[요지] 청구인이 조합원 입주권을 취득·보유하였기 때문에 쟁점주택을 취득할 권리가 발생한 것으로 볼 수 있는 점, 청구인이 이 건 조합원 입주권 취득에 관한 계약금 지급일 현재 다른 주택을 보유하고 있었던 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 청구인이 조합원 입주권을 취득·보유하였기 때문에 쟁점주택을 취득할 권리가 발생한 것으로 볼 수 있는 점, 청구인이 이 건 조합원 입주권 취득에 관한 계약금 지급일 현재 다른 주택을 보유하고 있었던 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점양도주택은 소득세법 시행령 제154조 제1항 단서 및 제5호(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따라 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (가) 쟁점규정에 의하면 거주요건에 대한 예외사유로 “거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우”에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다고 규정하고 있다. (나) 처분청은 청구인들이 쟁점양도주택과 관련한 조합원 입주권의 취득을 위한 계약금 지급일(2015.6.27.) 현재 다른 주택(서울특별시 성동구 금호동OOO, OOO, 이하 “쟁점구주택”이라 한다)을 보유하고 있었으므로 위 예외규정을 적용할 수 없다는 의견이다. (다) 그러나 쟁점규정에서 ‘계약’이라 함은 쟁점양도주택의 조합원 입주권의 취득을 위한 계약이 아닌, 주택 취득에 직접 이르게 한 계약, 즉 건설사와 체결한 주택공급계약을 의미한다고 보아야 하는바, 청구인들은 쟁점양도주택의 주택공급계약일(2015.9.18.) 또는 조합원 입주권의 취득일(2015.8.7.) 현재 다른 주택을 보유하지 아니하였으므로 쟁점규정을 적용할 수 있다. (라) 조합원 입주권 승계 계약은 승계 조합원이 기존 조합원으로부터 조합원 입주권에 대한 권리와 의무를 승계하기 위한 계약이고, 그 후 별도로 건설사와 주택공급계약을 체결하게 되는바, 주택취득에 대한 계약일은 ‘건설사와의 주택공급계약일’ 또는 ‘조합원 입주권의 취득완료일’로 보는 것이 타당하다.
(2) 쟁점규정의 입법취지를 고려하더라도 쟁점양도주택에 대하여 쟁점규정이 적용되어야 한다. (가) 2017.9.19. 신설된 쟁점규정은 조정대상지역 공고일 이전에 취득은 못하였지만 계약을 체결한 거래에 한하여 거주요건을 적용하지 않기 위해 입법되었다. (나) 청구인들은 쟁점규정이 신설되고 조정대상지역으로 공고되기 2년 전에 무주택 상태에서 조합원 입주권의 취득을 완료하였으므로 쟁점양도주택에 대하여 거주요건을 소급하여 적용하는 것은 쟁점규정의 입법취지에 반한다. (다) 쟁점양도주택에 대하여 쟁점규정이 적용되는 것은 조정대상지역의 공고일 이후에 쟁점양도주택을 ‘취득’하게 되었기 때문이므로, 그 주택의 취득에 직접 이르게 한 공급계약의 계약금 지급일(2015.9.18.) 현재 주택을 보유하고 있었는지 여부에 따라 쟁점규정의 적용 여부를 판단하여야 한다.
(3) 청구인들은 쟁점양도주택을 투기 목적에서 취득․양도하지 아니하였다. (가) 청구인들은 2015.5.1. 쟁점구주택의 양도계약을 체결하고 잔금수령일(2015.7.10.) 13일 전인 2015.6.27. 쟁점양도주택의 조합원 입주권을 승계하는 계약을 체결하였는데, 이 당시에는 거주요건이나 쟁점규정이 없었다. (나) 청구인들은 실거주를 위해 쟁점양도주택을 취득하였으나 입주시점까지 약 3년의 기간 동안 과거 계획에 없었던 둘째 자녀의 출산이 예정되어서 조금 더 넓은 주택에서 전세를 살게 된 것인바, 이와 같은 경우를 투기 목적의 다주택자들과 동일하게 제재하는 것은 부당하다. (다) 쟁점구주택의 경우에는 잔금수령일 2달 전에 양도계약을 체결하였으나 잔금수령일까지 주택을 보유한 것으로 적용하고, 쟁점양도주택의 경우에는 조합원 입주권의 취득일이 아닌, 계약일을 기준으로 하는 것은 조세정의에도 부합하지 아니한다. (라) 소득세법은 1세대 2주택도 자연스러운 전환매매로 보아 양도소득세를 비과세하고 있고, 1세대 3주택의 경우조차 전환매매 과정에서 3주택 이상의 보유기간이 한 달 이내로 짧은 경우에는 비과세를 인정하는 사례가 다수 확인되는바, 쟁점양도주택에 대해서도 비과세가 적용되어야 한다. (마) 처분청은 조합원 입주권 승계계약일에 청구인이 양도과정에 있은 주택을 보유한 사실을 문제삼고 있으나, 이는 전환매매의 과정에 불과하고, 무주택 세대에 대하여 거주요건을 적용하지 않도록 한 쟁점규정의 취지에도 반한다.
