[요지] 청구주장과 같이 쟁점건물 양도대금이 ***에 귀속되었다고 볼만한 내역 등이 확인되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 청구주장과 같이 쟁점건물 양도대금이 ***에 귀속되었다고 볼만한 내역 등이 확인되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점건물은 청구인 앞으로 명의신탁된 부동산으로, 명의신탁하게 된 경위 등은 다음과 같다. (가) 청구인은 충청북도 괴산군 OOO에서 2009년부터 ‘OOO 정육점’이라는 상호로, 2018년경부터는 ‘OOO(OOO)’라는 상호로 식당을 운영하는 자로서, 2015년 청구인의 식당에 손님으로 온 H을 알게되었고 당시 H은 인근에서 펜션 공사를 하고 있다면서 인부를 데리고 와서 식사를 하곤 하였다. 그렇게 H이 청구인 식당의 단골이 되면서 청구인과 H의 친분은 쌓이게 되었다. (나) 2016.3.23. 제1차 명의대여가 이루어졌다.
1. 2016.3.1.경 H은 청구인에게 ‘신용불량자라서 내 명의로 거래를 하게되면 관련 은행 대출 및 사업상 어려운 점이 많다. 그래서 잠시만 사용하게 명의를 좀 빌려달라. 등기하자마자 바로 신탁회사로 이전(신탁)할 것이라 걱정 안 해도 된다’라고 하면서 건물과 대출(I)에 대한 명의대여를 부탁하였는데, 청구인은 H과의 친분 등으로 그 말을 믿고 명의를 빌려주게 되었다.
2. 위 명의대여 약정에 따라 2016.3.23. 쟁점건물 중 154건물이 형식상 매매대금 OOO원으로 하여 청구인 명의로 소유권이전등기되었고, H이 매매에 관한 일체 업무(비용, 세금, 등기신청, 거래 신고 등)를 처리했으며, 청구인은 H이 시키는 대로 관련 서류에 필요한 기명, 날인만 했다.
3. 또한 대출에 관한 명의신탁 약정에 따라 2016.3.23. I에서 청구인 명의로 OOO원이 대출되었고, 그 돈은 바로 신탁등기를 대리한 법무사 J의 계좌로 이체되었으며, 2016.3.23. 신탁회사(K) 앞으로 154건물에 대한 신탁(담보)등기가 이루어 졌다. (다) 2016.8.25. 제2차 명의대여가 이루어졌다.
1. 2016.8.1.경 H은 다시 위와 동일한 내용으로 청구인에게 명의를 빌려달라고 하였고, 이에 청구인은 위와 마찬가지로 부동산 소유권 및 I 대출에 대한 명의대여에 동의하였다.
2. 2016.8.25. 위 명의대여 약정에 따라 쟁점건물 중 153건물 및 153-2건물이 각 매매대금을 OOO원 및 OOO원으로 하여 청구인 명의로 소유권이전등기되었다.
3. 위 명의대여 약정에 따라서, I직원이 대출서류를 청구인의 식당으로 가지고 왔고, 이에 청구인이 대출 관련 서류에 기재하였으며, 특히 출금전표에 대출금 OOO원을 대체하는 내용에 미리 날인하라고 하여, 그 전표에 ‘OOO원’을 기재하고, 기명날인하였다. 이후 2016.8.25. OOO원 대출이 실행되었고, 그 돈도 신탁비용 등을 뺀 나머지 금액(OOO원)이 바로 신탁등기를 대리한 ‘법무사 J’의 계좌로 이체(법무사 J으로 대체하는 전표는 청구인의 필체가 아님)되었으며 신탁회사 앞으로 153건물 및 153-2건물에 대한 소유권이전등기가 이루어졌다. 이후 위 대출금에 대한 이자 지급 등의 관리는 모두 H의 처인 L가 처리하였고, 쟁점건물의 펜션사업에 대한 모든 것(사업자등록, 펜션 관리, 세금납부 등)은 H이 처리하였으며, 청구인은 전혀 관여하지 않았다. (라) 2018.7.24. 제3차 명의대여 사건이 이루어졌다.
