청구인은 甲과 공동으로 쟁점토지를 취득하여 미등기전매한 것이므로 이 건 양도소득세는 청구인 귀속분에 대해서만 과세하여야 한다는 청구주장의 당부

가. 경기도 동두천시 탑동동 OOO 대지 542 ㎡ 외 3 필지 (이하 “ 쟁점토지 ” 라 한다) 는 1971.6.9. 매매 (1971.6.5.) 를 원인으로 A 앞으로 소유권이전등기되었다가 2022.4.4. 매매 (2022.3.4.) 를 원인으로 농업회사법인 주식회사 B(이하 “B” 이라 한다) 으로 소유권이전등기되었고, A 은 2022.6.29. 쟁점토지 양도 (2022.4.4.) 에 대한 2022 년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다. 나. OO 지방국세청장은 중부세무서에 대한 종합감사를 실시한 결과 청구인이 2015.7.23. A 에게 잔금을 지급하고 쟁점토지를 취득한 후 미등기 상태로 보유하다가 2022.4.4. OOO 원에 양도한 것으로 보아 해당 감사결과를 OO 지방국세청장에게 통보하였으며, OO 지방국세청장은 처분청에게 ‘ 쟁점토지의 미등기 양도차익에 대한 2022 년 귀속 양도소득세 ’ 를 청구인에게 결정․고지하도록 처분지시하였다. 다. 처분청은 이에 2023.9.7. 청구인에게 2022 년 귀속 양도소득세 OOO 원을 결정․고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2023.12.5. 심판청구를 제기하였다.

가. 청구인 주장 쟁점토지의 미등기전매는 청구인이 C 와 사전 상의하여 합의하에 이루어진 것이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 매매대금 정산금의 배분비율에 따라 청구인과 C 에게 과세되어야 한다. (1) 청구인, C, D 및 E 등 4 인은 2003 년 10 월경 쟁점토지 등 일원에 유료노인복지사업을 추진하기로 하고, 그 일환으로 2003.12.26. 매수인을 청구인으로 하여 A 및 F 소유의 부동산 [ 쟁점토지 및 쟁점토지와 같은 리 소재 3 필지 토지 (이하 “ 기타토지 ” 라 한다)] 을 매매대금 OOO 원에 취득하기로 하는 매매계약을 체결하였으며, 사업추진 과정에서 동업하기로 한 4 인 중 D 및 E 이 각 2005 년 및 2009 년에 탈퇴함에 따라 최종적으로 청구인과 C 만 남게 되었다. (2) 부동산 매매대금 (OOO 원) 중 OOO 원은 계약 당시 당해 부동산 근저당권자인 G 에게 변제하는 방법으로 지급하기로 하고 청구인을 가등기권자로 하여 쟁점토지 및 기타토지 상에 소유권이전청구권가등기 (등기원인 2003.12.26. 매매예약) 를 경료하였으며, 며칠 후 청구인이 H 에게 OOO 원을 중도금조로 지급하였다. 매수대금 (OOO 원) 중 나머지 OOO 원이 미지급된 상황에서 A 등은 가등기말소청구소송을 제기하였고 2015.6.3. 의정부지방법원 OOO 가등기말소 사건 결정에 따라 청구인과 C 는 2015.7.17. 매도인 A 과 합의서를 작성하였으며 C 가 2015.7.17. OOO 원, 2015.7.23. OOO 원을 원고 (A 등) 측 소송대리인인 I 에게 송금함으로써 매매대금 OOO 원 전액이 지급되었다 (이와 관련하여 매도인 A 외 1 인과는 다툼이 없는 사실임). (3) 처분청 조사 시 C 도 ‘ 본인이 J 으로부터 빌린 대금과 본인의 자금을 합하여 부동산 매수 자금 등에 사용하였고, 나머지 대부분의 대금도 C 가 조달하여 집행했다 ’ 는 내용으로 진술한 것으로 알고 있는데, 진술과 부합하게 C 가 청구인에게 청구인 명의의 소유권이전청구권 가등기권리를 ‘C 에게 매매대금을 대여한 J’ 에게 이전할 것을 요구한바 있고 이에 2004.5.9. 가등기권자가 J 앞으로 변경된바 있다. (4) 쟁점토지 등기명의인인 A 은 2021.11.26. B 과 매매대금 OOO 원에 쟁점토지를 매매하는 매매계약을 체결하면서 ‘ 가압류채권 (채권자 K) OOO 원의 변제금은 계약금으로 대체하고, 나머지 OOO 원은 A 의 수임자 K 에게 지급 ’(특약사항) 하기로 하였고, 2022.4.4. 매매대금 OOO 원 (OOO 원 중 A 에게 귀속된 OOO 원 제외) 은 가등기권리자인 J 에게 채무금 변제조로 OOO 원이, 청구인에게 OOO 원이, C 에게 OOO 원이 각 송금되었으며, 청구인과 A 은 2022.8.22. ‘A 이 부동산을 제 3 자에게 매각하여 지급받는 매매대금으로 가등기권자인 J 에게 전액 변제할 것 ’ 을 내용으로 하는 합의이행각서를 작성하고 C 가 J 의 실질적인 대리인으로 모든 권한을 행사하였는바, 이와 같이 쟁점토지의 미등기전매 행위자는 청구인과 C 라 할 것이고, 그렇다면 양도대금 OOO 원 중 J 에게 지급된 OOO 원을 제외한 나머지 OOO 원이 청구인 OOO 원, C OOO 원으로 분배되었으므로 그 구성비율 [ 청구인 8 분의 3(37.5%), C 8 분의 5(62.5%)] 에 따라 청구인과 C 에게 미등기전매차익에 대한 양도소득세가 과세되어야 한다. 나. 처분청 의견 청구인의 진술과 청구인이 쟁점토지의 미등기전매 관련 공동사업자라고 주장하는 C 의 진술이 상반된 상황에서는 매매계약서 및 등기사항전부증명서에 따라 과세할 수 밖에 없으므로 이 건 처분은 정당하다. (1) 청구인의 이 건 양도소득세 과세예고에 대한 과세전적부심사청구 사건이 재조사결정됨에 따라 처분청이 ‘ 쟁점토지가 공동사업자들이 투자한 자본금으로 취득하였는지 여부 및 공동사업관계가 양도시점까지 지속되었는지 여부 ’ 를 재조사하였는데, 그 조사과정에서 ① 청구인은 쟁점토지 취득 당시 OOO 원과 위 사업을 진행하면서 약 OOO 원의 사업진행 소요경비를 본인이 부담하였으며, 위 사업진행은 당초 사업을 설계한 C 가 모든 지시를 하였고 본인은 단순히 C 의 지시대로 실행만 하였다고 주장한 반면,

