조세심판원 심판청구 양도소득세

쟁점오피스텔을 주택으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례를 부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

사건번호 조심-2024-중-5148 선고일 2024.12.23

요 지

공부상 용도가 업무시설이고 양도 당시 용도가 불분명하다 할지라도 쟁점오피스텔 내 빌트인냉장고, 세탁기, 인덕션, 오븐, 공기청정기, 에어컨 등 숙식에 필요한 시설을 갖추고 사실상 주거용으로 임대한 사실이 확인된다면 주택으로 보는 것이 타당함.

상세내용

[주문] 심판청구를 기각한다. [이유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.6.14. 취득한 경기도 안산시 OOO(이하 “이 사건 양도주택”이라 한다)를 2023.9.15. 양도하고 1세대 1주택 특례(일시적 2주택)에 따른 비과세를 적용하여 2023년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
나. 처분청은 2024.4.18.∼2024.5.7. 세무조사를 실시한 결과, 청구인의 배우자가 2020.5.6. 취득한 경기도 안산시 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 이 사건 양도주택 양도 시 주택에 해당한다고 보아 위 비과세를 부인하여 2024.8.7. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2024.8.29. 심판청구를 제기하였다.

1. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장 쟁점오피스텔의 실제 용도가 불분명하여 그 공부상 용도에 따라 판단하여야 하므로 이를 주택으로 보아 일시적 2주택에 따른 양도소득세 비과세 특례를 부인하여 과세한 이 건 처분은 위법하다. (1) 청구인의 배우자는 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하였다. 청구인의 배우자는 아래 <표1>의 임차인들[이하 임차인들의 각 연번을 앞에 붙여 “(연번)번임차인”이라 한다]과 임대차계약을 체결하였는바, 모든 계약서에 쟁점오피스텔이 업무용임을 명시하여 세입자가 업무용으로 사용하게 하였다. <표1> 쟁점오피스텔 임대차 계약 목록 ㅇㅇㅇ 1번임차인은 법인사업자로서 법인이 사무실 겸 직원 휴게공간 즉 업무용으로 사용하였다는 내용을 처분청도 유선으로 확인하였다. 2번임차인이 주거용으로 사용하였다 하더라도 3번임차인은 계약 당시 쟁점오피스텔을 피부미용 공간으로 사용한다고 하였고, 그 내용은 계약서에도 명시되어 있다. 3번임차인이 쟁점오피스텔에서 탈모 관련 사업을 하려고 했다는 사실은 3번과 4번의 계약을 담당했던 공인중개사도 확인해 주고 있다. 또한 3번임차인의 주소지는 쟁점오피스텔 인근 아파트에 별도로 있으며 계약 전후 한 번도 변경된 사실이 없어 쟁점오피스텔이 3번 임차인의 거주지로 사용된 사실이 없음을 알 수 있다. 4번임차인도 업무용으로 계약서를 작성하였다. 그러나 계약 후 얼마 지나지 않아 계약 종료를 요구하였고 새로운 계약자가 나타나지 않아 계약을 해지해 주지 못하다가, 세무조사 당시 이런저런 이유를 들어 재차 계약해지를 요구하여 조사 직후인 2024.5.17. 계약을 해지하였다. 청구인이 계약 해지 후 쟁점오피스텔을 방문하여 확인한바, 상당 기간 동안 숙식을 한 흔적이 없고 주거공간이라 하기에는 너무나도 지저분한 상태였다. (2) 청구인은 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 일반과세자로 사업자등록을 하였고 계약자의 주소지 이전 사실이 없고, 계약서에 업무용으로 명시되어 있으며, 업무용으로 재산세를 납부해 왔고, 난방요금을 업무용으로 납부했다. (3) 보통의 경우 주거용이라면 계약기간과 거주기간은 2년이 관례이다. 그러나 쟁점오피스텔의 경우 3번째 임대차 계약(계약기간 1년)을 제외하고는 계약기간이 모두 2년이지만 만기를 다 채우고 계약이 해지된 경우는 단 한 번도 없다. 4건 모두 약정 계약기간을 채우지 못했고 1년도 채 사용하지 않았다. 이러한 사실은 쟁점오피스텔이 주거용이 아니라는 반증이기도 하며 계약이 빈번하게 이루어졌다는 것은 주거용으로 이용되지 않고 업무용으로 사용되었다는 의미이기도 하다. (4) 처분청은 임차인의 주소지나 업무용 사용여부에 대해 확인하지 않았다. 