[요지] 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[요지] 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 처분은 조세법률주의, 소급과세금지원칙, 과세형평주의, 상위법우선의 원칙 등에 반하므로 부당하다. (가) 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일의 매매등 가액, 평가기간내 매매등 가액, 일정요건을 충족하는 경우의 평가기간 전후의 매매등 가액으로 시가를 산정함에 있어, 산정기간을 구체적으로 규정하고 있는바, 평가기간 이후의 시가에 처분청이 일방적으로 감정평가한 감정가액까지 포함되는 것으로 해석하는 것은 확장해석에 해당한다. ‘사례’의 사전전 의미는 ‘어떤 일 이전에 실제로 일어난 예’를 의미하므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 및 쟁점규정은 평가기간 전후에 감정가액이 선제적으로 있는 경우에 한하여 일정한 요건을 전제로 평가심의위원회의 심의로 해당 감정가액을 시가에 포함시킬 수 있는 것으로 해석함이 타당하고, 감정가액이 없음에도 과세권자가 임의로 감정평가를 하고 해당 감정가액을 기초로 과세하는 것은 타당하지 아니하다. (나) 비주거용 부동산 중 어떤 부동산에 대하여 감정평가사업을 할 것인지에 대해 법률(시행령, 시행규칙 포함) 및 훈령에 구체적으로 규정하거나 위임하고 있지 아니하므로 이 건 처분은 과세요건 명확주의와 소급과세금지의 원칙에 반하는 처분이다. 설령 평가기간 이후에 과세권자의 일방적인 감정평가가 가능하다하더라도 ‘상속세 및 증여세법 사무처리규정’ 제72조 제3항 각 호의 규정은 평가기준일과 사후평가일 사이에 평가대상 부동산의 이용상태의 동질성, 주위환경의 변화여부, 기타 가격변동의 특별한 시장환경 변동여부를 고려하여 감정평가대상 부동산을 선정하도록 하고 있는바, 이는 평가기간 이후의 특정한 날을 가격산정기준일로 정하여 감정평가 할 수 있다고 해석함이 타당하고, 이 건과 같이 가격산정기준을 평가기준일로 소급하여 감정평가할 수 있는 것으로 해석하는 것은 타당하지 아니하다. (다) 법률에서 감정평가대상에 대한 선정기준을 구체적으로 정하지 아니한 채, 증여를 해제할 수 있는 증여세 신고기한이 경과한 후 과세권자가 임의로 감정평가대상을 선정하여 과세하는 것은 납세자로서는 증여해제 기회를 박탈당하고 법에 정한 방법으로 적법하게 신고·납부의무를 이행하였음에도 예측하지 못한 거액의 세금을 부담하게 하므로 납세자의 예측가능성과 재산권을 심각하게 침해하는 것이다. (라) 감정평가대상에 대한 구체적인 기준 없이 일부 비주거용 부동산을 대상으로 감정평가를 하면, 비주거용 부동산 보유자간 과세형평이 심각하게 침해되는 결과를 초래한다. (마) 과세권자는 가격산정기준일(평가기간종료일+1일)과 감정가액평가서 작성일을 평가기간 이후의 특정한 날로 하여 감정평가하여 과세권을 행사하다가 평가기준일로부터 평가기간 이후의 가격산정기준일까지 3개월～6개월 정도의 시점차이로 평가액의 차이가 발생하는 문제점이 발생하자 “평가기준일을 가격산정기준일로 한 감정평가기간 이후의 감정평가액은 쟁점규정의 평가심의위원회 심의대상에 해당된다”는 기재부 예규를 생산하여, 이후부터 평가기준일을 가격산정기준일로 소급한 감정평가액으로 과세권을 행사하고 있다. 평가기간 이후에 과세권자가 가격산정기준일을 평가기준일로 하여 감정평가한 가액으로 과세권을 행사하는 것은 쟁점규정의 위임범위를 벗어난 것이므로 상위법 우선의 원칙에 반하는 것이고, 평가기간 이후의 매매등의 가액이 있는 경우와 관련한 평가심의위원회의 규정을 형해화하는 결과를 초래한다.
