쟁점비용을 양도소득세 필요경비에서 부인하여 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 세종특별자치시(이하 “세종시”라 한다) OOO 외 4필지 답 431㎡(이하 “이 사건 1토지”라 한다)를 2019.1.24. OOO원에, 같은 리 218-6 답 59㎡(이하 “이 사건 2토지”라 하고, 이 사건 1토지와 합하여 이하 “이 사건 토지”라 한다)를 2019.7.11. OOO원에 각각 취득하고, 2022.9.28. 이 사건 토지를 OOO원에 양도한 후, 주식회사 A(이하 “쟁점법인”이라 한다)에 컨설팅 명목으로 지급한 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비로 공제하여 2022.11.30. 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 2023.4.12.∼2023.5.19. 세무조사를 실시한 결과, 이 사건 토지가 비사업용 토지에 해당한다고 보아 중과세율을 적용하고, 쟁점비용을 가공비용으로 보아 필요경비에서 제외하여 2023.7.25. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불 복하여 2023.10.16. 이의신청을 거쳐 2024.3.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점비용은 실제로는 A(이하 “쟁점지인”이라 한다) 개인이 수행한 컨설팅용역에 대한 대가로서 용역수행의 성과와 대금지급 사실이 명확하므로 필요경비로 인정하여야 한다. (1) (토지 매입 및 개발 권유) 청구인은 쟁점지인으로부터 2018년경 투자가치가 높은 세종시 OOO 토지 매입 권유를 받은 후 관련 개발컨설팅을 받기로 하고, 이 사건 1토지를 취득하였다. 또한 이 사건 2토지를 매입하여 건축이 용이한 정방형의 토지로 만들라는 조언을 받고 컨설팅의 효과로 매매차익이 실현되면 쟁점지인이 요구하는 약 15∼20%의 수수료를 지급하겠다고 구두약속을 하였다. (2) (이 사건 2토지 취득 컨설팅 수행) 청구인은 이 사건 2토지를 취득해야 하는 상황이었으나, 연접토지 소유자 2명도 이 사건 2토지의 매입을 원하여 어려움을 겪고 있어 중, 쟁점지인이 이들과 협의하여 나눠서 취득할 수 있게 되었다. (3) (토목공사 컨설팅) 이 사건 1토지 지하에는 폐송유관이 매설되어 땅꺼짐의 위험이 있어 건축행위에 제한이 있을 수 있어 성토작업으로 이를 보완하여야 한다는 쟁점지인의 조언으로 성토공사를 실시하였다. (4) (토지가격 상승) 이와 같은 개발행위로 인하여 이 사건 토지의 개별공시지가는 2018년과 2022년 사이에 21.6% 상승(같은 기간 연접토지의 개별공시지가는 6.6% 하락)하였고, 실제 OOO원 이상의 양도차익을 실현하여, 청구인은 당초 구두약속대로 