이 건 일련의 양도거래에 조세회피목적 외 다른 특별한 사정은 없는 것으로 보여 이 건 처분은 잘못이 없음
이 건 일련의 양도거래에 조세회피목적 외 다른 특별한 사정은 없는 것으로 보여 이 건 처분은 잘못이 없음
(2) 이 건 양도거래를 처분청이 단일거래로 결정하였다면 이는 명의신탁약정 내지는 양수인 C의 부동산 취득자금 수증혐의로 연결되는데, 처분청은 지방자치단체에 C을 부동산 실권리자명의 등기이전에 관한 법률 위반 등으로 통보하거나 증여세 과세자료를 통보한 사실이 없으므로 입증책임을 다하지 못하였다. (가) 처분청은 청구인과 B이 2020.12.2. 체결한 매매대금 OOO원의 매매계약서에 근거하여 실제로 하나의 계약임에도 연속된 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 부당하게 혜택을 받기 위하여 쟁점①토지에 대하여 2020.12.23. B과 매매대금을 OOO원으로 하는 매매계약서를 작성하고 쟁점②토지에 대하여 2021.1.13. C과 매매대금을 OOO원으로 하는 매매계약서를 작성한 것으로 보아 이를 단일의 거래로 재구성하고 실질과세원칙을 적용하여 이 건 처분을 하였다. (나) 처분청은 2020.12.2.자 매매계약서를 적법한 것으로 전제하고 실질과세원칙을 적용하였는데, 이는 양수인이 C으로 되어 있는2021.1.13.자 계약서를 부인하고 C 명의로 등기된 소유권도 부인하는 결과로 연결된다. 즉, B이 단독 명의로 계약을 체결하고 소유권이전등기를 완료한 후 쟁점②토지를 C에게 증여하고 소유권이전등기를 한 것으로 거래형식의 재구성이 가능해지고 소유권이전 과정에서 근저당권이 설정된 C 명의의 채무도 C이 아닌 B 명의의 채무가 된다는 결론이 이르러 불합리하다. (다) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 에서 ‘명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다’고 정의하고 있고, 같은 법 제4조 제1항은 ‘명의신탁약정은 무효로 한다’고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 ‘명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다’고 규정하고 있고, 명의신탁약정은 당사자 사이에 대내적으로는 실권리자가 보유하기로 하고 대외적으로는 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말하는데 여기에는 명시적 또는 묵시적으로 상호간 약정이 있어야 하는바, B과 그 아들 C 사이에 명시적 또는 묵시적으로 이러한 명의신탁약정이 있었는지 여부는 청구인으로서는 알 수 없고 처분청도 이를 확인한 사실이 없으며 C에 대한 증여세 과세자료를 통보한 사실도 없다. (라) 양수인들은 쟁점토지 소유권이전등기 당시 생계를 같이 하지 아니하였다. B은 세종특별자치시 장군면 OOO에 거주하고 있었고, C은 같은 시 OOO에 거주하면서 B과 독립세대를 구성하고 있음을 알 수 있다. 또한, B은 소유권이전등기일(2020.12.30.)에OOO은행 세종시청지 점에서 채권최고액을 OOO원)으로 하는 근저당을 설정하고 대출을 받았고, C은 소유권이전등기일(2021.3.31.)에 OOO은행 세 종한누리지점에서 채권최고액을 OOO원)으로 하는 근저당을 설정하고 대출을 받았는바, 양수인들 각자는 각각 체결한 계약에 근거하여 각 분필된 토지를 담보로 하여 각 거래은행으로부터 근저당권을 설정하고 대출을 받은 사실을 고려하면 B과 C은 각자 잔금을 지급하기 위하여 대출을 활용하였을 뿐 명의신탁약정을 통하여 소유권을 이전받을 이유가 전혀 없다. 처분청이 청구 인의 쟁점토지 양도에 대하여 명의신탁을 적용하려면 양수인 C이 양수한 분필토지의 거래대금 OOO원 중 대출금OOO원을 제외한 나머지 OOO원을 명의신탁자인 B이 대신 지급하였음을 입증하여야 할 것인데 처분청은 이에 대한 입증도 없다. (마) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항 은 ‘명의신탁약정은 무효로 한다’고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘명 의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다’고 규정하고 있는데, 명의신탁약정에 근거하여 이루어진 부동산 물권변동을 무효로 한다면 양수인들은 위 법 제4조를 위반한 것이 되어 같은 법 제5조에서 규정하고 있는 과징금 부과대상이 되므로 처분청은 직무를 수행함에 있어 명의신탁약정 위반사실을 알게 된 때에 해당하 므로 지방자치단체장 등에게 그 사실을 통보하여야 함에도 이를 통보한 사실이 없다. 따라서 처분청은 정황에 근거하여 청구인이 조세를 회피하거나 세 부담을 줄일 목적으로 하나의 거래를 연속된 두 거래의 형식을 취하였다고 보면서도 이에 대한 입증책임을 다하지 못하였으므로 이 건 처분은 부당하다.