오피스텔은 업무 공간이지만 일부분을 숙식을 할 수 있도록 지어진 건축물이다. 업무와 숙식을 동시에 할 수 있는 공간이란 의미이다. 하지만 처분청은 임차인의 실제 주소가 있음에도 해당 주소 등록지의 거주 여부나 업무용도에 어느 정도 사용되었는지를 전혀 확인하 지 않은 채, 단지 일부 숙식을 하였다는 이유로 주거용으로 판단하였다. 용도가 업무용인 오피스텔을 주거용으로 판단한다면 그 입증책임은 처분청에 있다(조심 2022서2305, 2022.9.30. 외 다수). 처분청은 과세근거로 4번임차인과의 통화 시 주거용으로 사용하였다는 통화내용을 처분청 조사 담당자의 확인서로 작성하여 제시하였다. 만약 1∼3번임차인 모두 주거용으로 사용하였다면 4번임차인도 주거용으로 사용할 가능성이 매우 높다고 추론할 수 있다. 하지만 1번임차인은 세금계산서를 발행한 법인사업자로서 처분청도 업무용임을 확인하였고, 3번임차인은 3․4번째 계약을 담당한 공인중개사의 확인서를 통해 업무용으로 사용하였음을 확인할 수 있다. 처분청과 4번임차인의 불분명한 통화내용, 그것도 처분청의 세무조사 담당자가 작성한 확인서는 4번임차인이 전적으로 주거용으로 사용하였다는 객관적인 증빙이 될 수 없다. 처분청은 1∼4번임차인의 오피스텔 계약내용과 사용 용도의 확인을 위해 계약자를 직접 만나 계약자의 등록주소지나 사업장, 오피스텔 관리사무소에 대한 구체적인 조사를 통해 판단해야 함에도, 오피스텔의 업무용과 주거용의 의미에 대한 정확한 설명 없이 계약자가 일부 주거용으로 사용하였다고 진술했다 하여 그 실제 용도를 주거용으로 판단하는 중대한 오류를 범했다. (5) 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따라 판단해야 한다. 쟁점오피스텔은 업무용으로 사용되었다. 다만 처분청 의견대로 일부 숙식 겸용으로 사용되어 그 용도가 명확하지 않다면 용도가 불분명한 경우에 해당되고 이 경우에도 공부에 따라 그 용도를 판단해야 하니 쟁점오피스텔을 주거용으로 볼 수 없다.
나. 처분청 의견 이 사건 양도주택 양도 당시 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었음을 확인하여 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세 신고를 부인하여 이 사건 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다. (1) ｢소득세법｣ 제88조 에서 “주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다”라고 규정하고 있어 사실상 용도에 따라 주택 여부를 판단하여야 하고 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 “주택”에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하며, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조). 쟁점오피스텔은 54B형으로 전용면적이 54.84㎡, 평수로 대략 16평 정도로 평면도상 침실 2, 거실, 주방, 식당, 욕실로 구성되어 있고, 기본옵션으로 강마루 바닥, 빌트인냉장고, 세탁기, 인덕션, 오븐, 공기청정기, 에어컨 등이 설치되어 설령 일시적으로 업무용 시설로 사용되었더라도 언제든 특별한 공사 없이 세대 구성원이 독립된 주거용도로 사용이 가능한 상태이다. 실제 분양당시 시공사측에서도 주거용으 로 홍보했고 인근 부동산 매물 광고에서도 주거용으로 홍보하고 있다. (2) 이 사건 양도주택 양도 당시 쟁점오피스텔에 거주 중이던 4번임차인의 임차 목적 확인을 위해 처분청이 발송한 공문에 회신은 없었으나, 조사담당자와 유선통화 당시 4번임차인은 인근에서 인터넷과 SNS 등을 이용한 광고대행 사업을 하고 있고, 당시 친구와 함께 거주하기 위한 집을 알아보던 중 전입신고가 불가능한 대신 시세보다 저렴한 물건이 있어 계약하게 되었다고 진술하였다. 