① 쟁점1·4토지 중 농지부분에 대한 감정가액은 소급감정가액이라는 의견을 제시하고 있는 등 쟁점1·4토지의 상속개시일 현재의 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 상속재산가액을 경정하는 것이 타당함
② 평가심의위원회가 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점감정가액을 상증세법상의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음
① 쟁점1·4토지 중 농지부분에 대한 감정가액은 소급감정가액이라는 의견을 제시하고 있는 등 쟁점1·4토지의 상속개시일 현재의 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 상속재산가액을 경정하는 것이 타당함
② 평가심의위원회가 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점감정가액을 상증세법상의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[주 문] AAA세무서장이 2024.6.3. 청구인들에게 한 2023.2.17. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 경기도 하남시 OOO 전 1,619㎡ 및 같은 동 OOO 답 1,868㎡에 대하여 농지 이용면적 및 농지부분을 포함한 상속개시일 당시의 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 상속재산가액을 산정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 상속재산 쟁점1·4토지 중 농지부분인 영농상속공제 해당 토지를 과소평가하였으므로 청구인들이 제출한 감정평가 결과를 반영하여 상속재산가액 및 영농상속공제 금액을 증액경정하여야 한다. (가) 청구인들이 쟁점1․4토지(총 면적 3,487㎡) 중 영농상속공제 대상으로 신고한 토지(면적 1,149㎡, 1,124백만원)에 대해 조사청은 면적 1,846㎡, OOO원으로 하여 면적은 697㎡, 평가액은 OOO원을 각각 증액하여 결정하였다. 처분청의 감정평가 결과에 의하면 쟁점1․4토지 중 농지 외 면적 1,641㎡에 대하여는 감정평가를 실시한 반면, 영농상속공제 대상인 농지 면적 1,846㎡에 대하여는 감정평가를 실시하지 않음에 따라 조사청은 기준시가 금액인 OOO원을 영농상속공제 금액으로 결정하였으므로 통상 기준시가 금액이 감정평가 금액보다 저평가되는 점을 감안하면 조사청이 결정한 영농상속공제금액 OOO원은 과소평가된 것으로 보여 부당하다. (나) 영농상속공제 대상 토지도 감정평가 금액을 반영하여야 한다. 대법원 2010.9.30. 선고 OOO 판결은 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 1999.4.27. 선고 OOO 판결, 대법원 2005.9.30. 선고 OOO 판결 등 참조)라고 판시하였다. 청구인들은 쟁점1․4토지 중 영농상속공제 대상인 농지 면적 1,846㎡에 대해 두 곳의 감정평가법인(대상감정평가법인, 감정평가법인신원)에 감정평가를 의뢰하였는데 이 두 곳의 감정평가결과에 의하면 쟁점1․4토지 중 영농상속공제 대상 농지의 감정평가 평균액은 OOO원으로 나타난다. 따라서, 처분청은 위 대법원 판례에 따라 쟁점1․4토지 중 농지 부분에 대한 상속재산가액 및 영농상속공제 금액을 OOO원으로 하여 증액 경정하여야 한다.
(2) 처분청은 쟁점부동산의 일부 상속재산가액은 감액경정하여야 한다. (가) 쟁점1․4토지 중 농지 외 부분은 감정평가액이 과대평가 되어 있다. 조사청은 상속재산에 대해 감정평가 의뢰 시 쟁점1․4토지 중 농지 부분은 감정평가 대상에서 제외하여, 감정평가법인은 쟁점1․4토지의 농지 외 부분에 대해 경기도 하남시 OOO 토지(이하 “비교표준지B"라 한다)를 비교표준지로 선정하고, 같은 동 OOO 토지의 감정평가 사례(이하 ”평가사례4“라 한다)를 그 밖의 요인 보정에 적용하여 각 감정평가하였는데, 이와 같은 감정평가는 다음에서 살펴보는 바와 같이 부당하다.
1. 감정평가와 관련한 규정은 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 감정평가하고, 불법 형질변경된 토지는 그 형질변경이 될 당시의 이용상황을 기준으로 감정평가하도록 각각 규정하고 있다. 그런데, 쟁점1․4토지 중 농지 외 부분은 불법 형질변경된 토지에 해당하므로 형질변경 이전의 농지를 기준으로 평가해야 함에도 제1종일반주거지역으로 평가하는 등 위 감정평가 관련 규정을 위반하여 평가하였다.
