이 건은 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기에 구체적이고 객관적인 증명이 충분하지 아니하므로 청구주장을 받아들이기 어려움
이 건은 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기에 구체적이고 객관적인 증명이 충분하지 아니하므로 청구주장을 받아들이기 어려움
(1) 아래와 같은 이유로 가격변동의 특별한 사정이 존재하므로 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다. (가) 청구인은 피상속인이 2022.3.3. 사망하여 상속세 신고를 위하여 쟁점아파트와 유사한 매매사례를 검토한 결과 쟁점비교아파트 등 쟁점아파트와 동일단지·면적인 아파트의 매매사례는 2021.6.11. 4층(OOO원)과 18층(OOO원) 두 건외에 상속세 신고기한까지 거래된 사례는 없는 것으로 확인되었다. (나) 이에 청구인은 쟁점아파트(106.537㎡)와 동일 단지 내 다른 면적(97.01㎡) 아파트의 가격변동여부를 검토하였고, 검토결과를 보면 2021.7.24. 21층과 24층이 각 OOO원에 거래되었으나 상속개시 시점인 2022.4.16. OOO원에 거래되는 등 OOO원이 하락하였고 2022.5.25. OOO원으로 하락한 사실이 나타난다. (다) 통상 큰 평형보다 작은 평형의 가격 하락폭이 작은 점을 감안하면 쟁점아파트는 더 큰 폭으로 하락하였을 것으로 보이는데 그럼에도 불구하고 처분청은 상속개시일 기준 9개월전 거래된 쟁점비교아파트의 매매사례가액을 시가로 판단하였다. 쟁점아파트의 기준시가 변동을 보면 2023.1.1. 공동주택가격은 상속개시일(2022.3.3.) 공동주택가격인 OOO원보다 OOO원이 하락한 OOO원으로 나타난다. (라) 한국부동산원이 공개한 공동주택 아파트 실거래가격지수도 상속개시일 기준으로 전국 부동산 경기가 크게 하락한 것으로 나타나고, 전국 지수보다 쟁점아파트가 소재한 경기도 지수만 고려하면 그 하락 폭이 더 큰 것을 알 수 있다.
(2) 과세관청은 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 대한 입증책임을 다하지 않았고, 이의신청과정에서도 기준시가만을 활용하여 가격변동여부를 결정하는 등 그 판단에 잘못이 있다. (가) 과세관청의 평가심의위원회 운영규정 제34조(재산의 가액에 대한 시가 인정 심의대상)에 근거하여 처분청은 거래 당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점을 입증하여야 함에도 이에 대한 입증없이 상속개시일 9개월전 발생한 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가라고 판단한 것에는 명백한 잘못이 있다. (나) 중부지방국세청장 또한 청구인의 이의신청과 관련하여 가격변동의 특별한 사정의 존부에 대하여 국토교통부 실거래가액이나 OOO 부동산 등 실제 거래가액을 배제하고 아파트 기준시가를 기준으로 비교함으로써 그 판단에 오류가 있으므로 가격변동의 특별한 사정이 없다고 결정한 것은 법의 안정성을 해치는 행위에 해당한다.
(1) 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르는 것이고 시가로 보는 가액은 해당 재산의 매매 등의 가액을 우선 적용하고, 해당 가액이 없는 경우 평가대상 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매 등의 가액 등을 적용할 수 있으며, 이들 가액이 평가기간에 해당하지 아니하는 경우 평가기준일 전 2년 이내의 기간 또는 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지 동일·유사재산의 매매가액을 시가로 포함시킬 수 있다.
(2) 2021.6.11. 계약이 체결된 쟁점비교아파트의 매매가액인 OOO원(쟁점매매사례가액)은 평가기준일(2022.3.3.)로부터 2년 이내에 해당하고 쟁점아파트와 동일 단지·면적·기준시가 요건을 모두 충족하므로 평가심의위원회를 거쳐 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없다.
(3) 청구인이 주장하는 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부는 국토교통부 실거래가 정보 등 만으로는 그 존부를 단정하기 어렵고, 다른 면적의 주택의 가격 하락을 근거로 쟁점아파트가 상속개시일에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수도 없다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (각 호 생략)
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 (평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 상속세 신고 및 결정 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 상속세 신고 및 결정 내역 (나) 이 건 부과 처분에 이르게 된 경과는 아래 <표3>과 같다. <표3> 이 건 부과처분 경과 2021.6.11. 2022.3.3. 2022.9.27. 2023.8.25. 2024.1.3. 쟁점비교아파트 매매계약 (OOO원) 상속개시일 상속세 신고 (기준시가 OOO원) 평가심의위원회 결정 상속세 결정·고지 (다) 청구인은 쟁점아파트(106.537㎡)와 동일 단지내 다른 면적(97.01㎡, 97.036㎡)의 매매사례을 근거로 가격변동의 특별한 사유가 존재한다고 주장하며 아래 <표4>과 같은 국토교통부 실거래자료를 제시하였다. <표4> 쟁점아파트 동일 단지 내 다른 면적 아파트의 매매사례 (단위: ㎡, 천원) 계약일 면적 거래금액 동호수 2021.7.24. 97.01 OOO 1404동 24층 2021.7.24. 97.01 OOO 1407동 21층 2022.4.7. 97.036 OOO 1408동 34층 2022.4.16. 97.01 OOO 1407동 6층 (라) 국토교통부 부동산실거래시스템을 보면 쟁점아파트와 동일 단지·면적의 매매사례는 아래 <표5>와 같고, 2021.6.11.부터 2024.3.4.까지 매매사례는 없는 것으로 나타난다. <표5> 쟁점아파트 동일 단지·면적 아파트 매매사례 (단위: ㎡, 천원) 계약일 면적 거래금액 동호수 비고 2024.10.11. 106.537 OOO 7층(동 미확인) 2024.6.22. 106.537 OOO 1403동 7층 2024.3.4. 106.537 OOO 1403동 20층 2021.6.11. 106.537 OOO 1403동 18층 쟁점비교아파트 2021.6.11. 106.537 OOO 1403동 4층
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 상증세법 시행령 49조 제1항 단서에 따라 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 상속세 법정결정기한까지 기간 중에 매매 등이 있는 경우 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 매매 등의 가액을 시가에 포함할 수 있는바, 쟁점매매사례가액(2021.6.11.)이 상속개시일(2022.3.3.)로부터 2년 이내에 있고, 평가심의위원회(2023.8.25.)를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 인정받은 점, 쟁점아파트와 동일 단지 내 동일 면적 아파트의 매매사례가 2021.6.11.이후부터 2024.3.4.까지 확인되지 않는 가운데 청구인은 쟁점아파트의 상속개시일 전후로 가격변동의 특별한 사정이 있다는 주장의 근거로 쟁점부동산(106.537㎡)과 동일 단지 내 다른 면적(97.01㎡, 97.036㎡) 아파트의 매매사례를 제시하였으나, 다른 면적 아파트의 가격 하락을 쟁점아파트의 가격변동 근거로 보기 어렵고, 제시된 다른 면적 아파트의 가격 변동폭도 약 9개월간 10% 이내(OOO원→OOO원)에 불과한 점 등을 종합하면 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기에 구체적이고 객관적인 증명이 충분하지 아니하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.