[요지] 양도시점까지 쟁점부동산의 2,3층이 공부상 근린생활시설임에도 대부분의 기간을 주택으로 사용한 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 양도시점까지 쟁점부동산의 2,3층이 공부상 근린생활시설임에도 대부분의 기간을 주택으로 사용한 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 조심2019서3835 / 조심2023부3133
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(2) 처분청은 쟁점을 정확히 파악하지 못하는 오류를 범하고 있다. (가) 쟁점부동산의 매매계약일 현재를 기준으로 주택여부를 판단하는 것이 아니라 잔금청산일 현재를 기준으로 사실상 주거용에 해당하는지 여부를 판단하여야 하나, 처분청은 조사기간 내내 보유기간 중에 주택으로 사용하였는지 여부만을 확인하였을 뿐, 잔금청산일 현재 쟁점부동산의 용도가 무엇인지에 대해 입증한 것 없이 과거에 주거용으로 사용하였으니 잔금청산일 현재도 주거용이라는 삼단 논법과 가정에 의한 의견만을 제시하고 있다. (나) 청구인과 매매계약을 한 양수인이 조기 공사 착공을 위해 얼마나 서둘렀는지는 OOO 대화방과 잔금청산일에 소유권변경 등기서류를 바로 접수한 사실 및 잔금청산 후 9개월 만에 건물이 준공된 사실을 보면 알 수 있고, 처분청이 심리과정에서 제출한 전기 사용량을 봐도 2022.12.21. 이후 급감한 사실이 나타나며(전열기구 사용 없이도 최소전기는 흐름), 쟁점이 되는 쟁점부동산의 2·3층과는 상관이 없는 보증금 반환 금융자료를 제출하였고, 철거공사와 관련한 매입세금계산서는 용역제공이 완료된 시점에 발행되는 것으로서 주거용 사용 여부에 대한 입증자료가 될 수 없다.
(2) 처분청은 쟁점청산일의 쟁점부동산의 용도를 확인하기 위한 어떠한 노력이나 조사를 한 사실이 없다. (가) 잔금청산일의 쟁점부동산의 용도가 과세여부를 결정하는 결정적인 쟁점이 된다는 사실을 처분청에서 인지하였다면 양수인을 접촉하여 잔금청산일 현재의 상황을 확인하는 문답서를 징취하거나, 관할 지방자치단체인 관악구청에 출장하여 건축물 멸실대장 및 철거용역회사의 착공계 등을 확인하여 잔금청산일 현재의 용도를 규명해야 했으나, 조사기간 종료시까지 구체적인 사실을 확인하지 않은 채 유추·확장해석으로 추정에 의한 의견만 있을 뿐이다. (나) 납세자가 제출한 신고서가 성실하다는 추정을 번복하려면 이를 입증하는 증빙을 조사 확인해야 하나 이를 게을리 한 것으로서국세기본법에 따른 납세자의 성실성 추정의 원칙에도 어긋난다.
(3) 청구인은 잔금청산일 현재 쟁점부동산이 주거가 불가능한 건물에 해당함이 명백하여 시설물 철거현장에 대한 추가적인 사진 증거 등을 남길 필요성을 느끼지 못하였으나, 조사과정에서 최선을 다하여 관련 증거를 수집 및 제출하였는데 처분청은 이에 대해 청구주장을 무시하거나 반박만 할 뿐 구체적인 증빙자료의 제시가 없다. (가) 청구인과 양수인은 잔금청산일 현재 쟁점부동산의 용도에 대한 분쟁을 방지하기 위하여 쌍방간에 확인서를 작성하였고, 이는 처분청에서도 양수인에게 확인한 사항으로 알고 있다. (나) 납세자가 세금을 면하고자 하는 목적만 있었다면, 위법시설물을 청구인이 철거하고 사진 등으로 증거를 보관하였겠지만, 사회통념상 철거가 진행 중인 건물에 이러한 증빙을 남겼다고 하여 과세여부가 달라진다면 조사공무원이 과세처분에 따른 입증책임을 다한 것이라고 볼 수 없다. (다) 철거가 예정되어 단전·단수되고, 도시가스도 사용할 수 없으며, 세입자가 모두 퇴거한 쟁점부동산을 주거용에 적합한 상태에 있고, 언제든 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물이라고 할 수 있는지 일반적인 상식을 가진 경제인으로서나 사회통념상으로 받아들이기 어렵다.
