[요지] 쟁점1주택 양도일부터 청구인 자녀가 재취득할 시점까지 청구인이 계속하여 쟁점1주택에서 거주한 점, 쟁점1주택 양도시 청구인이 수취한 양도대금이 양수인에게 반환되었고 재취득시에도 청구인 자녀 등이 지급한 취득대금이 다시 청구인 등에게 반환된 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 쟁점1주택 양도일부터 청구인 자녀가 재취득할 시점까지 청구인이 계속하여 쟁점1주택에서 거주한 점, 쟁점1주택 양도시 청구인이 수취한 양도대금이 양수인에게 반환되었고 재취득시에도 청구인 자녀 등이 지급한 취득대금이 다시 청구인 등에게 반환된 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 양도주택(1세대 1주택 비과세 신청 주택)과 쟁점주택의 취득 및 양도와 관련된 사실관계는 다음과 같다. (가) 양도주택은 대형평수인 49평형 아파트로서 청구인은 1998.11.13.자 매매를 원인으로 하여 2000.8.18. 양도주택을 취득한 후, 양도주택에서 가족들과 거주하여 오던 중, 2007.9.14. 쟁점주택(48평형)을 분양받아 2009.12.30. 청구인과 청구인의 배우자 aaa가 각 1/2지분으로 공동으로 취득하였고, 이후 쟁점주택에서 생활하여 오다가 2020.6.25.(잔금지급일로 소유권이전등기 접수일은 2020.8.20.임)쟁점주택을 eee에게 양도하였으며(증 제1호: 쟁점주택 매매계약서, 증 제2호: 쟁점주택 등기사항전부증명서), 그 후 2020.10.19. 양도주택을 남기수에게 거래가액 OOO원에 양도하였다. (나) 그런데, 청구인이 보유한 쟁점주택과 양도주택 중 양도주택은 쟁점주택에 비해 양도차익이 커서 양도소득세 부담이 큰 주택이므로 1세대 1주택 비과세를 적용받아 청구인이 부담하여야 할 양도소득세를 줄이기 위해서는 쟁점주택을 먼저 양도하는 것이 순서라고 판단하였다. (다) 위와 같이 다주택자로서 보유하고 있는 주택을 모두 처분하고자 한다면, 양도소득세를 절감하기 위하여 양도차익이 가장 큰 주택을 나중에 양도하여 1세대 1주택으로 비과세를 받는 것이 납세자로서 합리적인 선택이므로 양도주택에 비하여 양도차익이 적은 쟁점주택을 먼저 양도하였는바, 청구인 부부와 오랜 지인으로서 청구인 부부의 사정을 잘 알고 있을 뿐만 아니라 갭투자 목적으로 주택을 매수하고자 했던 양수인에게 쟁점주택을 양도하면서 청구인이 쟁점주택을 전세로 임차하여 당분간 생활을 계속하는 조건으로 매매계약과 임대차계약을 체결하게 되었다. (라) 청구인 부부는 2020.1.17. 양수인과 거래가액 OOO원에 쟁점주택의 매매계약을 체결하면서, 계약금과 중도금(2020.3.13.)으로 OOO원을 지급받고 잔금 OOO원은 지급약정일인 2020.6.25.에 전세보증금으로 대체하게 되었는바, 청구인은 사정을 충분히 배려해 준 쟁점주택의 양수인에게 감사한 마음으로 사례금을 지급하는 차원에서 양수인의 취득세를 납부해 주었던 것이다. (마) 또한, 청구인은 쟁점주택의 매매대금 중 계약금과 중도금으로 수령한 OOO원에 대하여 쟁점주택 양수인의 딸인 bbb이 분양받은 오피스텔에 투자하기로 하고, 3회에 걸쳐 OOO원을 송금하면서 bbb과 투자약정을 체결하였는바, 그 내용은 2025년 1월까지 bbb이 분양받은 오피스텔을 청구인이 타인에 우선하여 매입하거나, 청구인이 투자한 금액에 연 3%의 이자율로 원리금을 동시에 상환받을 수 있는 두 가지 옵션 중 