1. 2018.7.1.경 H은 청구인 명의 쟁점건물에 대하여 매각할 것인데, 그러려면 다시 신탁사로부터 명의를 가져와야 한다고 하면서 청구인의 명의 및 필요한 인감 도장 등을 빌려달라고 하였고, 이에 청구인이 혹시 양도소득세가 부과되는 것이 아니냐고 물으니, H은 ‘절대 양도소득세가 부과되는 등 청구인에게 손해를 입게 하지 않겠다’라는 약속을 하였기에 청구인은 그 말을 믿고 명의를 빌려주게 되었다.
2. 2018.7.6. 청구인 명의의 쟁점건물(총 15동)을 D, E F 및 G에게 이전하는 내용의 매매계약이 체결되었는데, 그 매매는 H의 대리인인 M이 진행하였다. 한편, 쟁점건물에는 담보형 신탁등기가 되어있어, 형식은 매매계약서를 작성하였지만, 매수인들이 청구인의 대출금(OOO)을 ‘대환’(새로 대출받아 기존 대출을 변제하는 방식)하는 방식으로 처리하고, 기존 신탁을 그대로 인수하는 조건이었으므로, 실제로 매매대금은 지급되지 않았다.
3. 2018.7.24. 쟁점건물 매각을 위해서 청구인 명의 쟁점건물이 신탁귀속(신탁해지)을 원인으로 다시 청구인에게 소유권이전등기가 되었고 같은 날 위 매매로 청구인 명의 쟁점건물이 매수인들에게 소유권 이전되었으며, 동시에 수탁자(K) 앞으로 신탁등기가 되었다(신탁등기 내용은 청구인의 신탁등기 내용과 거의 같음).
(2) 아래와 같은 이유로 쟁점건물의 양도차익에 대한 실질적 귀속자는 H이므로 쟁점건물에 대한 양도 거래 및 수익 등이 청구인에게 귀속됨을 전제로 한 이 건 부과처분은 실질과세원칙에 반하여 위법하다. (가) 청구인은 충청북도 괴산군 OOO에서 2009년부터 사업자등록을 하여 식당 영업을 하고 있는 자로, H과는 우연히 청구인 식당의 단골손님으로 친해진 관계일 뿐, 친척이나 동업자 관계가 아니다. (나) H이 실제 쟁점건물을 건축했고, 그 보존등기 명의자들은 모두 H의 친인척으로서 명의대여자로 추정되므로, 애초부터 쟁점건물은 모두 명의대여에 해당된다. 관련하여 이 건 토지 중에 153, 153-1, 153-2, 154의 소유자는 O임에도 그 각 토지의 등기사항전부증명서상 을구란에 2015.12.7. 채무자 H, 근저당권자 N로 한 근저당권설정등기가 되어 있는바, 이 또한 이 건 토지의 실질 소유자가 H이라는 증거이다. (다) 2016년 쟁점건물에 대하여 매매를 이유로 청구인 명의로 소유권이전등기가 될 당시, 그에 관한 모든 업무처리는 H이 했으며, 청구인은 매도인을 본 적도, 쟁점건물에 대한 매매대금을 지급한 적도 없다. 또한 보통 정상거래라면 건물 매수시 그 대지도 같이 매수를 하지, 대지는 그대로 두고 건물만 매수하는 경우는 거의 없는데, 2016년 쟁점건물이 청구인 명의로 매매를 원인으로 이전등기될 때, 그 부수토지인 이 건 토지는 이전등기가 되지 않았다. (라) 2016년 3월 및 2016년 8월 I으로부터 청구인 명의로 받은 대출은 H이 처리했고, 그 대출금도 대출되자마자 바로 J이라는 법무사 계좌로 흘러 들어갔으며, 위 I 대출금의 대출이자 납입 등 관리는 모두 H이 했다(대출이자 관련 거래 내역을 보면 H의 처인 L라는 이름이 확인됨). (마) 쟁점건물은 펜션사업을 위한 것으로서, 해당 사업은 H이(혹은 지인을 통하여) 사업자등록을 하여 전적으로 관리 및 지배했고, 청구인은 주소지에서 계속 식당 영업만 했을 뿐, 그 펜션사업에는 전혀 관여하지 않았다. (바) 청구인 명의로 쟁점건물에 소유권이전등기된 기간은 찰나의 순간에 불과하다. 즉 2016.3.23. 및 2016.8.25. 청구인 명의로 소유권이전등기되자마자 바로 신탁회사로 이전등기되었고, 2018.7.24. 신탁귀속에 의하여 청구인 명의로 소유권이전등기되자마자 바로 G 등의 매수인에게 소유권이 이전되었다. (사) 쟁점건물에 대한 양도차익은 H에게 귀속되었다. 쟁점건물은 형식적으로 보면 OOO원에 매입하여 OOO원에 매각한 셈이므로, 양도차익이 OOO원인데, 현실에서는 청구인의 기존 대출금 OOO원을 대환으로 처리하였기에 그 당시 매매대금이 매수인으로부터 매도인에게 현금으로 실제로 지급된 적은 없다. 다만 쟁점건물에 대한 교환가치는 이미 I 대출로서 실현된 적이 있어 이 건에서 양도차익의 실질적인 귀속권자는 바로 I대출금 OOO원의 귀속자인데, 그 귀속자는 H이므로, 결국 쟁점건물 매매 양도차익의 귀속자는 H이다. (아) H은 물론이고, 쟁점건물의 매수인 G, H의 위임을 받아 매매를 진행한 M 등 이 건 거래에 관련된 모두가 청구인은 단순 명의대여자에 불과하고, 쟁점건물에 대한 거래, 이익에 대한 실질적인 지배⋅관리자는 H임을 확인해주고 있으며, 청구인은 2024.6.13. H을 명의신탁에 관하여 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반죄’로 괴산경찰서에 고발하였다.
