쟁점주택은 담장으로 둘러싸여 비교적 그 경계가 명확하게 구분되어 있는데 쟁점토지는 이러한 경계 밖에 위치하고 있으면서 그 지목 또한 ‘대’가 아닌 ‘잡종지’로 되어 있는 점, 청구인은 세차장 사업자에게 쟁점토지 등을 사업용토지로 임대하기로 계약하였고 청구인이 부가가치세 신고 당시 제출한 부동산공급가액명세서에도 동일한 내용이 기재되어 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점주택은 담장으로 둘러싸여 비교적 그 경계가 명확하게 구분되어 있는데 쟁점토지는 이러한 경계 밖에 위치하고 있으면서 그 지목 또한 ‘대’가 아닌 ‘잡종지’로 되어 있는 점, 청구인은 세차장 사업자에게 쟁점토지 등을 사업용토지로 임대하기로 계약하였고 청구인이 부가가치세 신고 당시 제출한 부동산공급가액명세서에도 동일한 내용이 기재되어 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[사건번호] 조심2024중0674 (2024.06.24) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 쟁점토지의 주택부수토지 인정 여부 [결정요지] 쟁점주택은 담장으로 둘러싸여 비교적 그 경계가 명확하게 구분되어 있는데 쟁점토지는 이러한 경계 밖에 위치하고 있으면서 그 지목 또한 ‘대’가 아닌 ‘잡종지’로 되어 있는 점, 청구인은 세차장 사업자에게 쟁점토지 등을 사업용토지로 임대하기로 계약하였고 청구인이 부가가치세 신고 당시 제출한 부동산공급가액명세서에도 동일한 내용이 기재되어 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음 [관련법령] ｢소득세법」제89조 [참조결정] 조심2022서2230 [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지는 이 사건 주택의 입구에 위치하고 있으면서 OOO토지와 연접하고 있어 쟁점토지를 지나지 않고 위 주택으로 진입하는 것은 불가능하다. 또한 이 사건 주택의 실측면적(200㎡)이 당초 이 사건 주택의 부수토지로 신고한 OOO토지의 면적(199㎡) 보다 크다. 특히, 건물 실측자료의 가로(15.6㎡)와 세로(16.5㎡)로 산출한 이 사건 주택의 실측면적과 가운데 마당의 면적을 합하면 281㎡이다. 그리고 쟁점토지는 이 사건 주택이 정착된 OOO토지와 요철(凹凸)모양으로 맞붙어 있어 실제 거주자의 출입통로와 주차장 및 창고로 거주의 편의와 관련된 용도로 사용되었음을 알 수 있다.
(2) 실제 청구인이 쟁점토지를 촬영한 사진을 보면 쟁점토지상에 가전 집기 등을 쌓아놓은 것을 확인할 수 있고, 쟁점토지상에 거주자의 차량이 주차되어 있는 모습과 주택 출입구 기준 좌측에 창고로 이용되는 건물이 있는 것을 확인할 수 있다. 건축물대장에는 쟁점토지 외 1필지에 세차장(135㎡), 화장실(3.6㎡), 주차장(11.1㎡)이 정착된 것으로 기재되었으나, 세차장은 경기도 남양주시 OOO토지(이하 “OOO토지”라 한다)에 설치되어 있고, 쟁점토지에 정착된 화장실(3.6㎡)은 2023년 4월 기준 사용할 수 없게 출입금지문이 입구 쪽에 부착되어 있으며(쟁점토지상의 화장실이 주택의 용도가 아니라고 하더라도 해당 화장실은 주택과 맞닿아 위치한 건물이므로, 주택과 주택외의 건물이 같이 있는 겸용주택으로 판단하더라도 주택 건물의 전체 면적 200㎡에 그 외의 용도의 건물 면적이 미달하므로 전체를 주택부수토지로 보아 비과세를 적용하여야 한다), 자동차 관련 시설(11.1㎡)은 공부와 달리 쟁점토지상 정착된 사실이 확인되지 않는다. 이는 쟁점토지의 위성사진, 로드뷰 사진, 실제 촬영한 사진 등에서 확인할 수 있다.
