임대주택 보유자가 거주주택을 양도하고 비과세를 받기 위해서는 거주주택에서 2년 이상 거주하여야 하나 청구인은 쟁점주택에서 2년 이상 거주하지 아니한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
임대주택 보유자가 거주주택을 양도하고 비과세를 받기 위해서는 거주주택에서 2년 이상 거주하여야 하나 청구인은 쟁점주택에서 2년 이상 거주하지 아니한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
(1) 일반주택(종전주택)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 대체주택을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고 2주택을 소유하게 되었더라도 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도에 대하여 양도소득세를 중과할 수 없다. 쟁점주택(14평) 및 장기임대주택(16평)은 소형아파트로 인기평형대인 25평형 및 33평형 아파트에 비해 매매가 성사되는 경우가 드물기 때문에 매매기간이 상당기간 소요될 수밖에 없었다. 더욱이 보유하고 있던 쟁점주택은 2020.1.20. 세입자와 계약하여 청구인 부부가 입주할 수 없었고 장기임대주택 세입자도 중간에 계약기간 중이었기에 거주할 수 있는 주택이 없었으며 설혹 계약기간이 만료되어 입주 가능하다고 하더라도 기존에 거주하고 있는 거주형편에 맞추어 동일하거나 유사한 평수의 아파트를 취득해서 입주할 수밖에 없었다. 청구인은 살고 있는 딸 소유 집에 대한 전세계약이 이루어져 대체주택을 취득할 수밖에 없었고 보유하고 있는 주택(쟁점주택)은 11평 소형아파트로서 매수인이 수요가 적을 수밖에 없었으며 당시 코로나로 부동산을 중개하는데도 어려움이 있는 점 등 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적 기간에 해당한다고 보아야 한다. 청구인은 장기간 청구인의 딸 아파트에서 거주하다가 갑자기 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득할 수밖에 없었던 상황으로 대체주택의 취득이 투기목적을 위한 것이었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.
(2) 설령, 중과세율이 적용된다 하더라도 장기임대주택은 주택 수에서 제외되어야 하므로 2주택에 대한 중과세율이 적용되어야 한다.
(1) 청구인은 쟁점주택을 취득한 이래로 양도할 때까지 쟁점주택에 거주한 이력이 없는 것으로 확인되는바, 쟁점주택은 주택 수에서 제외될 수 없다. 청구인은 <표1> 기재와 같이 2007.4.19.부터 2013.5.22.까지 배우자소유의 경기도 성남시 중원구 OOO에서 거주하다가 2013.5.23. 딸 소유의 경기도 성남시 분당구 OOO로 이전하여 2020.8.20.까지 거주하였으며 2020.8.21. 배우자가 취득한 대체주택으로 잠시 이전하였다가 2020.11.9. 다시 딸 소유 아파트로 이전하여 2023.9.10.까지 거주한 것으로 확인된다. <표1> 청구인 주소 변경내역 ㅇㅇㅇ 즉, 청구인은 쟁점주택을 취득한 이래로 양도할 때까지 쟁점주택에 거주한 이력이 없는 것으로 확인되는바, 쟁점주택을 주택 수에서 제외할 수 없다.
(2) 쟁점주택의 양도는 소득세법 제104조 제7항 제3호 에서 규정한 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도한 경우에 해당하여 중과세율이 적용된다. 소득세법 제104조 제7항 제3호 에 따른 조정대상지역의 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 대해서는 중과세율을 적용해야하는 점, 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 대하여 규정하고 있는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 각 호에서 장기임대주택을 보유한 일시적 2주택자의 종전주택 매도시 중과를 제외한다는 규정을 찾을 수 없는 점, 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호 에서는 장기임대주택을 제외하고 1개의 일반주택만을 소유한 경우의 일반주택을 주택 수에서 제외하고 있는바, 청구인은 조정대상지역에 장기임대주택 외 2주택을 보유하였으므로 3주택자에 해당하는 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도는 소득세법 제104조 제7항 제3호 에서 규정한 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도한 경우에 해당하여 중과세율이 적용된다.
(1) 청구인 부부의 부동산 양도․양수 내역은 <표2> 기재와 같다. <표2> 청구인 부부의 부동산 양도ㆍ양수 내역 ㅇㅇㅇ
(2) 쟁점주택 양도 당시 청구인이 조정대상 지역 내에 쟁점주택 외에 장기임대주택과 대체주택을 소유하고 있었다는 점, 청구인은 장기임대주택에 관하여 쟁점주택을 양도하기 전인 2020년 7월 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 등에 따른 임대사업자 등록 및 부가가치세법상 사업자등록을 하였다는 점 및 청구인은 쟁점주택 취득 후 양도시까지 쟁점주택에 거주하지 아니하였다는 점에 대해서는 다툼이 없다.
