처분청이 쟁점아파트의 양도에 대해 특수관계자에게 쟁점아파트를 저가양도한 것으로 보아 비교아파트의 거래가액을 시가로 하여 과세한 처분에 대해 잘못이 없는 것으로 판단된다.
처분청이 쟁점아파트의 양도에 대해 특수관계자에게 쟁점아파트를 저가양도한 것으로 보아 비교아파트의 거래가액을 시가로 하여 과세한 처분에 대해 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 처분청이 제시한 비교아파트①은 15층 건물의 12층에 위치한 로얄층 아파트로 쟁점아파트보다 더 고가로 거래될 수 있는 환경에 놓여 있는바，비교아파트①은 같 은 아파트 단지내에 있는 같은 전용 면적의 아파트중 공동주택 가격이 가장 높은 반면, 청구인이 제시한 비교아파트②는 3층에 위치하고 있어 공동주택가격이 그보다 낮다.
(3) 공동주택가격의 차액까지 동일한 아파트가 2개가 있다면， 무조건 매매일자가 가장 근접한 사례의 거래가액을 시가로 볼 것이 아니라 먼저 비교 대상 아파트의 가격에 영향을 미칠 수 있는 환경을 우선적으로 고려하여야 한다.
(4) 따라서 쟁점아파트의 시가가 없다고하여 비교아파트①과 같이 쟁점아파트 보다 더 고가로 거래될 수 있는 환경에 놓여 있는 아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수는 없는 것이고，단순히 쟁점아파트와 가장 근접한 일자에 거래되었다는 이유만으로 이를 쟁점아파트의 비교대상으로 선정하는 것은 불합리하다.
(5) 그러므로 가격 형성에 있어 비슷한 환경에 놓여 있는 비교아파트②의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다.
(1) 쟁점아파트의 양도일(잔금청산일 내지 소유권이전등기일)은 2021.9.28.로 쟁점 아파트 양도일 전후 3개월내 매매계약이 이루어진 거래사례 중 쟁점아파트와 공동 주택가격 차이가 가장 작은 아파트의 거래 사례는 총 3건인데，그 중 쟁점아파트의 양도일과 가장 가까운 날에 매매계약이 이루어진 사례는 2021.8.11. 매매계약이 이 루어진 비교아파트①이다.
(2) 청구인이 제시한 비교아파트②는 쟁점아파트와의 공동주택 가격 차이가 비교아파트①과 동일하나, 2021.7.8. 매매계약이 이루어져 이를 매매사례가액으로 볼 수 없다.
(3) 청구인의 주장과 같이 부당행위 계산부인규정을 적용할 때 로얄층，조망권 등 납세자의 자의에 의하여 시가를 산정한다면，오히려 법적안정성과 예측가능성이 훼손되고，과세관청으로하여금 재량에 의한 자의적 과세가 가능하게 되어 과세의 공 평을 크게 저해할 것이다.
(4) 2004.1.1. 상속세 및 증여세법에 유사매매사례가액을 시가로 적용할 수 있 다는 규정이 도입된 후 납세자와 과세관청 간 매매사례가액에 관한 불복이 끊임 없 이 이어져 왔는바，2017.3.10. 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항이 신설 되어 이에 관한 기준이 마련되었다. 청구인의 주장은 해당 규정의 취지에 반하여， 각 비교 대상의 개별적인 사정을 감안하자는 것으로 칭구주장을 받아들인다면, 결국 2017년 개정 이전으로 되돌아가 매매사례에 관한 모호한 판단 기준에 따른 납세자와 과세관청 간 다툼이 크게 증가할 것이다.
(1) 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수 관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제98조 (부당행위 계산의 부인) ① 법 제41조 및 제101조에서 “특수관계인”이란 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항 ，제2항 및 같은 조 제3항제1호에 따른 특수관계인을 말한다. 제167조（양도소득의 부당행위 계산） ③ 법 제10l조제1항에서 “조세의 부담을 부 당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우” 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때 를 말한다. 다만，시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지， 제52조의2, 제53조부터 제58조까지，제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월（증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다）이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다. （3）국세기본법（2023.2.28. 대통령령 제33276호로 개정되기 전의 것） 제1조의 2（특수관계인의 범위） ① 법제2조 제20호 가목에서 "혈족•인척 등 대통 령령으로 정하는 친족관계" 란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 관계（이하 "친족관계"라 한다）를 말한다.
2. 4촌 이내의 인척 （4） 상속세 및 증여세법 제60조（평가의 원칙 등） ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가 액은 상속개시일 또는 증여일（이하 "평가기준일"이라 한다）현재의 시가（時價）에 따른다. （후문 생략）
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격•공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. （ 5） 상속세 및 증여세법 시행령（2022.2.15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것） 제49（평가의 원칙등）① 법 제60조 제2항에서 "수용가격•공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월（증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다）이내의 기간 중 매매•감정•수용•경매（민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다） 또는 공매（이하 이 조 및 제49조의2에서 "매 매 등"이라 한다 ）가 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만，평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가 기준일 부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경 영 상태，시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자（이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다，지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조 의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가 기준일 전후 6 개월（증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 평가 기준일 후 3개월까지 로 한다）이내에 해당하는지는 다음 각호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단 하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액（그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다）을 적용한다. 다만，해당재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적•위치•용도• 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액［법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준 을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간이내의 신고일 까지의 가액을 말한다］이 있는 경우에는 해당가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가 로 본다. （6） 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조（평가의 원칙 등） ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적•위치•용도•종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격（새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다）이 있는 공 동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호외의 재산의 경우: 평가대상재산과 면적•위치•용도•종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의 2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
처분청이 쟁점아파트의 양도에 대해 특수관계자에게 쟁점아파트를 저가양도한 것으로 보아 비교아파트의 거래가액을 시가로 하여 과세한 처분에 대해 소득세법 제101조 제1항의 부당행위계산 부인규정을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.