(4) 처분청은 잔금청산일 현재 쟁점부동산의 용도에 대한 사실판단이 본 사건에서 가장 핵심적이고 중요한 사안임에도 양도일 전의 사실만을 가지고 비과세 여부에 대한 판단을 하고 있으니, 이는 납세자의 성실성 추정의 원칙과 조사공무원의 입증책임 의무뿐만 아니라 세법해석과 사실 판단을 모두 그르친 잘못이 있다.
(5) 쟁점부동산의 2·3층 근린생활시설을 보면 신축을 위한 철거직전의 건물이 명백하고, 잔금청산일 현재 공가 상태에 있었다는 것은 처분청도 인정하는 사실로서, 중도금 지급 이후 양수인이 출입문 비밀번호를 변경하는 등 점유권을 행사하고, 도시가스의 해지 및 단전·단수 등 상태의 쟁점부동산을 사실상 주거용으로 사용하는 건물이라고 할 수는 없다. 또한 사용 용도가 불분명한 경우 공부상의 용도로 판단하도록 법령에서 명확히 규정하고 있는바, 잔금청산일을 기준으로 주택임이 분명하다고 주장하려면 누가 보더라도 합리적인 의심 없이 명확해야 하는데, 처분청은 잔금청산일 현재 상태를 증명할 수 있는 입증자료를 제시한 것이 없다.
(1) 청구인은 양도일 현재 용도가 불분명하다고 판단하고 공부상의 용도에 따라 쟁점부동산의 2·3층을 근린생활시설(독서실)로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후 사용용도에 대하여 살펴보면, (가) 청구인은 2002.2.16. 쟁점부동산을 신축하여 취득하였는데, 이후 쟁점부동산에 독서실, 고시원 및 기타 다른 사업장의 사업자등록을 한 사실이 없고, 인터넷 로드뷰에서도 쟁점부동산에 사업장 간판 등은 확인되지 않는다. (나) 청구인은 2020.1.1.에 주택임대사업자 등록을 하였고, 2021∼2022년 사업장현황신고서에 쟁점부동산의 1·4·5층 뿐 아니라 2·3층 14개호에 대해 임차인, 임대기간, 보증금 등을 기재하여 주택임대물건으로 신고하였다. (다) 지방자치단체에 확정일자 및 전입내역을 확인한바, 2013년부터 쟁점부동산의 2·3층을 포함한 전층에서 거주자의 전입내역이 확인된다. (라) 청구인은 심판례(조심 2019서3835, 2020.5.21.)를 제시하며 고시촌 오피스텔의 경우 취업준비생의 주민등록만 이전한 경우이므로 주거용 건물이 아니라고 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 임차인들은 30∼50대의 직장인 및 공무원 등으로 대부분 보증금 OOO원의 전세계약을 맺고 2년 이상 거주한 사람들로 주거지로 사용하였다고 진술하였다. 그리고 각 호실은 별도의 출입문이 있고, 취사시설 및 화장실이 구비된 상태에서 임차를 개시하였으며, 주거용 원룸으로 인지하고 계약하였고, 건축물대장상 근린생활시설로 되어 있는지는 몰랐다고 진술하였다. 임대차계약서에서도 원룸 전세계약서로 되어 있고, 인덕션 등 취사시설 및 화장실이 구비되어 있음이 표기되어 있어 쟁점부동산의 2·3층의 각 호실은 주택으로 사용하였음이 명확하다. (마) 또한 쟁점부동산의 2·3층은 공부상 주거용 호실(1·4·5층)과 평면도상 차이가 없고, 공용주방 등이 확인되지 아니하여 고시원 등의 용도로 사용하기에 불가능하므로 쟁점부동산의 전층(옥탑층 포함)을 주택으로 사용하였음이 명확하고, 청구인은 다른 용도로 사용하였다는 증빙을 제시하지 못하였고, 구조상의 문제로 독서실로 사용할 수 없어 주거용으로 사용하였음을 인정하였다.