(2) 쟁점부동산을 재감정하거나 처분청이 의뢰한 감정가액을 제외하고 청구인이 의뢰한 감정가액의 평균액으로 증여재산가액을 경정하여야 한다. (가) 이 건 감정평가법인들은 쟁점부동산의 토지분에 대한 감정평가시 공시지가기준법에 따랐는데, 공시지가기준법이란 아래 ＜표1＞과 같이 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인, ‘그 밖의 요인’의 보정을 거쳐 산정하는 방법이고, 여기서 ‘그 밖의 요인’은 인근지역 내 유사사례를 기준으로 가격격차율을 보정하는 것이다. ＜표1＞ 산정방식 대상토지의 평가단가(원/㎡) = 비교표준지 공시지가(원/㎡)×시점수정×지역요인×개별요인×그 밖의 요인(비교사례를 활용하여 가격차 조정) 이 건 감정평가기관들은 ‘그 밖의 요인’ 보정치를 산출하며, 비교사례로 2022.3.25. 거래된 ‘경기도 성남시 OOO외 대지 820㎡ 및 지상 건물 3,063.08㎡(근생 및 숙박시설)’의 매매사례(처분청이 의뢰한 감정평가기관이 선정한 사례)나 2021.9.1. 거래된 ‘같은 곳 OOO 대지 317㎡ 및 지상건물 1,181.42㎡’(청구인이 의뢰한 감정평가기관이 선정한 사례로, 위 처분청이 의뢰한 감정평가기관이 선정한 사례와 함께, 이하 “기존비교사례”라 한다)를 매매사례로 활용하였으나, 2021.6.29. 거래된 ‘같은 곳 OOO외 대지 318.4㎡ 및 건물 1,201.16㎡(숙박시설, 이하 “3156번지매매사례’라 한다)’의 사례가 쟁점부동산과의 인접성, 면적, 용도 등을 고려할 때, 기존비교사례보다 쟁점부동산과 유사하므로 감정평가시 이를 활용하여 재감정하여야 한다. (나) 또한, 이 건 처분시 과세권자가 일방적으로 감정평가를 함에 따라, 청구인은 부득이하게 최소한의 권리보호 목적으로 감정평가를 하였는데, 청구인이 의뢰한 감정가액이 과세권자로부터 부실감정가액으로 결정받은 사실이 없고, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 적정한 가액으로 인정받았으므로 처분청이 의뢰한 감정평가액은 증여세 과세표준 및 증여세액 산정시 제외되어야 한다. (다) 참고로, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률의 규정 내에서 산정된 가액이라도 쟁점부동산의 가치를 적정하게 반영하고 있는지 여부를 검증해볼 필요가 있는데, 감정평가법인들이 적용한 ‘개별요인 조정치’ 대신 표준지와 비교사례토지 및 평가대상토지간 ‘개별공시지가비율’을 적용하여 산정한 가액을 비교해 볼 필요가 있다. 표준지 개별공시지가는 매년 감정평가법인이 토지의 거래시세 등을 조사한 가액을 기초로 국토교통부에서 결정하고, 표준지 이외 토지의 개별공시지가는 표준지 개별공시지가를 기초로 국토교통부에서 결정하는 토지가격비준표를 적용하여 결정하고 있는바, 개별공시지가는 정부가 인정하고 있는 신뢰성 있는 가격이므로 토지의 가치를 적정하게 반영하고 있는 것으로 해석해도 무리가 없다. 감정평가법인의 개별요인조정치 대신 표준지와 평가대상토지 및 비교사례토지간 개별공시지가 비율을 적용하여 OOO매매사례의 감정가액을 산정하면, 건물가액을 포함한 가액임에도 OOO원이 산정되는바, 이는 기존비교사례를 기초로 표준지와 평가대상토지 및 비교사례토지간 개별공시지가 비율을 적용하여 산정된 토지가액(OOO원) 보다 낮으며, 개별공시지가 비율을 적용하여 산정한 감정가액은 청구인이 의뢰한 감정평가기관의 감정가액과는 14% 정도의 편차가 있으나, 처분청이 의뢰한 감정평가기관의 감정가액과는 평균 32% 정도 차이가 있으므로 청구인이 의뢰한 감정평가기관의 감정가액이 처분청이 의뢰한 감정평가기관의 감정가액보다 쟁점부동산의 가치를 객관적이고 적정하게 반영하고 있다 할 것이다. 따라서, 기존비교사례에 비해 3156번지매매사례가 쟁점부동산의 이용상황, 면적, 인접성 등에 부합하고, 청구인이 의뢰한 감정평가시 이용한 비교사례는 표준지 및 쟁점부동산과 면적에 큰 차이가 없는 반면, 처분청이 의뢰한 감정평가시 이용한 비교사례는 쟁점부동산에 비해 면적이 2배 이상 차이가 나는 점, 청구인이 의뢰한 감정평가의 비교사례는 OOO역에서 50㎡, 처분청이 의뢰한 감정평가의 비교사례는 OOO역에서 25㎡ 거리에 위치해 있는데 반해, 표준지 및 쟁점부동산은 OOO역에서 294㎡ 및 285㎡ 거리에 위치하고 있는 점 등을 고려하여, 감정평가를 위한 ‘그 밖의 요인 보정치 산출’시 처분청 및 청구인이 적용한 기존비교사례 대신에 OOO매매사례를 적용하여 감정가액을 재산정하거나, 처분청이 의뢰한 감정가액을 제외하고 청구인이 의뢰한 감정가액 평균액으로 증여재산가액을 재산정하여야 한다.
