쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2022.6.15. 사망한 A(이하 “피상속인”이라 한다)의 자녀로, OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받은 후 2022.12.28. 상속재산가액을 OOO원으로 하여 상속세 신고·납부를 하였다.
• 나. 처분청은 2023.7.24.부터 2023.9.26.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여, 2021.12.28. 쟁점아파트와 동일단지에 소재한 501동 1702호(이하 “쟁점비교대상아파트”라 한다)가 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)으로 계약된 것을 확인하고 이를 쟁점아파트의 시가로 하여 2023.12.6. 청구인에게 2022.6.15. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 상속재산의 시가로 인정되는 가액의 기간은 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문에 따라 평가기준일 전후 6개월임을 규정하면서 단서 내용으로 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매 등 가액이 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정되기 위해서는 ‘시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’임을 전제하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 평가기간 중 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보게 되어 있다. 국세청 홈택스에서 확인되는 상속개시일인 2022.6.15. 현재 쟁점아파트에 대한 (유사)매매 공동주택의 평가기간 내 유사물건의 매매시가는 아래 ＜표1＞과 같다. (2) 평가심의위원회 심의는 평가기간 이내에 해당 재산의 매매 등 가액이나 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 내 신고일까지 동일·유사재산의 매매 등 가액이 없는 경우에 한하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있다. 그러나 이 건은 평가기간 이내에 2개 이상의 유사재산 매매가액이 확인되므로 규정에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 4-1번의 OOO원을 시가로 재결정함이 적법하므로 처분청의 평가심의위원회 평가요건을 위반한 결정금액은 부당하다. (3) 4-1번 매매가액 OOO원의 시가 적정 여부에 대하여 살펴본다. (가) 한국개발연구원(KDI)의 2021년 4/4분기 부동산시장동향보고서에 따르면, KDI가 2021.12.28.∼2021.12.30. 기간 동안 부동산 설문조사를 한 결과, 전국 주택매매가격은 2021년 하반기에 높은 상승률을 보였으나, 2022년에는 완만한 하락을 예상한 응답이 다수를 차지한 것으로 확인되며, 이하 2022년 부동산시장동행보고서에 따르면 주택담보대출금리 등 금융규제로 전국적으로 매매거래량 및 매매가격이 하락한 것으로 확인된다. 이 건 또한 2021년 12월∼2022년 1월까지는 OOO원대에 매매가격이 형성되었으나 상속개시일이 속하는 2022년 2/4분기에는 이미 부동산가격 하락추세가 반영되어 OOO원에 거래된 것으로 판단되므로 4-1번 유사매매가가 적정한 시가를 반영한 금액이라 할 것이다. (나) 국토교통부 실거래가 공시자료에 따르면, 2021년 OOO의 전용면적 59.91㎡의 매매거래는 1건, 59.97㎡의 매매거래는 10건, 59.99㎡의 매매거래는 5건으로 확인되며, 거래금액은 OOO원으로 확인되나, 2022년에는 전용면적 59.91㎡ 1건(1월) OOO원, 59.97㎡ 2건(6월, 8월) 매매평균가 OOO원으로 확인되고 있어, KDI 부동산시장동향보고서와 같이 2022년에는 부동산경기 불황으로 거래량 및 거래금액이 하락한 것으로 판단되므로 평가기간 내에 있는 4-1번 유사매매가액이 적정한 시가로 판단된다. 또한 상속세 신고 당시 청구인이 공인중계사로부터 받은 실거래가 자료 및 설명에 따르면 당시 시세는 OOO원으로 형성되고 있는 것으로 확인하였다.
• 나. 처분청 의견 (1) 평가대상기간 내에 유사 매매사례가액이 여러 개 있을 수 있으나, 2019.3.20. 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조가 개정되면서 공동주택의 경우 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 우선 적용하도록 관련 법령을 정비하였으며, 동 개정법령은 부칙에서 2019.3.20. 개정규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분을 평가하는 경우부터 적용하도록 하였다. (2) 국세청 전산망에서 확인된 쟁점아파트의 유사매매사례가액은 위 ＜표1＞과 같은데, 관련법령에 의거하여 우선순위를 적용해보면 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교주택(1-1번)은 쟁점아파트와 동일 단지 내에 있고, 주거 전용면적이 동일(59.97㎡)하며, 공동주택가격도 동일(OOO원)한 물건이기에 1순위에 부합하는 주택이다. (3) 국세청 전산망의 (유사)매매 공동주택은 홈택스에서도 조회가 가능한 자료로 관련법령에 따라 우선순위를 정하여 공시하고 있는데, 청구인이 주장하는 비교대상주택(4-1번)의 공동주택가격(OOO원)은 쟁점아파트의 공동주택가격(OOO원)보다 작기에 처분청이 적용한 비교대상주택(1-1번)보다 후순위(4-1)에 있는 것으로 확인된다. (4) 처분청이 매매사례가액으로 적용한 쟁점비교대상아파트의 매매계약일(2021.12.28.)은 상속개시일(2022.6.15.)로부터 6개월 이내의 가액으로서 재산평가심의위원회의 심의가 없어도 결정이 가능한 것이나, 처분청이 조사결과통지를 할 때 착오로 재산평가심의위원회 심의를 거친 것으로 잘못 기재하였던 것으로 확인된다. (5) 이상과 같이 처분청이 매매사례가로 적용한 가액(OOO원)은 쟁점아파트와 공동주택가격 및 면적이 동일한 물건으로서 관련법령에 따라 청구인이 주장하는 유사재산의 가액(OOO원)보다 우선하여 적용되어야 하는바 이 건 처분은 정당하다 할 것이다.

쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부개정된 것) 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(이하 각 호 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.(이하 각 호 생략)

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 일부개정된 것) 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 부칙＜제719호, 2019.3.20.＞ 제2조【평가의 원칙 등에 관한 적용례】제15조 제3항 제1호의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분을 평가하는 경우부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 자료 및 과세전적부심사결정서에 나타나는 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2021년 하반기에 전국 주택매매가격이 많이 상승하였으나, 2022년에는 주택담보대출금리 등 금융규제로 전국적으로 매매거래량 및 매매가격이 하락하였다며, 한국개발연구원(KDI)의 2021년 4/4분기∼2022년 3/4분기 부동산시장동향보고서를 제출하였다. ＜2021년 4/4분기＞

□ 최근 주택시장은 주택가격 상승폭이 크게 축소되면서 안정되는 모습이나. 지역간 주택가격 격차 확대 가능성과 준전세 및 준월세 가격의 상승 등 불확실성이 존재

○ 최근 주택 매매가격은 기준금리 인상, 대출규제 지속, 입주물량의 증가 등으로 인해 상승세가 둔화된 것으로 보이며, 반면 서울과 5대 광역시 간 주택가격 격차는 2016년 이후 지속적으로 확대됨

• 4/4분기 들어 전국 대부분의 지역에서 주택가격 상승폭이 축소되면서 전분기(2.8%)보다 낮은 1.8% 기록

□ KDI 부동산 설문조사(2021.12.28.∼30.) 결과에 따르면, 전국 주택매매가격은 2021년 하반기에 높은 상승률을 보였으나 2022년에는 완만한 하락을 예상한 응답이 다수를 차지 ＜2022년 1/4분기＞

□ 1/4분기 주택 매매 및 임대 시장은 작년 4/4분기에 이어 하향 조정 국면에 머물러 있음.

○ 작년 하반기 이후 금리인상 기조가 지속되면서 전국적으로 매매가격 상승률이 둔화

□ 향후 주택시장은 전국적으로 금리인상에 따른 매매 및 전세 시장의 하방압력이 지속되는 가운데, 국지적으로는 공급여건에 따라 임대시장의 변동성이 확대될 가능성 ＜2022년 2/4분기＞

□ 2/4분기 주택 매매 및 전세가격은 전분기에 이어 전국적으로 둔화됨

○ 전국적으로 매매 및 전세 가격 모두 금리인상의 영향으로 하방압력에 직면함

• (매매시장) 수도권 주택가격지수는 전분기 대비 0.05% 하락하며 전분기(-0.01%)보다 감소폭이 확대되었으며......

