쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부

• 가. 청구인은 2022.10.2.(이하 “평가기준일”이라 한다) 부친 a(이하 “피상속인”이라 한다)이 사망함에 따라 상속이 개시되자, 2023. 4.18. 상속세 신고 시 상속재산인 충청남도 공주시 OOO대지 165㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 그 지상건물 37.7㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)와 같은 리 OOO전 1,495㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 쟁점건물을 모두 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 평가액을상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제61조 제1항의 보충적 평가방법(기준시가)에 따라 각각 OOO원, OOO원 및 OOO원(합계 OOO원)으로 계산하는 등 상속세 과세가액을 OOO원으로 하여 2022.10.2. 상속분 상속세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2024.2.5.부터 2024.4.14.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 청구인이 평가기준일 후인 2023.5.3. b(이하 “매수인”이라 한다)과 쟁점부동산을 OOO원(이하 “쟁점매매가액”이라 한다)에 매매하는 계약을 체결하고 2023.6.9. 소유권 이전등기를 하였음이 확인되는바, 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 쟁점매매가액을 대전지방국세청 평가심의위원회에 심의를 거쳐 쟁점부동산의 시가로 평가하는 등 상속세 과세가액을 OOO원으로 증액하여 2024.5.10. 청구인에게 2022.10.2. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.5.28. 이의신청을 거쳐, 2024.9.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 시가를 산정함에 있어 매수인의 사정, 쟁점부동산 인근의 OOO시행사업의 진행 여부 및 쟁점부동산 인근의 토지 시세 등 복합적인 요인을 고려하지 않고, 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하여 상속세를 부과하였는바, 이 건 처분은 부당하다.

(1) 청구인이 쟁점부동산을 주변 시세보다 높은 가격에 매수인에게 매매하게 된 특별한 사정이 존재한다. (가) 매수인은 쟁점부동산 인근(50m 거리)의 충청남도 공주시 OOO에서 청소년기를 보내었고, 동 토지를 소유한 상태로 대전광역시 유성구 소재에 거주하며 OOO등을 영위하여 경제적 여유가 있을 정도로 자수성가하였다. (나) 쟁점부동산은 매수인의 형들이 소유하고 있는 인근의 토지를 이어주는 가교 역할을 하고 향후 글램핑장 등의 사업을 추진하는데 효율성 제고를 위하여 꼭 필요한 토지이었다. (다) 매수인은 고향 땅에 대한 애착심이 아주 강하여 청구인 등 상속인들에게 쟁점부동산을 처분할 계획이 있으면 꼭 자신에게 먼저 이야기해 달라고 하였고, 또한 매수인의 부모 묘소가 쟁점부동산 인근의 임야에 위치하고 있어 최씨 형제들이 평상 시와 명절 등에 함께 모여 우애를 나누는 등 유대감이 강하였다. (라) 따라서 청구인은 매수인의 요청에 따라 인근 시세보다 높은 가격에 쟁점부동산을 매매하게 되었던 것이다.

(2) OOO시행사업은 쟁점부동산의 매매가격에 특별한 영향을 주었다. (가) 쟁점부동산 인근(불과 300〜400m 거리)에 소재한 OOO의 시행사업이 있었고, 2023년 1월경부터 쟁점부동산 매매계약일인 2023년 5월경까지 토지 사용동의서 징취율이 꾸준히 올라 40%대에 이르렀으며, 당시 개발에 대한 기대심리가 크게 작용하여 OOO일원의 토지가격은 크게 상승하였다. (나) 청구인은 OOO시행사업을 대행하던 c(주)의 관계자와 사업부지에 대한 토지사용 동의서 징취율이 40%대에 멈춰버린 것에 대하여 무척 아쉽다는 얘기 등을 나눈 바가 있었고, 이는 산업단지 시행의 경우 지주들로부터 토지사용 동의서 징취율이 50% 이상이어야지 다음 단계를 진행할 수 있었기 때문이다. 2023년 6〜7월경 사업예정부지의 토지를 소유한 OOO종중이 과도한 보상을 요구한 후 사업이 중지되어 결국 2023년 8월경 홍보관까지 철수하게 되었다. (다) 청구인은 쟁점부동산 인근의 부동산 시세상황 등을 잘 알고 있는 OOO대표 d가 작성한 확인서(평가기준일부터 매매계약일까지 시세 변동의 특별한 사정이 있었다는 취지)를 대전지방국세청 평가심의위원회에 제출한 바 있다.

