쟁점감정가액은 상속개시일을 기준으로 하여 상속세 법정결정기한(2024.7.31.) 이내에 작성된 감정가액으로 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일부터 감정평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점부동산의 시가로 인정한 점, 청구인이 제시한 자료만으로는 쟁점감정가액이 평가기준일부터 감정평가서 작성일까지 가격변동에 특별한 사정이 있다는 사실을 입증하기에 부족해 보이는 점 등에 비추어 청구인의 주장은 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 평가기준일(2022년 4월)부터 쟁점감정가액의 평가서 작성일(2023년 4월)까지 가격변동의 폭이 큰바, 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다. (가) 평가기준일(2022년 4월)부터 쟁점감정가액의 평가서 작성일(2023년 4월)까지의 기간 중 국내 부동산 가격은 그 어느 해보다 큰 폭의 가격변동이 있었다. (나) 국토연구원은 2023년 1월, 부동산 시장 변동에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 기준금리 인상 등 전통적인 통화정책 수단이라는 분석 결과를 발표하였고, 이는 통화정책은 주택시장에 영향을 미치며 정책금리를 올리면 주택가격은 하락하는 역(-)의 관계가 존재하고, 기준금리는 금리경로, 기대경로 등을 통해 시장 변동에 영향을 미치는데 대체로 모든 시기에 걸쳐 50～60% 수준으로 주택가격에 높게 기여하는 것으로 분석하였다. (다) 2022년 기준금리는 미국의 경우 0.5%에서 4.5%로 4%p나 상승하였고, 국내의 경우 1.25%에서 3.5%로 2%p 상승하였다. 기준금리의 상승폭이 이렇게 컸던 경우는 과거 IMF 경제위기 및 금융위기 이후 처음이었고, 담보대출 금리는 이보다 더 큰 2% 초반에서 6%대로 상승하였으며, 부동산 가격지수는 2022년 4월 106.2에서 2023년 4월 92.9로 큰 폭 하락하였는바, 2022년은 국내․외 모두 최악의 경제위기이었다는 것을 알 수 있다. (라) 주위 환경의 변화 등 가격변동의 특별한 사정이 있었다는 점, 몇십 년 만의 경제대위기인 점 등을 감안하면 소급감정을 위한 사전 조건에 부합하지 않음에도 불구하고 처분청은 이러한 판단을 하지 않은 채 소급감정을 하여 쟁점감정가액은 당연히 왜곡될 수밖에 없었다. (마) 또한 2022년도의 경기도 지역 부동산시장 소비심리지수는 109.8에서 77.5로 하락하였고, 특히 쟁점부동산은 B동 정비사업구역 지정으로 인해 쟁점부동산을 포함한 상업지구를 제외한 주택 지역은 재개발지역으로 지정(경기도, B동 공공재개발 추진 결정)되어 향후 쟁점부동산의 상가 공실률이 증가하고 상가 수요가 급격하게 감소하였으며, 쟁점부동산 인근의 근린상가의 평가기한 경매 낙찰가율을 보면 낙찰가율은 40% 수준으로, 감정평가 대비 큰 폭의 차이가 발생하는데 이는 낙찰가율과 감정가율의 차이가 클수록 부동산 가격의 하락 폭이 크다는 것을 입증하는 자료로, 근린상가의 경우 낙찰가율은 38.9%로 아파트(75.77%)나 다세대빌라(62.07%) 대비 훨씬 낮은 것을 확인할 수 있다. 경매는 일반적인 매매보다는 낙찰가격이 낮은 것은 사실이나 공개경쟁입찰이므로 물건에 따라 감정가액보다 훨씬 상회하여 입찰되는 경우도 허다하고, 2022년도에 부동산 경기가 좋았다면 과연 근린생활시설의 낙찰가율이 무려 45.9%나 폭락하여 반토막보다 더 떨어졌는지를 반문하지 않을 수 없으며 청구인은 낙찰가액을 반영해 달라는 것이 아니라 부동산 가격의 심한 변동이 있었다는 객관적인 징표의 하나로 제시한 것이다. (바) 가격변동이 없었다는 점은 그 사실을 주장하는 측에서 입증하여야 할 것이며, 입증 여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어, 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하고, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면, 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당하다(조심 OOO, 2024.3.28., 조세심판관합동회의, 대법원 2012.4.26. 선고 OOO 판결 외 다수). (사) 위와 같이 평가기준일부터 쟁점감정가액의 평가서 작성일까지 거시적 요인인 국내 부동산 가격지수뿐만 아니라 개별적 요인인 재개발 재건축으로 인한 공실률이 증가하여 인근 근린상가의 낙찰가율이 40%대로 낮게 형성되는 등, 가격변동의 특별한 사정이 있음에도 불구하고 처분청이 이에 대한 아무런 입증을 하지 않은 채 소급감정을 통하여 과세표준을 달리 정한 이 건 처분은 위법하다.
