가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경에 변화는 보이지 않고, 국민은행 시세에 따르면 쟁점매매사례가액의 매매계약일부터 쟁점아파트 평가기준일까지의 사이에는 시세 차이는 크지 않으므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경에 변화는 보이지 않고, 국민은행 시세에 따르면 쟁점매매사례가액의 매매계약일부터 쟁점아파트 평가기준일까지의 사이에는 시세 차이는 크지 않으므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
(1) 상속재산 등의 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액을 상속재산의 시가로 보기 위한 요건으로 ‘시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’를 규정하고 있는데, 외부적인 요인 등으로 인해 가격변동(상승 또는 하락)의 특별한 사정이 존재한다면 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 없는바(조심 2023서9661, 2024.5.22. 참조), 쟁점매매사례가액의 매매계약일(2021.6.8.)부터 쟁점아파트의 평가기준일(2022.8.2.) 사이에 시가하락이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼만한 특별한 사정이 있었다면 쟁점매매사례가액을 시가로 인정할 수 없는데, 다음과 같은 이유에서 비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 평가기준일 사이에 시가하락 등 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보아야 한다. (가) 2021년 하반기 미국의 금리인상이 발표되었고, 이에 대응하여 우리나라도 2021년 하반기부터 기준금리를 인상하기 시작하였는데, 쟁점매매사례가액은 기준금리 인상 전 최고가에 근접한 거래가액이고, 그 이후에는 금리 인상이 지속되어 아파트 거래가액이 계속 하락하였다. 비교대상아파트의 매매계약일 2021.6.8. 당시 한국은행 기준금리는 0.5%이고, 상속개시일 2022.8.2. 당시 기준금리는 2.5%로 1년 사이에 5배(2%)나 인상되었다. 2021년 하반기부터 시작된 금리 인상으로 부동산 가액이 폭락한 바, 부동산 가액이 최고에 달했던 2021년 하반기 이후 부동산가격이 폭락하였으므로 이는 가격변동이 있는 것으로 보아야 하고, 시장상황이 급변한 1년 2개월 전 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하는 것은 불합리하다. (나) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 현황은 아래 <표1>과 같은 바, 비교대상아파트와 쟁점아파트는 같은 단지이나, 쟁점아파트의 평가기준일과 비교대상아파트의 계약체결일은 1년 2개월 차이가 나고, 쟁점아파트의 공동주택가격 OOO원과 비교대상아파트 OOO원은 OOO원 차이가 난다. 또한, 쟁점아파트의 공동주택가격은 아래 <표2>와 같이 매년 상승하여 2021.1.1. 대비 2022.1.1.에 25% 상승하였으나, 2023.1.1. 공시가격은 전년 대비 26% 하락하여 금리 인상에 따른 가격하락이 반영되었다. <표1> 쟁점아파트와 비교대상아파트 현황 ㅇㅇㅇ <표2> 공동주택가격 ㅇㅇㅇ (다) 평가기준일을 상속개시일로 하여 소급감정을 의뢰한 쟁점아파트의 감정가액은 OOO원인데, 쟁점매매사례가액 OOO원으로 OOO원의 차이가 난다. 쟁점아파트가 소재한 경기도 수원시 OOO의 한국부동산원의 아파트 가격지수에 의하면 비교아파트의 매매계약일(2021.6.8.)의 지수는 140.2이고 쟁점아파트의 상속개시일(2022.8.2.)의 지수는 107.0로서 33.3이 하락하여 24%나 하락하였다.
