청구인은 ... 쟁점부동산을 취득한 후 해당 부동산을 사업장으로 하여 호텔숙박업을 영위하는 법인사업자를 설립하여 ...까지 운영한 사실이 확인되는 점, 청구인은 ... 시청으로부터 대집행 계고 통지를 받고 .월 경에 쟁점건물을 철거한 후 ..**. 쟁점토지만을 양도한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인은 ... 쟁점부동산을 취득한 후 해당 부동산을 사업장으로 하여 호텔숙박업을 영위하는 법인사업자를 설립하여 ...까지 운영한 사실이 확인되는 점, 청구인은 ... 시청으로부터 대집행 계고 통지를 받고 .월 경에 쟁점건물을 철거한 후 ..**. 쟁점토지만을 양도한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 취득한 후 쟁점토지의 이용편의를 위하여 쟁점건물을 철거하고 쟁점토지만을 양도하였으므로, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용은 쟁점토지의 필요경비에 산입되어야 한다. 쟁점부동산 소유자인 B 주식회사는 1987년 6월 당초 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 착공하여 1988년 6월경 준공할 예정으로 관광호텔에 대한 건축허가를 받고 1987.7.14. 쟁점건물에 대한 착공신고를 하였으나 1988년 시행사의 부도로 인하여 골조공사만 완료된 이후 공사가 중단된 상태로 장기간 방치되었다가 공사가 중단된 지 약 10년 후인 1997년 청구인이 경락으로 이를 취득하게 되었다. 쟁점건물은 취득 당시 골조만 있는 미완성 건물이었고, 지층에 물이 차 있어 철근 등의 부식이 상당부분 진행되어 있었으며 배관시설 등은 이용이 불가능한 상황이었고 각 호실당 면적이 협소하여 호텔 객실로 이용하기 부적법하였다. 이에 청구인은 처음부터 쟁점건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하여 호텔사업을 하고자 OOO 본사 관계자들과 여러 차례 새로운 호텔 건물의 설계 및 신축에 대하여 협의하였으나, 1997년 IMF 금융위기가 도래하여 호텔사업을 포기하게 되었다. 쟁점부동산에 사업자 등록한 주식회사 E은 그 무렵 청구인이 호텔사업을 영위하기 위하여 설립한 것으로 별도로 사무실은 두지 않았고, 1997.9.10. 설립하였으나 별도의 매출ㆍ매입 없이 2002.12.31. 청산간주되었다. 한편, 2008.10.15.부터 2009.10.26.까지 기간동안 쟁점부동산을 사업장으로 하여 사업자등록이 되어 있었던 주식회사 F(대표이사 C)은 이사 D이 사기를 목적으로 쟁점건물에 유령회사를 설립한 것으로 청구인은 해당 법인으로부터 임대보증금이나 임차료 등을 수령한 사실이 없다. D은 쟁점토지에 주상복합아파트를 신축한다고 하면서 여러 피해자들에게 금전을 갈취한 혐의로 형사 입건되어 2011.2.25. 수원지방법원 안산지원으로부터 징역형의 집행유예를 선고받았다. 취득당시 쟁점부동산에 대한 감정평가서에 의하더라도 쟁점건물은 골조공사만 완료된 상태로 확인되고, 창문은 창틀 및 유리창이 설치되지 않았으며, 지하에는 물이 차 있었다. 출입문에 승강기도 설치되지 않았고 내부에 전기나 수도도 설치되지 않은 상황에서 1층 외각에 CCTV용 전기시설과 지하층 배수를 위한 배수펌프용 전기시설만 설치되어 있었기 때문에 쟁점건물을 사용하거나 임대하는 것은 불가능한 상황이었다. (경기도) OO시청 등 관계기관은 2014.10.30. 등 공문으로 청구인에게 장기 방치된 건축물인 쟁점건물의 자진철거를 요구하기도 하였다. 청구인은 쟁점부동산 취득 직후 IMF 금융위기로 호텔사업을 접고 쟁점부동산을 있는 그대로 양도하고자 하였으나 매매가 이루어지지 아니하였고, 쟁점건물을 멸실하려고 여러 차례 견적을 받았으나 멸실비용(약 OOO원 내외)등의 문제로 연기하다가 2016년에서야 이를 멸실하게 되었다. 청구인은 (경기도) OO시청의 요청에 따라 우범지대 방지를 위해 쟁점건물 외곽 출입문에 시건장치 및 세콤 경비장치를 설치하였는바, 2008년부터 2009년까지 세콤카드를 새롭게 발급한 사실이 없다는 점을 통해 그 무렵 주식회사 F이 쟁점건물에 입주하지 아니한 사실을 입증할 수 있다. 따라서 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 취득한 후 쟁점건물은 전혀 이용한 사실이 없으므로, 쟁점토지의 이용편의를 위하여 쟁점건물을 철거하고 토지만을 양도한 경우에 해당하므로, 철거된 쟁점건물의 취득가액과 철거비용은 쟁점토지의 필요경비에 산입되어야 한다.