(2) 처분청이 선정한 감정평가법인은 쟁점부동산에 대하여 감정평가에 관한 규칙(이하 “감정평가규칙”이라 한다) 제12조를 위배하여 평가한바, 쟁점감정가액에 위법성이 존재한다. (가) 감정평가규칙 제12조 제2항에 따르면 ‘어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액(시산가액)을 제11조의 다른 감정평가방식으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토’해야 하는바, 쟁점부동산이 포함된 지역은 2018년부터 현재까지 단 2건의 거래만 발생한 지역으로 부동산 거래가 거의 이루어지지 않은 지역이기 때문에 거래사례비교법으로 감정한 가액은 시가를 반영하기 어렵고 어떤 사례를 선정하는지에 따라 평가액이 차이가 크게 발생할 수밖에 없다. (나) 처분청이 선정한 ㈜감정평가법인 C이 평가한 감정평가서를 보면, 쟁점부동산을 감정평가하기 위해 사용한 인근 사례(경기도 광명시 B동 OOO)는 2020년 10월 거래로 시세 대비 고가로 거래된 물건이다. 그 증거로 직전(2019년 12월)에 거래된 부동산(경기도 광명시 B동 OOO)보다 공시지가는 낮은데 거래가액은 10% 높게 거래되었기 때문이다. (다) 또한 쟁점부동산과 같은 수익형 부동산은 2018년부터 평가기준일까지 단 2건의 거래만 발생했기에, 어떤 사례를 선정하느냐에 따라 평가금액의 왜곡이 심해지므로 감정평가규칙 제11조 제3호의 “수익방식”으로 평가한 가액과 비교해서 반드시 합리성을 검토하여야 한다. 현재 쟁점부동산의 월세는 OOO원으로 통상의 수익률인 5% 적용하면 쟁점부동산의 시세는 OOO원, 4%를 적용해도 OOO원에 불과하여 쟁점감정가액인 OOO원에 훨씬 못미치는 시세임에도 불구하고 처분청의 의뢰를 받은 감정평가법인이 주관적 의사와 의도를 가지고 평가한 쟁점감정가액은 수익형 부동산(상가)의 “수익방식”을 무시한 채 위법하게 평가된 가액이고, 위법한 평가가액을 기초로 한 이 건 처분은 위법하다. (라) 청구인이 의뢰하여 평가받은 소급감정가액의 평가방법은 감정평가규칙 제14조에 따라 공시지가기준법으로 평가 후 거래사례비교법으로 평가한 금액과 비교하여 합리성을 검토하는 등 처분청이 평가받은 쟁점감정가액과 동일한 평가방법으로 적용하였으나, 처분청은 사실을 왜곡한 채 청구인이 제시한 소급감정가액을 수익가치법으로 평가한 가액이라고 사실과 다르게 주장하고 있고, 특히 처분청과 청구인이 의뢰한 감정평가기관 중 1개는 동일한 평가법인이 동일한 평가방법을 적용하여 평가하였음에도 불구하고 그 평가액이 24%나 차이 나는 것은 어느 누구도 납득할 수 없을 것이다.