2. 쟁점1토지는 대로에 접했다고 보기 어려운 긴 자루형이고, 쟁점4토지는 대로가 아닌 좁은 이면 도로에 접해있는 반면, 쟁점1․4토지에 적용된 비교표준지B는 대로변에 소재하고 있어 쟁점1․4토지의 비교표준지로 적용하기에는 부적합하다. 더욱이, 쟁점1․4토지에 유사하게 이면의 좁은 도로에 접해 있는 공시지가 표준지인 경기도 하남시 OOO 토지도 있고, 요인 비교의 한계를 감안하면 도로조건 격차를 반영하더라도 비교표준지B를 쟁점1․4토지에 적용할 수는 없다.
3. 비교표준지B의 그 밖의 요인 보정에 적용된 평가사례4는 대형 외식업체(OOO식당)의 마당 등으로 이용 중인데, 그 이용상황 및 현황이 불법적인 형질변경 상태로 보인다. 그런데, 비닐하우스 등으로 적법하게 이용 중인 비교표준지B의 ‘그 밖의 요인 보정’에 불법 형질변경된 평가사례4를 적용하는 것은 부당하다. (나) 또한, 기타 상속재산 감정평가액이 과다하다. 쟁점2토지는 지목이 ‘전’이고, 경기도 하남시 OOO 토지(위 <표1>의 순번2), 같은 동 OOO 토지(위 <표1>의 순번3), 같은 동 OOO 토지(위 <표1>의 순번6)는 지목이 각 ‘대’로 그 지목이 상이함에도 함께 묶어서 평가하였다. 모두 주거지역에 소재하여 지목에 따른 격차를 작게 볼 수도 있으나, 지목에 따른 가격의 차이는 엄연히 존재하는 것이 사실임에도 위와 같이 평가한 것은 적합하지 않다. 쟁점3토지는 목장용지로서 B감정평가법인은 면적 319㎡에 대해, C감정평가법인은 면적 300㎡에 대해 각각 제1종 일반주거지역으로 감정평가하였는데, 쟁점3토지는 맹지임에도 제1종 일반주거지역 가로조건 비교 시 경기도 하남시 OOO(비교표준지A)를 적용하여 타당하지 않으며 쟁점3토지는 맹지로서 건축허가도 불가하고, 목장용지인데 대지와 단순 비교는 곤란하며, 세로(가) 적용은 열세인데 감가요인을 적용하지 않는 등 불합리하다. 거래사례비교법 적용 시 선정된 사례는 적합하지 않다. C감정평가법인에서 감정평가 시 거래사례비교법 적용 시 제1종 일반주거지역 사례로 선정한 경기도 하남시 OOO 토지는 대로변에 소재하는 토지인 반면, 표준지공시지가법 적용 시 선정된 제1종 일반주거지역 표준지는 대로변이 아닌 이면의 유사한 좁은 도로변이다. 이에 따라, 도로 조건의 격차를 반영한다고 하더라도 격차 비교의 현실적 한계로 인하여 과대 평가의 가능성이 있으므로, 대로변에 소재하는 경기도 하남시 OOO 토지를 거래사례비교법 적용 시 제1종 일반주거지역 사례로 선정하는 것은 적합하지 않다.