○ 매매거래량은 추가적인 금리인상에 대한 불확실성으로 수요자들의 관망세가 이어지면서 큰 폭으로 감소함

□ 주택시장은 시장금리의 가파른 상승과 향후 정책금리 경로에 대한 불확실성으로 인하여 당분간 매매거래가 낮은 수준을 유지하면서 매매가격도 다소 하락할 것으로 예상됨 ＜2022년 3/4분기＞

□ 3/4분기 주택 매매 및 전세 가격은 전국적으로 전분기보다 하락폭이 확대됨

○ 대내외 여건에 따라 기준금리가 큰 폭으로 인상되면서 전국적으로 주택 매매 및 전세 가격 하락이 가시화됨 (나) 쟁점아파트 등의 연도별 공동주택 가격은 아래 ＜표2＞와 같다. (다) 청구인이 제출한 쟁점아파트와 동일단지 유사면적의 국토교통부 실거래가액은 아래 ＜표3＞과 같다. (2) 처분청 의견에 대한 청구인의 항변은 다음과 같다. (가) 상속세 및 증여세법상 유사사례가액의 산정기간은 평가기준일 전후 6개월로 규정하고 유사사례가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보게 되어 있음에도 불구하고, 2022.8.17.자 매매가액인 OOO원을 배제하고 가장 먼 날인 2021.12.28.자 OOO원을 시가로 적용하였다. 상속개시일(2022.6.15.)은 새정부 출범(2022.5.10.) 직후 2%대에서 7%대로의 주택담보대출 금리 인상으로 아파트 가격 및 거래가 급격하게 하락한 시기이고 이러한 사실OOO등의 부동산경기 전망내용을 보면 명확히 알 수 있다. 더구나 2021년 6월 광주광역시 OOO 철거건물 사고 및 2022년 1월OOO신축건물 붕괴 사고 등으로 OOO 아파트의 브랜드 이미지가 전국적으로 나빠졌다. (나) 아울러 상속재산인 쟁점아파트는 OOO 조감도와 같이 501동과 503동 22층으로 가로막혀 토지로 표현하면 맹지나 다름없다. 반면 처분청의 비교물건인 501동 1702호는 전면에 3층 건물인 아파트 부속상가가 위치하고 건너편에 근린공원이 있어 조망권이 탁월한 아파트이기에 OOO원에 거래된 것이며, 2022.8.27. OOO원에 거래된 OOO는 앞쪽 중앙광장, 뒤쪽에 어린이놀이터, 길 건너OOO학교가 위치하고 있으면서 조망권도 전면에 장애물이 없어 상당 부분 거래가 보장되는 아파트이다. 위와 같이 상속세 및 증여세법 및 부동산시장동향, 아파트의 입지조건 세가지 측면을 고려할 때 청구인이 당초 신고한 OOO원은 상속재산의 시가로 타당하며, 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조의 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 우선적용하도록 정비한 법령을 적용한다면 OOO원을 적용하여 상속세를 재산정하여야 할 것이다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항에서 ‘제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용’한다고 하였던바, 이 건의 경우 평가기간 이내에 2개 이상의 유사재산 매매가액이 확인되므로 위 규정에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날인 2022.8.27.에 매매계약이 체결된 가액(OOO원)을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하다고 주장하나, 상속세 및 증여세법제60조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제4항에서는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 시가는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 등이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 보도록 규정하고 있으며, 2019.3.20. 개정된 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호에서는 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택을 유사 재산으로 보되, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말하는 것으로 규정하였던바, 처분청이 쟁점아파트와 유사한 재산으로 본 쟁점비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내에 소재하고 있고, 주거전용면적 및 공동주택가격이 동일하므로 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 각 목에서 규정하는 요건을 모두 충족하고 있는 점, 청구인이 주장하는 유사재산의 경우 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 각 목에서 규정하는 요건을 모두 충족하고 있으나, 쟁점비교대상아파트에 비하여 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 더 큰 것으로 나타나는 점 등에 비추어 위의 청구주장을 받아들이기는 어려우며, 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.