청구인이 쟁점기존주택을 취득할 당시 쟁점기존주택이 조합원 입주권 상태였는지 여부

[사건번호] 조심2024중5403 (2025.01.16) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 청구인이 쟁점기존주택을 취득할 당시 쟁점기존주택이 조합원 입주권 상태였는지 여부 [결정요지] 2005.5.31. 개정되기 전의 소득세법 시행령 제155조 제16항 에서는 주택재건축사업의 사업시행인가일을 기준으로 조합원입주권으로 전환되는 것으로 보고 있으며 쟁점기존주택은 2005.5.16. 주택재건축사업의 사업시행인가를 받았으므로 위 부칙규정에 따라 종전규정을 적용받는 것으로 보이는바, 청구인이 사업시행인가일 이후인 2010.10.29. 쟁점기존주택을 취득한 것은 ‘부동산을 취득할 권리’에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음 [관련법령] ｢소득세법」제104조 [참조결정] [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2010.12.29. 매매를 원인으로 서울특별시 서초구 잠원동 OOO(이하 “쟁점기존주택”이라 한다)를 취득하였고, 주택재건축사업(A아파트 주택재건축정비사업)에 따라 2018.6.4. 서울특별시 서초구 잠원동 OOO(이하 “쟁점신축주택”이라 한다)를 취득하였으며, 2019.2.1. 쟁점신축주택을 양도한 후 1세대 1주택(고가주택)의 경우로 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2024.5.30.부터 2024.6.18.까지 청구인의 2019년 귀속 양도소득세를 조사한 후, 청구인이 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후에 쟁점기존주택을 취득하여 주택이 아닌, 조합원 입주권을 취득한 경우에 해당하므로 쟁점신축주택의 보유기간이 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못한다고 보아, 2024.8.1. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.9.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2010.12.29. 쟁점기존주택을 취득하였으므로 이때부터 쟁점신축주택을 보유한 것으로 보아야 하고, 따라서 쟁점신축주택은 1세대 1주택의 보유요건을 충족한다. 처분청은 구 소득세법 시행령(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정된 것) 제155조 제16항에 의하면 사업시행인가일을 기준으로 기존주택이 조합원 입주권으로 전환되므로 그에 따른 조합원 입주권의 보유기간을 쟁점신축주택의 보유기간에 통산할 수 없다는 의견이나, 해당 규정은 2016.12.20. 개정된 소득세법 제89조 제1항 제4호 로 상향 입법되었고, 따라서 관리처분계획 인가일을 기준으로 권리가 전환(주택→조합원 입주권)되는바, 청구인이 쟁점기존주택을 취득한 때부터 관리처분계획 인가일까지의 기간을 쟁점신축주택의 보유기간에 통산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점신축주택은 1세대 1주택의 보유요건 등을 충족하지 못하므로 이 건 처분은 적법하다. 2005.5.31. 개정된 소득세법 시행령 제155조 제16항 및 그 부칙 제4항과 개정 전 규정에 의하면 2005.5.31. 전에 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 경우에는 개정규정에도 불구하고 종전 규정, 즉 사업시행인가일을 기준으로 권리가 전환(주택→입주권)되는 것으로 보아 1세대1주택을 적용한다고 규정하고 있고, 청구인은 재건축사업의 사업시행인가일 이후에 쟁점기존주택을 취득하였으므로 주택이 아닌, 조합원 입주권을 취득한 경우에 해당하는바, 쟁점기존주택의 보유기간을 쟁점신축주택의 보유기간에 통산할 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점기존주택을 취득할 당시 쟁점기존주택이 조합원 입주권 상태였는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 (가) 2016.12.20. 법률 제14389호로 개정된 것 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[ 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

• 가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것
• 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한 (나) 2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[ 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획의 인가일 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

• 가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것
• 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 소득세법 시행령 (가) 2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정된 것 제155조(1세대1주택의 특례) ⑯ 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다. (나) 2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정된 것 제155조(1세대1주택의 특례) ⑯ 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다. 부칙<대통령령 제18850호, 2005.5.31.>

④ (주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치) 이 영 시행전에 도시 및 주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. (다) 2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1.～5. (생 략)

⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에서 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2010.12.29. 쟁점기존주택을 취득하였고, 재건축사업 후 2018.6.4. 쟁점신축주택을 취득하였으며, 2019.2.1. 쟁점신축주택을 양도하였다. (나) 쟁점신축주택과 관련한 재건축사업의 주요 경위와 사업시행인가 내용은 아래와 같다. <표> 쟁점신축주택의 재건축사업 경위 일자 재건축사업 경위 비고 2001.8.18. 조합설립 인가 2005.5.16. 사업시행 인가 2010.12.29.

• 쟁점기존주택 취득 2013.11.14. 사업시행 변경고시 2015.1.9. 관리처분계획 인가 2015.9.10. 사업시행 변경인가 2015.12.24. 착공 2016.2.24. 멸실 2018.6.4. 준공인가 쟁점신축주택 취득 2019.2.1.

• 쟁점신축주택 양도 <주택재건축사업정비사업시행인가(서울특별시 서초구고시 제2005-44호)> 도시 및 주거환경정비법 제28조 제1항 규정에 의거 주택재건축정비사업시행을 인가하고, 같은 법 제29조 제3항 및 같은 법 시행규칙 제9조 제3항 규정에 의거 다음과 같이 고시합니다. 2005.5.19.

ㅇ 정비사업의 종류: 주택재건축정비사업 ㅇ 정비사업의 명칭: A아파트 재건축사업 (이하 생략)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점기존주택을 취득한 때부터 관리처분계획 인가일까지의 기간을 쟁점신축주택의 보유기간에 통산하여야 한다고 주장하나, 2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정된 소득세법 시행령 부칙 제4항에 의하면, 주택재건축사업에 대한 1세대 1주택 특례 적용과 관련하여 해당 영의 시행(2005.5.31.) 전에 사업시행인가를 받은 경우에는 종전 규정에 의한다고 규정하고 있고, 2005.5.31. 개정되기 전의 소득세법 시행령 제155조 제16항 에서는 주택재건축사업의 사업시행인가일을 기준으로 조합원입주권으로 전환되는 것으로 보고 있으며, 쟁점기존주택은 2005.5.16. 주택재건축사업의 사업시행인가를 받았으므로 위 부칙규정에 따라 종전 규정을 적용받는 것으로 보이는바, 청구인이 사업시행인가일 이후인 2010.10.29. 쟁점기존주택을 취득한 것은 ‘부동산을 취득할 권리’에 해당하는 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점신축주택을 2018.6.4. 취득하여 2019.2.1. 양도하였으므로 2년 이상 보유한 경우로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점신축주택이 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간 요건을 충족하지 못한다고 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.