쟁점토지 양도인 계좌에 입금된 금액은 **원이고, 청구인은 나머지 금액을 현금으로 지급하였다고 주장하나, 이에 대한 객관적인 증빙이 없어 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점토지 양도인 계좌에 입금된 금액은 **원이고, 청구인은 나머지 금액을 현금으로 지급하였다고 주장하나, 이에 대한 객관적인 증빙이 없어 청구주장을 받아들이기 어려움
[사건번호] 조심2024전4165 (2024.10.18) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 [제 목] 쟁점토지의 취득가액이 원이라는 청구주장의 당부 [결정요지] 쟁점토지 양도인 계좌에 입금된 금액은 원이고, 청구인은 나머지 금액을 현금으로 지급하였다고 주장하나, 이에 대한 객관적인 증빙이 없어 청구주장을 받아들이기 어려움 [관련법령] ｢소득세법」제97조 [참조결정] [따른결정] [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인과 매도인이 실지 매도대금 OOO원 중 OOO원을 현금으로 거래하게 된 이유는 매도인이 쟁점토지를 처분해서 OOO원은 둘째 아들에게 주기로 하였으니 통장으로 주고, 나머지는 현금으로 달라고 부탁을 하였기 때문인데, 이러한 사실을 전혀 알지 못하는 매도인의 상속인을 대상으로 조사청이 세무조사를 실시하여 OOO만을 매도인의 양도가액으로 보고 처분청에 과세자료를 통보하였다. (2) 쟁점토지 취득대금으로 총 OOO원을 모두 지급한바, OOO만 취득가액으로 인정하는 것은 억울하다. (가) 국토교통부 실거래 공개시스템상으로 기간을 2018.1.1.∼2019.12.31.로 설정하여 보면, 아래 <표1>과 같이 충청북도 청주시 서원구 OOO의 OOO번대의 지목이 답인 토지의 매매가액은 지분거래 건을 제외하고는 쟁점토지와 매매가액/면적 및 평균 모두 유사하다. <표1> 쟁점토지 인근 토지의 매매가액 (단위: 원, ㎡) OOO (나) 쟁점토지는 아래 <그림1>과 같이 도로에 인접해 있어 비슷한 시기에 거래된 지분거래처럼 평균 시세보다 낮은 가액으로 거래할 리가 없고, 청구인이 주장하는 매매가액/면적의 가액(OOO원)이 유사한 시기에 거래된 인접 지역의 가액들과의 평균과 비교하였을 때 합리적인 점 등을 볼 때, 청구주장이 적합하다. <그림1> 쟁점토지의 위치 사진 OOO (다) 매도인은 나이는 많으나 다른 사람보다도 정보나 대중매체에 능하셨던 분으로, 아주 오래전부터 사망시까지 OOO씨 종중 대표를 장기간 맡았고, 사회생활을 폭넓게 하면서 틈이 나면 부동산 여러 군데를 돌아다녀서 누구보다도 부동산에 관한 정보 및 토지 시세를 잘 알고 있었는데, 쟁점토지의 경우 잔금일자를 6월 3일로 하기로 계약했는데도 불구하고, 재산세가 6월 1일 기준 소유자가 납 부한다는 것을 인지하고 있었기에 잔금을 5월 말일로 하자고 하여 5월 30일로 잔금일을 변경하여 등기접수를 하였다.
(3) 청구인은 선대로부터 많은 재산을 물려받았으나, 지인 등의 채무 불이행에 따른 연대보증 책임으로 물려받은 재산을 잃었고, 통장도 압류되는 등의 어려움을 겪은 터라, 청구인이 재산이 많이 있을 때 큰아들이 빌려 간 사업자금을 아들과 며느리가 통장으로 수시로 변제하면 통장에 남겨두지 않고 현금으로 인출하여 금고에 보관하였고, 청구인은 현재 OOO씨의 집성촌에 살고 있는데, 주변에서 금전 융통을 위해 많이 방문하기 때문에 항상 현금을 보관하고 있는바, 청구인은 조사청의 조사 당시 출석하여 2014.4.15.∼2019.5.29. 기간 동안의 현금인출액 총 OOO원에 대한 증거로 출금통장 사본을 제출하였고, 당시 조사 담당자가 “현금거래도 가능하다”고 말하여 청구인은 제출한 증거가 인정된 것으로 알고 있었다.