(2) 쟁점부동산의 양도일 현재 용도에 대하여 살펴보면, (가) 청구인은 양도일 전 임차인이 퇴거하여 폐가 상태(장기간 공가)이므로 양도일 현재 용도가 불분명하다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 보증금 반환은 양도계약일 이후 순차적으로 이루어졌고, 양도일에도 보증금 반환이 있었으며, 일반적으로 임차인의 퇴거와 동시에 임대보증금의 반환이 이루어진다는 점으로 미루어볼 때, 양도일 직전까지도 쟁점부동산에서 임차인이 거주하였음이 확인되므로 장기간 공가 또는 폐가 상태라는 주장은 타당하지 않다. (나) 청구인은 쟁점부동산 각 호실의 임차인이 퇴거시마다 쟁점부동산의 양수인에게 보증금 상당액을 중도금으로 수령하여 임차인에게 보증금을 반환하여 주었고, 양수인은 임차인의 퇴거 즉시 각 호실의 출입구 비밀번호를 변경하는 등 각 호실을 관리하였으므로 각 호실에 대하여 공부상 용도로 용도를 변경하는 공사나 취사시설, 화장실 등의 철거 없이 양수인에게 주택 상태로 인도되었음을 확인할 수 있다. (다) 청구인은 쟁점부동산이 단전·단수가 되었다고 주장하나, OOO과 수도사업소 등에 확인한바, 양도일 전에 단전·단수는 하지 않았고, 양도일 하루 전인 2023.1.26.에 전기와 수도요금 등이 정산되었으나, 전기에 대해 OOO에 확인한바, 쟁점부동산을 양도한 이후인 2023.1.30.에 비로소 계량기 등이 철거되었고, 2023.2.3.에 추가 정산 후 청구인이 정산액을 추가로 납부하였음이 확인된다. 수도의 경우 단수는 되지 않았고 현재 거주자도 추가하여 사용하고 있는 것으로 수도사업소에 확인하였는바, 청구인은 쟁점부동산의 양도일 전날에 단지 인도·이사과정에서 일반적으로 행하는 전기, 수도요금의 정산만 했을 뿐이고, 심판례(조심 2023부3133, 2023.4.10.) 등 다수 판례에서는 전기, 수도 등이 폐쇄되었다고 하더라도 그 구조가 사회통념상 사용이 불가능한 정도에 이르지 아니하였다면 주택으로 보는 것으로 판시하였다. (라) 청구인은 신축건물의 신축허가를 받았으므로 쟁점부동산은 양도일 현재 폐가상태라고 주장하나, 단지 신축허가만으로 기존건물인 쟁점부동산을 폐가상태로 볼 수 없고,소득세법에 정한 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하며(대법원 1987.9.8. 선고 87누584 판결 참조), 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조). 재개발·재건축 건물의 경우도 사업시행계획 인가나 사업계획 승인과 관련이 없이 건물이 멸실되어 있지만 않으면 주택으로 보고 있다. (마) 청구인은 쟁점부동산을 양도하기 전 취사시설 또는 화장실 등의 철거를 하지 않았고, 양수인의 세금계산서 내역을 확인한바, 양수인에 의해 2023년 3월 경 철거공사가 수행된 사실이 확인된다. (바) 2024.2.29.소득세법 시행령제152조의4의 개정으로 주택의 개념을 구체화하여 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조임을 명시하였고, 청구인은 고시원·독서실·원룸의 구분이 실제 환경에서 명확하지 않다고 주장하나, 고시원 등과 달리 주택은 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 있는 구조를 말하며, 쟁점부동산의 2·3층은 양도시점에 주택의 구조에서 양도되었다. (사) 이와 같이 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간 동안 사용한 용도에 대하여 면밀히 조사하였고, 양도 직전에 용도변경이나 철거공사 등이 없었음을 확인하는 등 양도시점까지 쟁점부동산의 그 구조 및 기능이나 시설이 본래 주거용 그대로 유지·관리되고 있는 상태로 양도하였음을 충분하게 입증하였다. 따라서 쟁점부동산을 양도할 당시 사용 용도에 처분청의 입증이 부족하므로 쟁점부동산의 용도를 불분명한 것으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 옳지 않다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법(2022.8.12. 법률 제18975호로 개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령(2022.10.27. 대통령령 제32964호로 개정된 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때건축법 시행령별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(3) 건축법(2021.10.19. 법률 제18508호로 개정된 것) 제2조(정의) ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 단독주택
2. 공동주택
(4) 건축법 시행령(2022.12.6. 대통령령 제33023호로 개정된 것) [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ᆞ공동육아나눔터(아이돌봄 지원법제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ᆞ작은도서관(도서관법제4조 제2항 제1호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ᆞ공동육아나눔터ᆞ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및주택법 시행령제10조 제1항 제1호에 따른 소형 주택을 포함한다]. (단서 생략)
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계 등은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 건축물대장을 보면, 쟁점부동산은 아래 ＜표1＞과 같이 2001.12.24. 신축된(2002.2.16. 소유권보존등기) 지하1층, 지상 5층, 연면적 1,030.69㎡의 근린생활시설 및 다가구용단독주택으로, 2·3층 전체(각 182.32㎡)는 독서실로, 1·4·5층의 3개 층은 다가구주택으로 구성되어 있다. ＜표1＞ 건축물대장상 쟁점부동산의 용도 및 면적 (단위: ㎡) (나) 청구인은 아래 ＜표2＞와 같이 2022.5.27. 쟁점부동산을 a외 2인과 OOO원에 양도하는 매매계약서를 체결하였다. ＜표2＞ 쟁점부동산의 매매계약서 (다) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인의 사업자등록 내역은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 청구인의 사업자등록 내역 (라) 청구인이 쟁점부동산의 2·3층이 양도일 현재 근린생활시설에 해당하는 것이라 주장하며 제출한 증빙자료는 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 청구인 제출 증빙자료 (마) 처분청이 제출한 증빙자료는 다음과 같다.