4번임차인은 실제로 2022년 6월부터 경기도 안산시 OOO에 사무실을 임차하여 광고대행사업을 하고 있고 임차료 세금계산서를 정상적으로 수취 및 신고하고 있으며 근무처가 OOO으로 기재된 해당 사업장의 구인공고도 확인되어 쟁점오피스텔을 사업장으로 사용할 이유가 없을 것으로 보이고, 임차기간 동안 부모, 본인과 조카 두 명이 함께 약 18평 정도의 OOO 소재 다세대주택에 주소를 두었으나 2024년 6월 쟁점오피스텔에서 퇴거한 직후 OOO 소재 아파트로 전입한 사실은 쟁점오피스텔이 실제 거주지였음을 반증하는 것이다. 청구인이 제시한 4번임차인의 퇴거 후 내부 사진은 비교적 양호하여 언제든지 주거용으로 사용가능한 것으로 보이고, 퇴거 후 주거용품이 이미 철거된 상태에서 주거용 사용 여부를 판단하려는 취지의 주장은 비합리적이다. (3) 4번임차인 이전에도 주거용으로 사용된 사실이 있는지 확인하고자 3번임차인에게 공문과 전화, 문자메세지 등으로 연락을 시도하였으나 회신이 없었다. 청구인은 3번임차인이 쟁점오피스텔을 사업용으로 사용했다고 주장하지만, 이 임차인은 2022∼2023년 기간 중 쟁점오피스텔 소재지와 다른 OOO, OOO에서 개인명의의 헤어샵을 운영하였고, 동 기간 OOO 소재 한의원에서 근로자로 근무한 것으로 파악되는바, 탈모관리업은 개인명의 헤어샵 또는 한의원에서 수행 또는 종사한 것으로 보인다. 설령 쟁점오피스텔에서 간헐적으로 지인을 상대로 탈모관리 행위를 하였다 하더라도 이를 위해 용도변경 등의 공사가 없었고 전출 다음날 4번임차인이 바로 입주한 것으로 보아 주택의 기능을 유지하고 있었다고 보는 것이 타당하며, 방문일자, 시간 등 구체적 사실이 확인되지 않는 제3자인 공인중개사의 확인서는 사업용 사용의 객관적 증빙이 될 수 없다. 2번임차인은 처분청이 발송한 공문에 본인과 배우자, 자녀 3명이 함께 거주하였다고 회신하였고, 유선통화로도 생활 내용을 구체적으로 진술하여 주택으로 사용한 것이 확실하다. 1번임차인은 2020.5.1. 개업한 OOO 상가 내 음식점을 운영하던 중 경영컨설팅 법인을 함께 운영할 계획으로 음식점과 가까운 곳에 오피스텔을 구했다고 진술하였고, 해당 기간 동안 청구인 역시 부가가치세를 신고‧납부하였다. 위 네 임차인 모두 쟁점오피스텔을 임차한 기간 동안 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 하거나 부가가치세 신고를 한 사실이 없다. 청구인의 배우자는 계약 시 임차인의 사업자등록증을 확인한 사실이 없고, 1번임차인 퇴거 이후 세금계산서 역시 발행하지 않았으며, 부가가치세는 계속 무실적으로 신고한 것으로 보아 첫 번째 임차인 퇴거 이후 쟁점오피스텔은 계속 주택으로 사용된 것으로 보인다. (4) 조사 시 확인한 결과, 쟁점오피스텔은 비밀번호를 입력해야 공동현관 출입이 가능하고, 입주 중인 사무실 현황을 확인할 수 있는 안내판이 없었으며, 엘리베이터 안에는 생활안내문 등이 게시되어 있는 등 일반 아파트와 차이가 없는 모습이었다. 거주자는 부재중으로 만날 수 없었고 해당 호수 문 앞에는 조립식 침대 프레임과 단프라 박스 등이 적치되어 있었다. (5) 청구인은 업무용으로 난방비를 납부한 사실을 쟁점오피스텔의 사업용도에 대한 증빙으로 제시하나, 이는 한국지역난방공사의 열공급규정에 따라 주거용 오피스텔에 한해 지역난방요금을 20% 할인해 주는 혜택을 받지 않았다는 것으로, 이 혜택은 주소지 전입신고 이후 신청해야 적용이 가능하여 쟁점오피스텔은 전입신고 불가 특약 때문에 당연히 해당 지원을 받을 수 없으므로 이는 용도 확인의 수단이 될 수 없다. 청구인은 임차인들이 쟁점오피스텔에 주소지 이전 사실이 없고 계약서에 업무용임을 명시했다는 점을 들어 쟁점오피스텔의 업무용 사용을 주장하고 있으나, 전입신고 불가 특약은 그 실질이 임차인의 거주를 전제로 작성한 것으로 보이고, 3번임차인과의 계약서상 “특약사항 3. 사업장 전입시 부가세를 부가하고 계약서를 변경하기로 한다.”는 내용 역시 같은 뜻으로 보이며, 임차인에 대한 사업자등록증 확인이나 세금계산서 발급 없이 부가가치세를 무실적으로 신고하여 업무용으로 판단할 근거가 없다. 3번임차인이 설사 약 9개월의 임차기간 동안 일부 모발관리 등의 업무를 했더라도 쟁점오피스텔은 언제든지 주택으로 사용할 수 있다는 점은 변하지 않으므로 1번임차인 퇴거 이후, 쟁점오피스텔은 계속 주거용으로 사용된 것으로 보인다.

1. 심리 및 판단

쟁점

쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세 특례를 부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부