처분청이 시가로 본 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내 전용면적이 같고 기준시가도 동일하며 쟁점아파트 양도일자와 가장 가까운 날 거래된 유사매매사례로 상증세법령상 시가의 기준을 충족하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
처분청이 시가로 본 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내 전용면적이 같고 기준시가도 동일하며 쟁점아파트 양도일자와 가장 가까운 날 거래된 유사매매사례로 상증세법령상 시가의 기준을 충족하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 자녀 A에게 실제로 매매한 쟁점아파트 거래가액을 인정하지 않고 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다. (가) 유사매매사례가액은 상속·증여와 같이 시가를 알 수 없을 때나 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우(시가와 3억원 또는 5% 이상 차이나는 경우) 평가기준일 6개월 전부터 평가기준일 3개월 후까지 동일단지 내 매매가액을 적용하도록 하고 있고, 실질적인 거래가 있으면 그 가액을 시가로 우선 적용하는 것이 원칙이다. (나) 청구인은 2021.6.1. 쟁점아파트 매매의뢰를 하였는데 청구인이 쟁점아파트 취득시 전세를 승계하여 실제 거주하지 않았고, 인테리어도 전혀 되어있지 않아 단지내 OOO공인중개사사무소에 당시 시세보다 높은 OOO원에 매매의뢰하였으며, 청구인은 배우자와 함께 2021.8.20. 경기도 수원시 영통구 OOO(이하 “C아파트”라 한다)를 공동으로 매입하는 계약을 체결하여 계약금을 마련했어야 하나, 2021.8.19.까지도 쟁점아파트 매매가 이루어지지 않아 궁여지책으로 A에게 OOO원에 매각하기로 하고 통상적인 부동산 거래와 같이 공인중개사사무소에서 매매의뢰가액보다 낮춰 매매계약서를 작성하고 매매대금을 실제로 주고 받는 등 정상적인 부동산 거래를 하여 C아파트의 계약금을 마련하였다. (다) 청구인은 이후 C아파트의 중도금을 마련하기 위하여 청구인의 배우자가 보유하고 있던 경기도 수원시 영동구 OOO(이하 “배우자아파트”라 한다)를 2021.9.3. OOO공인중개사무소에 OOO원에 매매의뢰하였으나, C아파트 중도금 지급일인 2021.9.14.까지도 매매가 되지 않아 C아파트의 중도금을 차입하여 납부하였고, 2021.11.26. OOO원에 매매되어 C아파트의 중도금 마련을 위하여 차입한 금액을 상환하였는바, 청구인은 배우자아파트의 매매가에 비추어 A에게 양도한 쟁점아파트의 양도가액이 적정하다고 판단되어 2021.11.30. 양도소득세를 그대로 신고하였다. (라) 청구인은 쟁점아파트를 급매로 내놓았기 때문에 당연히 시세보다 낮은 가격에 매매의뢰를 할 수 밖에 없었고, 쟁점아파트 114동은 아파트단지 끝에 위치하고 있어 상가옆에 있는 배우자아파트보다 교통과 생활이 불편하여 단지내에서도 매매가액이 상대적으로 낮았으며, A은 2023.6.2. 쟁점아파트를 취득가액인 OOO원보다 적은 OOO원에 손실을 보고 매각한 상태로 2021년과 2022년의 아파트 가격상승은 일반인이 도저히 예측할 수 없던 정도로가격이 급등하던 시기였으므로 청구인 역시 쟁점아파트의 적절한 시가를 예측하기는 쉽지 않은 상황이었다. (마) 처분청은 쟁점아파트의 매매계약일인 2021.8.19. 보다 한참 후에 거래된 배우자아파트 매매가액보다 더 높은 비교아파트의 매매가액 OOO원을 시가로 보아 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 당시 공인중개사사무소에 의뢰하여 쟁점아파트를 급하게 자녀 A에게 매매하였고, 이는 실제 거래였으므로 그대로 양도소득세를 신고하였음에도 처분청은 이를 조세감소 목적이 있는 부당행위에 해당한다고 하여 쟁점아파트 거래를 부인하였으므로 이는 타당하지 아니하다.
(2) 쟁점아파트 거래가액을 실제거래로 인정하기 어렵다면 배우자아파트는 쟁점아파트와 동일한 단지의 동일 평수이고 청구인이 쟁점아파트 양도소득세를 신고하기 직전인 2021.11.26.에 거래되어 청구인이 이를 시가로 인식할 수밖에 없었으므로 배우자아파트의 실제 거래가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 우선 적용하는 것이 합리적이라 할 것이다.