(1) 제출된 쟁점건물의 양도 관련 매매계약서에는 청구인이 쟁점건물을 2018.7.6. 4회(OOO원, OOO원, OOO원, OOO원)에 걸쳐 총 OOO원에 매도한 사실이 확인되는바, 계약서상 명의신탁에 관련된 어떠한 특약 사항도 확인되지 않는다.
(2) 청구인은 쟁점건물을 신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발급받아 이를 담보로 I에서 자금을 대출(2차례 총 OOO원)받은바, 매수인들이 청구인의 대출금을 대신 상환하는 조건으로 쟁점건물을 매수하였으므로 청구인의 대출금을 대환하였다는 사실 자체가 이미 청구인에게 수익이 귀속된 실질적인 양도에 해당한다.
(3) 청구인의 주민등록초본상, 2016.6.29.∼2017.1.15. 약 6개월간 쟁점건물 중 OOO 지상의 건물(주3동)에 전입한 사실로 미루어 보아 청구인이 쟁점건물의 사업에 일체 관련이 없다는 주장에 신빙성이 부족하고, 쟁점건물의 매수부터 관련 대금 대출 실행, 신탁 등기 이행, 매도까지 모든 과정에 청구인의 인감도장과 서명 등이 기재되어 있으며 청구인도 이에 대해 모두 동의한바 쟁점건물의 취득, 소유, 처분 및 이에 관한 수익 귀속 등 일련의 과정이 지극히 정상적인 형태이므로 양도소득세 부과처분 시점에서 돌연 명의신탁임을 주장하는 것은 양도소득세 납세의무를 회피하려는 의도로밖에 볼 수 없다.
(4) 청구인은 H을 포함하여 쟁점건물의 관련인(양수자 등)들이 이 사건은 명의대여임을 인정하고 있다고 주장하나 제출한 녹취록은 이미 양도소득세 기한 후 신고 안내문을 받은 뒤 양도소득세가 조만간 부과될 것이라는 사실을 인지한 후에 통화한 내용에 불과하고, 그 외 명의신탁임을 입증하는 객관적인 증빙자료가 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
(3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다.
② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. (단서 생략)
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.
1. 제3조 1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자 제7조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
② 제3조 제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.
(1) 처분청이 제출한 과세근거자료에서 확인된 내용은 아래와 같다. (가) 건축물관리대장에 의하면, 쟁점건물은 2014년경 착공되어 2016년경 3차례에 걸쳐 사용승인(154건물 2016.1.26., 153건물 2016.6.29., 153-2건물 2016.6.24., 용도 단독주택 및 소매점)되었고, 그 건축주와 공사 시공자는 쟁점건물의 이전 소유자인 A 등으로 나타난다. (나) 등기사항전부증명서상 쟁점건물과 그 부수토지인 이 건 토지의 소유권 변동 내역은 아래 ＜표1＞⋅＜표2＞와 같고, 소유권 이외의 권리사항과 관련하여, 쟁점건물은 채무자를 주식회사 P으로 하여 근저당권이 설정(2019.10.7. 접수)된 내역만 나타나고, 이 건 토지는 채무자를 O, H, B로 하여 여러 차례 근저당권이 설정되었다가 말소된 이후 2019.10.7. 주식회사 P을 채무자로 하여 근저당권이 설정(접수)된 내역이 나타난다. ＜표1＞ 쟁점건물의 소유권 변동내역 ＜표2＞ 이 건 토지(쟁점건물의 부수토지)의 소유권 변동내역 (다) 청구인의 사업자등록 및 주민등록내역에 의하면, 청구인은 2008.10.1.부터 심리일 현재까지 충청북도 괴산군 OOO에서 음식점업을 영위하고 있고, 2016.6.29. 쟁점건물 중 153-2건물 주3동에 전입하였다가 6개월이 경과한 2017.1.15. 전출한 것으로 확인된다.