(1) 당초 청구인은 2020.12.23. 쟁점①토지와 쟁점②토지에 대하여 매수인 B과 매매대금을 각각 OOO원과 OOO원으로 하고 잔금일을 2020.12.31.과 2021.3.31.로 하여 매매계약서를 작성하고 세종특별자치시에 부동산실거래를 신고하였으나, 2021.1.7. 아무런 이유 없이 쟁점②토지에 대한 매매계약을 해제하고 2021.1.13. 이를 B의 아들인 C과 매매대금을 OOO원으로 하고 잔금일을 2021.3.31.로 하여 매매계약서를 재작성하고 부동산실거래를 신고 하였다. 위와 같이 쟁점①토지와 쟁점②토지의 매수인은 모자관계에 있는 B과 C으로 서로 특수관계인에 해당하고, C은 쟁점②토 지의 계약금 OOO원과 근저당 대출금 OOO원을 제외한 잔금 OOO원 에 대하여 그 자금 출처를 전혀 밝히지 못하였는바, 쟁점
① 토지의 계약금 OOO원 과 쟁점②토지의 계약금 OOO원 합계 OOO원을 2020.12.2.(양도토지에 대한 개발행위변경 분할허가를 세종특별자치시청에 신청한 날) B이 청구인 계좌로 전액 이체한 사실이 확인되고, 계약금을 제외한 쟁점①토지의 대출금 OOO원과 나머지 OOO원은 2020.12.30. 두 번에 걸쳐 B 명의로 청구인 계좌에 각각 입금되었으며, 계약금을 제외한 쟁점②토지에 대한 대출금 OOO원과 나머지 OOO원 합계 OOO원이 2021.3.31. 한꺼번에 C 명의로 청구인 계좌에 입금되었으나 C의 자금출처가 확인되지 아니하였다. (2) 청구인은 2020.12.2. 세종특별자치시청에 쟁점토지에 대한 개발행위(변경) 허가(분할)를 신청하여 세종특별자치시 장군면 OOO 답 3,598㎡에서 쟁점①토지를 지번 분할하였으나, 2020.12.29. 이에 대한 분할등기를 하기도 전인 2020.12.23. 잔금일을 2020.12.31.로 하여 매매계약서를 작성하였다. 위성지도에서 확인되는 바와 같이 쟁점토지는 당초 가로로 길쭉한 타원 형태의 1필지 토지를 2필지로 분필됨에 따라 더 길쭉한 타원형 형태로 분할되어 각각의 필지에 건물을 건축할 수 없는 구조이고, 분할된 2필지는 실제 경계선 없이 연접해 있는 하나의 농지에 가상의 선을 그어 공부상으로만 나눈 것으로, 예전부터 하나의 농지로 사용되어 왔으며, 이를 다수의 매수인이 분할하여 각각 매수하여 사용하기는 현실적으로 어렵다.
(3) 쟁점토지의 잔금은OOO원과 OOO원으로 이 중 각각 70%에 상당하는 OOO원과 OOO원이 쟁점토지를 담보로 OOO은행에서 근저당 대출로 지급되었는바, 청구인은 매수인들의 대출문제로 쟁점토지를 분할하였다고 주장하나, 분할이 아닌 공동지분으로 토지를 취득하더라도 1인 명의로 대출을 받는 것일 뿐 2인이 소유하는 토지를 공동담보로 제공하고 대출하는 것이므로 공동으로 대출금 상환의무가 있어서 각자의 명의로 각각 대출을 받기 위해 쟁점토지를 분필하였다는 청구주장은 신뢰하기 어렵고, 모자관계에 있는 특수관계인이 1필지의 토지를 분필하여 공동으로 취득한 것은 과세관청이 조세를 탈루 하고자 하는 납세자의 의도를 파악하기 어렵도록 하는 행위에 불과하다.