(3) 그 밖에 처분청의 의견에 대하여 항변하면, 조사청은 조사 당시 쟁점1․4토지 등에 대해 2곳의 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였다. 그런데, 무슨 이유인지 알 수 없으나, 쟁점1․4토지 중 농지 외 부분은 감정평가를 의뢰한 반면, 영농상속공제 대상인 농지부분은 감정평가를 의뢰하지 않았다. 그 결과 농지 외 부분은 감정평가액을 시가로, 농지 부분은 기준시가(개별공시지가)를 시가로 보아 각 상속재산가액으로 결정하였다. 그런데, 조사청은 답변서에서 농지 부분에 대해 감정평가를 실시하지 않은 것을 인정하면서도 감정평가를 의뢰하지 않은 근거도 시가를 산정하기 어렵다고 판단한 근거도 밝히지 못한 채, 그저 막연히 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증세법 제61조에 따른 방법, 즉 기준시가(개별공시지가)로 평가하는 것이 타당하다고 주장하고 있을 뿐이다. 또한 처분청은 청구인들이 농지부분에 대해 감정평가한 가액은 소급감정으로 시가로 인정될 수 없다고 주장하나, ‘상속세 부과처분 취소소송 사실심 변론 종결시까지 상속재산 시가가 증명된 때에는, 그 시가에 의한 정당한 세액을 산출한 다음 과세처분 세액이 정당한 세액을 초과 하는지 여부에 따라 과세처분 위법 여부를 판단하여야 한다(대법원 1996.8.23. 선고 OOO 판결 등 참조) 여기에서 시가는 정상 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관이 한 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 1991.4.12. 선고 OOO 판결 등 참조)’라고 판시하고 있으며 상속세 및 증여세 관련 소송에서 법원이 해당 상속개시일 및 증여일로부터 2년 이상 지나 감정 촉탁한 소급감정가액을 시가로 인정한 판례등 소급감정평가액을 시가로 인정한 판례는 다수 존재한다. 한편, 조사청은 답변서에서 과세관청이 선별하여 감정을 의뢰하였더라도 조세형평주의에 위배된다고 보기 어렵다는 의견이나, 이는 고가의 비주거용 부동산에 관하여만 일부 감정을 실시한 사안에 관하여 판시(서울고등법원 2023.12.15. 선고 OOO 판결)한 것으로 쟁점1․4토지와 같이 동일 필지에 있는 토지를 아무런 합리적 이유도 없이 일부 면적만을 감정평가한 당해 사례와는 비교할 수 없다. 따라서, 쟁점 1․4 토지 중 농지 부분에 대해 기준시가로 평가한 조사청의 이 건 처분은 지극히 부당하므로 이를 취소하고, 청구인들의 감정평가평균액을 시가로 보아 경정하여야 마땅하다. 더욱이 이 건 처분은 청구인들의 재산권을 지극히 부당하게 침해하였는데, 국세기본법제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) 제1항은 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다고 규정하고 있다. 그런데 조사청은 쟁점1․4토지를 상증세법 제60조 내지 제66조를 적용하여 평가함에 있어 과세의 형평도 합목적성도 어긋난 채 이 건 처분을 함으로써, 청구인들의 재산권이 부당하게 침해되었다. 즉, 조사청의 결정이 그대로 유지된다면 향후 청구인들에게 세부담이 늘어날 것이라는 점은 너무도 분명한 바, 청구인들이 쟁점1․4 토지를 양도하는 경우 청구인들이 감정평가한 가액보다 적은 기준시가로 평가한 가액이 취득가액으로 되어 양도소득세가 증액될 것이다. 이를 구체적으로 살펴보면, 청구인들의 감정평가 평균액 OOO원에서 조사청의 기준시가 평가액 OOO원을 차감하면 OOO원이고, 여기에 세율 45%를 단순 적용하면 약 OOO이라는 고액의 세금을 더 부담하는 결과가 발생할 수 있다. 상기와 같이 이 건 처분은 어느 모로 보나 부당하므로 이를 취소하고, 쟁점1․4토지 중 농지부분에 대해 청구인들의 감정평가 평균액을 시가로 보아 경정 처분하는 것이 타당하다.
(1) 청구인들은 영농상속공제 대상이 되는 농지에 대하여 기준시가가 아닌 감정평가가액이 적용되어야 한다고 주장하나, 청구인들의 주장과 같이 농지 외 면적에 대하여는 감정평가를 실시한 반면, 영농상속공제 대상인 농지 면적에 대하여는 감정평가를 실시하지 않았으므로 상증세법 제60조에 따라, 시가가 있는 경우에는 시가로 평가하는 반면, 시가를 산정하기 어려운 토지의 경우 같은 법 제61조에 따른 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있어, 감정평가를 실시하지 않은 농지 면적에 대하여는 시가가 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로 상증세법 제61조 제1항 제1호에 따라 개별공시지가로 평가하는 것이 타당하고, 소급감정 방지를 위해 2014.2.21. 상증세법 시행령 제49조 제2항이 개정되어 시가로 보는 감정가액 요건을 강화한 점, 개정된 규정의 적용시기가 2014.2.21. 이후 평가분인 점 등에 비추어 납세자가 최근 제출한 소급감정가액은 상속개시일 현재 쟁점부동산의 시가로 보기 어렵다(조심 2018부4839, 2019.1.21., 같은 뜻).