(1) 쟁점양도주택은 1세대 1주택 비과세요건인 거주요건을 충족하지 아니하고, 거주요건의 예외규정을 적용할 수 있는 경우에도 해당하지 아니한다. (가) 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 의하면, 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이란 “1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것”을 말한다고 규정하고 있으나, 청구인들은 쟁점양도주택에서 2년 이상 거주한 사실이 없다. (나) 쟁점규정에 의하면 거주요건에 대한 예외사유로 “거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우”를 규정하고 있고, 청구인들은 이에 해당한다고 주장하나, 청구인들의 경우 쟁점양도주택과 관련한 조합원 입주권의 계약금 지급일(2015.6.27.) 현재 쟁점구주택을 보유하고 있었으므로 쟁점규정을 적용할 수 없다.
(2) 청구인들은 쟁점규정상의 ‘매매계약일’을 조합원 입주권 계약일이 아닌, 건설사와의 공급계약일을 기준으로 하여야 한다고 주장하나, 조세법규의 엄격해석의 원칙을 고려할 때 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 소득세법 시행령 (가) 2017.9.19. 대통령령 제28293호로 개정되기 전의 것 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (나) 2017.9.19. 대통령령 제28293호로 개정된 것 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
5. 거주자가 제2항 단서에 따른 지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 부칙 ＜대통령령 제28293호, 2017.9.19.＞ 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제154조 제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항 제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조 제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항 제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택
2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)
3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택 (다) 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것 제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
(1) 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료에서 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인들은 2015.5.1. 보유 중이던 쟁점구주택을 양도하는 계약을 체결한 후, 2015.7.10. 잔금을 수령하였다. (나) 청구인들은 2015.6.27. 재개발사업의 조합원 입주권을 승계하는 계약을 체결한 후, 2015.8.7. 조합원 입주권을 취득(잔금지급)하였고, 2015.9.18. 건설사와 쟁점양도주택의 공급계약을 체결한 후, 2018.4.26. 취득(잔금지급)하였으며, 쟁점양도주택의 임시사용승인일은 2018.2.28.로 확인된다. (다) 쟁점양도주택이 위치한 지역은 2017.8.2. 조정대상지역으로 지정되었고, 따라서 쟁점양도주택은 청구인들이 취득할 당시에 조정대상지역에 있는 주택에 해당하며, 청구인들은 쟁점양도주택에서 2년 이상 거주하지 아니하였다. (라) 쟁점규정은 2017.8.2. ‘주택시장 안정화 방안’의 일환으로 신설되었고, 기획재정부의 ‘간추린 개정세법’에 의하면, 개정이유는 ‘실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수용 억제’로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점양도주택의 주택공급계약일 현재 주택을 보유하지 아니하였으므로 쟁점규정에 따라 거주요건의 제한을 받지 않는 경우에 해당한다고 주장하나, 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목 및 쟁점규정에 의하면, 1세대 1주택에 따른 양도소득의 비과세를 적용받으려면 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 거주기간이 2년 이상이어야 하고, 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다고 규정하고 있다. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다 할 것인바(대법원 2002.7.26. 선고 2000두4378 판결 외 다수, 같은 뜻임), 청구인들이 조합원 입주권을 취득․보유하였기 때문에 쟁점양도주택을 취득할 권리가 발생한 것으로 볼 수 있는 점, 청구인들이 이 건 조합원 입주권 취득에 관한 계약금 지급일 현재 쟁점구주택을 보유하고 있었던 점 등에 비추어 쟁점양도주택의 경우 소득세법 시행령 제154조 제1항의 거주요건을 충족하지 못한다고 보아 청구인들에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.