양도차익의 15∼20%인 쟁점비용을 쟁점지인에게 지급하였다. (5) (세금계산서 수취) 위와 같이 이 사건 토지에 대한 개발컨설팅은 쟁점지인이 개인자격으로 용역을 수행하였으나, 양도소득세 신고 시 필요경비를 입증하기 위해 쟁점법인과 용역계약서를 작성하고 세금계산서를 수취하였으나, 이는 법령에 무지한 청구인이 쟁점지인과 쟁점법인을 동일시하여 행한 실수로, 쟁점비용이 청구인과 쟁점지인의 구두계약에 의한 컨설팅 용역에 대한 대가임이 분명한 이상 이를 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 당초 쟁점법인과 용역계약을 체결하고 이 사건 토지 지가 상승을 위한 컨설팅 용역을 제공받았다고 주장하였으나, 용역의 실제 공급사실이 전혀 확인되지 않았다. 해당 내용의 이의신청 기각에 이어 청구인은 심판청구서상 실제 컨설팅 용역은 위 법인이 아닌 쟁점지인이 제공했다고 주장하나 용역의 실제 공급내용이 객관적으로 확인되지 않는다는 사실은 변함이 없다. (1) 청구인이 심판청구서상 컨설팅 및 계약 내용이라고 주장하고 있는 부분은 ‘토지 매입을 권유’, ‘개발컨설팅을 해주겠다고 약속’, ‘구체적 조언’, ‘컨설팅 수수료를 지급하겠다고 구두약속’ 등일 뿐 구체적으로 컨설팅을 진행하여 지가 상승을 이끌어냈다는 객관적 증빙은 제출하지 못하고 있다. (2) 이 사건 토지 취득 관련 컨설팅 또한 ‘쟁점지인의 대출알선’ 및 또다른 토지 매수 희망자에 대한 ‘수차례 설득’ 정도의 내용에 그치고 있고, 청구인이 토목공사 관련 컨설팅 내용이라고 주장하고 있는 부분 또한 쟁점지인이 어떠한 경위 및 내용으로 컨설팅용역을 제공하였는지에 대한 근거는 없다. (3) 청구인은 연접토지와 비교하여 해당 컨설팅이 이 사건 토지의 지가 상승에 기여했다고 주장하나, 비교대상 연접토지는 도로에 인접한 협소한 부지로 굳이 용도변경을 하여 개발할 필요성이 떨어지고, 토지의 면적 등을 안분하여 상승률 계산을 하지 않고 단순 지번별 평균수치로 비교하는 것은 무리가 있으며, 심판청구서상 비교한 연접토지 외 유사번지 토지 지가 상승률을 살펴본바, 해당 컨설팅으로 인해 이 사건 토지의 지가가 주변 지가와 비교하여 현저하게 상승했다는 주장은 그 근거가 없다. (4) 세무조사 과정에서 청구인은 쟁점비용이 컨설팅 비용에 해당하지 않는다는 확인서를 작성하였다가, 이의신청 과정에서 이를 번복하는 주장을 한 점, 세무조사부터 이의신청 과정까지 청구인은 쟁점법인이 컨설팅용역을 수행하였다고 계속하여 주장해 왔으나 심판청구에서는 이제까지의 주장과는 다르게 쟁점법인이 아닌 쟁점지인 개인이 컨설팅용역을 수행하였다고 이를 번복하는 주장을 한 점, 쟁점지인은 심판청구서에서 처음 등장한 인물이며 쟁점법인과 마찬가지로 쟁점지인 또한 용역의 공급내역이 전혀 확인되지 않는 점 등을 종합할 때, 청구주장은 신빙성이 없다.