(2) 쟁점건물은 취득 당시 미완성된 골조건물로 건축물로 볼 수 없는 시설물 상태였으므로 쟁점부동산의 취득은 쟁점토지의 취득으로 보아쟁점부동산 취득시 토지분과 건물분을 안분하여 취득가액을 산정한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 필요경비에 산입하여야 한다. 쟁점건물은 취득 당시 미완성된 골조건물로 건축물로 볼 수 없는 시설물 상태였으므로 사실상 준공된 것으로 볼 수 없고, 나중에 양도 편의를 위하여 철거한 후 양도한 것이므로 처음부터 건물이 없는 토지를 경락받은 것으로 보아야 한다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액 전액을 토지에 대한 대가로 보아 쟁점부동산 취득시 토지분과 건물분을 안분하여 취득가액을 산정한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 필요경비에 산입하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점건물 취득 후 약 20년 후에 이를 철거하였고, 그 기간 중 쟁점건물에서 호텔숙박업 및 부동산 임대업 등을 영위한 사실이 확인되는바, 쟁점건물의 취득가액과 철거비용을 쟁점토지의 필요경비로 계상한 것을 부인하고 이 건 양도소득세를 고지한 처분은 달리 잘못이 없다. 조세심판원 및 법원은 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하고 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에만 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 자본적 지출로 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다고 판시(조심 2017중3506, 2017.10.16., 대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결)하고 있다. 청구인은 1997.7.22. 쟁점부동산을 취득한 후 해당 부동산에서 호텔숙박업을 영위하는 법인사업자 주식회사 E과 부동산 임대업을 영위하는 일반사업자 주식회사 F을 운영한 사실이 확인되고, 쟁점건물을 취득한 후 약 20년이 경과한 2016년 12월경 이를 멸실한 것으로 확인되는바, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하지 않은 점 및 취득시부터 건물을 철거하고 토지만을 이용하려는 목적이 아니었던 점 등이 확인되어 쟁점건물의 취득가액과 철거비용을 쟁점토지의 필요경비로 계상한 것을 부인하고 이 건 양도소득세를 고지한 처분은 달리 잘못이 없다.
(2) 쟁점건물 취득 당시 한국감정원에 의해 작성된 쟁점부동산에 대한 감정평가서에 의하면 쟁점건물의 가액은 OOO원으로 평가된 사실이 확인되고, 청구인은 쟁점부동산에서 호텔숙박업을 영위하는 법인사업자 주식회사 E과 부동산 임대업을 영위하는 일반사업자를 운영한 사실이 확인되는바, 쟁점건물을 건축물로 볼 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
① 쟁점건물의 취득가액 및 철거비용을 쟁점토지의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
② 쟁점건물은 취득시 미완성된 건축물이므로, 쟁점부동산의 매매를 쟁점토지의 매매로 보아야 한다는 청구주장의 당부
(2) 청구인은 2020.9.10. 쟁점토지를 주식회사 A에 OOO원에 양도하고, 쟁점건물 취득가액과 철거비용을 쟁점토지의 필요경비로 계상하여 2020.9.7. 위 <표1> 기재와 같이 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
(3) 처분청은 청구인이 쟁점건물을 취득한 후 약 20년 가까이 이를 사용한 후 철거하였으므로 쟁점건물의 취득가액과 철거비용을 토지의 필요경비로 계상한 것을 부인하여 양도소득세를 재계산하여 2024.1.10. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. (가) 쟁점건물 철거공사 도급계약서(2016.6.27.) 및 전자세금계산서(발행일자 2016.12.31., 합계금액 OOO원) 등에 의하면 쟁점건물은 2016년 12월 철거된 것으로 확인된다. (나) 쟁점부동산 취득일 이후 국세청 전산망을 통해 확인되는 청구인의 사업자등록 내역은 다음과 같다. <표2> 청구인 사업자등록 내역 상호 대표자 구분 개업일자 폐업일자 업태 종목 ㈜E 청구인 법인 1997.10.1 2002.12.31 숙박업 호텔업 주식회사 F C 법인 2008.10.15 2009.10.26 부동산 건물신축판매 청구인 일반 2018.7.30 2020.7.29 부동산 임대
1. (주)E 법인등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점부동산 소재지에 호텔업(관광)을 목적으로 1997.9.10. 주식회사 E을 설립하였고, 2002.12.31. 폐업한 것으로 확인된다.