(1) 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다. (가) 상증세법 제60조 제1항은 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는바, 처분청은 관련 법령에 따라 법정결정기한 내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액을 증여재산가액으로 평가하여 이 건 처분을 하였으므로 조세법률주의를 위배하였다고 보기 어렵다. (나) 증여재산의 증여일 당일이 아니더라도 그와 인접한 시가 평가기간 내에 증여재산에 관한 통상적인 매매거래가 있는 경우, 그 거래가액은 증여일 당일이 아닌 증여일과 인접한 매매거래일(또는 매매계약일)을 기준으로 산정되었을 것이지만, 해당 거래가액이 증여일 당시 증여재산의 객관적인 교환가격을 적정하게 반영하고 있는 것으로 평가할 수 있다면 이는 적법한 매매사례가액으로서 시가로 인정될 수 있는바, 처분청이 의뢰한 각 감정평가법인은 쟁점부동산의 감정평가 기준일을 증여일로 하여 2023.8.22. 감정평가서를 작성하였고, 쟁점규정에 따라 법정결정기한 내에 감정평가한 가액이 존재하여 그 감정가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점부동산의 증여당시 시가로 보았으므로 이 건 처분은 정당하다. (다) 상증세법 시행령은 문언상 증여재산에 대한 감정을 의뢰할 수 있는 주체를 납세의무자로 제한하고 있지 아니하고, 쟁점규정에서 시가 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 매매 등이 있는 경우 ‘지방국세청장 또는 관할세무서장’도 평가심의위원회에 심의를 신청하여 그 매매 등의 가액을 시가 산정의 기준이 되는 매매사례가액 등에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으며, 공정하고 객관적인 심의를 위하여 필요하다고 인정되는 경우 심의에 앞서 관계인의 증언을 청취할 수 있는 장치가 마련되어 있으므로 단지 과세관청이 증여재산에 관하여 감정을 의뢰하였다는 이유만으로 그 감정가액이 객관성과 공정성을 상실하였다고 볼 수 없다.
(2) 청구인은 ‘그 밖의 요인 보정치’ 산출시 활용한 기존비교사례는 쟁점부동산과 인접성․면적․용도의 차이가 있으므로, 쟁점부동산과 인접한 ‘OOO매매사례’를 비교사례로 적용해야 한다고 주장하나,조사청이 감정평가 의뢰한 2개의 감정평가법인[(주)OOO감정평가법인, ㈜OOO감정평가법인]의 감정평가서에 따르면, 감정평가에 관한 규칙제14조 제2항 제5호에 따라 그 밖의 보정 요인을 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례가액 또는 평가사례 등을 고려하여 평가한 것으로 확인되므로 당초 감정에 문제가 없다. 청구인이 조사청의 감정평가 의뢰에 대응하기 위하여 감정평가를 의뢰한 ㈜OOO감정평가법인과 ㈜OOO감정평가법인도 청구인이 제시하는 OOO매매사례가 아니라 다른 사례를 적용하고 있는바, 각 감정평가법인은 ‘감정평가에 관한 규칙’ 제14조를 적용하여 비교사례토지를 달리하여 평가하고 있음을 알 수 있다. 비교표준지 선정이 현저히 합리성을 결하였다고 볼 수 있을 정도가 아니면, 각 감정평가법인은 ‘감정평가에 관한 규칙’ 제14조 등에 따라 비교사례토지를 달리하여 평가할 수 있다. 개별공시지가란 부동산 가격공시에 관한 법률제10조에 따라 시장․군수 또는 구정장이 결정․공시하는 개별토지의 단위면적당 가격으로서, 그 개별공시지가 간 비율을 제반 가치형성요인 등을 종합적으로 고려한 개별요인 비교치로 적용하는 것은 무리가 있다. 또한, 조사청은 쟁점부동산의 시가를 산정함에 있어 증여당시에 매매사례가액과 별도의 감정가액이 없어 쟁점규정에 따라 평가기간이 경과한 날부터 법정결정기한 전까지 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 감정평가를 의뢰하였고, 이후 평가심의위원회의 시가 인정결정을 받아 이를 토대로 증여재산가액을 결정하였으므로 처분청이 제시한 감정가액은 제외하여야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 아니하다.