② C 는 쟁점토지 등 취득 대금 (OOO 원) 을 모두 부담 (지인 J 으로부터 대여받은 OOO 원 포함) 하였으나 이는 청구인이 사업을 하자고 권유하여 돈을 투자한 것이고 공동사업의 실체는 존재하지 않으며 그 외의 청구인의 사업에 대하여 관여하지 않았다고 주장하였다. 청구인이 공동사업과 관련하여 약정서 등을 제출하였으나 이에 대해 C 는 약정서 등의 서류들은 처음 본 것이고 약정서에 날인된 도장 또한 본인의 것이 아니며 날인한 사실도 없다면서 청구주장과 정반대의 주장을 한 점, 청구인은 오랜 기간 동안 법무사 사무실에서 근무하여 문서작성에 능숙할 것으로 짐작되는바 제출한 약정서 등은 지금이라도 언제든지 임의작성이 가능한 것으로 보이는 점, 금융증빙은 전혀 제출하지 못하고 있는 점 등을 볼 때 쟁점토지를 청구인과 C 가 공동사업 투자 자본금으로 취득하였는지 여부가 불분명하고 사업자등록 등 후속조치가 이루어지지 않아 이들을 공동사업자로 판단하기 어렵다. (2) 쟁점토지 양도대금 중 OOO 원의 실제 귀속자 및 그 지급사유 및 공동사업 지분 등과 관련하여,

① 청구인은 취득계약서 및 등기부등본 상 명의인이 모두 본인으로 되어 있으나 사업의 모든 계획과 설계는 C 가 하고 본인은 C 의 지시에 따라 실행하였으므로 청구인과 C 를 공동사업자로 보아야 하며 실제 양도대금도 청구인과 C 가 수령하였으므로 분배된 액수 지분대로 양도소득세를 재계산하여야 한다고 주장한 반면,