쟁점비용을 양도소득세 필요경비에서 부인하여 과세한 처분의 당부

(5) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (6) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. ｢증권거래세법｣에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
• 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 (1) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ② 영 제163조 제5항 제1호 마목에서 “기획재정부령으로 정하는 비용”이란 법 제94조 제1항 제3호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제58조 에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용

• 가. 위탁매매수수료
• 나. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제6조 제8항 에 따른 투자일임업을 영위하는 같은 법 제8조 제3항의 투자중개업자가 투자중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용해 부과하는 투자일임수수료 중 다음의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용 1) 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것 2) 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것 3) 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것

2. ｢농어촌특별세법｣ 제5조 제1항 제5호 에 따라 납부한 농어촌특별세

• 나. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인의 수입내역은 아래 <표>와 같다. <표> 청구인의 수입내역 ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 2019.1.24.∼2019.7.11. 이 사건 토지를 취득하고, 2022.9.28. 이를 양도한 후, 2022.11.30. 쟁점비용 등을 필요경비에 산입하고 일반세율을 적용하여 2022년 귀속 양도소득세를 신고하였다. (다) 처분청은 2023.4.12.∼2023.5.19. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하였는바, 조사종결 보고서의 주요내용은 아래와 같다.

□ 필요경비 적정 여부 ㅇ (토목공사 OOO원) 필요경비 해당 ㅇ (부동산 중개수수료 OOO원) 필요경비 해당 ㅇ (쟁점비용) 쟁점법인으로부터 부동산컨설팅 용역을 제공받고 2022.11.30. OOO원을 지급하고 세금계산서를 수취한 것이라고 주장하나, - 용역수행과 관련한 객관적인 자료를 제출하지 못하는 점, 이 사건 토지 취득 컨설팅을 받았다고 주장하나 토지 취득시기와 법인 설립시기가 상이한 점, 수취한 세금계산서는 2022.12.7. 발급‧전송되어 청구인의 양도소득세 신고 당시 존재하지 않은 점, 쟁점비용은 이 사건 토지에 대해 지출한 컨설팅 비용이 아니라고 확인서를 작성한 점 등의 내용으로 보아 양도소득세 필요경비 불공제하고 사실과 다른 세금계산서로 과세자료 파생함 (라) 청구인은 2023.5.8. 쟁점비용이 이 사건 토지에 대해 지출한 컨설팅 비용이 아님을 확인한다는 내용의 확인서를 작성하여 처분청에 제출한 것으로 나타난다. (마) 쟁점법인은 처분청의 소명요청에 대하여 ‘용역수행확인서’와 ‘신축공사 견적서’를 제출하였는바, 쟁점법인은 청구인에게 이 사건 2토지 취득 컨설팅, 인‧허가 및 토목공사에 대한 컨설팅, 수익성 분석 및 기타 자문 등의 용역을 제공하였다고 소명하였다. (바) 처분청은 조사결과에 따라 쟁점비용을 필요경비에서 제외하고, 이 사건 토지가 비사업용 토지 배제 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 비사업용 토지에 대한 양도소득세율을 적용하여 이 사건 양도소득세를 청구인에게 부과하였다. (사) 청구인이 제출한 증빙의 내용은 아래와 같다. 1) 부동산컨설팅용역계약서에 의하면, 청구인과 쟁점법인은 2022.6.1. 계약을 체결하였고, 용역의 대상과 용역내용은 이 사건 토지에 대한 사업성 검토, 매매 컨설팅 등 각종 자문 등으로, 용역대금은 OOO원으로 기재되어 있다. 2) 세금계산서 발급 내역 등에 의하면, 청구인은 2022.11.30. 쟁점법인으로부터 공급가액 OOO원의 세금계산서를 수취하였고, 공급자 정보란에는 쟁점법인이 2021.4.30. 개업하여 부동산업/부동산 투자 주문업을 영위하는 것으로 기재되어 있다. 3) 쟁점법인이 2023.10.6. 발급한 재직증명서에 의하면, 쟁점지인은 2021.4.30. 쟁점법인에 이사로 입사하여 재직 중인 것으로 나타난다. 4) 금융거래내역에 의하면, 청구인은 2022.11.30. 쟁점법인에게 OOO원을 지급하였다. 5) 청구인은 쟁점지인의 용역 수행 결과로 이 사건 토지의 가치가 연접토지에 비하여 월등히 상승하였다고 주장하며 아래 <표>와 같이 이 사건 토지의 개별공시지가 변동내역을 제출하였다. <표> 이 사건 토지 및 연접토지 개별공시지가 상승률 ㅇㅇㅇ (아) 처분청은 토지의 면적 등을 안분하여 상승률을 계산하지 않고 단순 지번별 평균 개별공시지가 변동률로 비교하는 것은 무리가 있고, 아래 <표>의 개별공시지가 변동률을 제시하며 다른 유사토지의 상승률과 비교했을 때, 부동산 컨설팅으로 인하여 이 사건 토지의 지가가 상승하였다는 주장은 근거가 없다는 의견이다. <표> 이 사건 토지 및 유사토지 개별공시지가 상승률 ㅇㅇㅇ (1) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점비용을 쟁점지인에게 이 사건 토지 관련 컨설팅용역에 대가로 지급하였으므로 이 사건 토지에 관한 양도차익 계산 시 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 부동산에 대한 종합적 컨설팅용역에 따라 지출한 컨설팅비는 부동산 양도를 위해 직접 지출한 소개비에 해당하지 아니하고(조심 2024부539, 2024.6.13. 외 다수, 같은 뜻임), 달리 ｢소득세법｣ 제97조 제1항 등에서 규정하고 있는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하므로 청구주장을 받아들일 수 없다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점비용을 필요경비에서 제외하여 과세한 이 사건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.