(4) 쟁점토지 거래에 관여하였던 법무사 b도 확인서를 통해 청구인과 매도인이 2019.5.30. 법무사 사무실을 방문하여 계약금과 잔금을 매도인이 받은 사실을 확인하였다고 증언하고 있는데, 이는 청구인이 매도인에게 잔금 OOO원을 현금으로 지급하였다는 것을 증언하는 것이라고 하겠다.
(5) 청구인은 쟁점토지 외에도 현금으로 취득한 부동산이 더 있는데, 청구인은 2019.4.4. 세종특별자치시 부강면 OOO를 현금 OOO원에 취득하였고, 전 소유자 c이 사실확인서로 확인하고 있는바, 이는 청구인이 실지로 현금을 보관해 두었다가 사용하고 있다는 것을 방증하는 것이라 하겠다.
(6) 청구인은 현재 A초등학교 회장직을 맡고 있고, 어려운 사람들을 위한 기부활동도 하고 있는데, 청구인은 평소 이웃들과 다툼없이 살아왔고, A초등학교 동창회의 감사패도 받고, 주변에 베풀며 살아오는 등 남에게는 단 한번도 피해를 주거나 손해를 입힌 적이 없었으나, 쟁점토지의 거래에 있어서 매도인이 사망한 관계로 매도인의 요구에 따라 현금지급한 사실을 인정받지 못한다고 하니 너무나도 억울하고, 청구인은 현재 서울삼성의료원에서 암수술을 받고 치료중으로 이 건 처분으로 인하여 심리적으로도 너무 힘든 상황이다. 나. 처분청 의견 청구인은 OOO원을 현금으로 지급하였다고 주장하나, 현금 지급일자, 장소, 이동 방법, 동행인 등 현금 지급에 대한 구체적인 진술이 없고, 이를 뒷받침할 객관적인 증빙 없다.
(1) 청구인은 쟁점토지 인근(OOO리 OOO번대의 답)의 매매가액으로 보아 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이고 주장하나, 통상 거래시 “전”이 “답”보다 매매가액이 높고, 아래 <표2>와 같이 처분청이 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 “OOO리 OOO번대 전, 답의 매매가액을 확인한바, “전”의 ㎡당 매매가액이 약 OOO원으로 쟁점토지 가액 OOO원의 ㎡당 매매가액 OOO원과 유사하였으며, 토 지의 거래가격은 실제 지목, 위치, 도로 상황 등에 따라 변동이 크므로, 이러한 사정을 고려하지 아니하고, 일괄적으로 “OOO리 OOO번대”의 토지 매매가액을 쟁점토지의 매매가액과 비교하는 것은 합리적이지 않다. <표2> 쟁점토지 인근 토지 매매가액 (단위: 원, ㎡) OOO
(2) 청구인은 쟁점토지의 매매대금과 관련하여 조사청의 세무조사시에는 총 OOO원 중 OOO원을 현금으로 지급하였다고 주장하였고, 과세전적부심사청구시에는 쟁점토지의 취득가액이 OOO원으로 OOO원을 현금으로 지급하였다고 주장한바, 현금 지급액이 얼마인지에 대해 일관성이 없다. 청구인은 현금 지급의 증빙으로 2014.4.15.∼2019.5.29. 기간 동안 OOO원의 통장 출금내역을 제출한바, 2014년 12월∼2016년 11월 기간 동안 예금통장 잔액이 마이너스인데, 쟁점토지 취득 당시 77세로 특별한 소득 없는 고령인 청구인이 생활비로 쓰지 않고, 이 기간에 입금된 금액을 출금하여(동 기간 출금액 OOO원) 집 금고에 보관하였다는 주장은 현실성이 없고, 매도인에게 쟁점토지의 취득대금으로 지급된 증거로 보기 어렵다. 통상 현금 거래를 할 경우, 장래의 분쟁 등을 예방하기 위해 당사자 사이에 대금지급자, 대금수령인, 지급액, 지급일시, 지급장소, 지급방법 등을 명시한 현금(지급)영수증을 작성하여 양 당사자가 서명 날인 후 교부 하는 것이 일반적이나, 청구인은 조사청의 조사 당시 쟁점토지 취득대금 중 OOO원을 현금으로 지급하였다는 확인서를 제출한 것 외에 서명 날인 현금 지급 영수증 또는 계좌이체 내역 등 이를 뒷받침하는 증거가 없다.
