[요지] 청구인들이 특수관계인으로부터 쟁점주식을 저가양수함으로써 상증세법 제35조 제1항에 따른 증여이익을 얻은 것으로 보아 처분청이 청구인들에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[요지] 청구인들이 특수관계인으로부터 쟁점주식을 저가양수함으로써 상증세법 제35조 제1항에 따른 증여이익을 얻은 것으로 보아 처분청이 청구인들에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들이 쟁점주식을 취득한 경위는 다음과 같다. (가) 쟁점법인은 2019.5.20. 인천광역시 남동구 구월동 OOO에 소재한 F(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 G 주식회사(이하 “G”이라 한다)로부터 OOO원에 매입한 후, 복합쇼핑몰센터로 전환하기 위하여 2019년 10월경 H 주식회사(이하 “H”이라 한다)와 노후된 쟁점부동산(2002년 신축)에 대한 대수선공사 계약을 OOO원에 체결하고 공사를 진행하였다. (나) 쟁점법인은 대수선공사가 완료되면, 쟁점부동산 중 6층∼10층은 I 주식회사(이하 “I”라 한다)에게 영화관 등으로 15년간 장기임대를 하고, 나머지 지상층은 J의 쇼핑센터로 운영하며, 지하는 K에 임대하는 등 쟁점부동산을 복합쇼핑몰로 운영할 예정이었으나, 2020년 8월경 I가 일방적으로 임대차계약 해지통보를 하였고, J과 K도 입점불가 및 사업중단 통보를 함에 따라 추진하려했던 복합쇼핑몰 사업이 실패로 돌아가 막대한 손실(대수선 공사비 OOO원)을 보게 되었다. (다) 쟁점법인은 복합쇼핑몰 사업이 중단되자 2020년말경 사업계획을 변경하여 쟁점부동산 부지에 주상복합건물 2개동(지하 8층, 지상 43층)을 신축․분양하는 사업을 추진하기로 하고, 2021년 1월경 ‘도시관리계획(지구단위계획) 결정(안)’을 인천광역시 남동구청장에게 제출하였다. (라) 쟁점법인 설립 당시 주주였던 E 및 D(양도인들)는 2020년말경 주상복합건물 신축에 대한 사업 여력이 없고, 위험부담이 가중되자, 가치가 전무하고 부채만 남아 있는 쟁점법인에 대한 모든 권리와 의무를 청구인들이 승계하는 조건으로 쟁점주식을 청구인들에게 OOO원에 매매하는 주식매매계약을 체결하였으며, 주식을 매수하기로 한 청구인들과 기존 주주 L은 사업부지 건물을 철거하고 주상복합건물을 신축하는 새로운 사업을 진행하기로 하였다.
(2) 청구인들의 쟁점주식 거래는 당시 시가를 반영한 정당한 거래에 해당하고, 쟁점주식을 보충적 평가방법으로 평가하여야 한다면, 건물 및 건설 중인 자산의 평가액을 ‘0’으로 보아야 한다. (가) 상술한 바와 같이 2020년말경 쟁점법인은 대수선 공사비로 OOO원의 손실과 OOO원의 차입금에 대한 이자비용으로 인해 파산직전 상황에 있었고 쟁점법인의 당시 주주인 양도인들은 누가 투자금만 보장해주고 쟁점법인을 인수해주기만을 바라는 상황이었으며, 이에 청구인들은 양도인들로부터 사업권을 넘겨받아 기존 대주주 L과 같이 복합쇼핑몰센터 운영을 포기하고 주상복합건물(지상 43층, 상가 및 공동주택)을 신축하여 분양사업으로 전환하기로 합의하였다. 이와 같이 청구인들과 양도인들 간에 거래한 쟁점주식 가액은 그 당시 상황을 반영한 것이어서, 상증세법 제35조에서 규정하는 ‘거래의 관행상 정당한 사유에 해당한다’고 볼 수 있다 할 것이다. (나) 청구인들은 쟁점주식을 매수하기 전에 사업부지에 주상복합건물을 신축하여 분양사업을 할 경우 수익성이 있는지, 인․허가가 가능한지 등을 관계기관과 협의하였으며, 주상복합건물을 신축하여 분양사업을 진행하는 방안이 최선이라 판단하고 사업권을 인수하기로 하였는바, 그렇다면 비상장주식인 쟁점주식 평가 당시에는 건물과 건설중인 자산이 관련 서류 등에 의해 철거가 예정되어 있다는 것이 확인되므로 자산가치를 ‘0’으로 보고 쟁점주식을 평가하여야 한다.