(3) 다른 감정평가기관에 의뢰한 가격과 25%정도 차이가 나는바, 쟁점감정가액은 객관적인 교환가치를 의미하는 시가가 아니다. (가) 공신력 있는 감정평가기관에서는, 어떤 목적으로 감정을 진행하느냐, 평가자가 어떤 주관을 가지고 감정을 진행하느냐에 따라 그 평가가액의 차이가 발생할 수 있다고 진술하고 있고, 처분청은 과세권자인 이해당사자로 처분청이 임의로 선정한 감정평가기관에서 소급하여 평가한 가액이 공정하게 산출되었다고 기대하기는 쉽지 않으며, 평가의뢰자․평가목적․평가시점에 따라 쟁점부동산의 평가가액은 차이가 크게 나타나므로 쟁점감정가액은 불특정 다수 간에 자유롭게 거래되는 시가로 볼 수 없다. (나) 감정가액을 시가라고 할 수 있기 위해서는 그 감정가액이 일반적이고도 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영하여야 하고, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이라 하여 당연히 시가로 인정될 수 있는 것은 아니며, 그 감정가액을 시가라고 할 수 있기 위해서는 그 감정가액이 일반적이고도 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있어야 하며, 해당 감정가액이 시가에 해당한다는 점은 과세관청에게 그 증명책임이 있다(대법원 2023.10.18. 선고 OOO 판결 외 다수). (다) 청구인이 평가기준일 현재 쟁점부동산의 감정평가금액을 산정하기 위해 4개의 감정평가기관에 의뢰한 결과, 쟁점부동산의 소급감정가액 평균은 OOO원으로 산정되었다. 이는 처분청이 산정한 쟁점감정가액인 OOO원과 비교하여 OOO원 차이가 발생하고 이는 청구인이 의뢰하여 평가받은 소급감정가액과 비교하여 무려 24%(4분의 1)나 더 높은 금액이다. (라) 즉, 동일한 감정평가법인이 평가함에도 불구하고 그 가액의 차이가 크게 발생하는데, 이는 어떤 사례를 선정하여 반영하는냐에 따라 그 산정금액의 차이가 커지고 왜곡 현상이 심해지는 경우에 해당하는 아주 특이한 경우이므로 그 평가금액의 편차가 너무 심해 쟁점감정가액을 도저히 신뢰하기 어려우며, 특히 처분청이 선임한 2개 감정평가법인의 평가방법에는 중대한 하자가 있기에 쟁점감정가액은 더더욱 신뢰하기 어렵다.
(4) 청구인은 다른 상속재산인 경기도 성남시 분당구 OOO(이하 “상속아파트”라 한다)를 유사매매사례가액인 OOO원에 평가하여 상속세를 신고하였고, 상속세 결정기한(2023.7.31.) 내에 OOO원에 매각(2023.6.2.)하였는데, 평가심의위원회는 그 매매대금에 대하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하지 않아 그 매매대금을 시가로 보지 않았다. (가) 평가심의위원회는 평가기준일(2022.4.8.)부터 쟁점부동산의 감정평가일(2023.4.12.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점감정가액을 시가로 인정한 반면, 평가기준일(2022.4.8.)부터 상속아파트의 매매일(2023.6.2.) 사이에 가격변동의 특별한 사정을 인정하여 상속아파트의 매매대금을 시가로 인정하지 않았다. (나) 처분청은 동일한 평가기준일과 가격산정기준일 사이의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 있는지에 대한 판단을 달리한바, 쟁점부동산의 경우 그 지역의 재건축 및 재개발에 의한 사정으로 인해 가액의 차이가 현격하게 나타남에도 ‘가격변동의 특별한 사정이 없다’고 판단하면서도, 공급과 수요가 많아 거래가 많고 따라서 가격이 상대적으로 더 안정적인 아파트의 경우에는 ‘가격변동의 특별한 사정이 있다’고 판단한 이중적인 처분청의 태도는 대단히 납득하기 어렵다. (다) 동일한 기간에 부동산시장 소비심리지수는 29.4% 하락, 부동산 가격지수는 12.6% 하락, 인근상가 낙찰률은 45% 하락, 한국은행의 기준금리는 280% 상승, 미국의 기준금리는 900% 상승하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있었으며, 이러한 사정은 공동주택에만 선택적으로 가격에 영향을 주고 비주거용 부동산에는 가격에 영향을 주지 않는 것이 아니다. 오히려 경기도 성남시(상속아파트 지역)는 공동주택의 공급과 수요가 많기에 가격변동의 차이가 비교적 타지역에 비해 크지 않았던 반면 광명시 B동(쟁점부동산 지역)은 평가기준일 이후인 2022.8.19. 토지거래허가구역으로 지정되는 등 거주하는 주민의 이탈로 인한 장기 공실 우려 등 가격변동의 유의적인 개별 요인이 있었다. 특히 청구인이 선정한 4개 감정평가기관이 평가한 평균감정가액(약 OOO원)과 쟁점감정가액(OOO원)이 약 25%의 차이가 난다는 점은 쟁점부동산 인근의 가격변동이 크기에 평가기관마다 평가액 또한 크게 차이가 난다는 것을 의미하고, 이는 가격변동의 유의적인 개별 요인이었다는 것을 의미한다. (라) 위와 같이 동일한 사안에 대해 다른 결정을 한 처분청이 쟁점감정가액이 시가라는 입증을 하지 못하였음에도 불구하고 무리하게 쟁점감정가액을 시가로 적용한 이 건 처분은 위법한 처분이므로 취소되어야 한다.