청구인이 선택한 옵션을 이행하는 것으로 약정하였다. (바) 그런데, 쟁점주택을 양도한 후에 정부의 부동산 대책인주택시장 안정 보완대책이 발표됨에 따라 다주택자에 대한 부동산세제와 주택임대사업자에 대한 규제가 강화되었고, 특히 아파트는 주택임대사업자 등록에서 배제되었는바, 다주택자로서 갭투자에 부담을 갖고 있던 양수인이 사정을 얘기하여 뇌종양 수술을 위해 국내에 체류하고 있던 청구인의 딸 ccc가 부모님께 효도하는 마음으로 쟁점주택을 매입하기로 하였다. (사) 이에 청구인 부부는 딸 ccc가 보유한 작은 평수의 아파트를 매입하고, ccc는 청구인 부부가 전세로 거주하고 있던 쟁점주택을 매입하게 된 것이다. (아) 쟁점주택의 양수인과 청구인의 딸 ccc가 2021.1.7. 체결한 쟁점주택의 매매계약 내용을 보면, 매매대금은 OOO원으로 하고 전체 매매대금 중 계약금과 잔금을 제외한 나머지 금액은 청구인의 전세임대차보증금인 OOO원으로 하였는바, 이는 청구인의 임차보증금을 딸 ccc가 승계하는 조건으로 쟁점주택을 매수한 것이다. (자) 이처럼 쟁점주택의 매매거래는 청구인의 가족과 양수인이 오랜 기간 가까운 지인으로 친밀하게 지내왔었기에 서로 간의 사정과 형편을 배려하여 이루어진 것이고, 청구인이 양도주택에 대한 양도소득세 비과세를 목적으로 쟁점주택을 허위로 매매한 것이 아니다.
(2) 처분청이 청구인 부부가 쟁점주택을 허위로 매매한 것으로 보아 양도주택의 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 것은 다음과 같은 이유로 부당하다. (가) 가장매매는 매매의 진의가 없으면서 상대방과 통정하여 허위표시를 함으로써 매매를 가장하는 행위로서 이러한 매매는 무효라고 할 것이다. (나) 그런데, 납세자가 절세를 위하여 선택한 합리적인 거래행위가 거래당사자 및 대금지급 등과 관련하여 우연하게 구성됨으로써 가장매매의 의심이 있다고 하더라도 그러한 의심과 추정만으로는 거래당사자의 진의나 실체적 사실관계를 함부로 예단하여 가장매매로 간주할 수는 없는 것이고, 사인 간에 이루어진 매매거래가 그 내용과 형식에 있어 특별한 하자가 없이 법률요건을 갖추어 완성된 법률행위라고 한다면, 국가권력에 의한 행정행위라고 하더라도 정황증거에 의한 추정만으로 이를 부인하거나 무효화 할 수는 없는 것이며, 그러한 행정행위가 있기 위해서는 보다 객관적이고 구체적인 증빙에 의해 합리적인 의심이 없는 정도로 이를 입증하여야 할 것입니다. (다) 그러나, 이 건 거래를 살펴보면, 청구인과 양수인 간의 쟁점주택 매매거래는 일반적인 거래형식과 절차에 따라 정당하게 이루어졌고, 매매대금의 지급, 양도소득세 및 취득세 신고, 소유권이전등기 등의 절차를 거쳐 법률행위가 완성되고 그에 따른 법률효과가 발생한 것인데, 단지 양도자인 청구인 부부와 양수인이 가까운 지인이라는 것과 매매대금으로 수취한 계약금과 중도금을 양수인의 딸이 분양받은 오피스텔에 투자하였다는 정황이나 증거만으로 이미 완성된 쟁점주택의 매매거래를 부인하여 무효라고 할만한 합리적인 의심에 이르렀다고 볼 수는 없다. (라) 쟁점주택 거래는 당사자들의 이해가 합치되고 이행됨으로써 결과적으로 매매가 진행되었고, 그 소유권이 양수인을 거쳐 청구인의 딸 ccc에게 이전되었으며, ccc가 보유하였던 주택은 청구인이 취득하게 되었는바, 그러한 거래에서 매매대금의 지급과 소유권이전 사실이 증빙에 의해 확인되고 있음에도, 거래당사자가 가까운 지인이나 