(1) 청구인들이 쟁점주식을 특수관계인으로부터 저가양수한 것으로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 정당하다. (가) 상증세법 제35조 제1항에서는 특수관계인 간의 거래의 경우 ‘거래의 관행상 정당한 사유’에 대한 예외 규정 없이 시가와 대가의 차액에서 기준금액을 차감한 금액을 증여재산가액으로 계산하도록 규정하고 있고, 또한, 상증세법 제2조 및 같은 법 시행령 제2조의2에서는 본인과 본인이 ‘출자에 의하여 지배하고 있는 법인(30% 이상 출자)’의 사용인은 특수관계인으로 규정하고 있는바, 양도인 D 및 E은 각각 쟁점법인에 30% 이상을 출자하고 있는 자들이고 청구인들은 쟁점법인의 직원(사용인)으로서 양도인들과 청구인들은 특수관계인에 해당한다. (나) 시가는 상증세법 제60조 제2항에서 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 규정하고 있고, 시가를 산정하기 어려운 경우 상증세법 제61조부터 제65조까지 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 하고 있는바, 쟁점법인은 비상장법인이고, 법인 설립 시 출자 이외에 쟁점주식의 거래가 없어 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하므로, 상증세법 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조 제4항 제2호 및 제55조에 따라 쟁점주식의 시가를 계산하여야 한다. 따라서 쟁점주식의 1주당 가액은 상증세법에 의하여 평가한 금액과 장부가액과의 차액 OOO원을 평가차액으로 가산한 자산총액에서 부채총액을 차감하여 계산한 순자산가액 OOO원을 총 발행주식수(50,000주)로 나눈 OOO원으로 평가하였다. (다) G이 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 위반으로 쟁점부동산을 즉시 매각할 의무가 발생하여 2019년 감정가액(OOO원) 대비 OOO원 저가인 OOO원에 쟁점부동산을 쟁점법인에 매각함에 따라 쟁점법인의 장부가액이 기준시가 보다 과소 계상되어 있는 점, 쟁점부동산이 교통의 요지인 인천지하철 OOO역에 위치하여 부동산 가격이 상승 중(토지의 개별공시지가는 2020년 5%, 2021년 8% 상승)에 있고, 평가기준일인 2021.2.25. 현재 개별공시지가 등 기준시가로 평가한 자산총액이 장부상 부채총액을 초과한 점 등으로 볼 때 주식의 가치가 없다는 청구주장은 타당하지 않다.
