쟁점미분양주택의 합산배제기간이 경과한 것으로 보아 종부세를 과세한 처분의 당부

• 가. 청구법인은 주택건설업을 영위하는 법인으로 2022년 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 OOO 소재 연립주택 95세대(이하 “쟁점미분양주택”이라 한다)를 보유하고 있다.
• 나. 처분청은 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 청구법인이 소유한 쟁점미분양주택이 사업계획승인을 받은 날(2015.12.9.)로부터 5년이 경과하여 종합부동산세법 시행령제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 규정하는 합산배제 미분양주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2023.10.10. 청구법인에게 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.12.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 (1) 국책사업에 대한 신뢰보호의 원칙에 반하는바 이 건 처분은 위법·부당하다. (가) 주택건설사업자인 청구법인이 공적인 견해표명으로 볼 수밖에 없는 국책사업인 OOO발전소 공사,OOO발전소 공사의 진행을 신뢰하여 신규 주택공급사업을 개시하였으나, 해당 발전소 건설사업들의 임의 중단으로 인해 과세 대상 주택들의 분양 및 임대가 전혀 이루어지지 않았고, 그로 인해 부득이하게 공실상태의 미분양주택으로 5년이 경과하였다. (나) 그 과정에서 종합부동산세법이 개정되어 법인 및 다주택소유자에 대한 중과세율(6%)이 적용되는 상황이 되었고, 청구법인으로서는 예상할 수 없었던 약 OOO원(2022년 귀속분, 2021년 귀속분은 OOO원)에 달하는 종합부동산세를 매년 부담하게 되었다. 청구법인은 국책사업(발전소 건설)을 신뢰하여 사업을 진행하고자 한 것인데, 정부는 국책사업을 일방적으로 철회(무기한 연기)하였으며, 청구법인은 귀책사유 없이 분양사업이 현실적으로 불가능해졌고 그에 따라 아무런 수익 없이 대출이자 등의 비용(약 OOO원)만 지출하면서 보유중인 과세 대상 주택을 예외 인정 등의 조치 없이 단순히 5년의 기간이 경과하였다는 이유로 합산배제 미분양주택으로 보지 않고 종합부동산세를 부과한 것은 행정청의 신뢰보호의 원칙에 반하는 행위로 위법·부당하다. (2) 이 건 종합부동산세법조항(법인에 대한 중과세율)을 비롯한 법인에 대한 규정들은 헌법에 반한다. 법인은 같은 보유 주택수 및 과세표준에 대하여 개인에 비하여 수십 배의 종합부동산세가 부과되었는데, 이와 같이 법인에 대하여 종합부동산세를 중과하는 것은 법인의 투기 수요를 차단하기 위한 것으로, 청구법인은 과세대상 주택을 오히려 공급하기 위해 신축하였다가 예상하지 못한 국책사업 중단으로 분양을 하지 못하고 수년째 소유하고 있는 것이므로 투기와는 무관함이 명백하다. 그럼에도 불구하고 법인에게 일괄적으로 중과를 하도록 규정한 종합부동산세법조항들은 응능과세원칙 위반, 평등권 침해, 재산권 침해에 해당한다. (3) 청구법인은 2021년 귀속 종합부동산세에 대하여 행정소송을 진행하고 있는바 그 결과가 나올 때까지 2022년 귀속 종합부동산세를 부과하지 않는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 (1) 원칙적으로 법인이 소유하고 있는 미분양 주택이라 하더라도 주택에 대한 종합부동산세 과세표준에 합산하나, 종합부동산세법제8조 및 같은 법 시행령 제4조, 같은 법 시행규칙 제4조 등에 따라 주택법제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택으로 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택에 한하여 종합부동산세 합산대상 주택에서 제외하고 있다. 그러나 쟁점미분양주택은 2015.12.29. 취득되어 2016.6.1. 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립되었고, 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2022.6.1. 현재 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하였으므로 쟁점미분양주택이 2022년 귀속 종합부동산세 과세대상 물건임은 명백하다. 또한 위 규정에 따라 2016년부터 2020년까지 5년간은 쟁점미분양주택에 대하여는 합산배제로 종합부동산세를 과세하지 않았다. (2) 청구법인이 2021년 귀속 종합부동산세 고지 건에 대하여 제기한 조세심판청구가 기각되어 2023.8.11. 춘전지방법원 강릉지원에 종합부동산세등 부과처분 취소소송을 제기하여 소송 진행 중인 것으로 확인되나, 소송 진행을 근거로 2022년 귀속 종합부동산세 부과 처분을 유예할 수는 없다.

