쟁점토지①·②에 대해 살펴보면, 관할지자체장이 제출한 자료에 따른 23년 귀속 종부세 과세기준일 현재 쟁점토지①·②는 공사에 착수하지 않은 나대지 상태였던 점이 확인되고, 청구인은 24년에 이르러서야 관할지자체장으로부터 착공신고필증을 취득한 점 등에 비추어 과세기준일 현재 공사에 착수한 건축물로 보기 어려운 반면, 설계 변경에 대한 관할지자체장의 허가가 늦어진 것이라는 객관적인 증빙자료가 확인되지 않는 점 등에 비추어 쟁점토지①·②를 종합합산과세대상으로 보아 종부세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단됨 쟁점토지③·④에 대해 살펴보면, 쟁점토지③·④는 종부세법이나 지방세법에서 종합합산과세대상에서 제외한다거나 별도합산과세 또는 분리과세 하여야 한다는 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 주택건설사업자로서 쟁점토지①,②에 다세대주택을 신축하는 과정에서 토지의 지형을 편리하게 이용하고자 00시청에 설계 변경을 신청한 것으로 00시장의 허가가 늦어진 것임에도 불구하고, 쟁점토지①,②를 나대지로 보아 종합부동산세를 과세한 것은 부당하다. (가) 청구인은 쟁점토지①,②에 다세대주택을 신축하기 위해 쟁점토지①,②에 대해 각각 2020.12.14.과 2020.12.16.에 00시장으로부터 건축 허가를 받았고, 2020.12.21. A 건축사(OOO건축사사무소)와 건축설계용역계약을 체결하였으며, 2020.12.30. 사업자등록증(주거용 건물임대업)을 발급받았고, 2021.4.30. 00시장은 지구단위 계획 변경 고시(획지면적 변경)를 하였다. (나) 청구인은 A 건축사와 변경설계 도면 협의 중 의견충돌로 설계진행이 중단되었고, A 건축사는 2022.2.7. 설계용역비 청구 소송(원고: A 건축사, 피고: 청구인)을 제기하였고, 청구인은 2023.5.30. 수원지방법원의 조정을 받아들여 2023.6.8. A 건축사에게 OOO원을 지급하였다. (다) 그 후 청구인은 2023.2.1. ㈜B지적측량과 설계용역 계약을 체결하여 2023.6.16. 건축설계를 완료하였고, 2023.10.5. 00시장으로부터 건축허가(변경)를 받았으며, 건축 허가 후 추가 설계변경을 위해 2023년 11월 ㈜C그룹건축사사무소와 변경 설계계약을 체결하였고, 2023년 12월 D건축사사무소와 설계감리 및 감독업무에 대한 계약을 체결하였으며, 2024.2.29. 00시장으로부터 건축허가(변경)를 받은 후 2024.5.7. E주식회사와 공사도급계약을 체결하였다. (라) 청구인은 위와 같이 2020년부터 현재까지 건축허가‧변경, 공사업체 선정 등 건축 진행과정을 하루도 게을리 한 적이 없는데도 불구하고, 단지 건축물을 멸실한 날(2022.10.11.)부터 6개월이 경과하였다는 이유로 종합부동산세를 부과한 것은 부당하다. 지방세법 시행령 제101조 제1항 제2호 는 별도합산과세대상 토지의 범위에 건축물의 부속토지를 포함하고 있고, 같은 영 제103조 제1항 제3호는 건축물의 범위에 ‘건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다’고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면, 쟁점토지①,②는 건축허가는 득하였으나 설계의 변경으로 인하여 공사를 중단할 수밖에 없어 착공이 늦어지고 있는 상황으로, ‘공사에 착수한 건축물’이란 건물 멸실, 설계 변경을 하는 것까지 포함하는 규정으로 보아야 하고, 착공계를 내거나 공사를 시작하는 것만으로 볼 수는 없는 것이다. 대법원 판례(대법원 1995.9.26. 선고 95누7857 판결)에서도 건축중인 건물의 의미에 대하여 터파기나 구조물공사와 같이 건물을 신축하기 위해 공사에 착수한 경우는 물론 그 보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업까지도 공사에 착수한 것으로 보아야 한다고 판시하고 있는바, 청구인은 건물을 신축하기 위해 수차례 설계변경을 거치면서 시간이 필요했던 경우로서 정당한 사유로 인해 공사가 지연된 것이므로 쟁점토지①,②를 종합합산과세대상 토지에 해당한다고 보아 종합부동산세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점토지③,④는 하천임에도 불구하고 종합합산과세대상으로 보아 종합부동산세를 과세한 것은 부당하다. 쟁점토지③,④는 각각 공공공지 하천과 도시지역 하천으로 사용이 제한되어 있는 토지이므로, 청구인이 사용을 할 수 없는 토지까지 종합합산과세대상으로 보아 종합부동산세를 과세한 처분은 부당하다.
(1) 쟁점토지①,②는 종합부동산세법 또는 지방세법에서 건축허가 지연으로 인한 나대지인 경우 종합합산과세대상에서 제외한다는 별도의 규정이 없고, 00시청의 출장복명서에 따르면 과세기준일(2023.6.01.) 현재 공사에 착수하지 않은 나대지 상태였으며, 기존주택 말소일(2022.10.6.)로부터 6개월이 경과하였고 주택법에 따른 사업계획승인을 받은 토지에 해당하지 않아 지방세법 106조 제1항 제2호 에 따른 별도합산과세대상 및 같은 항 제3호 사목에 따른 분리과세대상으로 보기 어려우므로, 쟁점토지①,②를 종합합산과세대상으로 보아 종합부동산세를 과세한 처분청의 처분은 타당하다.
