쟁점창고 면적이 쟁점주택건물 면적의 1/2을 초과함을 고려할 때 쟁점창고가 주거 관련 물건만을 보관하기 위한 용도로 사용되었다고 단정하기 어려워 보이고, 쟁점창고가 주택으로 분류되어 재산세가 부과된 사실도 없을 뿐만 아니라 청구인은 쟁점창고의 내‧외부사진을 제시하지 못하고 있어 쟁점창고가 실제로 쟁점주택건물의 부속건물이였다는 것을 확인하기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점창고 면적이 쟁점주택건물 면적의 1/2을 초과함을 고려할 때 쟁점창고가 주거 관련 물건만을 보관하기 위한 용도로 사용되었다고 단정하기 어려워 보이고, 쟁점창고가 주택으로 분류되어 재산세가 부과된 사실도 없을 뿐만 아니라 청구인은 쟁점창고의 내‧외부사진을 제시하지 못하고 있어 쟁점창고가 실제로 쟁점주택건물의 부속건물이였다는 것을 확인하기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 1994.3.10. 강원특별자치도 원주시 관설동 OOO(이하 “OOO토지”라 한다)에 건물을 신축하고 정미소(양도시 주차장)를 운영하고 있었으나, 벼를 쌓아둘 창고가 없어 정미소를 원활하게 운영하는데 어려움을 겪었고, 이를 해결하고자 1995.1.14. 정미소 뒤편에 있는 OOO토지 및 쟁점토지를 취득하고 건물을 신축하여 정미소와 인접한 건물은 벼를 보관하는 농업용창고로 쟁점주택은 청구인이 거주하는 주택으로 사용하였다.
(2) 청구인은 쟁점주택을 신축할 때 무허가로 건축면적 59.6㎡의 쟁점창고도 같이 지었는데, 이는 농촌주택에 필수적인 삽, 괭이, 낫 등 각종 도구 등을 방에 보관할 수 없는 상황에서 불가피한 것이었으며, 현재 작은 텃밭을 농사짓는 경우에도 컨테이너, 농막 등을 두고 농기구를 보관하는 것과 차이가 없다. 청구인은 강원특별자치도 원주시 관설동 85 전 1,831㎡에 옻나무를 식재하기도 하였고, 같은 동 OOO 답 937㎡(이하 “OOO토지”라 한다)에 마늘, 고추, 파 등을 재배하기도 하였다. 청구인은 OOO 조합원이며 조합원의 자격은 1,000㎡ 이상의 농지를 경작하고, 1년 중 90일이상 농업에 종사하는 자로 되어 있다. 처분청은 항공사진상 2008년부터 현재까지 OOO토지에 잔디가 심어 있다고 하나 분명하지 않은 사진을 제외하더라도 2021년과 최근의 항공사진에서는 해당 농지를 경작한 흔적이 명확하게 보인다. 그리고 ‘OOO자재센터지점’에서 발급받은 ‘거래자별매출상세내역’을 보면 식당운영이나 일상생활에서 필요하지 아니하고 농사에만 필요하다고 생각되는 자재구입 내역도 확인된다. 농약을 사용한 분무기는 잔류물이 남아 있으므로 음식물을 취급하는 식당과 창고를 같이 쓸 수 없으며 농약, 분무기, 괭이, 고추지주대, 비료, 마늘, 고추 등 종자 구입내역은 청구인이 농사를 지었음을 입증하며 쟁점주택에 딸려있는 쟁점창고가 농사를 위한 창고임을 증명하는 것이다.
(3) 쟁점창고가 실존하였음은 인터넷 지도에서도 확인되는데, 2008년부터 최근에 이르기까지 흰색으로 동일한 모양의 창고가 지도에서 확인된다. 사진에는 확인되지 않지만 쟁점창고에는 문이 3개 있었고, 각각 쟁점주택, 큰길, OOO토지 방향으로 나 있었다. 쟁점창고는 무허가이고 쟁점주택에 부수하여 짓는 창고이므로 무허가 대장이 없다.
(4) 쟁점주택 및 쟁점창고의 철거를 맡은 주식회사 a의 지장물건조서에도 쟁점창고의 존재가 확인된다. 위 지장물실태조사서를 보면 쟁점토지상에 건축면적 59.6㎡의 판넬 및 함석으로 된 창고가 있음을 알 수 있고, OOO토지 상에는 이 사건 식당과 함께 약 19평의 또 다른 창고가 있었음을 알 수 있다. 이 사건 식당에서 쟁점창고를 이용하기 위해서는 식당 밖으로 나와 걸어야 하고, 창고문을 열고 들어가야 하니 소소한 물건을 놓아두는 용도로도 많이 불편하고, 이 사건 식당 바로 옆에 19평이나 되는 별도의 창고가 있음에도 쟁점창고에다가 무게가 나가는 것을 보관하다가 꺼내어 옮기고 작업을 한다는 것은 일반적인 상식으로 보아도 타당하지 않다. 즉 이 사건 식당에서 쟁점창고를 사용했다고 볼 수 없고, 쟁점창고는 쟁점주택과 함께 쟁점토지 상에 위치하고 있으므로 주택면적에 포함하여 부수토지를 계산하여야 한다.
