쟁점주택 양도시기를 중도금 수령일로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

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] OO 세무서장이 2023.10.23. 청구인에게 한 2023 년 귀속 양도소득세 OOO 원의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다. [

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가. 청구인은 2015.6.22. 경기도 성남시 중원구 은행동 OOO 소재 대지 211.6 ㎡ 및 주거용 건물 154.43 ㎡ (이하 “ 쟁점주택 ” 이라 한다) 을 취득하여 거주하다가 2023.1.5. A(이하 “ 매수인 ” 이라 한다) 와 매매대금 OOO 원에 양도하는 매매계약을 체결하여 계약금 OOO 원을 수령하고, 2023.3.31. 중도금 OOO 원을 수령한 후, ‘ 매도인 (청구인) 은 매수인의 사정으로 잔금 전에 매도인 이름으로 건물을 멸실할 것 ’ 이라는 매매계약서상의 특약에 따라 2023.4.25. 쟁점주택의 건물을 철거․멸실하고 2023.5.8. 잔금 OOO 원을 수령하였다. 나. 청구인은 2023.5.17. 쟁점주택 양도일을 2023.5.8. 로 하고 1 세대 1 주택 비과세를 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다가, 2023.8.30. 1 세대 1 주택 비과세를 배제하여 2023 년 귀속 양도소득세 OOO 원을 수정신고한 후, ‘ 매매대금의 92.75%(OOO 원) 가 지급된 중도금 수령일 (2023.3.31.) 을 양도시기로 보아 1 세대 1 주택 비과세를 적용하여 2023 년 귀속 양도소득세를 환급하여야 한다 ’ 며 2023.10.10. 처분청에 경정청구를 제기하였다. 다. 처분청은 ‘ 쟁점주택의 양도시기는 잔금청산일인 2023.5.8. 로, 양도일에는 건물이 멸실된 상태 (나대지) 이어서 1 세대 1 주택 비과세 규정을 적용할 수 없다 ’ 며 2023.10.23. 청구인의 경정청구를 거부하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.31. 이의신청을 거쳐 2024.2.16. 심판청구를 제기하였다.