(4) 또한, 청구인은 ‘양수인들은 공동지분으로 취득을 하더라도 B은 농사를 지을 목적인 반면, C은 건물을 신축하여 본인이 운 영하던 D주간보호센터의 건물로 사용할 목적이어서 추후 분필을 할 수밖에 없는 상황(청구인이 분필허가신청을 하면서 제출한 토지이용계획서에서도 청구인과 양수인 B은 농업경영 목적으로 분필을 신청하였으나 양수인 C은 분필을 신청하지 아니하였음)과 부족자금의 대출문제로 분필을 먼저 한 것 일뿐 다른 의도는 없었다고 주장하나, 쟁점①토지와 쟁점②토지는 당초 가로로 길쭉한 타원 형태의 하 나의 필지를 가로로 길쭉한 2필지로 나누어서 각각 더 길쭉한 타원형의 토지로 분할되었고, 특히 C이 분필하여 취득한 쟁점②토지는 최장 세로길이가 19.87m로 측정되어 건물을 신축하기는 어려운바, C이 ‘D주간보호센터’의 건물로 사용할 목적으로 쟁점②토지를 취득하였다고 보기는 어렵다.
(5) 쟁점토지는 그 매매대금이 각각 OOO원과 OOO원의 고액임에도 2필지 모두 중도금 없이 계약금과 잔금으로만 계약서가 작성되어 매매형태가 일반적이지 않을 뿐만 아니라 각각의 잔금 대부분이 근저당 대출금으로 지급되었고, 청구인은 장기 치매환자로 이 건 거래를 주도한 청구인의 자녀인 F가 조사기간 중 이 건 조사내용에 대하여 시인하는 내용의 확인서를 제출한 점 등을 고려해 보면 청 구인이 양도한 2필지의 쟁점토지는 실질적으로 하나의 토지로서, 매도인과 매수인이 2필지를 하나의 거래로 한꺼번에 매매할 의사를 가지고 계약을 진행하였다가 당사자 간의 협의 하에 양도소득세를 줄이고자 90일 정도의 시차를 두고 잔금을 달리 지급함으로써 연간 양도소득세 감면한도액 1억원을 각각 적용하고자 두 번에 나누어 분할등기를 하고 양도소득세 감면신고를 한 것으로 보인다.
(6) 따라서 위와 같은 청구인의 행위는 조세회피를 위하여 과세연도를 달리한 부당감면 이외에는 잔금을 달리 지급한 목적이나 합리적인 이유를 찾기 어려우며, 이는 ‘오로지 세법상 혜택을 받을 목적으로 거래형식 선택의 자유를 남용하는 납세의무자의 조세회피 행위’에 해당하 므 로 국세기본법 제14조 제3항 에서 규정하는 실질과세의 원칙에 따라 납세의무자가 선택한 거래형식을 부인하고 2021년에 한 번에 양도한 것으로 그 거래를 재구성하여 감면한도 초과분에 대하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(4) 조세특례제한법(2020.5.19. 법률 제17254호로 개정된 것) 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4 까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
(1) 청구인은 2020.12.30. 쟁점①토지를, 2021.3.31. 쟁점②토지를 각각 양도한 후 2021.1.21. 및 2021.4.1. 관련 양도소득세를 신고하면서 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용하여 각각 OOO원의 양도소득세를 감면받았으나, 처분청은 쟁점토지의 거래를 하나의 거래로 보아 아래 <표1>과 같이 이 건 양도소득세를 경정·고지하였다. <표1> 이 건 양도소득세 신고 및 경정내역 (
2. 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점토지의 등기사항전부증명서 등에 의하면, 세종특별자치시 장군면 OOO 답 3,598㎡가 2020.12.29. 쟁점①토지(같은 리 OOO 답 1,900㎡)와 쟁점②토지(같은 리 OOO 답 1,698㎡) 로 분할되었다가 쟁점①토지는 2020.12.30. B 앞으로, 쟁점②토지는 2021.3.31. C 앞으로 각각 소유권이전등기가 경료된 것으로 확인된다. (나) 청구인은 2020.12.2. 매매를 목적으로 쟁점토지를 2필지로 분할 하기 위하여 세종특별자치시장에게 토지이용계획서 및 분할예정도면을 첨부하여 ‘개발행위(변경) 허가신청서’를 제출하였고, 세종특별자치시장은 2020.12.14. 