(1) 쟁점감정가액은 쟁점조항에 의거한 적법한 시가로, 조세형평주의에 위배되지 않는다. (가) 청구인은 ‘주택시장과 통화(금융)정책의 영향 관계 분석과 시사점’과 ‘인터넷 기사’를 근거로 가격변동의 특별한 사정을 주장하나, ‘주택시장과 통화(금융)정책의 영향 관계 분석과 시사점’은 정책금리 변화와 주택가격 변동 간에 역(-)의 관계가 있다는 등의 연구에 관한 것이고, 2022년 10월에 작성된 ‘인터넷 기사’는 경상수지 적자를 언급하며 이후의 상황 등을 예측하는 내용으로 당해 쟁점부동산 가격에 영향을 미치는지 여부가 객관적으로 확인되지 않아 위 연구결과와 인터넷 기사만으로는 쟁점부동산의 가격변동에 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다. (나) 또한 청구인은 미국과 한국의 기준금리 상승과 부동산 경기의 소비지수 하락 등을 가격변동의 특별한 사정이라고 주장하나, 이는 전반적인 경기와 관련될 뿐 쟁점부동산 고유의 가치변동이나 가격변동에 직접적으로 영향을 주는 요인이 아니므로 이를 가격변동의 특별한 사정으로 볼 수 없다. (다) 경기도 광명시가 2023년 5월에 발행한 “재건축 지원을 위한 D․B 택지지구 계획 수립”의 내용을 보면, 쟁점부동산이 소재한 경기도 광명시 B동 일대는 이미 1993년 6월에 광명B 택지개발지구로 지정되어 2015년 8월 B동․D동 재건축 예정단지 정비기본지침이 수립되어 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 요인이 될 수 없다. 또한 청구인의 주장대로 D․B 택지 지구단위계획으로 인해 상가공실 등이 일시적으로 발생할 수 있으나 추후 재건축으로 인근 안양천 수변공간 등이 활성화되어 주거환경이 개선된다면 이는 향후 청구인의 재산권 향상에 큰 도움이 될 것이다. (라) 청구인은 쟁점부동산 인근 근린상가 낙찰가율이 감정가액 대비 낮은 것을 근거로 가격변동의 특별한 사정이 있음을 주장하나, 청구인이 제출한 낙찰가율의 통계는 2023.1.1.부터 2023.12.31.까지의 쟁점부동산이 속한 B동이 아닌 광명시 전체의 비율로, 낙찰된 19건에 대해서도 개별사안에 대한 부동산 현황 및 특이사항 등을 알 수 없는 상태이므로 이는 쟁점부동산에 대한 가격변동의 특별한 사정이 아니다. 경매시장에서 거래되는 부동산 중에는 권리상의 하자와 같은 투자위험요소, 유치권 행사 등에 따른 ‘위험 프리미엄’ 때문에 낙찰가격이 시장가격보다 낮은 것이 일반적이므로 적절한 시장가격을 반영한다고 할 수 없고, 청구인이 제시한 낙찰가율은 특정기간 광명시에서 매각된 제한된 경매시장에서의 상황을 보여주는 지표로써 쟁점부동산의 실제 가치변동을 그대로 반영한다고 보기 어려워 달리 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다. (마) 국세청은 2020.1.31. 상속․증여된 비거주용 부동산으로서 보충적 평가방법에 따라 신고하여 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세 형평성이 현저히 떨어지는 물건에 대하여 감정평가를 실시할 예정(상속․증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행안내)임을 밝혔다. 즉, 국세청은 위 보도자료를 통해 ‘과세관청이 감정을 시행할 대상과 기준’을 가능한 범위에서 밝혔고, 그 선정 기준을 현저히 자의적이라고 할 수 없으며 과세관청이 내부적인 기준에 따라 감정대상을 선별하여 선정한다고 하더라도 그와 같은 사정만으로 조세법률주의에 위배된다고 할 수 없다(서울행정법원 2023.1.20. 