종부세법§8②2 및 동법령§4①3에서 ‘과세기준일 현재 주택법§15에 다른 사업계획승인을 얻은 자 또는 건축법§11에 따른 허가를 받은자가 건축하여 소유하고 있는 주택으로 기획재정부령이 정하는 미분양주택에 대해서는 과세표준 합산대상에서 제외한다’고 규정함으로써 과세대상 주택에 대한 예외를 규정하고 있는데, 쟁점미분양주택 신축과 관련하여 신탁법인이 지자체장으로부터 교부받은 건축관계자 변경신고필증에 의하면 건축법§11에 따른 허가를 받은 자는 청구법인이 아닌 신탁법인으로 확인되어 청구법인은 합산배제 요건을 충족하지 못하므로 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단됨
. 처분개요 가. 청구법인은 2020.4.1. 개업하여 주거용 건물 개발 및 공급업 등을 영위하고 있는 업체로, 2020.9.25. A㈜ (이하 “신탁법인”이라 한다)와 청구법인을 위탁자, 신탁법인을 수탁자로 하는 관리형 토지신탁 계약을 체결하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 종합부동산세법 제7조 제2항 에 따라 2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 신탁법인 소유의 쟁점미분양주택을 위탁자인 청구법인이 소유한 것으로 보아 합산배제 대상으로 볼 수 없다는 의견이나, 법률상 쟁점미분양주택의 건축허가자인 신탁법인의 행위효력이 위탁자인 청구법인에게 적용될 수 없다. 또한, 종합부동산세법 제7조 제2항 은 ‘ 신탁법 제2조 에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택의 경우에는 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있고 신탁주택을 소유한 것으로 본다’고 규정하고 있으나, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호에서 ‘합산배제 미분양 주택’이란 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자 또는 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 주택으로 규정하고 있다.
(2) 청구법인과 신탁법인이 체결한 계약에 의하면, 쟁점미분양주택의 신축과 관련하여 발생된 공사비 및 관련 비용은 모두 청구법인이 발행한 세금계산서 및 관련 증빙자료에 의하여 지급되었고, 쟁점미분양주택의 등기부등본에 의하면 쟁점미분양주택이 분양될 때 신탁법인으로부터 청구법인으로 신탁재산의 귀속이 이루어진 후에 매입자에게 소유권이전이 완료되므로 쟁점미분양주택 신축사업은 청구법인의 책임 하에 이루어졌다고 할 수 있다. 따라서 쟁점미분양주택은 종합부동산세법상 합산배제 미분양 주택에 해당하므로, 동 미분양주택을 과 세물건으로 하여 청구법인에게 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 종합부동산세 시행령 제4조 제1항 제3호에서 종합부동산세 합산배제 대상 주택을 과세기준일 현재 주택법 제15조 에 의한 사업계획승인을 얻은 자 또는 건축법 제11조 에 따른 허가를 얻은 자가 사업자등록을 한 후 분양(판매) 목적으로 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택으로 규정하고 있는바, 과세기준일 현재 소유자가 직접 건축하여 소유(원시취득)한 주택이 합산배제 적용대상이므로, 건축허가서(사업계획승인서) 및 사용승인서(사용검사 확인증)에 따른 건축주가 아닌 경우에는 미분양 주택에 해당하지 아니한다. 즉, 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호 에 따라 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되는 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주 택은 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조에 따른 미분양 주택을 말하는 것으로, ‘ 주택법 제16조 에 따른 사업 계획 승인을 얻은 자 또는 건축법 제11조 에 따른 건축허가를 받은 자’ 이외의 자가 취득한 주택은 이에 해당되지 아니한다.
(2) 종합부동산세법상 합산배제 미분양 주택은 건축법에 따른 건축허가를 받은 주택건설업자가 신축하여 보유하는 미분양 주택으로 쟁점미분양주택의 건축주는 신탁법인이고 청구법인은 이후 신 탁법인으로부터 소유권을 이전받은 것에 불과하므로 쟁점미분양주택을 과세대상 주택으로 보아 청구법인에게 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 종합부동산세법 제7조【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
② 신탁법 제2조 에 따른 수탁자(이하 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자"라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다. 제8조【과세표준】② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
2. 제1호의 주택 외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과 하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. (2) 종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택 등】① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.
3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각 목의 어느 하나에 해 당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택
1. 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택
2. 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택
(4) 주택법 제15조【사업계획의 승인】① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장 ‧ 광역시장 ‧ 특별자치시장 ‧ 도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시 ‧ 도지사"라 한다) 또는 지방자치법 제198조 에 따라 서울특별시 ‧ 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장
2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장 ‧ 광역시장 ‧ 특별자치시장 ‧ 특별자치도지사 또는 시장 ‧ 군수
② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.
③ 주택건설사업을 시행하려는 자는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설 ‧ 공급할 수 있다. 이 경우 제2항에 따른 서류와 함께 다음 각 호의 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다.(각 호 생략)
(5) 건축법 제11조【건축허가】① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장 ‧ 특별자치도지사 또는 시장 ‧ 군수 ‧ 구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
② 시장 ‧ 군수는 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다.(각 호 생략)
③ 제1항에 따라 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 설계도서와 제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위하여 관계 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 국토교통부장관이 관계 행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 신청서 및 구비서류는 제21조에 따른 착공신고 전까지 제출할 수 있다.