1. 쟁점부동산과 관련하여 청구인이 2023.2.10. 관악세무서장에게 신고한 2022년 귀속 사업장현황신고서의 주택임대사업자 수입금액 검토표에는 아래 ＜표5＞와 같이 쟁점부동산의 2·3층의 임대내역이 기재되어 있다. ＜표5＞ 2022년 귀속 사업장현황신고서상 쟁점부동산 2·3층 임대내역 (단위: 원)
2. 쟁점부동산의 2·3층과 관련한 임대차계약서와 확정일자 부여현황은 아래 ＜표6＞·＜표7＞과 같다. ＜표6＞ 임대차계약서(샘플) ＜표7＞ 쟁점부동산 2·3층의 확정일자 부여현황 (단위: 원)
3. 임차인인 b외 3명이 2024.3.4. 작성한 확인서의 내용은 아래 ＜표8＞과 같다. ＜표8＞ 임차인 확인서 내용
4. 쟁점부동산의 층별 평면도는 아래 ＜표9＞와 같다. ＜표9＞ 쟁점부동산의 층별 평면도
5. 쟁점부동산의 양도시점의 전기사용량 내역은 아래 ＜표10＞과 같다. ＜표10＞ 쟁점부동산의 전기사용량 내역
6. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 임차인이 퇴거시마다 보증금을 반환하여 주었고, 쟁점부동산의 양도일인 2023.1.27.에도 보증금 반환내용이 확인되어 양도일 현재 쟁점부동산이 주택에 해당한다는 의견으로, 청구인에 대한 금융거래내용은 아래 ＜표11＞과 같다. ＜표11＞ 청구인의 금융거래내역 (단위: 원)
7. 쟁점부동산의 외관 모습은 아래 ＜표12＞와 같다. ＜표12＞ 쟁점부동산의 외관 모습
8. 쟁점부동산의 양수인은 쟁점부동산을 양수한 후 철거공사를 진행하고 아래 ＜표13＞과 같이 ㈜c로부터 2023.3.10. 세금계산서를 수수하였다. ＜표13＞ 철거공사 관련 세금계산서
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산이 양도일인 잔금청산일 현재 다가구주택의 요건을 충족한다고 주장하나, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인바, 청구인은 2002년경 쟁점부동산을 신축·취득하여 2019년 쟁점부동산의 4층을 근린생활시설에서 다가구주택으로 용도를 변경하였는데, 2023년 양도시점까지 쟁점부동산의 2·3층이 공부상 근린생활시설임에도 대부분의 기간을 주택으로 사용한 것으로 보이는 점, 청구인은 2022년 귀속 사업장현황신고 시 쟁점부동산의 2·3층을 임차인이 거주하는 주택으로 신고하였고, 관련 임대차계약서에는 주거에 필요한 냉장고, 인덕션, 세탁기 등이 옵션으로 기재되어 있는 점, 청구인이 2022.5.27. 쟁점부동산의 매매계약 당시 쟁점부동산의 2·3층은 주택으로 사용 중이었고 임차인들의 전입신고가 되어있었던 점, 쟁점부동산의 다른 층(1·4·5)과는 달리 2·3층을 주택으로 사용하기에 특별히 다른 점이 없는 점 등에 비추어, 쟁점부동산은 사실상 다가구주택 요건을 충족하지 않은 것으로 보이므로 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.