(3) 청구인이 쟁점부동산을 일괄매매하게 된 것은 가격 변동에 영향이 있었기 때문이다. (가) 독립된 1개의 토지는 여러 가지의 조건에 따라 그 가치가 다르고, 진입로, 용도지역, 지목, 면적, 크기 등은 공시지가 뿐만 아니라 거래가격에도 많은 영향을 준다. (나) 쟁점①토지는 계획관리지역이지만 면적이 50평 정도로 매우 협소하고 땅 모양도 삼각형이어서 가격요건에 불리하고, 쟁점②토지는 면적이 넓고 모양이 보통이지만 행위제한이 가장 심한 개발제한지역(그린벨트)에 속해 있었다. (다) 따라서 청구인은 쟁점부동산의 매매가액을 더 높이기 위하여 일괄매매하였던 것인바, 개별공시지가는 1개의 독립된 토지에 대하여 평가하는 것으로 연접해 있는 토지와 합쳐 일괄평가하는 것이 아니므로 이 건 상속세 과세표준 및 세액 산정 시 독립된 1개의 필지에 대한 각각의 시가를 확인하여 적용하는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 평가기준일 현재 쟁점부동산의 시가가 불분명하므로 쟁점매매가액이 아닌 상증법상 보충적 평가액으로 평가하여야 한다고 주장하나, 다음과 같은 사유로 이를 받아들일 수 없다.

(1) 쟁점부동산의 시가를 쟁점매매가액으로 적용하기 위하여는 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어야 하는데, 청구인은 특별한 사정이 있다면서 매수인의 사정 등을 제시하나, 이는 평가기준일 이전부터 존재하고 있었다.

(2) 청구인과 매수인 간 특수관계인이 아니고, 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 관련 법령에 따라 당해 재산인 쟁점부동산의 쟁점매매가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 평가하면 되는 것이다. 또한 청구인은 OOO의 시행사업이 쟁점부동산 소재 충청남도 공주시 OOO일원의 토지가격이 급상승하는데 큰 영향이 있었다고 주장하나, 이 건 상속세 조사 당시 위 일원 토지의 개별공시지가는 전국 개별공시지가 변동과 다를 바 없었고, 국토교통부에 게시된 실거래가도 평가기준일 전후로 눈에 띄는 가격상승 거래는 확인되지 않았다.

(3) 청구인은 쟁점부동산 인근 토지의 감정가액 또는 매매가액의 평균액 등을 쟁점부동산의 시가로 적용하여야 한다고 하나, 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 당해 재산의 매매가 있는 경우 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 거래가액 을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정되어 있으므로 당해 재산인 쟁점부동산의 쟁점매매가액을 시가로 적용하여 상속세를 부과한 이 건은 타당하다.

• 가. 쟁점

매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부

• 나. 관련 법령 등: <별지> 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 등기사항전부증명서상 청구인이 피상속인으로부터 상속받은 쟁점부동산의 소유권 이전내역 등은 아래 <표1>․<표2>․<표3>과 같다. <표1> 쟁점①토지의 소유권 이전내역 등 <표2> 쟁점건물의 소유권 이전내역 등 <표3> 쟁점②토지의 소유권 이전내역 등 (나) 청구인은 평가기준일 후인 2023.6.9. 쟁점부동산을 매수인에게 총 OOO원에 양도하였고, 그에 대한 양도소득세 예정신고내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고내용 (단위: 천원) (다) 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 부동산 매매계약서를 보면, 매매계약일은 2023.5.3.이고, 매도인은 청구인, 대리인은 청구인의 배우자 e, 매수인은 b, 개업공인중개사는 OOO대표 d로 각각 기재되어 있다. (라) 국세청 전산자료 등에 의하면, 쟁점①․②토지의 개별공시지가 변동이력은 아래 <표5>․<표6>과 같다. <표5> 쟁점①토지의 개별공시지가 변동이력 (단위: ㎡, %, 원) <표6> 쟁점②토지의 개별공시지가 변동이력 (단위: ㎡, %, 원) (마) 처분청은 쟁점매매가액에 대하여 대전지방국세청 평가심의위원회에 시가 인정여부를 심의요청하였고, 동 위원회는 2024.3.27. 쟁점매매가액은 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가기준일부터 쟁점부동산의 매매계약일까지 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 타당하다는 취지의 결정을 하였다. <시가인정 심의의뢰서 및 평가심의위원회 결정서 상 주요내용>