(2) 청구법인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사살이 확인된다. (가) 쟁점미분양주택의 상세 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점미분양주택 상세 내역 (나) 청구법인은 2020.9.25. 신탁법인과 ‘관리형토지신탁계약’을 체결하였는바, 동 계약서의 주요 내용은 다음과 같다. 토지신탁계약서(관리형) 위탁자 청구법인, 수탁자 신탁법인은 다음과 같이 관리형 토지신탁계약(이하 “이 신탁계약”이라 한다)을 체결한다. 제1조(신탁목적) ① 이 신탁계약에 따른 신탁은, 이 사업을 수행하기 위하여 위탁자는 신탁부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하고 위탁자의 책임으로 이 사업비를 조달하여 이를 개발하고, 수탁자는 신탁부동산을 보존하고 관리하여 이 신탁계약에서 정해진 바에 따라 신탁부동산을 분양 등의 방법으로 처분하거나 임대한 다음 그 처분대가나 임대료 등 신탁재산을 이 신탁계약에 정해진 바에 따라 지급하는 것을 목적으로 한다.
② 제1항의 목적을 달성하기 위하여 수탁자는 신탁재산의 범위 내에서 이 사업주체로서의 권리와 의무를 부담하되 이 사업에 관한 모든 자금조달의무를 부담하지 않고, 이 사업과 관련하여 발생하는 모든 비용 및 이 사업과 관련한 모든 시공상 하자, 분쟁 및 민원의 처리와 해결에 대해서는 위탁자 또는 이 신탁계약에서 정하는 자가 부담하기로 하는 내용의 관리형 토지신탁을 설정함에 이 신탁계약의 목적이 있다. 제3조(각 당사자들의 기본 업무) ② 위탁자는 이 사업과 관련하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.
1. 이 사업에 필요한 전체 부지에 대하여 아무런 제한물권이나 부담이 설정되어 있지 않은 소유권 확보
2. 이 사업에 필요한 제반 인허가의 취득 및 그에 따른 조건의 이행
3. 이 사업에 필요한 계약들 중 공사도급계약 및 설계·감리용역계약 등 사업시행주체 이름으로 체결되어야 하는 계약을 제외한 모든 계약 체결
4. 이 사업 시행에 필요한 모든 자금조달
5. 그 밖에 신탁특약에서 정하는 업무
③ 수탁자는 이 사업과 관련하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.
2. 신탁재산 범위 내에서 분양계약, 공사도급계약, 설계·감리용역계약 등 사업시행주체 이름으로 체결되어야 하는 계약의 체결
3. 이 사업의 분양수입금을 포함한 모든 자금의 수납 및 자금집행 업무
4. 신탁부동산의 수분양자 이름으로의 소유권이전등기 업무(중략) 제10조(신탁부동산의 소유권이전의무 등) ⑤ 이 사업에 관한 사업승인 또는 인허가 조건상 진입도로 등의 부대사업 부지를 취득하여야 하는 경우 위탁자는 해당 부지를 취득하여 이 조에 따라 수탁자 이름으로 신탁등기를 하도록 하여야 한다. 만일 위탁자가 이러한 의무를 이행하지 못하는 경우 수탁자는 신탁재산으로 부대사업 부지를 취득할 수 있다.
⑥ 이 조에 따른 신탁등기 이전에 위탁자 이름으로 이 사업에 필요한 사업승인이나 인허가를 받은 경우 위탁자는 수탁자 이름으로 그러한 승인이나 인허가 변경절차를 이행하여야 한다. 다만 사업 여건이나 분양시기 등을 고려하여 필요한 경우에는 인허가상 사업주체 등의 변경시기를 조절할 수 있다. 제13조(자금조달) 이 사업에 필요한 모든 자금은 위탁자가 자신의 책임과 비용으로 조달한다. 제31조(세무와 회계) ① 위탁자는 이 신탁계약의 체결과 동시에 신탁부동산의 소재지 관할세무서에 관련 세법에 따라 이 사업만을 목적으로 한 별도의 사업자등록을 할 수 있다.
② 이 사업과 관련하여 발생하는 세무관련 사항들은 위탁자가 책임지고 처리한다.
③ 신탁재산의 처분과 관련하여 부과되는 부가가치세에 대해서는 위탁자가 이를 신고·납부하여야 한다.
⑥ 부가가치세 이외에도 이 사업과 관련하여 국세, 지방세, 그 밖의 조세 또는 공과금의 환급 청구권이 위탁자에게 귀속되는 경우에 제3항부터 제5항까지의 내용을 적용한다. (다) 쟁점미분양주택의 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점미분양주택은 2022.12.29. 신탁법인 앞으로 소유권보존등기가 되었다가 2023.7.21. 신탁재산의 귀속을 원인으로 청구법인 앞으로 소유권이 이전된 것으로 등재되어 있다. (라) 그 밖에 신탁법인은 2020.10.26. 서울특별시 성동구청장으로부터 건축관계자 변경신고필증을 교부받은 것으로 나타나는데, 동 신고필증에 의하면 쟁점주택의 건축주가 B 외 2인에서 신탁법인으로 변경된 것으로 확인된다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점미분양주택이 종합부동산세 합산배제 대상에 해당한다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수 같은 뜻임)인바, 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호에서 ‘과세기준일 현재 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자 또는 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하고 있는 주택으로 기획재정부령이 정하는 미분양주택에 대해서는 과세표준 합산 대상에서 제외한다’고 규정함으로써 과세대상 주택에 대한 예외를 규정하고 있는데, 쟁점미분양주택 신축과 관련하여 신탁법인이 2020.10.26. 서울특별시 성동구청장으로부터 교부받은 건축관계자 변경신고필증에 의하면 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자는 청구법인이 아닌 신탁법인으로 확인되어 청구법인은 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호 에서 규정하고 있는 합산배제 요건을 충족하지 못하므로 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.