친인척이라는 이유로 과세관청이 이를 가장매매로 추정하고 그에 따른 법률행위를 부인한다면, 이는 민법의 기본원리인 사적자치의 원칙을 부정하는 것일 뿐 아니라, 개인의 기본권을 심각하게 침해하는 것이라고 할 것이다. (마) 납세의무자가 절세의 목적을 위해 다양한 형태의 거래관계 중 본인의 사정을 충족할 수 있는 가장 유리한 거래관계를 선택하여 법률행위를 하였다고 한다면 국가로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 할 것인바, 이 건의 경우 각 당사자들이 납세자로서 제세의 신고 및 납부 의무를 정상적으로 이행하였고, 그 거래형식이나 내용상 특별히 하자를 발견할 수 없으며, 쟁점주택이 현재까지도 청구인 부부가 실제 소유자라는 사실이 구체적이고 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니함에도 처분청이 단순한 추정이나 정황만으로 거래사실을 부인하고 조세회피목적의 가장매매로 보는 것은 지극히 과세편의주의적인 행정이며, 납세자의 기본권을 침해하는 처분이다. (바) 매매를 성립시키는 법률행위가 있었는지 여부에 대한 입증책임은 그 존재를 주장하는 측에 있고, 그 매매가 통정허위표시로서 무효임을 주장하는 경우에는 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다고 할 것인데, 부동산에 대한 소유권이전등기가 경료되어 있는 이상은 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게 되는 것이며, 만약 그 절차 및 원인의 부당을 주장하는 자가 있다면 그 당사자에게 이를 입증할 책임이 있는 것이고, 만약 그러한 등기절차가 적법하게 진행되지 아니한 것으로 볼만한 의심스러운 사정이 있음이 입증되는 경우에는 그 등기의 추정력은 깨어진다고 할 것이다(대법원 2003.2.28. 선고 2002다46256 판결 참조). (사) 쟁점주택 거래에 있어 청구인 부부와 양수인은 일련의 정상적인 절차를 거친 후 청구인이 쟁점주택을 양수인으로부터 임차하면서 경기도 용인시 OOO 주민센터에서 2020.7.20.자 확정일자를 부여받고 쟁점주택에서 생활하여 왔으며, 거래당사자가 이러한 내용이 모두 사실임을 확인하고 있는 사실 등을 고려하면, 청구인이 쟁점주택을 양수인에게 양도한 사실이 객관적으로 입증된다 할 것이므로 처분청이 청구인이 쟁점주택을 양도하지 아니하고 사실상 계속하여 소유하고 있는 것(청구인과 양수인, 양수인과 청구인 딸 간의 매매거래를 허위 가장거래로 전제)으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다. (아) 청구인은 쟁점주택을 매도한 후 양수인으로부터 수령한 계약금 및 중도금 OOO원을 양수인의 딸 bbb이 보유한 부동산에 지분투자약정을 체결하고 투자한 것일 뿐, 처분청 의견과 같이 청구인이 양수인에게 쟁점주택을 허위로 매매한 것이 아니고, 청구인이 bbb에게 투자한 투자금 OOO원은 bbb을 통해 양수인에게 반환된 사실이 없이 오직 bbb이 사적 용도로 사용한 사실만으로도 그 진실성은 입증된다 할 것이다. 청구인은 처분청이 세무조사 후 부당하게 부과한 양도소득세 등의 납부자금 마련을 위해 양수인의 딸 bbb과 지분투자약정해지 계약을 체결했고, 현재 bbb으로부터 투자금과 이자금액을 회수하고 있으며, 청구인은 이를 부당하게 부과된 양도소득세를 납부하는데 사용하였다.