선고 OOO 판결 등 참조). (바) 청구인으로서는 인근 부동산의 시세를 감안할 때 쟁점부동산을 감정평가하면 ① 상증세법상 보충적 평가액이 쟁점감정가액에 미치지 못한다는 사정을 충분히 예상할 수 있었던 점, ② 납세자의 법적안정성 및 예측가능성도 공평과세원칙과 비교형량 하여야 하고 청구인이 부담한 불이익도 실질과세원칙에 따라 납부했어야 할 세금에 불과한 점, ③ 쟁점부동산처럼 비주거용 부동산은 그동안 아파트 등의 다른 자산과 다르게 매매사례가 없거나 적어서 통상 시가보다 현저히 낮은 보충적 평가액으로 신고를 하던 문제를 해소하기 위해 쟁점조항에 따른 과세는 오히려 과세형평에 부합한 점 등을 감안할 때, 청구인의 주장은 이유가 없다. (마) 담세력에 따른 실질과세의 원칙 등에 비추어 볼 때 시가를 확인하기 어려운 토지 등 비거주용 부동산 중 보충적 평가액과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속․증여 부동산을 대상으로 과세관청이 감정을 실시하여 시가를 확인하는 것이 합리적인 이유 없는 차별이라고 보기 어려우며, 그와 같이 이루어진 감정이라도 그 자체에 하자가 없고 객관적인 교환가치에도 부합한다면 담세력을 초과하는 과세가 이루어진다고 보기 어려우므로 이를 조세평등주의에 위배된다고 보기 어렵다.
(2) 쟁점감정가액은 적법한 감정평가 방식으로 산출한 적정한 시가이다. (가) 청구인은 이 건 상속세 법정결정기한 이후에 4개 감정평가법인에서 소급감정을 받아 그 가액이 쟁점감정가액과 OOO원의 차이가 발생한다고 주장하나, 쟁점조항에서처럼 시가의 구체적인 범위를 대통령령에 위임한 것은 사회․경제 현실의 변화에 따른 공정한 과세가액 계산을 위한 것으로서 조세입법정책 상의 필요성도 충분히 인정되며, 이는 조사청이 상증세법령에 근거하여 합리적인 기준에 따라 상속․증여재산에 관해 적극적으로 감정을 의뢰하였다는 이유만으로 과세요건법정주의나 과세요건명확주의에 반한다고 할 수 없다(서울고등법원 2024.11.20. 선고 OOO 판결 참조). (나) 상속개시일과 그 가액이 결정된 매매 등 사례가 있는 날 사이에 시간적 간격이 있는 것이 통상적이고, 부동산의 경우 가액은 시간의 흐름에 따라 변동하기 마련이며, 감정평가의 경우 이러한 차이는 시점 수정을 통해 보정하게 된다. 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할, 합병, 멸실, 훼손, 용도변경 등 가격변동을 일으키는 이례적인 사유가 발생한 사실을 확인할 자료가 없는 반면, 이 사건 쟁점부동산의 현황 및 용도, 주위 환경 등 해당 물건의 현황 및 이용상태는 동일하였기에 쟁점감정가액이 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하였다고 평가할 정도의 특별한 가격의 변동내역은 청구인 측에서 입증하여야 한다. (다) 쟁점부동산의 감정평가는 감정평가규칙 제14조(토지의 감정평가) 및 제15조(건물의 감정평가)에 근거한바, 토지 부분은 가치형성요인이 같거나 비슷한 이용가치를 지닌 표준지의 공시지가를 기준에서 보정을 거쳐 토지의 가치를 산출하는 ‘공시지가기준법’을 사용하였고 ‘거래사례비교법’으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하였으며, 건물 부분은 보다 시장가치에 부합하는 구조, 용재, 시공 및 관리상태, 용도, 현상, 부대설비 및 그 밖의 비용성에 영향을 주는 제요인을 종합하여 ‘원가법’을 적용하였다. 