(1) 청구인은 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 소득세법상 부당행위계산 부인 규정을 적용하기 위해서는 ①특수관계인과의 거래일 것, ②시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로서 ‘조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우’에 적용하고 있고, 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일 기준으로 판단하며, 양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 양도시기를 기준으로 산정하도록 하고 있는바(대법원 2010.5.13. 선고 2007두14973 판결, 참조), 청구인은 2021.8.19. 쟁점아파트 매매계약일 현재 2021.7.26. 계약한 비교아파트 매매가액이 OOO원으로 OOO원의 차이가 발생하여 그 차이가 100분의 5에 상당하는 금액 이상이므로 이는 부당행위계산 부인 규정 적용 대상에 해당한다.
(2) 청구인은 매매사례가액을 적용한다면 비교아파트보다 청구인의 배우자가 양도한 아파트의 매매사례가액인 OOO원을 시가로 보는 것이 더 합리적이라고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항은 ‘해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 경우’ 시가로 보도록 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호의 공동주택의 유사매매사례가액 적용방식을 보면 유사매매사례가액이 둘 이상인 경우 ‘평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다’고 기재되어 있는바, 쟁점아파트와 비교아파트는 기준시가가 동일하고, 같은 구조, 같은 면적, 같은 동으로 확인되며, 비교아파트 이외의 기준시가가 동일한 같은 단지 내 매매계약일이 3개월 이내인 다른 동 아파트 거래가액(102동 1102호 OOO원, 103동 1204호 OOO원)과 비교하더라도 쟁점아파트의 거래가액이 낮은 것으로 확인되고, 배우자아파트는 쟁점아파트와 다른 동에 위치하고 있으며, 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가인 OOO원보다 낮은 OOO원으로 확인되는 점 등으로 볼 때 비교아파트의 거래가액을 시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.
① 쟁점아파트를 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 비교아파트의 매매사례가액(OOO원)을 시가로 하여 과세한 처분의 당부
② 매매사례가액을 적용해야 한다면 배우자아파트의 매매가액(OOO원)을 시가로 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2021.3.16. 법률 제17925호로 일부개정된 것) 제41조(부당행위계산)
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제8호에 따른 배당소득만 해당한다), 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 제101조 (양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소 득세법 시행령(2021.2.17. 대툥령령 제31442호로 일부개정된 것) 제98조(부당행위계산의 부인) ① 법 제41조 및 제101조에서 “특수관계인”이란 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.
② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우
2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.
3. 특수관계인으로부터 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 경우
4. 특수관계인으로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 경우
5. 그 밖에 특수관계인과의 거래에 따라 해당 과세기간의 총수입금액 또는 필요경비를 계산할 때 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 일부개정된 것) 제60조 (평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2021.2.27. 대통령령 제31446호로 일부개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(5) 상속세 및 증여세 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제832호로 일부개정된 것) 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구인의 아파트 보유 및 매매현황과 양도소득세 신고 등 현황은 아래와 같다. (가) 청구인은 2019.11.29. 쟁점아파트를 OOO원에 취득하였고, 2021.8.19. 자녀 B에게 OOO원에 매매를 등기원인으로 하여 2021.10.5. 소유권이전등기하였으며, 자녀 B은 2023.4.18. 이를 OOO원에 양도하였다. (나) 쟁점아파트 매매계약서에 의하면 2021.8.19. 청구인은 자녀 A과 쟁점아파트를 OOO원에 양도하는 계약을 체결하면서 보증금 OOO원을 승계하고 2021.8.19. 계약금 OOO원을 지급하며, 2021.10.5. 잔금 OOO원을 지급키로 하였고, 자녀 A은 2021.9.29. 청구인의 D은행계좌로 잔금 OOO원을 입금한 것으로 나타난다. (다) 청구인과 배우자는 2021.8.20. C아파트를 공동으로 매입하기 위하여 OOO원에 매매계약을 체결(계약금 OOO원은 계약시 지불, 중도금 OOO원은 2021.9.14. 지불, 잔금 OOO원은 2022.2.15. 지불)하였고, 청구인의 배우자는 쟁점아파트와 같은 단지에 위치한 배우자아파트를 2021.11.26. OOO원에 양도하였다. (라) 청구인은 쟁점아파트 양도에 대하여 자녀 A에게 양도한 가액(OOO원)으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 청구인이 특수관계자인 자녀에게 쟁점아파트를 시가보다 저가로 양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하여 쟁점아파트와 동일단지 내 같은 동의 비교아파트의 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트 양도가액으로 하여 조정대상지역 내 3주택으로 보아 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
