양도 당시 농지 여부 판단

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 아래 ＜표1＞과 같이 OOO 외 7필지 합계 7,889㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도한 후, 조세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18634호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제69조 제1항에 따른 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용하여 2020년 귀속 양도소득세는 납부세액 OOO원으로, 2021년 귀속 양도소득세는 납부세액 OOO원(감면한도 OOO원 적용)으로 신고하였다. ＜표1＞ 청구인의 쟁점토지 양도 내역
• 나. 중부지방국세청장은 처분청에 대한 정기종합감사를 실시한 결과, 쟁점토지가 감면 요건 중 ‘양도일 현재 농지’ 요건을 충족하지 않은 것으로 보아 처분청에 처분지시를 하였고, 이에 따라 처분청은 감면을 부인하여 2023.10.3. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원, 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.12.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 양도일 현재 농지이므로 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정이 적용되어야 한다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 사과 과수원으로 조성하기 위해 우량농지 조성 공사를 진행하던 중 부득이 공사 준공을 하지 못한 상태에서 쟁점토지를 양도하게 된 것이다. (가) 쟁점토지는 대부분 임야를 개간한 영농여건불리농지였던 관계로 2011년 우량농지 조성허가를 받아 우량농지 조성 준공을 받은 후 옥수수, 콩, 복숭아, 매실 등을 재배하였다. 그러나 농지 훼손 등 경작의 비효율로 인하여 대체소득 작물을 고민하다가, OOO의 경제적‧기술적 지원 사업인 사과 농사를 시작하고자 2019년 2차 우량농지 조성 허가를 받아 공사를 진행하던 중 건강상의 문제와 공사비 충당의 어려움이 발생하여 부득이 공사 준공을 하지 못한 상태에서 쟁점토지를 양도하게 되었다. (나) 2차 우량농지 조성 공사를 하면서 농로의 확장과 계단식 구획화를 한 것은 농작업의 효율성 등 현실적인 필요에 따른 것이다. 처분청은 2차 우량농지 조성 공사가 본래의 지적도를 기준으로 한 것이 아닌 전원주택지 조성을 위해 옹벽 등으로 구획화한 것이라는 의견이나, 쟁점토지의 구획화는 관개‧배수‧통풍성, 농기계의 용이한 활용을 위한 것이고, 경사지를 최대한 평탄화하기 위해서는 계단식으로 조성할 수밖에 없었으며, 각종 농기계의 접근성 등의 편의를 위해 농로를 확장하고 콘크리트로 포장한 것이다. 우량농지 조성 사업을 어떻게 할 것인지에 대해서는 관계 법령에 어긋나지 않는 이상 소유자의 재량에 속하는 것이고, 우량농지 조성과 택지 조성은 설계 자체가 다를 수밖에 없는 것인데, 적법하게 우량농지 조성 사업을 한 것을 농지를 주택지로 개발하여 분양하기 위한 것으로 보는 것은 부당하다.

(2) 쟁점토지 일부에 주택을 신축하고자 한 것은 판매목적이 아닌 청구인의 거주목적이었고, 택지화는 취득자의 행위로 청구인과 무관하다. (가) 청구인은 쟁점토지 일부에 거주목적의 주택을 신축하고자 2018.5.15. 개발행위 허가를 받고 착공신고를 하였으나, 경제적 문제로 실제 착공을 하지 못하고 지연되던 중 쟁점토지 일부와 개발행위 허가권을 양도(1차)하였고, 취득자가 2021년 3월경 착공하여 주택을 준공한 것이다. (나) 청구인은 쟁점토지에 우량농지 조성 공사를 하다 양도한 것이고, 택지조성 사업은 매수인이 청구인의 의사와 관계없이 진행한 것이므로 이를 이유로 양도 당시 쟁점토지가 농지가 아니라고 하는 것은 부당하다. (다) 청구인은 쟁점토지를 ㎡당 평균 OOO원에 양도한 반면, 매수인은 거의 두 배에 달하는 ㎡당 평균 OOO원에 분양하였는바, 청구인이 쟁점토지를 전원주택지로 양도한 것이 아닌 농지로 양도한 것이라는 사실은 일반적인 상식으로도 알 수 있다 할 것이다. (라) 2020년 4월 거리뷰 사진에 ‘전원주택지 분양’ 입간판은 중개업소에서 쟁점토지의 빠른 매도를 위해 설치한 것으로 청구인의 의사와는 무관하다. (마) 인터넷 블로그에 2020.12.10. 게시된 전원주택지 분양 홍보 페이지는 매수인이 2020.9.25. 1차 취득 후 분양할 목적으로 작성한 것이다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 전원주택지 조성사업과 분양사업에 목적을 두고 개발행위를 한 토지로 양도 당시 농지로 볼 수 없어 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용할 수 없다. 아래 사진은 국토지리원이 제공하는 쟁점토지의 2020.9.18.자 항공사진과 당시 지적도 및 현재 지적도를 겹친 것이다. 청구인은 쟁점토지에서 우량농지 조성공사를 실시하였다고 주장하나, 우량농지 조성사업은 영농에 불리한 농지를 효율적으로 이용하기 위하여 석축이나 옹벽 또는 배수로 등을 설치하여 사용하기 위한 사업임에도, 쟁점토지는 분할 필지에 맞춰 옹벽 등으로 구획화 되었다. 또한 2020년 4월 네이버 거리뷰에 의하면, ‘전원주택지 분양’ 안내판이 확인되고, 이후 1차 양도(2020.9.25.)가 진행되었으므로, 청구인은 처음부터 쟁점토지에서 전원주택지 조성 및 분양사업을 목적으로 개발행위를 진행한 것으로 보인다. 청구인은 쟁점토지 중 2차양도토지(OOO)에 2020.7.1. 건축허가를 받아 2020.7.30. 착공한 것으로 건축물대장 및 항공사진을 통해 나타난다. 인터넷 블로그에는 2020년 11월부터 쟁점토지에 조성되는 전원주택을 ‘OOO’라는 명칭으로 전원주택지 분양 홍보를 한 것으로 나타나고, 홍보자료에는 쟁점토지가 전원주택지로 개발되는 모습이 담겨 있는데, 택지를 조성하며 통신‧전기 시설을 지중화한 것으로 보인다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 양도 당시 쟁점토지가 농지가 아닌 것으로 보아 자경농지에 대한 감면을 부인하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 조세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18634호로 개정되기 전의 것) 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