쟁점미분양주택의 합산배제기간이 경과한 것으로 보아 종합부동산세를 과세한 처분의 당부

• 나. 헌법 등 관련 법령

(1) 대한민국헌법 제59조 조세의 종목과 세율은 법률로 정한다 제107조 ① 법률이 헌법에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 법원은 헌법재판소에 제청하여 그 심판에 의하여 재판한다.

② 명령·규칙 또는 처분이 헌법이나 법률에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 대법원은 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다. (2) 종합부동산세법 제1조 【목적】이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제3조【과세기준일】종합부동산세의 과세기준일은 지방세법제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제7조【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. 제10조【세부담의 상한】종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액(신탁주택의 경우 재산세의 납세의무자가 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액을 말한다)과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액(이하 이 조에서 “주택에 대한 총세액상당액”이라 한다)으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액에 다음 각 호의 비율을 곱하여 계산한 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대해서는 제9조에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다. 다만, 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 그러하지 아니하다.

1. 제9조 제1항 제1호의 적용대상인 경우: 100분의 150

2. 제9조 제1항 제2호의 적용대상인 경우: 100분의 300 (3) 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 사원용주택등】① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

• 가. 주택법제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자
• 나. 건축법제11조에 따른 허가를 받은 자 (4) 종합부동산세법 시행규칙 제4조 【합산배제 미분양 주택의 범위】영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령이 정하는 미분양 주택”이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 주택법제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택 (5) 지방세기본법 제34조 【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

8. 재산세: 과세기준일 (6) 지방세법 제104조 【정의】재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “주택”이란 주택법제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제105조【과세대상】재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다. 제107조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 제114조【과세기준일】재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. (6) 국세기본법 제55조 【불복】① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. (단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료 및 2021년 귀속 종합부동산세 고지 건에 대하여 청구법인이 청구하였던 조세심판 청구사건에 대한 결정서(조심 OOO.) 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청의 이 건 2022년 귀속 종합부동산세 결정 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 이 건 종합부동산세 결정 내역 (단위: 건, %, 원) 구분 주택 과세물건수 95 공정시장가액비율 60.00 과세표준 OOO 세율 6.00 종합부동산세액 OOO 공제할 재산세액 OOO 세부담상한 초과세액 OOO 결정세액 OOO 농어촌특별세(20%) OOO (나) 청구법인은 2014.10.17. 건축주로서 쟁점미분양주택(95세대)에 대해 2014.10.25.을 착공예정일로 하여 사업계획승인을 받았고, 2015.12.29. 사용검사승인을 받았다. (다) 삼성세무서장은 2016.12.15. 청구법인이 제출한 합산배제신고에 따라 청구법인에게 부과하였던 2016년 귀속 종합부동산세를 결정취소하였고, 이후 2020년까지 청구법인에게 종합부동산세가 부과된 사실은 없다. (라) 청구법인은 2022.6.1. 현재 OOO 소재 쟁점미분양주택을 소유하고 있다. (마) 청구법인은 OOO 종합발전단지 착공 언론보도(2011.6.11.), OOO이 발표한 OOO보도자료(2012.9.14.), 청구법인의 주택건설 사업계획승인서(2014년 10월), OOO 2019.7.25., OOO 2020.6.22.,OOO 2021.6.14. 등), 법적절차(부동산공매) 착수예정통지서(2020.12.9. OOO) 등을 심리자료로 제시하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 정부의 OOO발전소 공사 및OOO 공사에 따라 해당지역에 주택을 공급하기 위하여 주택을 신축하였다가 정부정책의 변경으로 주택수요가 사라지고 이에 따라 미분양된 쟁점미분양주택을 부득이하게 장기간 보유하게 된 것일 뿐임에도, 합산배제기간(5년) 경과를 이유로 종합부동산세를 부과하는 것은 신뢰보호의 원칙 등에 반하는 부당한 처분이라 주장하나, 처분청은 청구법인의 쟁점미분양주택 미분양 보유기간이 해당 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날인 2016.6.1.부터 5년이 경과되어 관련 법령에 따라 종합부동산세를 부과한 것으로 달리 그 처분에 법령상 위배된 내용이 발견되지 않는 점, 처분청에서 청구법인에게 쟁점미분양주택이 종합부동산세 주택분 과세대상 물건에 해당하지 않는다는 등의 공적인 견해표명을 한 바 없는 점, 이 건 관련 법령이 헌법에 위반되는지 여부는 조세심판청구의 불복사유에 해당하지 않는 점(조심 2021중1923, 2021.5.12. 외 다수, 같은 뜻임), 단순히 직전 과세기간에 대한 종합부동산세 관련 소송이 진행 중이라는 사유만으로 종합부동산세 부과를 유예할 수는 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.