(3) 소득세법제89조 제1항 제3호는 ‘주택부수토지’에 대하여 “주택에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지”라고 규정하고 있는데, “주택에 부수되는 토지”란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하는바, 주거용 건물과 한 울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부수토지라고 보아야 할 것이다(대법원 1992.8.18. 선고 91누10367 판결, 같은 뜻임). 즉, 주택부수토지는 해당 주택과 경제적 일체를 이루는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하는 것이므로, 주택부수토지에 해당하는지 여부를 판단할 때 해당 주택의 용도, 크기, 종류, 토지의 물리적 구조와 형상 등 객관적 성질뿐만 아니라 그 주택과 토지의 실제 이용상황 및 소유관계 등 제반 사정을 고려해야 하므로, 해당 주택 및 토지의 실제 이용상황 또는 실제 용도를 배제하고 주택부수토지인지 여부를 판단할 수는 없다.
(4) 구체적으로 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하는 것은 아니며, 그 대지도 1필지의 토지여야 하는 것은 아니다. 조세심판원 역시 울타리(담장)에 의하여 공간이 분리되어 있다는 사실만으로 주택과의 경제적 일체성을 부인하기 어려워 보인다(조심 2022서2230, 2022.6.20.)고 하여 주택과 연접한 토지를 주택의 부수토지로 보았다. 법원은 단독 건물에 딸린 주차장 부지의 부수토지여부가 문제된 사건에서 “개인 차량의 소유 및 이용이 보편화된 현대사회에서 이 사건 주택과 같이 단독 건물에 딸린 주차장은 그 물리적 구조와 기능 및 효용 면에서 사회통념상 그곳에 거주하는 사람들의 주거생활공간으로 보아야 하고, 이 사건 주차장이 이 사건 주택에 거주하는 사람들이 차량을 주차하고 공로를 출입하는 용도에 제공되는 것은 이 사건 주택의 이용 및 거래에 있어 이 사건 주택의 기능과 경제적 가치에 기여하는 바가 작지 않다. 따라서 이 사건 주차장 부분은 이 사건 주택과 특별한 용도 구분 없이 경제적 일체를 이루는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지로 볼 수 있다”(대전지방법원 2021.9.2. 선고 2021구단100672 판결)고 판시하였다.
(5) 결국, 쟁점토지 역시 이 사건 주택의 부수토지에 해당하고 그 외 소득세법 시행령제154조 제1항 제2호 등에 따라 OOO토지 및 쟁점토지 전부에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용함이 타당하다.
(1) 국세청통합전산망상 부가가치세 신고내역 및 사업자기본사항 등을 보면 청구인은 2015년 4월부터 부동산임대업(132-25-24)을 영위하면서, ‘OOO’(128-41-00)에게 쟁점토지를 임대한 것으로 확인된다. 즉, 청구인이 신고한 2023년 제1기 부가가치세 신고서를 보면 부동산공급가액 명세서상 보증금이 OOO원, 월 임대료가 OOO원으로 되어 있다(청구인은 2015년 제1기부터 2023년 제1기까지 부가가치세 신고를 하였다). ‘OOO’이 사업자등록할 당시 제출한 토지 월세 계약서를 보아도 쟁점토지 및 OOO토지를 임차한 것으로 되어 있다.
(2) 처분청 담당자는 2023.9.8. 11시경 이 사건 주택 및 쟁점토지에 대한 현장확인을 실시하였는데, 쟁점토지의 위성사진 및 거리뷰와 현장확인시 촬영한 사진을 보면 대형차(버스 및 트럭) 등이 세차목적으로 쟁점토지를 거쳐 OOO으로 이동하고, 세차가 끝난 후 또 쟁점토지를 거쳐 쟁점토지의 좌우OOO주차장으로 이동할 수밖에 없는 상황이었다. 또한 쟁점토지는 이 사건 주택이 소재한 OOO토지와 지번을 달리한 토지로서 이 사건 주택과 쟁점토지 사이에는 담장이 설치되어 있고, 이 사건 주택의 정문에는 출입문이 있는 것으로 확인된다. 즉, 쟁점토지는 이 사건 주택과 연접되어 있을 뿐 이 사건 주택과는 담장으로 분리되어 있고, 실제 지목도 ‘대’가 아닌 ‘잡종지’로 명시되어 있기 때문에 이 사건 주택의 부수토지로 볼 수 없다.