② C 는 당초 본인에게 납골당 사업을 먼저 제안한 것도 청구인이며 본인은 투자 목적으로 총 OOO 원 (J 에게 차입한 OOO 원 포함) 을 청구인에게 전달했을 뿐 실제 사업을 계획 및 설계한 사실이 없고 모든 행위는 청구인이 단독으로 진행하였으며 취득 시 매매계약서 및 매매예약 가등기 및 본등기, 양도매매계약서 등의 모든 명의가 청구인 단독명의로 이루어진 점과 최초 취득한 쟁점토지 및 기타토지 중 기타토지를 본인과 어떠한 상의 없이 청구인이 단독으로 양도한 후 그 양도대금을 전액 수령한 점 등을 이유로 본인은 단순히 투자목적으로 돈을 준 것 밖에 없다고 주장하면서 또한 양도대금이 J OOO 원, C OOO 원, 청구인 OOO 원으로 송금된 것은 대여금을 상환받은 것이라며 청구인에 대해 사기 등 명목으로 고소 및 소송을 준비 중이라고 주장하였다. 공동사업의 지분만큼 양도대금을 지급받았다는 청구주장은 C 의 주장과 매우 상반되는 내용으로 많은 차이가 있고 이에 대한 구체적인 증빙도 부족하여 인정하기 어려우며, 취득자금이 C 가 대여하였다는 금액과 거의 일치하고 취득 및 양도 관련 매매계약서 및 등기부등본 상 가등기권자 등을 종합적으로 볼 때 쟁점토지의 실제 양도자를 청구인으로 보는 것이 타당하다.

가.

청구인은 공동으로 쟁점토지를 취득하여 미등기전매한 것이므로 이 건 양도소득세는 청구인 지분 (3/8) 에 대해서만 과세하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법률 소득세법 제2조의 2(납세의무의 범위)

⑤ 공동으로 소유한 자산에 대한 양도소득금액을 계산하는 경우에는 해당 자산을 공동으로 소유하는 각 거주자가 납세의무를 진다. 제104조 (양도소득세의 세율)

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액 (이하 “ 양도소득 산출세액 ” 이라 한다) 을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