3. 심리 및 판단
① (주위적 청구) 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분의 당부
② (예비적 청구) 쟁점부동산을 재감정하거나 청구인이 제출한 감정평가기관의 감정가액 평균액만을 반영하여 증여재산가액을 재산정하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
1. 상속세 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
2. 증여세 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
(1) 처분청은 아래 ＜표2＞와 같이 증여세 법정결정기한 이내에 감정평가를 의뢰한 가액에 대하여 2023.9.25. 조사청 재산평가심의위원회 심의결과 시가로 인정된 4개의 감정평가가액의 평균액으로 쟁점부동산을 평가하고 이 건 증여세를 과세하였는바, 4개 감정평가법인의 감정평가서에 따르면, 감정평가에 관한 규칙등에 근거하여 인근지역에 있는 표준지 중에서 쟁점부동산과 용도지역․이용상황․주변환경 등이 유사한 토지를 표준지로 선정한 후, 거래사례비교법에 의한 시산가액과 비교하여 공시지가기준법에 의한 시산가액의 합리성이 인정된다고 보아 각각의 쟁점부동산의 토지감정가액을 결정한 것으로 나타난다. ＜표2＞ 쟁점부동산에 대한 감정평가 내역 구분 조사청 의뢰 청구인 의뢰 감정회사 ㈜OOO 감정평가법인 ㈜OOO 감정평가법인 ㈜OOO 감정평가법인 ㈜OOO 감정평가법인 작성일 2023.8.22. 2023.8.22. 2023.8.28. 2023.8.28. 평가기준일 2022.12.22. 2022.12.22. 2022.12.22. 2022.12.22. 감정가액 OOO OOO OOO OOO 평균액 OOO 전체평균액 OOO(“*/쟁점감정가액”) (단위: 원)
(2) 조사청이 의뢰한 감정평가법인들의 의견서 주요내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 조사청 의뢰 감정평가법인 의견 [(주)OOO감정평가법인]
① 본건 토지 평가는 관련법령 등에 의거하여 기준시점에 있어서 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니하고 적정하게 평가하였습니다.
② 청구인이 주장하는 ‘그 밖의 요인 보정치 산출’에 사용된 비교사례 선정은 감정평가에 관한 규칙제14조(토지의 감정평가) 제2항 제5호(대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가격형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것)에 따라 적정하게 선정하여 평가하였습니다.
③ 청구인이 주장하는 ‘개별요인 비교시 개별공시지가간 비율 적용’ 관련하여 개별공시지가는 부동산 가격공시에 관한 법률제10조에 의거하여 시장․군수 또는 구청장이 국세․지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정․공시하는 가격으로, 해당 토지와 유사한 이용가치를 지난다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하는 가격입니다.
④ 감정평가를 위해 비교표준지와 해당 토지와의 개별요인을 비교하는 경우 그 격차율을 판단함에 있어 관계 법령에서 들고 있는 모든 산정요인을 구체적․종합적으로 참작하여 그 각 요인들을 모두 반영하여 감정평가사가 개별적으로 판단하는 것이지 단순히 토지가격비준표를 기준으로 하는 것은 아닙니다[감정평가사협회질의 회신 공공지원팀-1316(2012.7.12.)]
⑤ 국토해양부장관이 작성하여 관계 행정기관에 제공하는 ‘지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)’는 개별토지가격을 산정하기 위한 자료로 제공되는 것으로, 토지수용에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 것은 아니고 단지 참작자료에 불과할 뿐입니다(대법원 2007.7.12. 선고 2006두11507 판결 참조).