특히, 거래사례비교법과 원가법은 시장가치 반영성과 객관성을 동시에 확보할 수 있어 시가로 활용하는데 있어 타당성이 매우 높다. (라) 또한 조사청은 쟁점부동산에 대한 감정평가를 실시하기 전인 2023.3.21. 청구인 외 상속인들에게 청구인도 감정평가를 받을 수 있음을 ‘감정평가 실시에 따른 협조 안내문’을 통해 설명하였고, 감정평가 당시 청구인 측에서도 현장에 입회하여 감정평가 업무에 신뢰성을 향상토록 하였다. (마) 감정평가 업무는 법률과 법규명령 등에서 명확하게 규정하고 있어 감정평가사는 이를 준수할 의무가 있으므로 특별히 감정평가에 위법성이 존재한다는 것이 확인되지 않은 이상 이해관계자 가운데 일방의 의뢰에 따라 이루어진 감정평가라는 이유만으로 감정평가의 객관성을 상실하였다고 할 수 없고, 절차에 따라 적법하게 수행한 감정평가로서 쟁점부동산의 성격, 평가목적 또는 평가조건을 고려하여 적정하게 결정한 쟁점감정가액에 대해 객관성과 합리성을 인정할 수 없다고 주장하는 것은 부동산 감정평가 업무 전반을 불신하겠다는 것이다. (바) 청구인이 제시한 소급감정가액은 이 건 상속세 법정결정기한 이후에 감정평가를 받아 상증세법 상 적법한 감정가액이 아니고(인천지방법원 2024.8.8. 선고 OOO 판결 참조), 수익환원법에 따른 토지와 건물을 산출하여 합리성을 검토하였기에 당초 조사청에서 적법하게 실시한 쟁점감정가액과 OOO원이라는 큰 차이가 발생한 것이다. (사) 감정평가법인(처분청 측)은 쟁점부동산이 토지와 건물로 이루어진 부동산으로서 ① 임대수익을 기준으로 토지건물의 시장가치가 형성되지 않는다는 점, ② 임대수익은 가변성이 많고 일관성이 결여된다는 점 등의 사유로 감정평가규칙 제12조 제2항 단서 규정에 따라 원가법에 대한 합리성 검토는 생략하고 아래 <표2>와 같이 감정평가에 대한 의견을 제시하였다. <표2> 감정평가법인의 감정평가방법 OOO (아) 또한 쟁점부동산에 대한 감정평가업무를 수행한 ㈜감정평가법인 C 소속의 평가사로부터 쟁점부동산에 대한 감정평가방식의 적정성 여부를 문의한바, 아래 <표3>과 같이 답변을 받았다. <표3> ㈜감정평가법인 C의 감정평가사로부터의 답변 ⑶ 상가건물은 보통 토지의 가치가 더 큰 비중을 차지하며, 토지는 시간이 지나도 가치가 감소하지 않습니다. 그러나 수익방식은 주로 건물의 현재 임대수익에만 초점을 맞추기 때문에 토지의 잠재적 개발가치를 제대로 반영하지 못하는 한계가 있습니다. 이에 따라 실제가치가 괴리가 있을 수 있는 수익방식을 적용하지 않았습니다. (자) 수익환원법은 미래 수익을 추정하는 방식으로 시장가치의 직접적인 반영보다는 평가자의 가정에 따라 평가액이 크게 달라질 수 있어 통상 과세실무에서는 보조적으로 사용하고, 쟁점부동산과 같이 건물과 토지를 통합하여 수익환원법을 적용하는 것은 일반적인 평가방법이 아니며 시장가치의 직접 반영 측면에서 다소 신뢰도가 낮다고 볼 수 있다. (차) 조사청이 의뢰한 감정평가는 공시지가기준법 및 거래사례비교법, 원가법 등으로 적용하여 감정평가규칙상 정당한 절차와 기준에 따라 산정된 것으로 객관성과 타당성이 확보된 평가인 반면, 청구인이 제출한 수익환원법은 수익추정에 따른 불확실성이 크고, 일반적인 부동산 과세실무에서 직접적인 시가 판단 기준으로 사용되지 않으므로 과세기준으로 삼기에 적절하지 않아 조사청이 실시한 감정평가법인의 평가방법에 하자가 있어 신뢰하기 어렵다는 청구주장은 납득하기 어렵다.