양도소득 과세표준의 100 분의 70 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청은 청구인이 A 로부터 쟁점토지를 취득하고 미등기 상태로 보유하다가 양도한 것으로 보아 미등기양도자산에 대한 세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과하였는바, 과세근거로 제출된 자료에서 확인된 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점토지와 기타토지에 대한 2003.12.26. 자 매매계약서에 의하면, 청구인 (매수인) 은 A 및 H(매도인) 로부터 쟁점토지 및 기타토지를 매매대금 OOO 원에 취득한다는 내용이 기재되어 있다. (나) 쟁점토지에 대한 2021.11.26. 자 매매계약서에 의하면, A(매도인) 은 OOO(매수인) 에게 쟁점토지를 OOO 원에 양도하고, 매매대금 중 계약금 OOO 원은 A 의 채무에 대체한다는 내용이 기재되어 있고, B 의 계좌 거래내역확인증에 의하면, B 이 2022.4.4. J 에게 OOO 원, 청구인에게 OOO 원, L(C) 에게 OOO 원 (총 OOO 원) 을 각 송금한 것으로 확인된다. (다) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점토지는 2003.12.29. 권리자를 청구인으로 하여 ‘2003.12.26. 매매예약 ’ 을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기가 경료되었다가 2004.5.29. ‘2004.5.28. 매매 ’ 를 원인으로 하여 가등기권자가 J 으로 이전된 후, 2022.4.4. ‘2022.3.4. 매매 ’ 를 원인으로 하여 B 앞으로 소유권이전등기 (가등기 말소) 되었으며, 기타토지는 2003.12.29. 권리자를 청구인으로 하여 소유권이전청구권가등기가 경료되었다가 2008.4.30. 및 2019.1.14. 청구인 앞으로 소유권이전등기 (가등기 말소) 된 후, 2023.4.6. B 앞으로 이전등기된 것으로 확인된다. (라) C 가 작성 (2023.7.13.) 한 확인서에 의하면, ‘ 청구인에게 OOO 원을 투자한 후 20 여년의 세월이 흐른 후에 투자 원금도 되지 않는 OOO 원을 받았으며 쟁점토지 취득 및 양도 등의 모든 행위는 청구인이 했다 ’ 는 내용과 ‘ 청구인이 제출한 각종 약정서 및 위임장 등은 본인이 모르는 사항이다 ’ 라는 내용이 기재되어 있다. (2) 청구인이 쟁점토지는 C 와 공동으로 취득한 것이라고 주장하며 제출한 자료에서 확인된 내용은 다음과 같다. (가) D(갑), C(을), 청구인 (병) 및 E(정) 간에 작성된 2004.2.17. 자 약정서에 의하면, ‘D 이 추진 중이던 실버사업과 C, 청구인, E 이 추진 중인 OOO 증축사업을 합병하여 함께 참여하기로 하고 각각의 지분은 투자금액에 따라 법인설립 후 결정키로 한다 ’ 는 내용이, 청구인, C 및 E 간에 작성된 2005.4.27. 자 합의약정서에 의하면, ‘ 위 2004.2.17. 자 약정으로 추진하기로 한 사업을 정리 (정산) 하기로 한다 ’ 는 내용이 기재되어 있다. (나) 쟁점토지 및 기타토지의 등기사항전부증명서상 소유자인 A 및 H 가 청구인 및 J 을 상대로 제기한 가등기말소청구소송과 관련하여 2015.6.3. 결정된 의정부지방법원 OOO 가등기말소 결정에 의하면, ‘ 피고 청구인은 원고 H 로부터, 피고 J 은 원고 A 로부터 쟁점토지 및 기타토지에 관하여 2003.12.29. 마친 소유권이전등기청구권 가등기에 기한 이 사건 결정 확정일자 매매완결을 원인으로 한 소유권이전의 본등기 절차를 경료받음과 동시에 피고들은 연대하여 원고들에게 총 매매가액 OOO 원 중 OOO 원을 지급한다 ’ 는 내용이 기재되어 있다. (다) 위 결정 이후 A 과 청구인 간에 작성된 합의서에 의하면, ‘2015.7.23. 까지 잔금은 지급완료하되, 소유권이전 본등기에 대해서는 청구인이 추후에 선택적으로 할 수 있도록 합의서를 작성하여 미등기 전매가 가능하도록 합의한다 ’ 는 내용이 기재되어 있다. (라) 청구인과 A 간에 작성된 2022.8.22. 자 합의이행각서에 의하면, ‘ 쟁점토지의 양도대금 중 OOO 원이 2022.4.4. 이미 모두 지급완료 되었음에도 불구하고 쟁점토지에 각 설정된 가등기의 가등기권자 (J) 가 가지는 피담보채권 (OOO 원) 의 존재에 대해 확인하며 A 이 쟁점토지를 매각하여 지급받는 매매대금으로 가등기권자에게 책임지고 변제할 것임을 확인한다 ’ 는 내용이 기재되어 있다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 C 와 공동으로 취득하여 양도한 것이므로 이 건 양도소득세를 매각대금 귀속 지분율에 따라 청구인과 C 에게 부과하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지 및 기타토지에 대한 2003.12.26. 자 매매계약서에 의하면 A 로부터 쟁점토지 등을 매수한 자로 청구인만 확인되는 점, 2003.12.29. 청구인을 가등기권자로 하여 ‘2003.12.26. 매매예약 ’ 을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기가 경료되었고, 의정부지방법원 OOO 가등기말소 결정 (2015.6.3.) 에서도 ‘2003.12.29. 마친 가등기에 기한 본등기절차 이행과 동시에 쟁점토지 매매대금 미지급액 OOO 원을 청구인 (J 포함) 에게 지급하라 ’ 고 결정한 점, 청구인이 쟁점토지 미등기전매의 공동행위자라고 주장하는 C 가 ‘ 본인이 쟁점토지 양도금액에서 OOO 원을 수령한 것은 투자금의 회수에 불과하고 쟁점토지 취득과 무관하다 ’ 고 확인하고 있고 실제 청구인이 제출한 약정서 등에서 C 의 사업투자 관련 내용만 일부 나타날 뿐 쟁점토지 취득 및 양도과정에서 C 의 개입은 확인되지 않는 점, 그 외 청구인이 C 와 공동으로 쟁점토지를 취득하여 미등기전매를 하였다고 볼 만한 객관적인 입증이 없는 점 등에 비추어 쟁점토지는 청구인이 단독으로 취득하여 미등기상태로 보유하다가 양도한 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의 2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.