(3) 청구인은 법무사가 청구인의 현금 지급 사실을 증언하고 있다고 주장하나, 2024.2.27. 작성된 것으로 나타나는 b 법무사의 확인서는 등기대상 부동산, 등기 당사자(매도자, 매수자) 본인여부 확인(신분증), 등기원인과 그 연월일, 계약금·잔금 수수 여부 등 소유권이 전등기를 위한 필요사항을 단순 확인한 내용으로서, 매매 당사자 사이의 거래내용(거래금액, 지급일, 지급방법 등)이 없어 이를 OOO원의 현금 지급 증빙으로 보기 어렵다. (4) 청구인은 토지 외에 2019.4.4. 세종특별자치시 부강면 OOO를 OOO원에 현금 매입하였다고 주장하며 전 소유자 c의 확인서를 제출하였으나, 동 확인서는 아파트의 현금 거래를 뒷받침할 객관적인 증빙이 아니고, 청구인의 농협통장(계좌번호 OOO) 거래내역을 보면, 2019.4.4. OOO원이 d으로부터 입금되고, 동일자에 OOO원을 지급(대체)한 내역이 있어 동 지급액이 아파트 매입대금으로 추정되므로, 평소 금고에 보관한 현금으로 아파트를 매입하였다는 주장은 신빙성이 없다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(괄호 생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
(1) 매도인에 대한 양도소득세 조사종결보고서상 일부 내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 매도인에 대한 양도소득세 조사종결보고서상 일부 내용
• 매도인은 쟁점토지를 1964.12.18. 취득 후 2019.5.30. 양도하고 양도소득세 신고시 8년자경 감면으로 총 산출세액 OOO원 중 OOO원 감면신청함
• 매도인 2020.12.1. 사망하였으며, 亡人에 대한 상속세 조사시, 상기 양도건에 대한 Up계약 혐의있어 조사선정됨
• 亡人의 차남 e은 실제 계좌에 입금된 양도대금은 OOO원이나 실제 양도가액은 OOO원이며, 상기 양도대금에 대해 양도소득세 및 지방소득세(OOO원) 제외후 잔액 현금증여 받았음을 진술함
• 차남 e은 증여재산가액 OOO원으로 2019.7.23. 증여세 신고 및 납부 완료함
• 양수인 청구인의 금융거래 현장확인한 바, 청구인의 농협계좌에서 2019.3.6. 수표로 OOO원 출금되었으며, 수취인은 亡人의 차남 e의 배우자 f으로 확인되며, 2019.5.30.에 亡人의 계좌에 OOO원 입금된 것이 확인되므로
• 실제 양도가액은 현금포함 총 OOO원으로 확인됨
(2) 매도인의 차남 e이 조사청 조사 당시인 2022.4.4. 쟁점토지의 실제 양도가액이 OOO원이라는 내용으로 작성한 확인서의 내용은 후술 <별지1>과 같다.
(3) 쟁점토지의 매매계약서(작성일자는 2019.3.6.)를 보면, 쟁점토지의 매매대금은 OOO원으로, 계약금 OOO원은 2019.3.6. 지급하고, 잔금 OOO원은 2019.6.3. 지급하는 것으로 나타난다.
(4) 쟁점토지의 등기사항전부증명서를 보면, 거래가액은 OOO원으로, 2019.3.6. 매매를 등기원인으로 하여 2019.5.30. 소유권이 이전된 것으로 나타난다. 또한, 을구상 확인되는 이 건 관련 근저당권 설정 내역은 아래 <표4>와 같은바, 서세종농업협동조합은 2019.5.30. OOO원을 대출 실행하여 청구인의 OO농협계좌(OOO)에 입금한 것으로 나타나고, 같은 날 매도인의 OO은행계좌(OOO)로 동 금액이 이체된 것으로 나타난다. <표4> 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 확인되는 근저당 설정내역 (단위: 백만원) OOO (5) 청구인이 쟁점토지 취득대금 OOO원 중 OOO원을 현금으로 지급하였다며, 조사청의 조사 당시 제출한 확인서 및 과세전적부심사청구 당시 제출한 확인서는 각각 <별지2>·<별지3>과 같고, 청구인이 평소 현금을 금고에 보관하였다며 제출한 사진은 <별지4>와 같다.
(6) 청구인이 제출한 법무사 b의 확인서는 <별지5>와 같은바, 청구인이 쟁점토지의 취득대금으로 현금을 지급하였다는 내용은 명시적으로 확인되지 아니한다.