(4) 쟁점감정가액은 재산평가심의위원회를 거친 적법한 시가이다. (가) 처분청은 아래 <표4>와 같이 재산평가심의위원회를 거쳐 청구인의 상속재산에 대하여 재산평가 심의를 하였다. <표4> 재산평가심의위원회를 거친 상속재산 (단위: 백만원) OOO * 상속아파트와 같은 단지 내의 아파트로 2022.2.5. 매매계약된 OOO동 OOO층의 매매사래가액임 (나) 청구인은 상속아파트를 같은 아파트 단지에 소재한 아파트의 매매사례가액 OOO원으로 신고하였다가 2023.10.4. 재산평가심의위원회에 해당 재산의 매도(2023.6.2.)를 사유로 그 매매가액을 상속아파트의 시가로 평가하여줄 것을 요청하였으나, 재산평가심의위원회는 2023.11.30. “가액의 적정성 및 가격변동 등 사정유무를 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기 어려우므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따른 심의대상 재산의 매매가액을 평가기준일 현재 평가대상 재산의 시가로 볼 수 없다”는 취지로 심의하였다. (다) 공동주택의 경우 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이나 KB시세 등을 통해 인근 유사 주택의 매매사례가액 등을 통해 시가로 평가가 가능하나, 비주거용 부동산의 경우 시가 대비 저평가되어 형평성의 논란이 있어 국세청에서는 이를 보완하기 위해 ‘꼬마빌딩 등 감정평가 사업 시행’을 안내하여 보충적 평가방법의 의해 신고된 비주거용 부동산을 감정평가를 통해 과세형평성을 제고하고 있으며, 조사청은 쟁점부동산에 대하여 감정평가를 완료한 이후에 재산평가심의위원회의 결정을 통해 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하였다. (라) 쟁점부동산(조사청이 재산평가심의위원회에 심의를 요청)과 상속아파트(청구인이 재산평가심의위원회에 심의를 요청)는 평가기준일이 상속개시일(2022.4.8.)로 동일하나, 그 소재지 및 물건의 종류가 다르고 가격산정기준일(쟁점부동산 감정평가서 작성된 날, 상속아파트의 경우 실제 매매계약일) 또한 달라 이는 각각 개별 사안으로 판단하여야 하며 쟁점감정가액은 재산평가심의위원회에서 시가로 인정된 가액이다.
(1) 쟁점부동산의 감정평가와 관련된 내용은 아래와 같다. (가) 처분청은 이 건 세무조사를 실시하기 전인 2023.3.21. 청구인에게 ‘청구인도 쟁점부동산에 대하여 둘 이상의 감정평가기관에 감정평가를 받아 평가심의위원회에 시가 인정 심의를 요청할 수 있다’는 취지를 설명하면서 아래 <표5>와 같은 안내문을 송부하였다. <표5> 감정평가 실시에 따른 협조 안내문 OOO (나) 처분청과 청구인이 쟁점부동산에 대하여 감정평가기관에 의뢰한 감정평가서의 내용은 아래 <표6>와 같고, 쟁점감정가액의 산출근거는 아래 <표7>～<표8>과 같으며, 청구인이 의뢰하여 평가받은 쟁점부동산의 감정가액 중 토지가액의 결정내용은 아래 <표9>와 같다. <표6> 감정평가기관이 평가한 쟁점부동산의 감정평가서 (단위: 백만원) OOO <표7> ㈜E감정평가법인(처분청)의 감정평가서상 주요내용 OOO <표8> ㈜감정평가법인 C(처분청)의 감정평가서상 주요내용 OOO <표9> 청구인이 의뢰한 감정평가액의 토지가액 결정내용 OOO
(2) 재산평가심의위원회의 재산평가와 관련된 내용은 아래와 같다. (가) 평가심의위원회는 2023.5.24. 쟁점부동산의 시가에 대하여 “상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 쟁점감정가액 OOO원을 상속일 현재 상속재산의 시가로 보는 것이 타당하다”고 결정하였다. (나) 청구인은 2023.10.4. 매매계약(2023.6.2.)한 상속아파트의 매매가액 OOO원을 상속개시일(2022.4.8.) 당시의 시가로 인정받을 수 있는지에 대하여 평가심의위원회에 심의를 요청하였고, 평가심의위원회는 2023.11.30. 위 매매가액에 대하여 “가액의 적정성 및 가격변동 사정 유무 등을 고려하여 심의한 결과 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기 어려우므로 상속아파트의 매매가액을 평가기준일 현재 상속아파트의 시가로 인정할 수 없다”고 결정하였다.