2. 주식회사 F은 2008.10.15.부터 2009.10.26.까지 쟁점부동산을 사업장으로 하여 사업자등록되어 있었고, 해당 법인의 사업자등록상 청구인이 임대인으로 기재되어 있으나, 보존기한이 경과하여 사업자등록 신청서류를 확인할 수는 없다.
3. 귀하의 소유인 쟁점토지 지상 G은 공사중단으로 장기간 미완공 상태로 수십년간 방치되어 도시미관 저해 및 재난위험이 상존하고 있으며, 오산의 중심부에 위치하여 주변환경에 심각한 영향을 미치고 있음은 물론 이와 관련하여 시민들로부터 수차례 민원이 제기되는 등 장기방치로 인하여 공익에 상당히 영향을 미치고 있어 건축물 철거 등 자진정비계획을 수차례 제출하도록 요청하였으나 회신이 없는 상태인바, 건축법 제35조 규정에 의한 건축물 유지관리 미이행에 따른 건축법 제79조 규정에 의해 공사중단 건축물의 자진철거 이행명령 하오니 2014.11.30.까지 건축물을 철거하시거나 이에 합당한 철거조치계획을 제출하시기 바랍니다. 만일 자진정비저치가 없을 경우 2013.5.22. 시행된 공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법에 따라 정비계획 수립(2015년) 후 강제 행정대집행(철거) 됨을 알려드리오니 양해하여 주시기 바랍니다. (라) 청구인은 쟁점건물이 취득 당시 미완성된 골조건물로 건축물로 볼 수 없는 시설물 상태였으므로 사실상 준공된 것으로 볼 수 없다고 주장하며 쟁점건물 사진을 제출하였다. (마) 건축허가 신청서, 착공신고서 등에 의하면 쟁점건물은 당초 쟁점부동산 소유자인 B 주식회사 대표이사 H가 1988년 6월경 준공할 예정으로 관광호텔에 대한 건축허가를 받고 1987.7.14. 쟁점건물에 대한 착공신고를 하였던 것으로 확인된다. (바) 쟁점부동산 취득 당시 한국감정원에서 감정한 쟁점부동산의 감정가액은 쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원, 쟁점외건물 OOO원 합계 OOO원으로 확인된다. (사) 위 감정평가서 평가의견서란에 의하면 쟁점건물은 지하2층 지상8층의 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로 이루어져있는 호텔 건물로, ‘준공미필상태이고, 골조공사 완료 후 장기간 방치된 상태이나 현재의 시공정도, 용재, 구조 등을 종합 참작하여 복성식평가법으로 평가하였으며 감가수정은 관리상태 등을 감안하여 관찰감가를 병용하였다’고 기재되어 있고, 건물평가요항표란에 의하면 ‘외벽: 치장타일 붙임, 내벽: 세멘부럭쌓기 및 일부 몰탈 마감, 바닥: 콘크리트로서 현재 건축공사 미완공상태임’, ‘골조공사 완료 후 현재 장기간 방치된 상태임’, ‘별첨 지적 및 건물개황도에 표시한 바와 같이 철근콘크리트조 스라브 지붕 옥탑, 조립식판넬조 판넬지붕 2층 현장사무실(연 약 120㎡)이 소재함’이라고 기재되어 있다. 제목: 공사중단 장기방치 건축물에 대한 행정대집행 계고통지
3. 귀하의 소유인 쟁점토지 지상의 G은 공사중단으로 장기간 미완공상태로 수십년간 방치되어 도시미관 저해 및 재난위험이 상존하고 있고 시민들로부터 수차례 민원이 제기되는 등 장기방치로 인하여 공익에 상당히 영향을 미치고 있어 귀하께 청문의견 수렴 후 2015.8.10.일자로 건축허가 취소처분하였습니다.