(7) 청구인이 제출한 c의 확인서는 <별지6>과 같은바, 매매대금 60백만원을 현금으로 수령하였다는 내용이 나타난다.
(8) 청구인은 이 건 관련 과세전적부심사청구 당시에는 쟁점토지의 취득가액이 총 OOO원으로, 계약금 OOO원과 잔금 OOO원은 계좌로 이체하였고, 나머지 OOO원은 현금으로 지급하였다고 주장한 것으로 나타난다.
(9) 과세전적부심사결정서상 청구인의 OO농협계좌(OOO)의 주요 잔액 현황은 아래 <표5>와 같은바, 쟁점토지 매매대금 지급일(2019.3.6. 및 2019.5.30.)의 3개월 전·후 기간 동안에 청구주장 현금지급액(OOO원～OOO원)을 입증할 규모의 인출 정황은 보이지 않는 것으로 나타난다. <표5> 청구인 OO농협계좌의 주요 잔액 현황
○ (2014년 12월～2016년 11월) 잔액은 -OOO원～OOO원이며, 현금인출은 현금인출기를 통해 OOO원, OOO원, OOO원 단위 인출액이 많음
○ (2017년 1월～2018년 12월) 잔액은 최저 OOO원～최고 OOO원이며, 현금 인출은 현금인출기를 통해 OOO원～OOO원 등 소액 단위 인출액이 대부분임
○ (2018년 12월～2019.3.4. 계약일 전 3개월 기간) 잔액은 OOO원～OOO원임
○ 2019.3.4. 잔액 OOO원～2019.3.6. 잔액 OOO원
○ 2019.5.29. 잔액 OOO원～2019.5.30. 대출금 OOO원 입금
(10) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 등은 아래 <표6>과 같다. <표6> 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 등 (단위: 원/ ㎡, 천원) OOO
(11) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 OOO원이고, 그 중 OOO원은 매도인이 현금으로 거래하기를 원하여 평소 금고에 보관하고 있던 현금으로 동 금액을 지급한 것으로, 쟁점토지의 취득가액은 충청북도 청주시 서원구 OOO의 지목이 답인 토지들의 매매가액과 유사하고, 쟁점토지의 거래에 관여하였던 법무사 등이 확인서를 통해 청구주장을 확인하고 있다고 주장하나, 쟁점토지 매도인에 대한 조사종결보고서상, 매도인의 차남 e은 실제 계좌에 입금된 양도대금은 OOO원이나 실제 양도가액은 OOO원이고, 동 양도대금에 대해 양도소득세 및 지방소득세를 제외한 잔액을 현금증여 받았으며, 증여재산가액을 OOO원으로 증여세를 신고한 것으로 나타나는 한편, 처분청은 청구인의 금융거래에 대해 현장확인하여, 청구인의 농협계좌에서 2019.3.6. 수표로 OOO원 출금되었고, 수취인은 매도인의 차남 e의 배우자 f으로 확인되며, 2019.5.30. 매도인의 계좌에 OOO원 입금된 것을 확인한 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점토지의 매매대금과 관련하여 조사청의 세무조사시에는 총 OOO원 중 OOO원을 현금으로 지급하였다고 주장하였다가, 과세전적부심사 청구시에는 쟁점토지의 취득가액 OOO원 중 OOO원을 현금으로 지급하였다고 주장하였고, 이 건 심판청구시에는 매매대금 OOO원 중 OOO원을 현금으로 지급하였다고 주장하는바, 현금 지급에 대한 구체적이고 직접적인 증빙의 제시가 없어 청구주장을 그대로 신뢰하기 어려운 측면이 있고, 청구인이 제시한 법무사의 확인서의 경우에도 쟁점토지의 취득가액 중 OOO원을 현금으로 지급하였다는 청구주장을 뒷받침할 증빙으로 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 매도인의 차남 e이 조사청 조사 당시 제출한 확인서 OOO <별지2> 청구인이 조사청의 조사 당시 제출한 확인서 OOO <별지3> 청구인이 과세전적부심사청구 당시 제출한 확인서 OOO <별지4> 청구인이 평소 현금을 금고에 보관하였다며 제출한 사진 OOO <별지5> 청구인이 제출한 법무사 b의 확인서 OOO <별지6> 청구인이 제출한 c의 확인서 OOO
심판청구를 기각한다.