(2) 조세특례제한법 시행령 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법 시행령 제162조에 따른 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. (단서 및 각 호 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 2012.1.31. 쟁점토지 중 구 OOO 합계 7,524㎡(이하 “1‧2차양도토지”라 한다) 중 5,099㎡에 대하여 홍천군수로부터 아래 ＜표2＞와 같이 개발행위 허가를 받았다. ＜표2＞ 1차 우량농지 조성 허가 내용 (나) B은 쟁점토지 일부와 그 연접토지 합계 2,031㎡에 대하여 2018.5.15. OOO군수로부터 아래 ＜표3＞과 같이 개발행위 허가를 받았고, 2020.9.14. 신청인을 매수인 A(이하 “매수인”이라 한다)로 변경하는 등의 변경허가를 받았다. ＜표3＞ 매수인의 개발행위 허가 내용 (다) 청구인은 2019.10.30. 1‧2차양도토지 일부와 연접한 다른 토지 합계 9,186㎡에 대하여 OOO군수로부터 아래 ＜표4＞와 같이 개발행위 허가를 받았다. ＜표4＞ 2차 우량농지 조성 허가 내용 (라) 2020년 4월 촬영되어 네이버 거리뷰에 등재된 사진에 의하면, 쟁점토지 초입에 전원주택지 분양 안내판이 세워져 있는 모습을 볼 수 있다. (마) 청구인은 2020.9.25. 쟁점토지 중 OOO 4,301㎡를 매수인에게 양도하였다. (바) 2020.12.19. 등 인터넷에 게시된 블로그 홍보글에 의하면, 쟁점토지 일대는 전원주택지로 분양되고 있었던 것으로 나타난다. (사) 청구인은 2021.2.19. 위 2차 우량농지 조성 허가 내용 중 신청인을 매수인으로, 허가기간 만료일을 2021.5.31.로 변경하는 등의 변경허가를 받았다. (아) 청구인은 쟁점토지 중 2021.3.2. 구 OOO 합계 3,223㎡를, 2021.9.1. 구 OOO 합계 365㎡를 매수인에게 각각 양도하였다. (자) 국토정보지리원에서 제공하는 쟁점토지 일대 항공사진에 의하면, 쟁점토지가 계단식 옹벽으로 구획되어 평탄화 작업과 진입로 공사가 진행중인 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 우량농지 조성 공사를 진행하던 중 이를 양도한 것이므로 쟁점토지가 양도 당시 농지에 해당한다고 주장하나, 쟁점토지의 양도시기에 촬영된 항공사진(2020.9.18., 2021.5.13., 2021.10.17.)에 의하면 해당 기간에 쟁점토지에 토목공사가 진행되고 있었던 것으로 보이는 점, 2020년 12월 블로그 등에 쟁점토지 일대의 전원주택지 홍보글이 게시된 점, 1차 양도 거래가 있기 전인 2020년 4월 촬영된 쟁점토지 진입로 사진에 분양안내판이 설치되어 있는 모습이 나타나는 점 등에 비추어 쟁점토지는 양도 당시 택지개발이 진행되고 있었던 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.