(5) 처분청은 OOO토지에 파라솔과 야간조명이 설치되어 있는 인터넷 블로그 사진을 제시하면서 쟁점주택 외 부분은 이 사건 식당의 운영을 위하여 사용된 것이라고 주장하나, 2017년 하반기부터 2018년 하반기 동안 이 사건 식당의 운영이 부진하여 OOO편의점에서 파라솔을 대여하고 야간전등을 설치한 후 몇몇 블로거에게 홍보를 의뢰한 적이 있는데, 블로그에 있는 사진은 그때 찍은 사진이다. 블로거들이 올린 사진은 야간 전등을 설치한 쟁점주택의 마당을 찍은 것으로 이 사진들에서 쟁점주택과 이 사건 식당의 경계는 보이지 않으나, 청구인의 아들이 2021.10.16.과 2021.11.26. 이 사건 식당에서 쟁점주택을 보고 찍은 고양이 사진을 보면 이 사건 식당과 쟁점주택 사이에 철망으로 담장을 둘러 경계가 분명히 나뉘어져 있고, 그로 인해 음식점을 이용하는 사람들이 쟁점주택으로 들어오지 못하게 한 것을 볼 수 있다.
(6) 처분청은 이 사건 식당에서 쟁점창고를 이용하였다고 하는데, 이 사건 식당에 붙어 있는 창고로도 충분한 면적이고 음식 재료를 보관하는 창고는 청결하게 유지해야 하는 것인데, 농약이나 괭이, 분무기 등 농사용 도구는 사용하고 나서 적당히 보관하는 것이 일반적이므로 음식점을 하는 사람이 음식재료와 농사용 도구를 같이 보관한다는 것은 있을 수 없다. 이 사건 식당 주방에서 일했던 사람들도 쟁점창고에는 농기구 등을 보관하였다고 진술하고 있다.
(7) 이의신청결정서를 보면 다수의 필지를 한덩어리로 사용하여 쟁점창고를 식당에서 이용하였다고 기각하였으나, 양도소득세 계산내역을 보면 각각의 필지별로 용도를 달리하여 부과한 것으로 나타나 있어 상호 논리모순이다. 쟁점주택과 농지까지 식당에서 사용하였다고 하여 일괄계산하는 것은 상식적으로 가능하지 않고, 각각의 필지별로 용도를 확인하여 과세한 지금의 방법이 타당하다고 생각되며, 이렇게 각 필지별로 주 용도에 부수되는 것은 주된 용도로 보아 처리함이 타당하고 불분명한 경우에는 공부상에 의하여 판단하게 되어 있음에도 막연하게 다른 필지의 상가가 사용했을 가능성이 있다고 부인하는 것은 과세권의 남용이다.
(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
5. 지방세법 제106조 제2항 에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2) 소득세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32420호로 개정된 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
2. 그 밖의 토지: 10배 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. 제168조의11(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위) ⑥ 법 제104조의3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 토지 위에 하나 이상의 건축물(시설물 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)이 있고, 그 건축물이 거주자의 거주 또는 특정 사업에 사용되는 부분(다수의 건축물 중 거주 또는 특정 사업에 사용되는 일부 건축물을 포함한다. 이하 이 항에서 “특정용도분”이라 한다)과 그러하지 아니한 부분이 함께 있는 경우 건축물의 바닥면적 및 부속토지면적(이하 이 항에서 “부속토지면적등”이라 한다) 중 특정용도분의 부속토지면적등의 계산은 다음 산식에 의한다.