(3) 청구인이 제출한 ‘협의매수(수용) 물건별 보상내용 등(토지)’를 살펴보면 쟁점토지는 공부상 지목 및 실제 지목이 ‘잡종지’로 표기되어 있는 반면 OOO토지는 공부상 지목 및 실제 지목이 ‘대’로 표기되어 있다. 청구인이 제출한 ‘개별주택가격(열람용)’을 보면 OOO토지의 대지면적은 199㎡로, 이 사건 주택의 연면적은 100.20㎡로 확인되는바, 이는 OOO토지만 이 사건 주택의 부수토지로 산정된 것을 나타낸다.
(4) 청구인은 OOO이 실제로는 OOO토지를 사업용토지로 사용하였다고 주장하면서 OOO의 사업자 a의 확인서를 제출하으나, OOO(132-03-95, 개업: 2011.6.15., 폐업: 2015.5.4.) 대표 a이 사업자등록신청 당시 첨부한 남양주시청 환경보호과 ‘폐수배출시설설치’ 신고증명서를 보면 사업장소재지를 쟁점토지 외 1로 등록하였고, 이후 2015.5.1. b이 동일한 상호(OOO128-41-00)로 개업하여 현재까지 쟁점토지에서 세차장업을 영위하고 있는 것으로 확인된다. 처분청은 최초 ‘폐수배출시설설치’ 신고증명서의 변경사항을 파악하고자 남양주시청(환경정책과)에 유선으로 변경사항을 문의한 바, 대표자 변경 이외에는 사업장변경 등 다른 변동사항은 없는 것으로 확인하였다. 또한 제출된 확인서는 임대차계약에 따른 관련인으로 오랜 친분이 있는 사인간에 임의로 작성되었기 때문에 객관적인 증빙으로 볼 수 없다.
(1) 소득세법(2022.12.31. 법률 제19196호로 개정된 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
2. 그 밖의 토지: 10배
(1) 쟁점토지 등의 지적도등본 및 위성사진, 청구인이 쟁점토지에 관하여 체결한 임대차계약서, 청구인이 부가가치세 신고시 제출한 부동산공급가액명세서, 이 사건 주택의 건축물대장 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 1995.5.30. OOO토지와 OOO토지 및 쟁점토지 등을 협의분할에 의한 상속으로 취득하였고, 주민등록표(초본)에 따르면, 1995.9.13. OOO토지에 전입하였다가, 2015.4.2. 경기도 남양주시 OOO로 전출한 것으로 되어 있다(청구인은 경기도 남양주시로 전출한 이후 이 사건 주택을 타인에게 임대하였다고 주장한다). (나) 청구인은 2011.7.1. OOO토지 외 2필지(경기도 남양주시 OOO)를 사업장소재지로 하여 부동산업 및 임대업(비주거용 건물 임대업)의 사업자등록을 하였다가, 2023.12.31. 폐업하였는데, 청구인이 위 임대사업과 관련하여 부가가치세를 신고할 당시 제출한 부동산임대공급가액명세서(아래 <표2> 참조)에는 OOO에게 토지를 보증금 OOO원, 월 임대료 OOO원에 임대하였다고 되어 있다. <표2> 청구인이 제출한 부동산공급가액명세서 내용 (단위: ㎡, 원) (다) 쟁점토지 등은 OOO공공주택지구 조성사업의 대상토지로 지정되어 2023.4.5. 수용되었고, 청구인은 수용보상금 명목으로 합계 OOO원을 지급받았다(이 사건 주택은 수용 및 보상절차가 진행 중에 있다). (라) 쟁점토지 및 OOO토지 등에 대한 지적도 및 위성사진 등에 따르면, 쟁점토지와 OOO토지는 凸 및 凹 모양으로 상호 연접해 있고(아래 <그림> 참조), 이 사건 주택은 OOO토지 상에 위치해 있으면서 담장으로 둘러싸여 있으며, 쟁점토지와 별도의 경계 없이 우측에 연접한 OOO토지에는 OOO이 위치하고 있고, 쟁점토지와 OOO토지는 차량이 다닐 수 있게 콘크리트로 포장되어 있는 것으로 보인다. <그림> 쟁점토지 등의 지적도등본 (마) 이 사건 주택의 건축물대장(아래 <표3> 참조) 등에는 OOO토지상에 주택이, 쟁점토지 및 OOO토지상에 세차장과 주차장 및 화장실이 있는 것으로 되어 있다. <표3> 건축물대장에 기재된 내용 (단위: ㎡) (바) 청구인은 쟁점토지가 이 사건 주택의 부수토지에 해당한다고 주장하면서 다음과 같은 자료를 제출하였다.