(1) 처분청이 조사한 바에 의하면 청구인은 아래 ＜표1＞과 같이 2009.12.29. 쟁점주택에 전입하여 계속 거주하다가 쟁점주택을 양도한 2020.6.25.(청구인 같은 날 양수인과 전세계약)부터 4개월 후인 2020.10.19. 경기도 성남시 OOO로 전입하였고, 이후 5개월 만인 2021.3.23. 다시 쟁점주택으로 전입한 사실이 확인된다. ＜표1＞ 청구인 주민등록주소 전입 이력 ㅇㅇㅇ
(2) 양수인에게서 쟁점주택을 재취득한 청구인의 딸 ccc의 주민등록 주소 전입이력은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 청구인 딸 ccc의 주민등록주소 전입 이력 ㅇㅇㅇ
(3) 쟁점주택 양도대금 관련 금융거래 내역은 아래 ＜표3＞과 같은바, 청구인은 쟁점주택 양도 후 양수인과 전세금을 OOO원으로 하는 전세계약을 맺고 전체 양도대금 OOO원 중 차이금액인 OOO원을 지급받고, 이를 다시 양수인의 딸 bbb에게 송금한 사실이 있다. ＜표3＞ 쟁점주택 양도대금 관련 금융거래 내역 ㅇㅇㅇ
(4) 처분청은 청구인이 쟁점주택 매매대금 중 일부로 수령한 OOO원을 다시 양수인의 딸 bbb에게 송금한 사유에 대해서 소명을 요구하였고, 이에 청구인은 양수인의 딸 bbb이 분양받은 오피스텔의 분양대금이 부족하다는 사실을 알고 공동 투자하는 것도 괜찮다는 생각으로 자금을 빌려주고 2025년 1월까지 원금과 이자를 받거나(보장금리 연3%) 2025년 부동산 상황을 보아 지분 40% 우선 매수하는 내용으로 ‘지분투자약정서’를 작성하였다고 하나, bbb에게 송금한 OOO원과 관련하여 ‘지분투자약정서’ 외에 근저당권을 설정한 사실이나 이자를 계속하여 받아 온 사실이 없고, 당시 작성된 ‘지분투자약정서’ 의 문서감정을 위해 원본제출 요구하였으나 원본을 분실하였다며 제출하지 아니하였다.
(5) 청구인은 지분투자약정서의 작성이 bbb의 자금 필요에 의한 것이어서 청구인에게 유리한 조건으로 이루어졌다고 하나, 정상적인 상황이라면 양수인이 쟁점주택 매수 후 매수대금을 청구인에게 지급하고 지급 당일과 이틀 뒤 청구인이 양수인의 딸 bbb에게 자금을 빌려주는 것 보다 양수인이 쟁점주택에 갭투자를 하지 않고 직접 딸에게 자금을 빌려주거나 양수인이 공동투자하는 것이 더 상식적이라 할 것이다.
(6) 더욱이 bbb은 분양받은 오피스텔에 대하여 2019년도에 5회차까지 중도금을 기 납부한 상태였고, 오피스텔 입주시점에는 보증금 OOO원, 임차인을 어머니 eee(쟁점주택 양수인)으로 하는 임대차계약서를 작성한 후, 어머니로부터 2020.7.20. OOO원, 2020.10.13. OOO원을 bbb 본인 명의계좌로 입금받았으며, 잔금일인 2020.12.19.에는 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권 설정한 사실이 있어 2020.6.10.자 중도금(6회차) OOO원과 2020.12.19.자 잔금 OOO원을 납부하기에는 충분한 자금여력이 있었으므로 자금이 부족해서 청구인에게 투자금을 받았다는 내용은 앞뒤가 맞지 아니하다.
(7) 양수인이 쟁점주택을 취득한 후, 2020.8.18. 쟁점주택에 대한 취득세를 청구인 계좌에서 출금된 자금으로 납부한 사실이 있는데, 이에 대하여 청구인은 중개수수료 및 이사비를 절약하고 쟁점주택을 먼저 처분할 수 있게 된 것에 대하여 감사한 마음으로 대납하였다고 주장하나, 양수인도 당시 갭투자할 물건을 찾고 있었다고 하였고, 오히려 세입자를 따로 구할 필요도 없는 상황이었기에 OOO원이라는 적지 않은 금액을 감사의 마음으로 대납하였다고 보기 어렵다.