(2) 쟁점주식의 시가 산정과 관련하여, 쟁점법인이 보유중인 건물 및 건설중인자산에 대하여 상증세법 제60조 제1항에 따라 평가기준일(2021.2.25.) 현재의 시가로 평가한 것은 적정하다. (가) 상증세법 제60조 제1항에서 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 따르도록 하고 있으며, 처분청은 쟁점주식의 시가 평가 시 쟁점법인이 보유중인 건물(복합 쇼핑몰)을 평가기준일의 현황대로 상증세법상 보충적평가방법에 따라 계산한 금액인 OOO원과 장부가액인 OOO원과의 차액 OOO원을 평가차액으로 반영하였고, 건설중인 자산은 장부가액인 OOO원을 그대로 반영하여 평가하였다. (나) 쟁점법인은 기존 복합 쇼핑몰센터 운영을 포기하고 주상복합건물 신축·분양 사업을 추진하기로 결정하면서 2021.1.25. 인천광역시 남동구청장에게 ‘도시관리계획 결정(변경안)’을 제출하였으나 조사종결일 현재까지 사업의 인·허가가 이루어지지 않고 있고, 2022.6.3. 공사업체와 기존건물 철거공사계약을 체결하였지만 조사종결일 현재까지 공사가 착수되지 않아 기존건물이 그대로 유지되고 있는바, 이와 같이 쟁점법인이 인천광역시 남동구청장에게 ‘도시관리계획 결정(변경안)’을 제출했다는 사실만으로는 쟁점주식 거래 당시에 신규 사업이 확정되었다고 볼 수 없고, 기존건물(건설 중인 자산 포함)의 철거 또한 평가기준일 현재 현실화되지 않은 계획에 불과하므로 쟁점주식 평가 시 이를 반영할 수 없다. (다) 청구인들은 쟁점법인이 토지와 건물을 보유한 상태에서 쟁점주식을 양수하였으며, 이후 쟁점법인의 신규사업이 진행되어 건물 등이 실지 철거되더라도 장부가액 및 철거비용은 수익에 대응하는 비용으로 계상되어 그 시점의 쟁점주식의 평가에 반영되는 것이 타당하므로, 향후 건물이 철거될 것을 예상하여 쟁점주식 양도 시점에 실재하는 건물 및 건설 중인 자산의 가액을 ‘0’으로 평가하는 것은 타당하지 않다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
10. “특수관계인”이란 본인과 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 본인도 특수관계인의 특수관계인으로 본다. 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 양수일 또는 양도일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서생략)
2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 주식등의 평가
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제12조의2(특수관계인의 범위) ① 법 제2조 제10호에서 "본인과 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자"란 본인과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다.
2. 사용인(출자에 의하여 지배하고 있는 법인의 사용인을 포함한다. 이하 같다)이나 사용인 외의 자로서 본인의 재산으로 생계를 유지하는 자
6. 본인, 제1호부터 제5호까지의 자 또는 본인과 제1호부터 제5호까지의 자가 공동으로 발행주식총수 또는 출자총액(이하 "발행주식총수등"이라 한다)의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인
② 제1항 제2호에서 "사용인"이란 임원, 상업사용인, 그 밖에 고용계약관계에 있는 자를 말한다.
③ 제1항 제2호 및 제39조 제1항 제5호에서 "출자에 의하여 지배하고 있는 법인"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인을 말한다.
1. 제1항 제6호에 해당하는 법인 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등) ② 법 제35조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.
1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원
③ 법 제35조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.
④ 법 제35조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 3억원을 말한다. 제54조(비상장주식등의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.