(2) 청구인이 쟁점건물의 실소유자가 H이라고 주장하며 제출한 자료에서 확인된 내용은 아래와 같다. (가) 청구인(매도인)과 D 등(매수인) 간에 2018.7.6.자로 체결된 쟁점건물에 대한 매매계약서에 의하면, 계약금이나 중도금 없이 2018.7.6. 매매대금 전액을 영수하였다는 내용이 기재되어 있고 매도인란에 청구인의 성명과 전화번호 기재와 함께 인감도장이 날인되어 있다. (나) 청구인 명의 I계좌 거래내역조회, 대출실행 계산서, 무통장입금증 등에 의하면, 2016.3.23. 대출실행으로 청구인 계좌로 OOO원이 입금된 후 인지대 등 금액이 제외된 OOO원이 본인 명의 다른 계좌로 대체되었다가 곧바로 J에게 송금된 내역이, 2016.8.25. 대출실행으로 청구인 계좌로 OOO원이 입금된 후 같은 금액이 본인 명의 다른 계좌로 대체되었다가 곧바로 OOO원이 J에게, OOO원과 OOO원이 OOO지점과 K으로 송금된 내역이, 2018.7.24. 청구인 계좌로 OOO원이 입금되었다가 곧바로 같은 금액이 대체출금(거래내용, 대출금상환)된 내역이 각 나타난다. (다) 2016.3.23.과 2016.8.25. 청구인 등과 K 간에 체결된 부동산 담보신탁계약의 주요내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 부동산 담보신탁계약 주요내용 (라) 그 외 청구인은 G(쟁점건물 매수인), H과의 통화내용이라는 녹취록(녹음일시 2024.4.22., 2024.4.24.), 청구인의 대리인과 J 법무사 사무실의 사무장과의 통화내용이라는 녹취록(녹음일시 2024.7.9.) 및 문자, M이 작성(2024년)한 사실확인서(H의 위임을 받아 2018.76. 매매를 진행하였는데, 청구인은 단순 명의대여자에 불과하고, 펜션사업은 모두 H이 처리하였다는 내용 등), 청구인이 2024.6.13. H을 ‘부동산실권리자의 등기에 관한 법률 위반죄’ 고발 사건과 관련하여 혐의 인정으로 검찰로 송치되었다는 의견서 등을 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 실소유자가 H이므로 청구인에게 쟁점건물 양도에 대한 양도소득세 과세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 부동산에 관하여 그 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다고 할 것인바, 쟁점건물의 등기상 명의자가 청구인으로 등재되어 있는 점, 청구인의 쟁점건물 취득 및 양도와 관련하여 취득자금과 양도대금의 입출금내역이 확인되지 않는데, 청구인의 I으로부터의 대출, 쟁점건물 취득 및 쟁점건물에 대한 담보신탁계약 및 양도 등의 일련의 과정을 보면 청구인이 채무자로 하여 대출받은 자금으로 쟁점건물을 취득하고 이를 양도하면서 청구인의 채무를 상환한 것으로 보이고는 반면 청구주장과 같이 쟁점건물 양도대금이 H에 귀속되었다고 볼 만한 내역 등이 확인되지 않는 것으로 보아 점쟁점건물의 양도대금은 청구인에게 귀속된 것으로 보이는 점, 달리 H이 쟁점건물을 청구인에게 명의신탁하였다고 볼 만한 명의신탁 약정서 등이 제출되지 아니하였고 녹취록 및 사실확인서 등만으로는 명의신탁임이 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점건물이 청구인 앞으로 명의신탁되었다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.