건축법 제79조 규정에 의해 2015.9.24., 2015.11.10. 귀하께 통보한 공사중단 건축물의 자진철거 이행명령에 대하여 귀하께서 2016년 3월말까지 자진정비(철거) 예정임을 우리시에 제출하였고 우리시에서는 귀하의 요청대로 자진정비(철거) 완료될 수 있도록 2016.3.31.까지 기한을 드렸으나 현재 시점까지 이행계획서의 제출 또는 자진정비(철거) 조치되지 않고 있습니다.
5. 따라서 기 알려드린 대로 위 건축물에 대하여 행정대집행(강제철거)을 하기 위해 붙임과 같이 행정대집행법 제3조 제1항 에 따른 계고서를 첨부하오니 2016.4.29.까지 자진정비(철거) 조치하여 주시기 바랍니다. 위 기한까지 이행하지 아니할 경우에는 행정대집행법 제2조 에 따라 우리시에서 대집행하거나 제3자로 하여금 대집행하게 하고 대집행비용은 행정대집행법 제5조 및 제6조에 따라 귀하로부터 징수함을 알려드립니다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 취득한 후 쟁점토지의 이용편의를 위하여 쟁점건물을 철거하고 쟁점토지만을 양도하였으므로, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용은 쟁점토지의 필요경비에 산입되어야 한다고 주장한다. 그러나 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것 (조심 2017중3506, 2017.10.16., 대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결 참조) 인데, 청구인은 1997.7.22. 쟁점부동산을 취득한 후 해당 부동산을 사업장으로 하여 호텔숙박업을 영위하는 법인사업자 주식회사 E을 설립하여 2002.12.31.까지 운영하였고, 부동산 임대업을 영위하는 일반사업자 주식회사 F이 쟁점부동산을 사업장 소재지로 하여 사업자등록 된 사실이 확인되는 점, 청구인은 오산시청에서 청구인에게 2016.4.1. ‘공사중단 장기방치 건축물에 대한 행정대집행 계고통지’를 발송하자 쟁점건물을 취득한 후 약 20년이 경과한 2016년 12월경 이를 철거한 것으로 확인되어 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었던 것으로 보이지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점건물의 취득가액 및 철거비용을 쟁점토지의 필요경비에서 제외하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물이 취득 당시 미완성된 골조건물로 건축물로 볼 수 없는 시설물 상태였으므로 쟁점부동산의 취득을 쟁점토지의 취득으로 보아 쟁점부동산 취득시 토지분과 건물분을 안분하여 취득가액을 산정한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 필요경비에 산입하여야 한다고 주장한다. 그러나 쟁점부동산 취득 당시 한국감정원이 제출한 쟁점부동산 감정평가서에 의하면 쟁점토지 감정가액은 OOO원, 쟁점건물 감정가액은 OOO원으로 평가한 것으로 확인되는 점, 위 감정평가서 평가의견서란에 의하면 쟁점건물은 지하2층 지상8층의 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로 이루어져 있는 호텔 건물로, ‘준공미필상태이고, 골조공사 완료 후 장기간 방치된 상태이나 현재의 시공정도, 용재, 구조 등을 종합 참작하여 복성식평가법으로 평가하였으며 감가수정은 관리상태 등을 감안하여 관찰감가를 병용하였다’고 기재되어 있는 점, 위 감정평가서 건물평가요항표란에 의하면 ‘외벽: 치장타일 붙임, 내벽: 세멘부럭쌓기 및 일부 몰탈 마감, 바닥: 콘크리트로서 현재 건축공사 미완공상태임’, ‘골조공사 완료 후 현재 장기간 방치된 상태임’, ‘별첨 지적 및 건물개황도에 표시한 바와 같이 철근콘크리트조 스라브 지붕 옥탑, 조립식판넬조 판넬지붕 2층 현장사무실(연 약 120㎡)이 소재함’이라고 기재되어 있는 점 등에 비추어 쟁점건물이 취득 당시 상당한 정도로 시공이 진행되었던 상황이었던 것으로 보여 취득 당시 건축물로 볼 수 없는 시설물 상태였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출된 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
결정 내용은 붙임과 같습니다.