(3) 장기임대주택에 대한 임대내역은 다음 <표3> 기재와 같다. <표3> 장기임대주택에 대한 임대내역 ㅇㅇㅇ
(4) 청구인은 2013년 5월 청구인의 딸 bbb이 미국으로 이민을 가게 됨에 따라 청구인 딸 소유 아파트에서 무료로 거주하게 되었고, 인근 OOO노인복지관 등에서 자원봉사활동 등을 하였으며 2020년 청구인의 딸이 긴급한 자금이 필요하게 되어 본인 소유 아파트를 전세를 주게 됨에 따라 청구인은 대체주택을 취득하게 된 것으로 쟁점주택에 거주하지 아니한 것 및 대체주택을 취득한 것에 투기목적이 없었으므로 쟁점주택의 양도에 중과세율을 적용할 수 없다고 주장하며 다음과 같은 자료를 제출하였다. (가) 쟁점주택을 중개한 OOO사무소 대표자 ccc은 코로나로 인하여 부동산을 매매하는데 다소 어려움이 있었다는 취지로 확인서를 작성하여 제출(2023.12.23.)하였다. (나) 청구인의 2019년∼2022년 소득내역은 <표4> 기재와 같다. <표4> 청구인 근로소득 내역 ㅇㅇㅇ
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제104조 제7항 제3호에 따른 조정대상지역의 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 대해서는 양도소득세의 세율을 중과하면서 장기보유특별공제를 배제하도록 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 에 의하면 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위는 1세대가 소유하는 주택으로서 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다고 규정하면서 제1항 제10호에 의하면 1세대가 장기임대주택에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택은 1세대 3주택 이상에 해당하지 않는다고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점주택 양도당시 쟁점주택 외에 장기임대주택으로 등록된 경기도 성남시 중원구 OOO 소재 주택 1개를 추가로 보유하고 있었으며 청구인의 배우자는 경기도 성남시 중원구 OOO 소재 대체주택을 소유하고 있었던 것으로 확인되는바, 청구인은 장기임대주택을 제외하고도 2개의 주택을 소유하고 있어 쟁점주택 양도당시 1세대 3주택 이상에 해당되어 조정대상지역에 소재하는 쟁점주택은 양도소득세의 세율 중과 및 장기보유특별공제 배제대상에 해당되는 점, 장기임대주택을 소유한 자가 거주주택을 양도하고 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 거주주택에서 2년 이상을 거주하여야 하나 청구인은 쟁점주택에서 거주하지 아니한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 처분청이 청구인들에게 쟁점주택 양도일 현재 1세대 3주택 이상에 해당하는 것으로 보아 쟁점주택에 대하여 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제89조[비과세 양도소득]① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 제104조[양도소득세의 세율] ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다.
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부개정되기 전의 것) 제154조[1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조[1세대 1주택의 특례] ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한 다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 제167조의3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). (단서 생략)
10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다) 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
8. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 제155조 제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함한다)에 한정한다]
10. 1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택 제167조의3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
13. 제155조 또는 조세특례제한법에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택 (3) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부개정된 것) 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ①법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
13. 제155조 또는 조세특례제한법에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택 부칙 ＜대통령령 제31442호, 2021.2.17.＞ 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호에서 정한 날부터 시행한다.
1. 제159조의2 제1항 제2호 및 제161조의2 제4항의 개정규정: 2021년 4월 1일
2. 제167조의6의 개정규정: 2021년 6월 1일
3. 제80조 제1항 제5호 각 목 외의 부분 단서(지정기간에 관한 부분으로 한정한다), 제88조, 제179조제19항, 제183조제5항ㆍ제6항, 제207조, 제216조의2제3항, 제216조의4 및 별표 3의3의 개정규정: 2022년 1월 1일
4. 제211조의2 제2항 및 같은 조 제3항제2호의 개정규정: 2022년 7월 1일
5. 제4조의2제3항, 제23조, 제26조의2(국제조세조정에 관한 법률 시행령의 개정에 관한 부분은 제외한다), 제26조의3, 제45조 제3호의2, 제46조, 제150조의2부터 제150조의35까지, 제152조의2, 제157조의3, 제165조 제3항부터 제7항까지 및 제9항, 제167조의9, 제168조 제2항, 제169조 제1항 제2호, 제173조 제5항 제3호, 제178조, 제178조의3, 제178조의8부터 제178조의10까지, 제178조의13, 제179조 제15항 제2호, 제183조의5부터 제183조의9까지, 제184조의5, 제203조의2부터 제203조의5까지, 제217조 제2항 및 제225조의2의 개정규정: 2023년 1월 1일 제2조(일반적 적용례) ① 이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.
② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
심판청구를 기각한다.