가. 청구인 주장 청구인은 잔금청산일 전 매수인에게 사실상 쟁점주택의 소유권을 이전하였다. (1) 쟁점주택에 대한 매매계약에 따른 계약금 및 중도금 수령액 (OOO 원) 이 매매계약의 급부가 거의 이행되었다고 볼 정도로 매매대금 (OOO 원) 의 대부분을 차지하고, 매매계약서 제5조에서 계약을 해제할 수 있는 시기 역시 중도금을 지불하기 전까지라고 기재되어 있으며, ‘ 특약사항 8.’ 에서 매수인의 사정에 의하여 계약금과 중도금을 지급한 이후 멸실 전 명도에 합의한 내용이 확인되는 점 등을 종합하면 매매대금의 잔금지급일 전인 중도금 지급 시점에 쟁점주택에 대한 실질적인 소유권이 매수인에게 이전한 것으로 볼 수 있다 할 것이다. (2) 대법원 판례 및 심사결정례에 따르면 ‘ 양도소득이란 토지소유권 등 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 의미하고 여기에서 토지의 소유권 등이란 등기를 마친 소유권 뿐만 아니라 토지를 유상으로 취득할 경우에는 그 대가적 급부가 사회통념상 거의 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 사실상의 소유권도 포함하는 개념으로 풀이함이 타당하다 ’ 라고 해석하고 있는바 (대법원 1993.4.27. 선고 92 누 8934 판결, 심사 양도 2018-75, 2018.10.17. 참조), 이와 같이 쟁점주택은 대부분의 매매대금을 수령한 시점인 중도금 지급일에 주택 상태였으므로 1 세대 1 주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 계산해야 한다. (3) 소득세법 기본통칙 89-154-12 에 의하면 1 세대 1 주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하되, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1 세대 1 주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다고 되어 있는바, 청구인은 쟁점주택 멸실 전 1 세대 1 주택 요건을 갖추고 있었으므로 해당 통칙에 따라 매매계약일 기준으로 주택 여부를 판단하여 1 세대 1 주택 비과세를 적용하는 것이 타당하다. (4) 경정청구 거부처분의 근거가 된 기획재정부의 유권해석 (재산 -1543, 2022.12.20.) 은 사실관계가 청구인의 경우와 동일하지 않으므로 이 건에 적용하기 어렵다. 해당 해석에서 표현하고 있는 ‘ 양도일 (잔금청산일)’ 은 실제 소유권이 이전되기 전에 계약상 매매특약으로 해당 부동산이 양수인에게 양도되기 전에 멸실할 것을 당사자 간에 합의한 경우, 실제 양도시점에 대한 판단을 잔금청산시점으로 보겠다는 의미로, 이 건과 같이 계약서상 잔금지급일이 실질적인 소유권이전 시점을 의미하는 것이 아니라, 부동산 등기 등의 형식적인 행정절차의 이행을 위한 잔여비용 집행정도의 의미를 지니는 경우에는 중도금 지급일이 실질적인 소유권 이전일에 해당하는 것이므로 위의 해석사례를 청구인의 사례와 동일한 것으로 볼 수 없다. 나. 처분청 의견 쟁점주택의 양도시기를 중도금 지급일로 보아야 하는 특정된 기준이나 특별한 사정이 없어 양도시기를 잔금청산일로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다. (1) 양도시기의 판단기준은 대금을 청산한 날이 원칙이다. 대금을 청산한 날이 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도로 중도금 지급일을 대금지급이 이행되었다고 볼 수 있는지와 관련하여, 그 대금액수나 비율에 명확한 기준이 없으나 이 건의 경우 잔금이 OOO 원으로 소액이 아닌 점으로 보아 잔금청산일을 쟁점주택의 양도시기로 보아야 한다. (2) 기획재정부 유권해석 (재산세제과 -1543, 2022.10.20.) 에 의하면 계약서상 잔금이 미지급된 상태에서 멸실된 부동산이 있는 경우에는 잔금청산일을 양도일 판정기준으로 보고 해당 예규는 회신일 이후 체결된 계약분부터 적용하게 되어 있는바, 해당 예규에 따라 쟁점주택의 건물이 멸실되고 나대지 상태에서 잔금이 청산되어 양도일 시점에는 주택에 해당되지 않는다 할 것이므로 1 세대 1 주택 비과세 규정이 적용되지 않는다.

가.

쟁점주택의 양도에 대하여 1 세대 1 주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 나.