(2) 쟁점아파트 매매사례가액 등 현황은 아래와 같다. (가) 부당행위계산 부인 규정 적용대상 평가기준일(2021.8.19.)의 쟁점아파트와 동일단지 내 전용면적이 동일한 물건으로 유사매매사례가액은 아래 <표2>와 같고, 쟁점아파트는 아래 <표2> 중 1-1이며, 쟁점아파트 매매계약일과 가장 가까운 날 계약된 아파트는 2-1인 비교아파트이며, 처분청은 쟁점아파트와 면적이 동일한 아파트의 거래가격 추이로 아래 <표3>을 제시하였다. <표2> 부당행위계산 부인 평가기준일 기준 유사매매사례가액 <표3> 쟁점아파트와 동일면적 아파트 2021년 거래가격 추이 (나) 소득세법 시행령 제167조 제4항 및 제5항 및 상속세 및 증 여세법령상 쟁점아파트, 비교아파트, 배우자아파트 비교 내역은 아래 <표4>와 같고, 처분청은 쟁점아파트와 동일단지 내 전용면적이 동일한 아파트로 비교아파트가 쟁점아파트 양도일과 가장 가까운 매매사례가액이므로 이를 시가로 하였으며, 쟁점아파트와 동일단지내 전용면적이 동일한 102동 1102호(<표2> 중 5-1)는 쟁점아파트 양도일과 가장 가까운 2021.9.18.에 매매대금 OOO원으로 계약이 체결되었으나, 이는 쟁점아파트와 구조 및 단지 위치가 달라 시가로 보지 아니하였다고 답변하였다. <표4> 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목 요건 비교
(3) 청구인은 청구주장을 입증하기 위해서 아래와 같은 자료를 제시하였다. (가) 청구인이 자녀 A과 한 쟁점아파트 거래가 실거래임을 입증하기 위한 자료로 제시한 OOO공인중개사사무소의 E의 확인서(확인서 작성일 미기재)에 의하면 청구인은 2021.6.1. 쟁점아파트를 OOO원에 매매의뢰를 하였다고 기재되어 있다. (나) 청구인이 배우자아파트 거래가액을 실거래가라고 인식하였다는 주장을 입증하기 위한 자료로 제시한 OOO공인중개사무소 F의 확인서(확인서 작성일 미기재)에 의하면 청구인이 배우자를 대신하여 2021.9.3. 배우자아파트를 OOO원에 매매의뢰하였다고 기재되어 있다. (다) 청구인은 조세심판관회의에 출석하여 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교아파트는 쟁점아파트와 달리 리모델링이 되어 있던 아파트로 리모델링이 전혀 되지 않은 쟁점아파트와 비교할 수 없으므로 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하였으나, 이와 관련된 자료는 제시하지 아니하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트를 자녀인 A에게 시세보다 저가로 매매할 수 밖에 없었던 사정이 있었고, 쟁점아파트 거래는 공인중개사사무소를 통한 거래이며, 이에 대한 금융증빙이 남아 있으므로 이를 실제 양도거래로 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세법제101조 제1항은 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조 제3항 제1호는 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 ‘특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때로 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 규정하고 있으며, 소득세법 시행령제167조 제4항 및 5항과 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제1호 에 따르면 양도가액은 시가에 의하여 계산하여야 하고, 시가는 양도소득세 부과 대상 자산의 양도일 전후 각 3월 이내의 기간에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액으로 하며, 그 가액이 2 이상인 경우에는 양도일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하여야 한다고 규정하고 있다. 청구인은 2021.8.9. 특수관계자인 자녀 A과 OOO원에 쟁점아파트를 양도하는 계약을 체결하였고, 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지의 동일 면적의 아파트의 2021년 거래가격 추이를 보면 2021년 3월 이후 거래가액은 평균 OOO원을 초과한 것으로 보이며, 쟁점아파트 평가기준일(2021.8.9.)이 속한 2021년 8월의 거래가액의 평균은 OOO원으로 나타나는 점, 처분청이 시가로 본 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내 전용면적이 같고, 기준시가도 동일하며, 쟁점아파트 양도일자(2021.10.5.)와 가장 가까운 날 거래(2021.7.26.)된 유사매매사례로 상속세 및 증여세법령상 시가의 기준을 충족하는 점, 비교아파트의 매매사례가액(OOO원)은 쟁점아파트 매매가액(OOO원)과 비교시 100분의 5 이상 차이가 발생하고 있고, 이는 소득세법령상 양도소득의 부당행위계산의 부인규정 적용대상인 점 등에 비추어 처분청이 부당행위계산부인규정을 적용하여 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 매매사례가액을 적용하여야 한다면 배우자아파트가 쟁점아파트와 동일한 단지내 동일한 평수이고, 청구인이 쟁점아파트 양도소득세를 신고할 시점에 거래되어 이를 시가로 인식할 수 밖에 없었으므로 배우자아파트 양도가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 배우자아파트는 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목 요건 중 다목 공동주택가격의 차이가 8% 이상 차이가 있는 것으로 확인되고, 층도 4층과 12층으로 각각 달라 배우자아파트를 쟁점아파트와 유사한 재산으로 보기 어려운 점, 처분청은 배우자아파트와 동일한 102동 내 1102호가 쟁점아파트 양도일과 가장 가까운 2021.9.18.에 매매대금 OOO원에 양도계약이 체결된 사실을 확인하였으나, 위 아파트는 쟁점아파트와 구조 및 단지 위치가 다르다는 사유로 시가로 보지 아니하였던 점 등에 비추어 배우자아파트 매매가액을 시가로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.