(2) 청구인은 다음과 같은 증빙 등을 제시하면서 평가기준일부터 매매계약일까지 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 적용할 수 없다고 항변한다. (가) 청구인이 제시한 지적도 등에 따르면, 쟁점①토지 및 쟁점건물은 계획관리지역(도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용․개발을 하려는 지역)에 있고, 쟁점②토지는 개발제한지역(자연녹지지역)에 있는 것으로 나타난다. (나) 청구인이 제시한 현장확인 사진 등에 의하면, 쟁점부동산과 OOO예정부지 간 거리는 약 500m 떨어져 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인이 제시한 OOO대표 d의 확인서(2024. 3.11. 작성) 상 주요내용은 다음과 같다. (라) 국토교통부 실거래가 시스템 상 2022년 10월경부터 2023년 5월경까지의 실거래가 내역 등을 보면, 쟁점①토지 인근의 1 ㎡ 당 매매가는 약 OOO원이고, 쟁점②토지 인근의 1 ㎡ 당 매매가는 약 OOO원으로 각 개별토지의 입지조건 등에 따라 가격의 차이가 있는 것으로 나타난다. (마) 청 구인은 쟁점①토지와 쟁점②토지에 접한 도로와 관련하여 충청남도 공주시장이 2023년 12월경 지적재조사를 실시하였다고 주장하면서, 2024년 초순경 실시된 쟁점①토지와 쟁점②토지에 대한 감정평가 및 지적재조사와 관련한 면담내용을 제시하였다.

(3) 처분청이 제시한 대전지방국세청 이의신청 심리담당자가 공주시청 황○○ 주무관과 통화한 내용을 보면, 공주시청 담당자는 쟁점부동산 인근의 충청남도 공주시 OOO1평당 약 OOO원(감정평가작성기준일: 2024.1.24.), 같은 리 OOO은 1평당 약 OOO원의 감정평가액이 각각 산출되었고, 이는 해당 구역이 계획관리지역에 해당되어 이와 같은 금액이 산출되었다고 답변하였으며, 개발제한지역에 해당하는 인근 토지는 1 ㎡ 당 약 OOO원이 산출되었다고 답변한 것으로 나타난다. 또한 OOO시행사인 ㈜f[상호 변경 전 ㈜g]의 담당자와 통화한 내용을 보면, OOO는 2021년 12월경 사업부지 예정 소유주에게 토지 사용에 대한 안내문을 발송하였고, 2022년 2월경 OOO에서 주민설명회를 개최하였으며, 2023년 1월경 홍보사무실을 운영하여 소유주로부터의 토지사용 동의서 징취율이 37%까지 달하였으나, 결국 토지사용 동의서 징취율이 50%에 미달하게 되어 2023년 8월 이후 홍보사무실을 폐쇄한 후, OOO시행계획은 잠정 중지되었다는 취지로 답변한 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 동안에 가격변동의 특별한 사정이 있었음에도 이를 고려하지 않고 쟁점매매가액을 시가로 적용하여 상속세를 부과한 이 건은 부당하다고 주장하나, 처분청은 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한(2024.1.31.)까지의 기간 중에 당해 재산인 쟁점부동산의 쟁점매매가액에 대하여 2024.3.27. 대전지방청국세청 평가심의위원회 심의(쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 타당, 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없음)를 거쳐 그 시가로 결정한 것으로 확인되는 점, 쟁점부동산 인근의 2022년〜2023년 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 개별공시지가 변동률이 △1.6%와 △3.5%로 변동폭이 크지 않았고, 국토교통부 실거래가 시스템 상 평가기준일 전후 큰 폭의 가격상승 거래가 확인되지 않는 것으로 보이는 점, 심리자료상 쟁점부동산 인근의 OOO시행사업 관련하여 평가기준일 전부터 이미 안내․추진 중이었던 것으로 나타나는 점, 청구인이 제시한 공인중개사 확인서, 면담자료 및 국토교통부 실거래가 시스템만으로 쟁점부동산의 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 동안에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 인정하기는 어려워 보이고, 객관적인 관련 자료가 달리 제시되지 아니한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.