(8) 청구인은 양수인이 2020.7.10.자 정부의 다주택자 규제 등 부동산 대책에 따른 부담감으로 쟁점주택을 청구인의 딸 ccc에게 매도하였다고 주장하나, 2020.7.10.자 정부의 부동산 대책 이후로 부동산가격의 급격한 상승이 있었는바, 아래 ＜표4＞의 내용과 같이 시세가 상승하고 있는 시기임에도 청구인이 쟁점주택에 계속하여 거주하는 것을 유지하면서 종합부동산세 과세기준일 이전에 매도하기 위해 청구인의 딸에게 시세보다 OOO원에서 OOO원 정도 낮게 양도하였다는 주장은 납득하기 어렵고, 이는 양수인이 쟁점주택을 취득한 날부터 1년 이내에 소유권이 다시 이전되는 상황으로 단기 양도로 인한 양도세부담을 줄이기 위한 것이라고 볼 수도 있다. ＜표4＞ 쟁점주택 계약일 기준 한달 전 같은 단지 주택 매매계약현황 ㅇㅇㅇ
(9) 또한, 청구인의 딸 ccc는 쟁점주택을 취득 계약하는 시점에 1주택을 보유하고 있는 상황으로 쟁점주택을 취득하면 2주택자가 됨에도 쟁점주택을 매수하였고, ccc가 기존에 보유하고 있던 주택은 다시 청구인에게 양도되었는바, 이러한 사정을 보더라도 쟁점주택 매매거래는 정상적인 거래가 아님을 알 수 있다.
(10) 청구인의 딸 ccc는 2021.5.25. 양수인으로부터 쟁점주택을 취득하면서 청구인과 양수인 간에 체결하였던 전세계약을 승계한 후, 매매대금의 차액인 OOO원을 양수인에게 지급하였는데, 동 대금은 이후 ccc가 기존에 보유하고 있던 경기도 용인시 OOO 아파트를 ccc의 아버지인 청구인이 매수하면서 그 매수대금으로 다시 지급된 것으로 확인되는바, 즉 청구인의 딸 ccc가 양수인에게 지급한 OOO원(2021.1.7. OOO원, 2021.2.7. OOO원)은 다시 양수인이 OOO원을 더하여(총 OOO원) 양수인 주소지의 아파트 소유자인 fff에게 송금하였고, fff는 다시 청구인의 배우자인 aaa 계좌로 2021.1.11. OOO원, 2021.2.9. OOO원, 2021.2.26. OOO원을 송금(합계 OOO원)하였으며, aaa는 fff로부터 수령한 OOO원 중 OOO원(쟁점주택 매매대금 차액으로 당초 양수인이 수령한 금액)을 제외한 OOO원을 양수인의 둘째 딸인 ggg 계좌로 입금한 사실이 확인된다(＜표5＞ 참조). ＜표5＞ 쟁점주택 재취득 매매대금 차액(OOO원) 이체 흐름도 ㅇㅇㅇ
(11) 결국, 청구인이 쟁점주택에 2009.12.29. 전입하여 현재까지 계속거주중에 있는 사실과, 청구인의 딸 ccc가 2014.8.8. 배우자 및 자녀와 함께 전입한 사실 등을 보면 쟁점주택은 청구인이 계속 거주하던 집으로 당초부터 양도할 의사가 없었음에도 양도소득세가 많이 나올 것으로 예상된 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용받기 위해 쟁점주택을 허위로 양도한 것으로 보이므로, 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
(3) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 제47조의3(과소신고·초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 교육세법 제9조에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 농어촌특별세법에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고(이하 이 조 및 제48조에서 "과소신고"라 한다)하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조 및 제48조에서 "초과신고"라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 산출방법을 적용한 금액을 가산세로 한다.