(2) 청구인들은 일부 상속재산은 감정평가가액에 오류가 있다고 주장하나, (가) 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가를 업으로 행하는 감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 실지조사에 의하여 대상 물건을 확인하고, 당해 토지와 용도·지목·주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 도매물가상승률 및 지가변동에 영향을 미치는 관계 법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제, 토지의 형질변경이나 지목의 변경 등의 기타 사항을 종합적으로 참작하고 평가 대상 토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하는 방법으로 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 할 주의의무가 있다 할 것이나, 감정평가의 성질상 평가 대상 토지 및 비교표준지의 실제 현황·용도·주변환경 등을 확인하고 평가하는 작업, 즉 지역요인, 개별요인 등 품등비교에 있어서 그 구체적인 세부 내용 내지 표현은 감정평가업자의 주관적인 가치, 인식 등에 따라 다소 다를 수 있고, 그 내용을 나타내는 우열수치 또한 차이가 있을 수 있음은 부득이하다 할 것이므로, 그 구체적인 세부 내용 내지 비교 우열수치의 산출에 있어 다소 차이가 있다 하더라도 그것이 감정평가업자의 명백한 고의 또는 과실에 따른 오류로 판단되지 않는 이상 위법하다고는 볼 수 없다(대법원 2004.5.14. 선고, OOO)는 것이 판례의 태도인바, 쟁점감정가액이 위법하다는 점에 관하여는 이를 주장하는 청구인들이 증명책임을 부담하는데, 청구인들이 주장하는 사정만으로는 쟁점감정가액이 시가를 제대로 반영하지 못했다고 보기는 어렵다. (나) 쟁점감정가액은 상속개시일인 2023.2.17.을 기준일로 하여 조사청이 의뢰한 공신력 있는 2곳의 감정평가법인에 의해 감정평가가 완료되었고, 평가기간(2022.8.17. 〜 2023.8.17.)이 경과한 후부터 법정결정기한(2024.5.31.)까지 사이의 기간 중에 감정이 이루어졌으며, 2024.3.26. 평가심의위원회 심의에서도 상속개시일 현재의 시가로 인정하여 관련 법령에서 정한 시가 인정 요건을 모두 충족하였다. (다) 청구인들은 상속재산 감정평가 시 비합리적인 비교표준지 선정 및 과다평가 등 감정평가서 상의 오류가 확인되어 신뢰할 수 없다고 주장하나, 청구인들이 주장한 내용에 대해 감정평가법인에 확인을 요청한 바, 아래와 <표3>과 같이 적정한 감정평가금액으로 확인된다. <표3> 감정평가법인 의견 OOO
① 영농상속공제 해당되는 토지의 과소평가 여부
② 조사청이 평가의뢰한 감정가액을 시가로 보아 상속재산가액으로 결정할 수 있는지 여부(감정평가 오류 여부)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (이하 생략)
(3) 감정평가에 관한 규칙 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
9. “공시지가기준법”이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 “법”이라 한다) 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 12의2. “적정한 실거래가”란 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 신고된 실제 거래가격(이하 “거래가격”이라 한다)으로서 거래 시점이 도시지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 제1항 제1호에 따른 도시지역을 말한다)은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 거래가격 중에서 감정평가법인등이 인근지역의 지가수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단하는 거래가격을 말한다. 제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가법인 등은 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.