1. 하나의 건축물이 복합용도로 사용되는 경우 특정용도분의 부속토지면적등 ＝ 건축물의 부속토지면적등 × 특정용도분의 연면적 ／ 건축물의 연면적
2. 동일경계 안에 용도가 다른 다수의 건축물이 있는 경우 특정용도분의 부속토지면적 = 다수의 건축물의 전체 부속토지면적 × 특정용도분의 바닥면적 / 다수의 건축물의 전체 바닥면적 제168조의12(주택부수토지의 범위) 법 제104조의3 제1항 제5호에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음 각 호의 배율을 말한다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
2. 그 밖의 토지: 10배
(3) 주택법(20201.8.10. 법률 제18392호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(1) 쟁점토지 등에 대한 위성사진, 쟁점주택의 건축물대장, 청구인의 사업내역, 이 사건 식당에 대한 사진 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점토지에 대한 위성사진 등에 의하면, 쟁점토지상에 쟁점주택과 쟁점창고가, 쟁점토지와 연접한 OOO토지상에 이 사건 식당이 있는 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2003년부터 2022년까지 이 사건 식당에서 “OOO쌈밥”이라는 상호로 음식 및 숙박업을 영위하였다. (다) 쟁점주택의 건축물대장에는, 관설동 OOO 외 2필지에 1995년 7월경 이 사건 식당(가동 제2종 근린생황시설 213.42㎡) 및 쟁점주택(나동 주택 99.36㎡)이 신축되었고, 2014.2.5. 이 사건 식당의 증축신고가 된 것으로 기재되어 있으나 쟁점창고에 관한 내용은 확인되지 않는다. (라) 청구인은 쟁점토지 전부를 쟁점주택의 부수토지라고 보아 쟁점주택 및 쟁점토지에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하고, 나머지 토지 7필지 중 1필지(OOO토지)는 비사업용토지로, 6필지는 사업용토지로 보아 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였는데, 처분청은 쟁점토지 면적 중 쟁점주택 건축면적의 5배를 초과하는 면적인 166.2㎡를 비사업용 토지로, 또 청구인이 사업용토지로 신고한 6개 필지 토지 중 재산세가 종합합산과세 된 57.8㎡를 비사업용 토지로 보아 청구인에게 이 사건 처분을 하였다. (마) 청구인은 쟁점창고 역시 쟁점주택의 부수건물로 사용되었으므로 쟁점창고의 면적으로 고려하여 쟁점주택에 관하여 1세대 1주택 비과세가 적용되는 부수토지 면적을 산정하여야 한다고 주장하면서, 다음과 같은 자료를 제출하였다.
1. 청구인은 쟁점토지상에 쟁점창고가 존재하였다고 주장하면서 주식회사 a이 2022년 작성한 ‘원주시 관설동 OOO공동주택 및 도시계획시설 지장물건조서’를 제출하였는데, 여기에는 판넬 및 함석으로 된 창고 용도의 59.6㎡ 건물이 있다고 기재되어 있다.
2. 청구인은 OOO토지에서 농사를 하면서 관련 농기자재 등을 구입하여 이를 쟁점창고에 보관하였다고 하면서, OOO의 조합원증, OOO자재센터지점에서의 구매내역(아래 <표2> 참조)을 제출하였음 <표2> 청구인이 제출한 농기자재 등 구매내역 (단위: 원)
3. 청구인은 이 사건 식당과 쟁점주택 사이에 철망으로 담장을 둘러 경계가 나뉘어져 있어서 음식점을 이용하는 사람들이 쟁점주택으로 들어오지 못하였다고 주장하면서 초록색 철망이 찍힌 사진을 제출하였다.
4. 청구인은 이 사건 식당에서 근무한 종업원들이 작성한 것으로 보이는 사실확인서를 제출하였는데, 위 종업원들은 쟁점창고에는 농기구를 보관하였고 이 사건 식당을 위해서는 사용하지 않았다고 진술하였다. (바) 처분청은 쟁점토지가 사실상 이 사건 식당을 위하여 사용되었다고 주장하면서 쟁점토지상에 파라솔, 의자, 전등이 설치된 사진을 제시하였는데, 위 사진은 인터넷 블로거가 ‘OOO쌈밥집’에 관한 내용을 작성한 글에 포함되어 있는 사진으로 쟁점주택 앞, 쟁점토지상에 파라솔과 의자, 조명등이 설치되어 있는 모습을 담고 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보건대, 청구인은 쟁점창고를 농사에 필요한 도구 등을 보관하는 용도로 사용하였기 때문에 주택의 일부로 보아 부수토지면적을 재계산하여야 한다고 주장하나,소득세법제89조 제1항 제3호의 주택이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 뜻하므로 만일 그 건물이 주거에 필요한 물건을 보관하는데 쓰이지 않았다면 이를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세되는 주택부수토지의 면적을 산정할 수는 없다고 할 것인바(조심 2023중73266, 2024.2.2. 같은 뜻임), 청구인은 쟁점토지와 연접한 토지상에 위치한 이 사건 식당을 운영하는 과정에서 쟁점토지상에 식당용 의자 및 식탁을 설치하는 등 쟁점토지를 온전히 주거용으로만 사용한 것으로 보이지 않고, 쟁점창고의 면적(59.6㎡)이 쟁점주택 면적(99.36㎡)의 1/2을 초과함을 고려할 때 쟁점창고가 주거용 물건만을 보관하기 위한 용도로 사용되었다고 단정하기 어려워 보이며, 쟁점창고가 주택으로 분류되어 재산세가 부과된 사실도 없을 뿐만 아니라 청구인은 쟁점창고의 내부사진은 물론 외관사진 조차 제시하지 못하고 있어 쟁점창고가 실제로 주거에 필요한 물건을 보관하는데 사용되었음을 확인할 수 없는 점 등에 비추어 쟁점창고를 쟁점주택의 부수용 건물로 보아 주택의 부수토지 면적을 재산정하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.