1. 부정행위로 과소신고하거나 초과신고한 경우: 다음 각 목의 금액을 합한 금액
2. 제1호 외의 경우: 과소신고납부세액 등의 100분의 10에 상당하는 금액
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되는 이 건 양도소득세 예정신고 사항과 부과처분 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 2000.8.18. 분양으로 취득한 양도주택을 2020.10.19. 매매를 원인으로 거래가액 OOO원에 양도한 후, 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여 양도소득세를 예정신고 하였다. (나) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인이 양도주택을 양도하기 직전인 2020.6.25. 양도한 쟁점주택의 매매행위가 조세회피를 위한 허위의 매매거래에 해당하고, 따라서 청구인이 사실상 2주택 보유자로서 양도주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않는 것으로 판단한 후, 부당과소신고가산세를 적용하여 2023.10.11. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. (다) 처분청 조사담당자가 2023년 8월 작성한 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 조사대상 선정사유에 청구인이 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해 쟁점주택을 명의신탁한 혐의가 있다고 기술하였고, 조사결과 청구인이 양도주택을 양도하기 직전에 쟁점주택을 제3자에게 매매의 형식으로 이전하고 쟁점주택에 계속 거주한 점, 양도대금을 지급받고 양수인의 자녀에게 다시 반환한 점, 양도주택을 제3자에게 양도한 후 양수인에게 먼저 양도한 쟁점주택을 시세보다 현저히 낮은 금액으로 청구인의 자녀가 재취득한 점, 쟁점주택의 취등록세를 청구인이 모두 납부한 점 등을 들어 청구인이 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해 쟁점주택을 양수인에게 명의신탁한 것으로 판단하였으며, 부정행위로 양도소득세를 과소신고한 것으로 보아 부당과소신고가산세 적용대상이고, 허위양도에 따라 쟁점주택을 재취득한 자녀에 대한 증여혐의 검토를 위해 자료를 파생한다고 기술되어 있다. (라) 처분청의 조사당시인 2023.8.16. 과세사실판단자문위원회에서 의결한 내용을 보면, 청구인이 계속 거주하던 쟁점주택에 대한 매매계약을 쌍방합의로 체결한 후 특약사항으로 청구인이 임차하여 사용하기로 함에따라 실제 매수대금은 OOO원에 불과한데, 그 매수대금 마저 양수인의 자녀에게 다시 송금하였고, 양수인의 취득세를 청구인이 대납한 것으로 나타나 양수인이 쟁점주택의 취득자금을 실제 부당하였다고 보기 어렵고, 양수인의 자녀에게 송금한 금액이 양수인의 자녀가 취득한 오피스텔의 지분투자금액이라고 하나, 약정서에 대한 원본이 없어 진위확인이 어렵고 약정서의 보증인이 양수인 자녀의 부친으로 약정서를 공증받은 사실이 없어 약정서에 신빙성이 없는 사실 등을 들어 청구인이 쟁점주택의 등기이전만 하였을 뿐 실제로는 청구인이 쟁점주택을 계속하여 보유한 것으로 판단한 후, 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 부과함이 타당하다고 결정한 것으로 나타난다. (마) 처분청이 제시한 양수인의 사업자등록신청서와 사업장 임대차계약서에 의하면, 개업일 2021.2.8., 상호 BBB 농원, 사업장 소재지, 경기도 수원시 OOO, 업종 소매업/농산물로 하여 2021.1.3. 사업자등록을 신청한 것으로 나타나고, 사업장은 양수인의 딸 bbb이 소유한 아파트로 보증금 OOO원에 임차기간을 2020.10.30.부터 2025.10.30.