(3) 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다고 주장하면서 청구인이 제시한 자료는 아래와 같다. (가) 청구인은 평가기준일부터 가격산정기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하면서, 국토연구원에서 발행한 ‘주택시장과 통화(금융)정책의 영향 관계 분석과 시사점’에 대하여 제출하였고 그 주요내용은 아래 <표10>과 같다. <표10> ‘주택시장과 통화(금융)정책의 영향 관계 분석과 시사점’의 주요내용
① 통화(금융)정책의 변화는 다양한 경로를 통해 주택시장에 영향을 미치게 되며 상황에 따라 전통적 통화정책 수단과 비전통적 통화정책 수단을 활용
② 통화(금융)정책은 금리경로, 기대경로, 신용경로, 위험선호경로를 통해 주택시장에 영향을 미치며 정책금리 변화와 주택가격 변동 간에 역(-)의 관계 존재
• 전통적 수단인 기준금리는 금리경로, 기대경로 등을 통해 시장변동에 영향
• 비전통적 수단인 대출총량규제 등은 시중자금 가용량을 줄여 시장변동에 영향
③ 주택시장 변동에 영향을 미치는 요인에 대한 기여도 분석(한국부동산원 아파트매매가격 기준의 분석) 결과, 전통적 수단인 기준금리 변화가 가장 강한 영향을 주며 다음으로 비전통적 수단이 영향을 주는 것으로 나타남
• 전통적인 통화(금융)정책의 대리변수인 기준금리가 대체로 모든 시기에 50～60% 수준으로 높게 기여하는 것으로 분석
• 비전통적인 통화(금융)정책의 대리변수인 대출태도지수의 기여도는 2019년 40%까지 증가하였으나 코로나19로 대출총량규제 유예를 했던 2020년 전후 시기에 감소하여 대체로 18% 수준에서 기여하는 것으로 분석
• 전통적인 수단은 정책시카가 존재하나 효과의 지속성이 길고, 비전통인 수단은 단기 효과가 있는 것으로 나타남 (나) 청구인은 평가기준일부터 가격산정기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하면서 머니투데이의 G기자가 2022.10.8. 작성한 ‘IMF․금융위기 그리고 2022년... 또 경상수지 빨간불 켜졌다’는 제목의 인터넷 기사를 제출하였다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 실제가액이 OOO원 후반에서 OOO원대로 쟁점감정가액과는 상당한 차이가 있다는 증빙으로 ‘대리인 H 회계사와 B동 I부동산’의 통화내용(2023.8.1. 10시경)을 기록한 녹취록을 제출하였고, 위 녹취록에는 쟁점부동산 주변으로 재건축이 예정되어 있어 상가의 수요가 많지 않다는 내용이 나타난다. (라) 청구인은 쟁점부동산 인근 주위환경의 변동성과 관련하여 경기도가 2022.8.19. B구역을 공공주도로 개발하여 임대주택으로 배정하는 ‘공공재개발사업’을 추진한다는 내용을 아래 <표11>과 같이 제출하였다. <표11> B동 지구단위 지정내역 OOO (마) 청구인은 아래 <표12>와 같은 경기도 광명시 B동의 근린상가에 대한 지역 기간별 낙찰 관련 통계자료 등을 제출하였다. <표12> 경기도 광명시 B동의 낙찰가율(2023.1.1.～2023.12.31.) OOO (바) 청구인은 감정평가사 J이 2023.7.28. 아래와 같이 작성한 의견서를 제출하였다. OOO
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 평가기준일부터 쟁점감정가액의 작성일까지 가격변동의 특별한 사정이 있는 등 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점감정가액은 상속개시일을 기준으로 하여 상속세 법정결정기한(2024.7.31.) 이내에 작성된 감정가액으로 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일부터 감정평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점부동산의 시가로 인정한 점, 쟁점감정가액은 처분청의 의뢰에 따라 공인된 감정기관에 의하여 관련 법령에 따라 평가된 것으로 보이고 달리 감정평가에 문제가 있었다는 사정이 확인되지 아니한 점, 청구인이 의뢰하여 평가한 평균감정평가액(OOO원) 또한 공인된 감정기관에 의하여 관련 법령에 따라 평가된 것으로 보이지만, 법정결정기한이 지나 작성된 위 감정가액이 쟁점감정가액(OOO원)과 가액 차이가 크다는 사정만으로 쟁점감정가액의 가액 산정이 잘못되었다고 단정하기 어려운 점, 청구인이 제시한 자료만으로는 쟁점감정가액이 평가기준일부터 감정평가서 작성일까지 가격변동에 특별한 사정이 있다는 사실을 입증하기에 부족해 보이는 점, 상속개시일과 쟁점감정가액 작성일까지의 기간 중에 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할․합병, 멸실․훼손, 용도변경 등 가격변동을 일으키는 이례적인 사유가 발생한 사실이 확인되지 아니한 점 등에 비추어 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.