양도소득세 필요경비 부인처분의 당부

• 가. 청구인은 2017.1.19. 부산광역시 금정구 부곡동 64-24 토지 및 건물（이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2,124백만원에 추득하였다가 2022.11.15. 이를 주식회사 호텔엠에 3,200백만원에 양도한 후 2023.1.30. 자본적 지출 1,000백만원을 필요경비에 포함하여 2022년 귀속 양도소득세 10,517,930원을 신고.납부하였다. 나. 처분청은 2024.4.1.〜 2024.4.30. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과，위 자본적 지출 1,000백만원 중 684백만원을 가공경비로 보고 이를 필요경비 부인하여 2024.7.4. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 363,197,080원을 경정.고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.9.30. 심판청구를 제기하였다. 2, 청구인 주장 및 처분청 의견
• 가. 청구인 주장 청구인은 매수인과 작성한 이면계약서의 내용과 같이 매수인에게 쟁점부동 산을 실제로 21억원에 양도하였다. 즉，청구인은 쟁점부동산의 취득가액에 도 미치지 못하는 금액 을 받고 양도하였으므로 양도차익이 발생하지 않았다. 양도가액으로 신고한 32억원에는 실제 매매가액 21억원과 공사비 10억원 등이 포함되어 있고，매수인 및 공사업체가 쟁점부동산리모델링공사의 주 체가 되어 공사를 진행하여 2022년 10월경 리모델링 공사가 완공되자 공사비 10억원을 포함한 가격인 32억원으로 매매계약서를 작성한 후 2022년 11 월 소유권이전등기를 하였다. 당시 매수인이 이미 쟁점부동산을 점유하고 있 었으므로 청구인으로서는 소요된 공사비에 대한 세금계산서가 적정한지 여 부에 대하여 확인하기 어려웠다. 따라서 쟁점부동산 소유권이전등기일(2022.11.15.)의 금융거래 내역을 조사하면 쟁점부동산의 양도가액이 21억원임이 객관적으로 확인되므로 실질과세의 원칙에 따라 쟁점부동산의 양도가액을 21억원으로 감액함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 21억원임을 이 건 세무조사 당시에는 전혀 주장하지 아니하다가 이 건 심판청구에 이르러 주장하고 있고, 사회통념 및 상관행상 21억원에 취득한 부동산을 매매차익 없이 그대로 21억원에 양 도한다는 것은 수긍하기 어려우며 청구인은 이면계약서 작성을 주장하면서 도 실제로 이면계약서를 제시하지 못하므로 당초 쟁점부동산의 양도가액을 32억원으로 본 이 건 처분은 정당하다. 3。심리 및 판단
• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액을 21억원으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 국세기본법 제14조［실질과세］ ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방 법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거 나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법 제88조［정의］ 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도，교환，법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한 다. 이경우 대통령령으로 정하는 부담부증여시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다, (각 목 생략) 5, “ 실지거래가액 ” 이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자 가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 제96조［양도가액］ ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 32억원에 양도한 후 자본적 지출 10억원을 필요경비에 포함하여 2022년 귀속양도소득세 10,517,930원을 신고 - 납부하였으나，처분청은 위 자본적 지출액 중 지급 사실이 객관적으로 입증되지 아니하는 금액을 가공경비로 보아 필요경비 부인하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정.고지하였다.

(2) 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제시한 부동산매매계약서에 의하면 청구인과 주식회사 호텔엠은 2022.10.20. 쟁점부동산을 32억원에 매매하기로 약정한 것으로 기재되어있는바，청구인은 쟁점부동산을 이면계약서에 따라 21억원에 양도하였다고 주장하면서도 관련 계약서는 제시하지 아니하였다.

(3) 쟁점부동산을 매수한 주식회사 호텔엠이 2022년 사업연도 법인세 신고시 제출한 표준 재무상태표에 의하면 유형자산이 3,456,055,560원(토지 475,242,200원 및 건물 2,980,813,360원)으로 계상되어 있다. （4） 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대，청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 21억원이라고 주장하나，양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해자산의 ‘실지양도가액’ 이라함은 거래 당시 양도자가 자산 을 양도하고 그 대가로 지급 받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는데（대법원 2012.2.9. 선고 2010 두2 7592 판결 등 참조，양도소득의 산정에 있어 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면，과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는한，매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것인바， 이 건의 경우 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제시한 부동산매매계약에 의하면，청구인과 주식회사 호텔엠은 2022.10.20. 쟁점부동산을 32억원에 매매하기로 약정한 것으로 기재되어 있는 반면，청구인은 쟁점부동산을 이면계약서에 따라 21억원에 양도하였다고 주장하면서도 관련계약서를 제시하지 못하고 있을 뿐만아니라 실지양도가액이 21억원임을 객관적으로 입증할 수 있는 그 밖의 다른 증빙자료의 제시도 없는 점，쟁점부동산을 매수한 주식회사 호텔엠이 2022사업연도 법인세 신고 시 제출한 표준재무상태표상 유형자산이 3,456,055,560원（토지 475,242,200원 및 건물 2,980,813,360원으로 계상되어 있는데，이는 청구인이 주장하는 21억원과는 그 차이가 상당하여 청구 주장을 신뢰하기 어려운 점, 청구인이 쟁점부동산의 실지양도가액이라고 주장하는 21억원은 2017년 쟁점부동산의 취득가액과 동일하여 일반적인상 거래관 행등에 부합하지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 당초 제시한 부동산매매계약서가 실제와 달리 작성되었다고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 32억원으로 보고 가공경비 등을 필요경비 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4，결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.