② 감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다. ※ 감정평가 실무기준 610 토지 및 그 정착물 1.5.2.1 (비교표준지의 선정) ① 비교표준지는 다음 각 호의 선정기준을 충족하는 표준지 중에서 대상토지의 감정평가에 가장 적절하다고 인정되는 표준지를 선정한다. 다만, 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있거나 적절한 감정평가액의 산정을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 둘 이상의 비교표준지를 선정할 수 있다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 등(이하 "용도지역등"이라 한다) 공법상 제 한사항이 같거나 비슷할 것
3. 주변환경 등이 같거나 비슷할 것
4. 인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것 810 취득하는 토지의 보상평가 6.2.2 (불법형질변경 토지) ① 불법형질변경 토지는 그 토지의 형질변경이 될 당시의 이용상황을 기준으로 감정평가한다. (이하 생략)
(1) 이 건 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인들은 쟁점부동산 중 쟁점1․4토지 면적 3,487㎡에 대해 기준시가 OOO원으로 평가하고, 쟁점1토지 중 면적 521㎡, 기준시가 OOO원, 쟁점4토지 중 면적 628㎡, 기준시가 OOO원, 합계 OOO원(면적 1,149㎡)은 영농상속공제로 신고하였다. 처분청은 쟁점1․4토지 중 농지 외 면적 1,641㎡은 감정평가가액 OOO원, 농지 면적 1,846㎡은 기준시가 OOO원, 합계 OOO원으로 아래 <표4>와 같이 경정하고 농지 부분은 영농상속공제하였다. <표4> 쟁점1․4토지 상속재산가액 경정 내역 (단위: ㎡, 원) OOO * 농지는 기준시가, 농지 외는 감정평가가액 (나) 조사청은 쟁점부동산의 감정가액 평균액 OOO원과 감정평가 외 쟁점1토지 중 면적 1,098㎡, 기준시가 OOO원, 쟁점4토지 중 면적 748㎡, 기준시가 OOO원 을 쟁점부동산의 시가로 보아 과소신고액 OOO원을 상속재산가액에 가산하고, 그 외 조사적출 내용과 함께 아래 <표5>와 같이 상속세 OOO원을 처분청에 통보하였다. <표5> 이 건 상속세 부과처분 (단위: 원) OOO (다) 조사청은 상속세 조사기간 중 쟁점1토지 중 농지 면적 1,098㎡, 쟁점4토지 중 농지 면적 748㎡을 제외한 쟁점부동산에 대해 C감정평가법인과 B감정평가법인 두 곳에 감정평가 의뢰하였다. 조사청이 감정평가받은 쟁점부동산의 감정평가가액은 아래 <표6>과 같다. <표6> 쟁점부동산의 감정평가가액 (단위: ㎡, 원) OOO 조사청은 감정평가법인 2곳의 감정가액 평균액 OOO원에 대하여 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하였고, 평가심의위원회는 2024.3.26. 쟁점부동산이 상속개시일(2023.2.17.)부터 감정평가일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다고 결정하였다. (라) 청구인들은 쟁점1․4토지 중 영농상속공제 대상인 농지 1,846㎡에 대해 대상감정평가법인과 신원감정평가법인 두 곳의 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 감정평가를 실시하였고, 그 감정평가 내역은 아래 <표7>과 같다. <표7> 청구인들의 영농상속공제 대상 농지 감정평가 가액 (단위: 원) OOO (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점1토지 및 쟁점4토지 중 농지면적은 기준시가로 하여 영농상속공제를 적용하고 농지외면적은 감정평가를 통해 가액을 산정하여 이 건 상속세를 부과하였으나, 쟁점부동산의 감정평가 시 쟁점1・4토지 중 농지부분을 제외하고 감정평가하여 쟁점1・4토지의 시가가 합리적으로 산정되지 않은 측면이 있어 보이고, 청구인들이 제시한 쟁점1・4토지 중 농지부분에 대한 감정가액은 평가위원회의 심의를 거치지 않은 소급감정가액이므로 쟁점1・4토지(농지부분)의 상속개시일 현재의 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대해 살피건대, 감정평가의 성질상 평가 대상 토지 및 비교표준지의 실제 현황・용도・주변환경 등을 확인하고 평가하는 작업, 즉 지역요인, 개별요인 등 품등비교에 있어서 그 구체적인 세부 내용 내지 표현은 감정평가업자의 주관적인 가치, 인식 등에 따라 다소 다를 수 있고, 그 내용을 나타내는 우열수치 또한 차이가 있을 수 있음은 부득이하다 할 것이므로, 그 구체적인 세부내용 내지 비교 우열수치의 산출에 있어 다소 차이가 있다 하더라도 그것이 감정평가 업자의 명백한 고의 또는 과실에 따른 오류로 판단되지 않는 이상 위법하다고는 볼 수 없다(대법원 2004.5.14. 선고, OOO 판결, 같은 뜻임)고 할 것인바, 청구인들은 처분청이 비교표준지 선정 또는 토지평가에 있어 그 밖의 요인 보정치 반영의 적정성 여부 등 쟁점감정가액이 합리적으로 산정되지 않은 측면이 있다고 주장하나, 납세의무자가 의뢰한 감정가액이 없는 경우 과세관청이 감정 의뢰한 감정가액을 시가로 인정할 수 있는 점, 쟁점감정가액은 가격산정기준일 및 감정평가서 작성일이 모두 법정결정기한(2024.5.31.)이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산(쟁점1・4토지 농지부분 제외)의 기준시가를 부인하고 쟁점감정가액을 상증세법상의 시가로 보아 청구인에게 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.