1. 청구인은 이 사건 주택의 도면(보상액 산정을 위하여 OOO공공주택지구 조성사업자에게 제출한 감정평가서에 첨부된 자료이다)을 제출하였는데, 이에 따르면 이 사건 주택은 “ㄷ”자 모양의 건물로 창고 및 야외 화장실 등의 부속건물과 합하여 193.3㎡의 면적이다.
2. 청구인은 이 사건 주택의 대문 앞에 2대의 자동차가 주차되어 있는 2020년 10월자 OOO로드뷰 사진을 제시하면서 쟁점토지가 이 사건 주택의 부수토지로 사용되었음이 입증된다고 주장한다.
3. 청구인은 OOO의 대표 b이 작성한 사실확인서를 제출하였는데, b은 ‘OOO의 사업용토지로 쟁점토지가 아닌 OOO 토지를 사용하였다’고 진술하였다. (사) 처분청은 쟁점토지가 이 사건 주택의 부수토지에 해당하지 않는다고 주장하면서 다음과 같은 자료를 제출하였다.
1. 처분청이 제출한 청구인과 bOOO의 2015.4.9.자 임대차계약서를 보면 b이 청구인에게 보증금 OOO원 및 월세 OOO원을 지급하고 쟁점토지 및 OOO토지를 임차하는 것으로 되어 있다.
2. 청구인은 aOOO이 2011.6.13. 남양주시장으로부터 받은 폐수배출시설 설치 허가증을 제출하였는데, 여기에는 OOO의 사업장 소재지가 쟁점토지 및 OOO토지라고 기재되어 있다. (아) 한편, 처분청은 쟁점토지 중 일부분(凸에서 튀어나온 부분으로 18㎡이다)이 이 사건 주택의 대지부분에 해당한다고 보아 이 사건 심리일 전인 2024.5.20. 이 사건 주택의 부수토지면적을 재산정하여 청구인에게 양도소득세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 환급하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보건대, 청구인은 쟁점토지가 이 사건 주택의 부수토지에 해당하므로 쟁점토지의 양도소득에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 소득세법제89조 제1항 제3호의 양도소득세가 비과세되는 주택부수토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻한다고 할 것인바(대법원 1992.8.18. 선고 91누10367 판결, 같은 뜻임), 이 사건 주택은 담장으로 둘러싸여 비교적 그 경계가 명확하게 구분되어 있는 것으로 나타나는데, 쟁점토지는 이러한 경계 밖에 위치하고 있으면서 그 지목 또한 ‘대’가 아닌 ‘잡종지’로 되어 있는 점, 청구인이 bOOO에게 쟁점토지 등을 사업용토지로 임대하기로 계약하였고, 청구인이 부가가치세 신고 당시 제출한 부동산공급가액명세서에도 동일한 내용이 기재되어 있는 점, 건축물대장에도 쟁점토지 및 OOO토지 위에 자동차 관련 시설(세차장 및 주차장)과 화장실이 있다고 되어 있는 점, 위성사진 등으로 볼 때 OOO건물에서 나온 대형차량이 주차장으로 이동하기 위해서 쟁점토지를 지나칠 수밖에 없어 실제로 쟁점토지가 OOO의 사업용으로 사용된 것으로 보이는 점, 처분청이 쟁점토지 중 이 사건 주택의 대지부분에 해당하는 것으로 보이는 부분을 주택부수토지로 보아 양도소득세 및 농어촌특별세를 일부 환급한 것으로 나타나는 점, 청구인이 제출한 사진 및 사실확인서 등의 자료만으로는 쟁점토지 전부가 이 사건 주택과 경제적 일체를 이루면서 주거생활공간으로 사용되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지 전부에 대해서 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.