까지로 하여 임대차계약을 체결한 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 양수인과 쟁점주택을 실제 매매계약에 따라 양도하였다고 주장하며, 그 증빙으로 매매계약서와 등기사항전부증명서, 임대차계약서와 금융거래자료, 청구인과 bbb 간의 지분투자약정서 및 해지약정서, 그 밖에 확인증 등을 다음과 같이 제시하였다. (가) 쟁점주택 매매계약서와 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인과 배우자 aaa가 2020.1.17. 쟁점주택을 양수인에게 거래가액 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 2020.8.20. 양수인에게 소유권이 이전등기 되었으며, 2021.1.7.에는 양수인과 청구인의 딸 ccc 간에 쟁점주택을 거래가액 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 20021.5.25. ccc에게 소유권이 이전등기 된 것으로 나타난다. (나) 쟁점주택 임대차계약서에 의하면, 매매계약서상 잔금일인 2020.6.25. 양수인이 양도자인 청구인에게 쟁점주택을 보증금 OOO원에 2020.6.25.부터 2022.6.25.까지 임대(전세)하기로 한 것으로 나타나고, 2020.7.20. 경기도 용인시 OOO 주민센터에서 동 임대차계약서에 확정일자를 부여(등부번호 1263)한 것으로 나타난다. (다) 쟁점주택 매매계약금과 중도금 입금 관련 금융거래내역서의 주요 내용과 청구인과 배우자가 동 대금을 양수인의 딸 bbb에게 입금한 내역은 위 ＜표3＞의 쟁점주택 양도대금 관련 금융거래 내역서 내용과 동일하다. (라) 청구인과 bbb 간의 지분투자약정서(2020.1.17. 작성, 사본)에 의하면, bbb이 분양받은(2017.4.23. 분양계약 체결) 경기도 수원시 영통구 OOO 소재 OOO(전용 84.4297㎡, 분양가 OOO원)에 대하여 청구인이 지분 40%를 우선매수청구권/환매조건부(2025년 1월까지 나머지 지분을 추가매수하거나 환매를 청구할 권리 부여, 보장금리 연 3%)로 금 OOO원에 취득/투자하기로 약정하기로 한다고 하면서 입회/보증인으로 전라북도 남원시 OOO에 거주하는 hhh이 날인한 것으로 되어 있고, bbb이 처분청의 조사 당시인 2023.7.12. 처분청에 작성·제시한 확인서에 의하면, 자신이 위 오피스텔 분양대금 마련을 위하여 2020.1.17. 청구인으로부터 OOO원을 차용하여 2020.1.17.부터 2020.3.13.까지 총 3차례에 걸쳐 OOO원을 입금받은 사실이 있으며, 지분투자약정서에 따라 2025년 1월까지 청구인에게 OOO원과 연 3% 이자를 지급할 예정이고, 청구인의 요청이 있는 경우 현재 시점으로 계약을 종료하고 원금과 이자를 지급할 수 있다고 기술한 것으로 나타나며, 청구인과 bbb 간의 약정해지계약서(2023.9.17. 작성)에는 청구인의 요청으로 위 지분투자약정을 해지한다고 하면서 투자원금 OOO원과 이자 OOO원(3%)을 2023.9.20.(OOO원), 2023.10.27.(OOO원), 2024.3.31.(OOO원) 상환하기로 한 것으로 기재되어 있다. (마) 2020.11.5. OOO에서 발급한 진단서에는 청구인의 딸 ccc가 수막종으로 2020.9.19.부터 2020.9.30.까지 입원치료를 하였고, 2020.9.21. 수술을 시행한 사실이 있다고 기재되어 있고, 양수인이 2023.7.12. 작성한 확인서에는 자신이 지인인 청구인 부부로부터 쟁점주택을 갭투자 목적으로 매수한 후, 정부의 부동산 규제 강화로 인해 청구인의 딸인 ccc에게 종합부동산세 과세기준일 전에 무조건 팔아야 겠다는 생각으로 팔았다고 기재되어 있다. (바) 청구인은 ccc가 양수인(해당 건에서는 양도인)에게 송금한 계약금과 중도금 관련 금융거래자료로 ccc의 OOO 계좌(47030201) 출금거래내역 명세표를 제시하였는바, 여기에는 2021.1.7. OOO원(ccc계약), 2021.2.7. OOO원(3회, OOO중도금) 합계 OOO원이 출금된 것으로 나타나고(수취인 명은 기재되어 있지 아니함), 2021.5.25. ccc와 청구인이 작성한 확인증에는 ccc가 양수인으로부터 쟁점주택을 매수하면서 청구인의 쟁점주택 임차인 지위를 승계(임대보증금 OOO원)하는 것을 합의한다고 기술되어 있다. (사) bbb이 청구인으로부터 투자받은 자금의 사용처 관련 증빙으로 제시한 bbb의 OOO 계좌(1101488*) 거래내역서에는 2020.1.20.