(2) 쟁점토지③,④는 종합부동산세법 또는 지방세법에서 규정하고 있는 재산세 비과세대상이 아니고, 00시청은 지방세특례제한법 시행령 제84조 제2항 에 따라 재산세를 50% 감면하였고, 처분청은 이를 반영하여 종합부동산세를 50% 감면하였으므로, 처분청의 처분은 타당하다.
(3) 종합부동산세는 지방세인 재산세의 후행 세목으로 재산세와 동일하게 과세대상 토지를 분류하고 있는바, 쟁점토지들의 재산세 관할인 00시장은 쟁점토지들을 종합합산과세대상 토지로 분류하여 재산세를 부과하였고 청구인은 이에 대하여 불복청구를 하지 않은 점도 고려되어야 한다.
(1) 종합부동산세법 제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제12조(납세의무자) ①과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자
(2) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다. 제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다.
(4) 지방세특례제한법 제84조(사권 제한토지 등에 대한 감면) ② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제13호 에 따른 공공시설을 위한 토지(주택의 부속토지를 포함한다)로서 같은 법 제30조 및 제32조에 따라 도시ㆍ군관리계획의 결정 및 도시ㆍ군관리계획에 관한 지형도면의 고시가 된 후 과세기준일 현재 미집행된 토지의 경우 해당 부분에 대해서는 재산세의 100분의 50을 2024년 12월 31일까지 경감한다.
(5) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
13. “공공시설”이란 도로ㆍ공원ㆍ철도ㆍ수도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공용 시설을 말한다. (6) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제4조(공공시설) 법 제2조 제13호에서 “대통령령으로 정하는 공공용시설”이란 다음 각 호의 시설을 말한다.
1. 항만ㆍ공항ㆍ광장ㆍ녹지ㆍ공공공지ㆍ공동구ㆍ하천ㆍ유수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비ㆍ하수도ㆍ구거(溝渠: 도랑)
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청이 종합합산과세대상 토지로 분류한 과세물건 수는 총 5개이며, 그 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 종합합산과세대상 토지 물건내역 (나) 청구인이 제출한 사업자등록증, 민원신청 확인서, 건축허가서 및 건축 관련 계약서 등에 따르면 쟁점토지①,②의 주요 경과는 아래와 <표2>와 같이 나타난다. <표2> 쟁점토지①,②의 주요 경과 (다) 00시청의 2023.5.30. 현장 확인결과 자료에 따르면 쟁점토지
①,②는 2022.10.11.에 기존주택이 말소되었고, 현장 확인 당시 공사가 착공되지 않은 상태인 것으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점토지①,②에 대하여 살피건대, 청구인은 주택건설사업자로서 쟁점토지①,②에 다세대주택을 신축하는 과정에서 토지의 지형을 편리하게 이용하고자 설계 변경을 신청하였으나, 00시장의 허가가 늦어져 공사에 착공하지 못한 것이므로 쟁점토지①,②를 나대지로 보아 종합부동산세를 과세한 것은 부당하다고 주장하나, 종합부동산세법 제11조 는 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다고 규정하고 있고, 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목은 ‘공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지’를 별도합산대상으로 규정하면서, 같은 법 시행령 제101조 제1항에서 ‘공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다’고 규정하고 있고, 같은 영 제103조 제1항은 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다고 하면서 제3호에서 ‘건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물’이라고 명시하고 있는바, 00시청이 제출한 자료에 따르면 2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2023.6.1.) 현재 쟁점토지①,②는 공사에 착수하지 않은 나대지 상태였던 점이 확인되고, 청구인은 2024.5.24.에 이르러서야 00시장으로부터 착공신고필증을 취득한 점 등에 비추어 과세기준일(2023.6.1.) 현재 공사에 착수한 건축물로 보기 어려운 반면, 설계 변경에 대한 00시장의 허가가 늦어진 것이라는 객관적인 증빙자료가 확인되지 않는 점 등에 비추어 쟁점토지①,②를 종합합산과세대상으로 보아 종합부동산세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점토지③,④에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지③,④는 각각 공공공지 하천과 도시지역 하천으로 사용이 제한되어 있는 토지이므로 청구인이 사용할 수 없는 토지까지 종합합산과세대상으로 보아 종합부동산세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지③,④는 지방세법 제109조 및 같은 법 시행령 제108조에 따라 재산세가 비과세되는 하천법에 따른 하천에 해당하지 아니하고, 종합부동산세법 이나 지방세법 에 쟁점토지
③,④에 대하여 종합합산과세대상에서 제외한다거나 별도합산과세 또는 분리과세 하여야 한다는 별도의 규정이 없는 점, 00시청의 재산세 과세내역서에 의하면 쟁점토지③,④는 지방세특례제한법 제84조 제2항 에 따른 사권 제한토지 등에 대한 감면 규정을 적용하여 재산세의 100분의 50을 감면하였고, 처분청은 이를 반영하여 종합부동산세도 100분의 50을 감면한 점 등에 비추어 위 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.