(2) 처분청은 ‘가격변동에 특별한 사정이 없다’는 점을 입증하지 않았다. 원칙적으로 시가는 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 함은 당연하고, 다만 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로, 평가기간을 확대하여 찾을 수는 있겠으나, 이 경우라 하더라도 평가기간 확대와 동시에 가격변동의 특별한 사정은 있었다고 추정된다고 보아야 하고, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서규정은 시가로 볼 수 있는 매매사례가액의 범위를 확대함으로써 과세의 형평성을 제고하는 한편, 납세자의 권리를 보호하기 위한 취지라고 보아야 하는바, 쟁점매매사례 가액에 대한 증명책임을 납세자가 부담한다면 납세자의 권리를 보호한다는 조문의 취지에 어긋난다. 인천지방법원은 ‘과세관청이 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 근거하여 확인한 매매등의 가액을 상증세법 제60조 제1항, 제2항의 시가로 주장하려면 해당 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점까지 아울러 증명하여야만 한다(인천지방법원 2022.8.11. 선고 2021구합55924 판결 참조)’고 판단하였고, 서울고등법원도 ‘처분청은 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교대상아파트의 거래가액을 시가로 적용하였다고 하나, 평가심의위원회의 심의는 매매사례가액을 시가로 적용하기 위한 하나의 요건일 뿐, 그러한 심의가 있다고 하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 관한 증명이 이루어졌다고 볼 수는 없다(서울고등법원 2023.6.16. 선고 2023누35380 판결)’고 하여 가격변동의 특별한 사정이 있다는 입증은 과세관청에 있다고 판단하였다. 따라서, 쟁점매매사례 가액이 쟁점아파트의 평가기준일로부터 1년 2개월 전인 점과 조문의 취지, 판례 등을 종합하여 볼 때 쟁점매매사례 가액이 ‘가격변동의 특별한 사정이 없어 적정한 시가임’에 해당하는지에 대한 증명책임은 처분청에 있음에도 처분청은 이를 객관적으로 입증하지 않았으므로 이 건 처분은 부당하다.
(1) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지, 같은 동으로, 용도와 면적이 동일하고, 공동주택가격이 유사하며, 처분청이 신청한 평가심의위원회 심의결과 시가형성요인이 동일하고 매매가액 결정일부터 평가기준일(상속개시일)까지의 기간 중 재산 형태나 이용 상황의 변화, 주변개발 등 특별한 주의환경의 변화가 없는 등 가격변동의 특별한 사정이 없다고 의결하였으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다.
(2) 쟁점아파트(면적 129.568㎡)의 평가기간(상속개시일 전·후 6개월) 내 다른 면적(115.459㎡)의 아파트 매매사례가액은 아래 <표3>과 같고, 비교대상아파트와 유사하다. 쟁점아파트와 동일한 면적인 아파트의 가격변동도 거의 없고, 상속개일인 이후인 2022.9월 이후부터 하락하였으며, 청구인이 제출한 소급감정가액은 OOO원으로 쟁점매매사례가액보다 OOO원이나 높다고 주장하나, 반대로 쟁점아파트의 공동주택가격인 OOO원보다 OOO원이 높으므로, 상속개시일 후 6개월이 지나 평가된 감정가액(소급감정가액)은 시가로 볼 수 없다. <표3> 쟁점아파트 평가기간 내 다른 아파트와 비교 ㅇㅇㅇ
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등)
③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 가격변동에 특별한 사정이 있으므로, 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 비교대상아파트와 쟁점아파트는 같은 단지, 같은 동에 위치한 동일한 면적으로 유사한 부동산인데, 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설이나 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경에 변화가 없었던 것으로 보이는 점, 국민은행 시세에 따르면 쟁점매매사례가액의 매매계약일(2021.6.8.)과 쟁점아파트의 평가기준일(2022.8.2.) 사이에 시세 차이가 크지 않은 점, 주택매매지수가 2021.6월 대비 쟁점아파트의 평가기준일인 2022.8.2. 7% 상승하여 유사매매사례가액을 시가로 보는 것이 적정해 보이는 점, 쟁점아파트 기준시가가 2020∼2022년 사이에 변동이 크나, 이는 공시가격 현실화 정책에 따른 것이므로 공시지가의 변화가 부동산의 실제 가치 변동을 그대로 반영하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.