이를 허가하여 청구인에게 ‘개발행위(토지분할) 허가증’을 교부한 것으로 나타나며, 국토교통부 토지이음지도상 확인되는 쟁점토지의 지형은 다음과 같다. (다) 쟁점토지 양도에 관한 청구인의 신고내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 양도 신고내용 (라) 청구인이 B과 작성한 쟁점①토지에 관한 매매계약서에 의하면, 청구인은 분할 전 쟁점①토지에 대하여 당초 2020.12.2. 계약금 OOO원, 2020.12.21. 잔금 OOO원 총 OOO원을 받고 매매하기로 하는 계약을 체결하였다가 2020.12.23. 계약금 OOO원, 2020.12.31. 잔금 OOO원 총 OOO원을 지급받고 매매하는 것으로 변경하는 계약을 체결하였는바, 각 계약서의 주요 내용은 다음과 같다. (마) 청구인이 C과 작성한 쟁점②토지에 관한 매매계약서에 의 하면, 청구인은 쟁점②토지에 대하여 2021.1.13. 계약금 OOO원, 2021.3.31. 잔금 OOO원 총 OOO원을 지급받고 매매하기로 하는 계약을 체결하였 는바, 동 계약서의 주요 내용은 다음과 같다. (바) 한편, 청구인은 매수인들이 쟁점토지를 담보로 한 대출금으로 잔금을 지급하였다고 주장하는데, 등기사항전부증명서에 의하여 확인되는 쟁점토지에 대한 근저당권 설정 내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 근저당권 설정 내역 (사) 그 밖에 이 건 조사기간 중 청구인의 자녀 F가 작성한 확인서(2023.12.24. 작성)의 주요 내용은 다음과 같다. 상기 본인은 2020.12.30. 쟁점①토지를 양도하고 2021.3.31. 쟁점②토지를 추가로 양도한 후 양도농지에 대하여 연도별로 각각 8년 자경 감면으로 양도소득세 신고하였으나, 상기 두필지의 토지는 본인이 실질적으로 2021.3.31. 한꺼번에 양도한 하나의 거래였음을 확인합니다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 관한 거래는 각기 다른 양수인과 체결한 각각의 계약에 따라 잔금 및 소유권이전등기 등이 이루어진 각각의 거래임에도 이를 하나의 연속된 거 래로 보아 청구인의 신고내용을 부인하는 것은 청구인의 재 산권 행사를 제한하는 부당한 처분에 해당한다고 주장하나, 국세기본법 제14조 제3항 은 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속되는 하나의 행위 또는 거 래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다고 규정하고 있는바, 쟁점①토지와 쟁점②토지는 당초부터 분할된 토지가 아닌 동일한 필지 내의 토지로서 청구인이 양도시점에 임박하여 쟁점토지를 분필 등 임의적 변경행위 등을 통해 분리하여 이를 각각 양도하면서 소유 권이전등기일을 달리 한 것으로 보이는 점, 연로한 청구인을 대신하여 이 건 거래를 사실상 주도한 것으로 보이는 청구인의 자녀인 F가 이 건 조사기간 중 작성한 확인서에 의하면, 쟁점토지의 양도거래가 실질적으로 2021.3.31. 한꺼번에 양도한 하나의 거래였음을 확인하고 있는 점, 청구인은 매수인들의 대출문제로 쟁점토지를 분필하여 각각 양도하였다고 주장하나, 쟁점①토지의 경우 이미 계약금까지 지급하였던 당초 계약을 특별한 사정없이 무효화할 이유가 없었던 것으로 보이고, 설령 거래당사자의 사정으로 인하여 과세기간을 달리하고 쟁점토지를 분필하여 그 매매대금을 나누어 수수하였다 하더라도 위와 같이 하나의 계약으로 가능한 매매거래를 굳이 두 개의 매매계약으로 나누어 거래한 특별한 사유를 발견하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 분할거래를 하나의 거래로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.