(1) 소득세법 제89조 (비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도소득으로 발생하는 소득 가. 1 세대가 1 주택으로 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제154조 (1 세대 1 주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 정하는 요건이란 1 세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2 년 이상인 것［취득당시의 주택법 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정지역대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2 년이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2 년 이상인것］을 말한다. 제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조 전단에서 “ 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 ” 란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 (등록 및 명의의 개서를 포함한다) 를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 확인된 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 2015.6.22. 취득한 쟁점주택 (대지 및 주거용 건물) 을 2023.1.5. 매수인과 매매대금 OOO 원 (계약금 OOO 원, 중도금 OOO 원, 잔금 OOO 원) 에 양도하는 매매계약을 체결하였는바, 매매계약서상 ‘ 계약의 해제 조항 ’ 및 ‘ 특약사항 ’ 의 주요내용은 아래 < 표 1> 과 같다. < 표 1> 매매계약서 주요내용 (나) 청구인의 쟁점주택에 대한 매매대금 수령내역은 아래 < 표 2> 와 같다. < 표 2> 매매대금 (다) 건축물 해체공사 완료 (멸실) 신고 확인증 및 건축물관리대장 등에 의하면, 청구인이 2023.4.13. ∼ 2023.4.20. 기간 동안 쟁점주택의 건물을 멸실 (공부상 2023.4.25. 말소) 하였으며, 매수인은 쟁점건물 멸실 전인 2023.3.17. 쟁점주택 부지에 건축허가를 신청한 것으로 확인된다. (라) 주민등록내역에 의하면, 청구인은 쟁점주택 취득 (2015.6.22.) 이전부터 멸실 전까지 쟁점주택에 거주하였고, 2023.3.29. 경기도 성남시 신흥동 소재의 주택에 전입한 것으로 확인된다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점주택의 건물이 잔금청산일 전 철거되어 쟁점주택을 1 세대 1 주택 비과세 대상인 주택으로 볼 수 없다는 의견이나, 아래와 같은 사유로 쟁점주택의 양도는 나대지가 아닌 주택의 양도로 보이므로 그 양도소득에 대하여 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 1 세대 1 주택 비과세 규정을 적용하는 것이 타당하다 할 것이다. (가) ‘1 세대 1 주택 ’ 에 해당되는 주택과 그 부수토지를 소유하던 자가 그 주택과 부수토지를 동일인에게 양도하면서 매매계약 후 매수자의 필요에 의해 특약 등에 따라 건물을 철거하고 부수토지만을 이전하게 되는 경우, 주택에 대한 매매계약 당시 양도소득세 비과세요건을 갖추고 있는 이상, 그 양도로 인한 소득은 양도소득세가 비과세되는 소득으로 보는 것이 국민의 주거생활의 안정을 위해 ‘1 세대 1 주택 ’ 의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지에 부합한다 할 것이다 (대법원 1994.9.13. 선고 94 누 125 판결, 같은 뜻임). (나) 청구인과 매수인 간에 체결된 2023.1.5. 자 매매계약서에 의하면, 매매대상물을 ‘ 주택 ’ 으로 하고 있고, 특약사항란에 ‘ 매도인은 매수인의 건축허가에 협조 (7 호)’, ‘ 매수인의 사정으로 잔금 전에 매도인 이름으로 건물을 멸실 (8 호)’, ‘ 매수인이 공동주택 신축을 위해 매수하므로 계약해지 시 다른 OOO 의 계약금 배액 등을 매수인에게 배상 (13 호)’ 한다는 내용 등이 나타나는 것으로 보아 청구인은 쟁점주택을 주택 상태에서 매각하되, 단지 쟁점주택을 포함한 인근 부지에 공동주택신축을 진행하기 위한 매수인의 특수한 사정으로 인하여 쟁점주택의 건물철거에 동의한 것으로 보이므로 쟁점주택의 양도를 나대지 상태의 양도로 보는 것은 합리적이지 않아 보인다. (다) 또한 특약사항 중 ‘ 매수인은 매도인의 명도 완료 후 멸실 전 매매대금 총액에서 계약금 및 중도금을 지급하고, 멸실 후 잔금 OOO 원을 지급하여 소유권이전등기를 완료한다 (8 호)’ 는 내용은 매매대금 중 중도금 지급 (총 대금 중 92.7%) 이후 건물멸실이 가능하다는 것이어서 사실상 사용․수익․처분권한이 중도금지급일 (2023.3.31.) 에 청구인에서 매수인에게 이전되었다고 볼 수 있고, 더욱이 청구인이 쟁점주택 취득 (2015.6.22.) 이전부터 쟁점주택의 건물 멸실 전까지 쟁점주택에 거주한 점과 쟁점주택에 대한 매매계약체결일부터 잔금청산일까지의 기간이 약 4 개월에 불과하다는 점 등을 감안하면 매매대금 중 잔금 (OOO 원) 청산일 약 1 달 전에 쟁점주택의 건물이 멸실되었다 하여 쟁점주택의 양도를 주택의 양도로 보지 않는 것은 1 세대 1 주택자의 양도소득에 대한 비과세 규정의 취지에도 부합하지 아니한다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인의 2023 년 귀속 양도소득세에 대한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의 2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.