과 2020.2.3. 및 2020.2.4., 2020.3.18. 및 2020.3.23. ㈜AAA, iii 등에게 총 OOO원이 이체송금된 것으로 나타난다(청구인 주장사항). (아) 청구인은 양도소득세 비과세가 부인됨에 따라 부과된 세금을 납부하기 위해 bbb과의 약정해지계약을 체결하고, 아래 ＜표6＞과 같이 투자금(이자 포함) 전액을 회수하였다고 주장하며 bbb이 청구인에게 송금한 1차 약정해지 금액 송금내역서와 2차 약정해지 금액 송금내역서를 제출하였다. ＜표6＞ 투자금 회수 주장내역서 ㅇㅇㅇ
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 매도한 후 양수인으로부터 수령한 계약금 및 중도금 OOO원이 양수인의 딸 bbb에게 투자된 후 청구인에게 반환되지 아니하고 bbb이 사적으로 사용하였다고 주장하나, 지분투자약정서의 원본을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 투자금과 관련하여 해당 오피스텔에 청구인이 근저당을 설정한 사실이 없으며, 처분청의 양도소득세 조사 당시까지 해당 투자금이나 대여금에 대한 이자 등의 상환이 전혀 이루어지지 않고 있다가 조사가 종결된 후 과세예정 사실을 알고 나서야 약정해지계약서를 작성하고 투자금과 이자가 회수(조사종결 시점부터 1개월 이후)되었다고 주장하며 금융거래내역서를 제시하고 있고, 동 회수금액이 다시 반환되었는지 여부 등이 불분명하므로 지분투자약정 관련 주장에 신빙성이 있다고 보기 어려우며, 양수인은 2021.1.3. 딸 bbb이 분양받고 청구인이 지분투자하였다는 오피스텔을 임차사업장으로 하고, 전세보증금을 OOO원으로 하여 BBB라는 상호로 농산물 소매업을 개업(2021.2.28.)하였는데, 그 임대차계약과 관련하여 양수인이 bbb의 계좌로 OOO원을 입금한 사실이 있고, 오피스텔 잔금일에 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권을 설정한 바 있으며, 기존에 2019년까지 5회분 중도금을 납부한 사실이 있어 bbb이 분양받은 오피스텔과 관련하여 청구인으로부터 OOO원을 투자받거나 차용할 유인 요인이 있었다고 보기도 어려운 점, 쟁점주택이 지인인 양수인에게 양도되었음에도 양도시점에 전세계약을 체결하여 청구인의 딸이 재취득한 시점 이후까지도 청구인이 계속 거주하였고, 단기간 내에 쟁점주택이 청구인의 딸에게 재취득 되었으며, 청구인과 양수인간에 체결한 전세계약이 청구인 딸의 재취득시 그대로 승계되었고, 재취득 매매거래도 같은 단지 내의 아파트 시세보다 현저히 낮은 가격에 거래되었으며, 청구인의 딸 ccc가 양수인으로부터 쟁점주택을 재취득하고 매매대금으로 지급한 OOO원이 양수인(해당 건의 양도인)과 양수인의 주거지 임대인을 거쳐 청구인의 배우자인 aaa에게 반환된 사실에서 쟁점주택과 관련하여 이루어진 제반 매매거래가 당사자들 간의 실제 매매의사에 따라 이루어진 정상적인 거래라고 보기 어려운 점, 양수인과 딸 bbb이 작성한 확인서 및 진술서, 청구인과 딸 ccc 간에 작성한 확인증 등은 사인간에 임의로 작성이 가능한 것으로 그 확인내용이나 진술에 신빙성이 있다고 단정하기 어려운 점 등을 종합하면, 처분청이 쟁점주택 거래를 허위의 가장거래로 보고 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 것은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.