2. 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업ㆍ폐업 중인 법인의 주식등(후단생략) 제55조(순자산가액의 계산방법) ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 2019년 4월에 설립된 쟁점법인은 2019.5.20. G으로부터 쟁점부동산을 OOO원(토지 OOO원 및 건물 OOO원)에 취득하고 H과 쟁점부동산에 대한 증축 및 대수선 공사 관련 도급계약(도급금액 OOO원)을 체결하여 공사를 진행하였는바, 쟁점부동산 취득 전에 작성(2019.4.15.)된 감정평가서에 의하면 쟁점부동산이 OOO원(토지 OOO원 및 건물 OOO원)으로 평가된 것으로 기재되어 있다. (나) 청구인들(양수인)은 2020.11.29. 양도인들과 쟁점법인이 진행하는 쟁점부동산 쇼핑몰 리모델링사업에 대해 ‘사업권(쟁점주식) 양도에 따른 합의서’를 작성하였는바, 그 주요내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 청구인 A과 E 간에 체결한 합의서 주요내용 (다) 청구인들은 2021.2.25. 양도인들과 ‘쟁점법인의 쟁점주식(30,000주)을 1주당 액면가액 OOO원(양도가액 OOO원)에 양수’하기로 하는 주식양도․양수계약을 체결하고 쟁점주식을 취득하였는바, 해당 거래가 반영된 쟁점법인의 2021년 주식변동내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점법인의 2021년 주식변동내역 (라) 쟁점법인의 근로소득원천징수영수증에 의하면, 청구인 B는 2020.5.1.부터 2022.4.30.까지, 청구인 A은 2020.5.1.부터 심리일 현재까지 쟁점법인에 근무한 것으로 확인된다. (마) 처분청은 쟁점법인이 사업개시 후 3년 미만 법인에 해당되므로 상증세법 시행령 제54조 제2항 및 제4항 제2호에 따라 1주당 가액을 순자산가치로 평가하여 아래 ＜표3＞과 같이 쟁점주식의 1주당 가액을 OOO원으로 평가하였는바, 쟁점법인의 장부에 의하면, ‘건설 중인 자산’은 대수선 공사비가 반영된 것으로, 해당 자산가액과 동일한 금액의 부채가 증가된 것으로 확인된다. ＜표3＞ 처분청의 쟁점주식에 대한 평가내역 (바) 그 외 청구인들은 쟁점법인과 I 간에 체결(2019.5.14.)된 영화관 임대차계약서, I의 임대차계약 합의해지요청 문서(2020.11.30.), 쟁점법인의 I를 상대로 제기한 손해배상청구소송 관련 서류, K의 입점의향서, 쟁점법인의 2021년 1월 작성된 도시관리계획(구월 지구단위계획) 결정(변경안), 쟁점부동산 철거공사도급계약서(2022.6.3., 도급금액 OOO원) 등을 제출하였으며, 심리일 현재 쟁점부동산은 철거되지 않은 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 상증세법 제35조 제1항에서 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하는 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다고 규정하고 있다. (나) 이 건의 경우, 쟁점주식 거래 당시 청구인들이 쟁점법인의 사용인에 해당하고, 양도인들이 쟁점법인을 출자(30% 이상)에 의하여 지배하고 있으므로 청구인들과 양도인들은 상증세법 제2조 및 같은 법 시행령 제12조의2 제1항 제2호에 따른 특수관계인에 해당하는 점, 비상장주식에 해당하는 쟁점주식은 시가로 볼 만한 매매사례 등이 없어 상증세법 제63조 제1항(보충적 평가방법)에 의하여 평가하여야 하는바, 이에 처분청이 상증세법 시행령 제54조 제2항 및 제4항 제2호에 따라 쟁점법인의 자산․부채 상황을 반영하여 쟁점주식의 1주당 가액(시가)을 ＜표3＞과 같이 순자산가치로 평가한 것은 정당해 보이는 점, ‘쟁점주식의 매매가액(OOO원)은 거래 당시의 시가를 반영한 것이고, 설령 보충적 평가방법으로 쟁점주식을 평가하더라도 건물 등이 철거예정에 있으므로 건물 및 건설 중인 자산 가액을 0으로 하여 순자산가액을 계산하여야 한다’는 청구주장과 관련하여, 청구인들과 양도인들 간에 작성된 2020.11.29.자 사업권(주식) 양도합의서 제2조 제2항에 의하면, ‘추후 OOO원 이상의 수익이 발생할 경우 수익금액의 5%를 양도인에게 지급하기로 하는 조건’ 등을 볼 때 쟁점주식의 매매대금(OOO원)이 매매당시의 거래가액이라고 보기 어렵고, 쟁점주식 매매 당시 쟁점부동산의 건물은 대수선공사가 대부분 완료된 상태(그 공사비는 건설 중인 자산 계정에 반영)였으며, 심리일 현재 건물 철거 등이 이루어지지 않은 것으로 볼 때 건물 등의 가액을 0으로 보아 이를 순자산가치 산정을 위한 순자산가액 계산에 반영하기는 어려운 점 등에 비추어 청구인들이 특수관계인으로부터 쟁점주식을 저가양수함으로써 상증세법 제35조 제1항에 따른 증여이익을 얻은 것으로 보아 처분청이 청구인들에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.