[요지] 지방세특례제한법 제31조의4는 주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면규정이므로 동 규정에 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다는 내용이 명시되어 있지 않더라도 감면대상자를 고려할 때 위탁하여 임대하는 경우를 당연히 포함하여야 할 것으로 보이고, 지방세특례제한법 제31조의3은 같은 법 제31조의4와 같이 ‘부동산투자회사’에 대한 감면규정이 아니고 일반적으로 적용되는 규정이므로, 지방세특례제한법 제31조의3의 경우 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다는 내용이 별도로 명시되지 않는 이상 이를 직접 사용하는 것으로 보기는 어려운 것으로 판단됨.
[참조결정] 조심2021지5830
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 2022.6.21. 임대사업자 등록을 하였고, 2022.6.30. 현물출자를 원인으로 쟁점토지를 취득하여 청구법인 명의로 소유권이전등기를 하였으며, 같은 날 신탁을 원인으로 주식회사 우리은행에 쟁점토지의 소유권을 이전하였다. (나) 처분청은 쟁점토지의 2023년도 재산세 납세의무자를 청구법인으로 하고 2023.9.11. 2023년도 재산세 등 합계 OOO원을 부과․고지하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2024년 12월 31일까지 지방세를 감면한다고 규정하고 있다. (나) 청구법인은 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 ‘직접 사용’의 범위에 부동산투자회사법 제22조의2에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다고 규정하고 있는바, 지방세특례제한법 제31조의3에서 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다는 규정이 명시되어 있지 않더라도 ‘직접 사용’에 위탁하여 임대하는 경우를 포함하여야 한다고 주장한다. 그러나, 청구법인과 같은 위탁관리부동산투자회사는부동산투자회사법 제22조의2에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무에 사용하는 부동산을 자산관리회사에게 위탁하여야만 해당 목적에 사용할 수 있는바, 청구법인이 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 임대용 공동주택을 신축할 예정이라 하더라도 이는 위탁 사용에 해당할 뿐 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에서 규정하고 있는 ‘임대 목적에 직접 사용’에는 해당하지 않는다고 할 것인 점(조심 2021지5830, 2023.2.6., 같은 뜻임), 지방세특례제한법 제31조의4는 주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면규정이므로 동 규정에 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다는 내용이 명시되어 있지 않더라도 감면대상자를 고려할 때 위탁하여 임대하는 경우를 당연히 포함하여야 할 것으로 보이고, 지방세특례제한법 제31조의3은 같은 법 제31조의4와 같이 ‘부동산투자회사’에 대한 감면규정이 아니고 일반적으로 적용되는 규정이므로, 지방세특례제한법 제31조의3의 경우 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다는 내용이 별도로 명시되지 않는 이상 이를 직접 사용하는 것으로 보기는 어려운 것으로 판단되는 점 등에 비추어 쟁점토지를 지방세특례제한법 제31조의3에 따른 재산세 감면 대상에 해당한다고 보기 어려우므로, 청구법인이 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 쟁점토지에 대하여 처분청이 재산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세특례제한법 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택[민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다] 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2024년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 지방세법 제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원[수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원(민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택인 경우는 9억원)으로 한다]을 초과하는 공동주택과 지방세법 제4조에 따른 시가표준액이 2억원(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.
2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다.
3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다. 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ① 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다.
2. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다.
③ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다.
(2) 부동산투자회사법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2 제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.
② 자산관리회사 및 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.