⑥ 이에 관련 규정 및 제 감정평가 이론 등에 의거하여 개별요인을 종합적으로 고려하여 적정하게 평가하였습니다. [(주)OOO감정평가법인]
① 청구인은 ‘그 밖의 요인 보정치 산출’에 사용된 비교사례 선정의 변경을 주장하나, 본 건 토지 감정평가는 감정평가에 관한 규칙제14조 제2항 제5호를 충족한다고 판단되는 비교사례를 선정하여 적정하게 평가하였습니다. 감정평가에 관한 규칙제14조(토지의 감정평가) ② 감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것
② 청구인은 ‘개별공시지가 간 비율 적용’을 통하여 개별요인 비교를 주장하였으나, 개별공시지가는 부동산 가격공시에 관한 법률제10조에 따라 시장․군수 또는 구청장이 결정․공시하는 개별토지의 단위면적당 가격으로서, 그 개별공시지가간 비율을 제반 가치형성요인 등을 종합적으로 고려한 개별요인 비교치로 적용하는 것은 무리가 있다고 판단됩니다.
③ 본건 토지는 관련 규정 및 제반 감정평가 이론 등에 따라 개별요인을 종합적으로 고려하여 적정하게 감정평가하였습니다.
(3) 청구인은 이 건 감정평가법인들의 감정가액과 표준지 및 평가대상토지, 비교사례토지의 개별공시지가간 비율을 ‘개별요인 조정’ 대용치로 하여 산정한 가액을 비교하면, OOO매매사례 가액이 건물가액을 포함한 가액임에도 불구하고 OOO원으로서 기존비교사례를 기초로 개별요인조정치 대신 표준지와 평가대상토지 및 비교사례토지간 개별공시지가 비율을 적용하여 산정된 토지가액(OOO원)보다 낮은 것으로 나타나고, 청구인이 의뢰한 감정가액은 비교분석을 위하여 산정한 가액대비 평균 14% 정도 차이나는데 반해, 처분청이 의뢰한 감정가액과는 평균 32% 정도 차이가 나므로, 청구인이 의뢰한 감정평가기관들의 감정가액이 쟁점부동산의 가치를 더 적정하게 반영하고 있다고 주장하며, 아래 ＜표4＞를 제출하였다. ＜표4＞ 청구인이 제출한 참고자료
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 감정평가대상의 선정기준 등을 공개하지 아니한 채 가격산정기준일을 평가기준일로 하여 소급감정하는 것은 조세법률주의, 소급과세금지원칙 등에 반하여 부당하다고 주장하나, 상증세법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 및 쟁점규정은 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하며, 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하면서, 증여세과세표준 신고기한부터 6개월까지의 기간 중에 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 이처럼 감정가액을 증여재산의 시가에 포함시킬 수 있는 요건이 법령상 명확히 규정되어 있고, 처분청은 관련 법령에서 정한 바에 따라 증여세과세표준 신고기한부터 6개월까지의 기간 중에 결정된 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 적용한 것으로 보여 처분청이 산정한 쟁점부동산의 시가가 달리 위 법령에 위반되어 산정되었다고 보기 어려운 점, 헌법 제107조 제1항과 제2항에 의하면 법률과 명령․규칙의 위헌․위법 여부에 관하여 각 헌법재판소와 대법원이 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다고 되어 있는데, 헌법재판소 또는 대법원이 쟁점규정을 위헌․위법으로 판단한 사실이 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 재감정하거나 청구인이 제출한 감정평가기관의 감정가액 평균액만을 반영하여 증여재산가액을 재산정하여야 한다고 주장하나, 처분청은 상증세법 제60조 제2항 및 쟁점규정에 따라 조사청과 청구인이 감정의뢰한 감정기관들의 감정가액의 평균액에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점부동산의 시가로 적용한 것으로 확인되는 점, 청구인과 조사청이 제시한 감정평가서에 따르면, 감정평가에 관한 규칙 등에 근거하여 인근지역에 있는 표준지 중에서 쟁점부동산과 용도지역․이용상황․주변환경 등이 유사한 토지를 표준지로 선정한 후, 거래사례비교법에 의한 시산가액과 비교하여 공시지가기준법에 의한 시산가액의 합리성이 인정된다고 보아 감정가액을 결정한 것으로 나타나는바, 여기서 공시지가기준법에 의한 시산가액 평가시 ‘그 밖의 요인보정’을 산정하기 위하여 활용한 매매사례가 법령에 위반되었다거나 적정하지 아니하다고 볼 만한 객관적인 증빙이 부족하고, 달리 쟁점부동산의 감정가액 산정에 오류가 있어 시가로 볼 수 없는 특별한 사정이 있다고 보기 어려운 점, 쟁점감정가액은 청구인과 조사청이 감정의뢰한 4개의 감정평가기관의 감정평가액 평균액으로, 조사청이 감정의뢰한 감정가격 또한 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 모두 법정결정기한 내에 있고 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 확정하였으므로 이를 시가에 포함되지 아니한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이에 대한 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.