분양권 양도 관련 쟁점프리미엄을 양도가액에 가산하여 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인과 a은 2020.6.24. OOO와 국제과학비즈니스벨트 내 대전광역시 OOO(1,381m2, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 합계 OOO원(분양금 OOO원 및 약정이자 OOO원)에 공동으로 취득(지분 각 2분의 1)하는 내용의 분양계약을 체결하여 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 취득하였고, 계약금 OOO원을 납입하였다.
• 나. 청구인과 a은 2022.1.28. 쟁점분양권을 주식회사 b(이하 “매수법인”이라 한다)에 OOO원에 양도하는 계약을 체결하고, 2022.2.15. 쟁점분양권의 명의를 변경하였는데, 이에 따라 청구인은 2022.3.31. 쟁점분양권의 취득가액과 양도가액을 각 OOO원으로 하여 2022년 귀속 양도소득세를 신고(세액: OOO원)하였다.
• 다. 처분청은 2023.4.3.부터 2023.6.16.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 2021.11.25. c로부터 프리미엄 OOO원(이하 “쟁점프리미엄”이라 한다)을 추가로 지급받는 내용의 지불보증각서(이하 “쟁점각서”라 한다)를 작성하고, 쟁점분양권을 OOO원에 양도한 것으로 보아 2023.8.14. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2023.9.7. 이의신청을 거쳐 2024.2.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점각서는 허위문서이다. (가) c는 본인의 자금 부담으로 인하여 계약을 해지하였으므로 청구인이 쟁점프리미엄을 수취하였다고 볼 수 없고, 쟁점분양권의 실제 매수인은 매수법인이므로, c가 작성한 것으로 되어 있는 쟁점각서와는 무관하다. (나) 처분청은 세무조사 당시 쟁점각서를 청구인에게 자세히 보여주지 않았고, 청구인은 쟁점각서를 가지고 있지도 않으며, 실제 금원을 지급받지도 않았다. (다) 쟁점각서의 중간 부분의 활자가 타 부분과 다르고, 프리미엄의 지급날짜가 특정되어 있지도 않으며, 간인도 없고, 몇 차례 복사된 서류로 보이며, 전매금지된 쟁점분양권에 대하여 프리미엄이라는 용어를 사용하여 작성되었다.

(2) 청구인은 쟁점프리미엄을 수취하지 않았다. (가) c의 확인서에서 c가 청구인에게 주었다고 한 금액은 쟁점프리미엄과 상이하고, c는 OOO원을 청구인이 지정한 공사장 건설비용 등에 충당하였다고 하나, 청구인은 당시 건설공사를 진행하고 있지 않았다. (나) c가 청구인에게 지급한 금액은 청구인 소유의 충청남도 공주시 OOO소재 토지를 매매하기 위한 매매대금의 일부이고, 해당 토지에 대한 구두계약이 해지되어 위약금이 발생한다면 이는 기타소득에 해당한다.

1. 청구인이 2021.11.4. 수령한 OOO원은 청구인이 소유한 충청남도 공주시 OOO소재 토지 매매대금의 일부로 전환하기로 합의한 것이다.

2. 아울러, 청구인은 청구인을 간병하고 있는 d에게 보답하기 위하여 d이 소유한 충청남도 공주시 OOO소재 토지를 c에게 매매하기로 하고, c로부터 토지매매대금의 일부(OOO원)를 수령하였다.

3. c의 매수의사가 없어 양도가 미루어지고 있으나, 2023.12.31.까지 c의 매수의사가 없다면 청구인이 수령한 금액은 기타소득인 위약금으로 보아야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점각서는 허위문서가 아니다. (가) 쟁점각서에 날인된 청구인의 인장은 분양계약서, 권리의무승계 계약서의 인장 등이 일치한다. (나) c가 매매대금 합계 OOO원 중 청구인과 a에게 OOO원을 입금하였고, 매수법인의 대출금이 분양대금과 프리미엄의 합계와 일치하는 등의 사정 등을 고려할 때, 쟁점각서를 허위로 볼 수 없다.

(2) c는 쟁점각서를 작성하고, 쟁점프리미엄을 지급하였으며, 매수법인을 이용하여 쟁점분양권을 취득하였다. (가) 청구인은 목공업, 창호공사, 다가구주택을 신축하는 건설업을 영위하고 있었고, c가 대표이사로 재직 중인 주식회사 e과 거래관계에 있었다. (나) c는 쟁점분양권을 취득하여 상가를 신축, 분양하고자 하였으나, 대출한도 부족, 위험부담 발생 우려 등에 따라 2022.1.11. c의 누나 f을 대표이사로 하여 매수법인을 설립하였다. (다) 프리미엄을 지급할 여력이 없었던 c는 개인자금과 주식회사 e에 대한 일시 차입금으로 청구인과 a에게 OOO원을 지급하였고, 매수법인은 2022.2.15. OOO에서 OOO원을 대출받아 OOO원을 분양대금으로 납부한 후, c가 청구인과 a에게 지급한 금액을 상환하였다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점분양권을 양도하면서 쟁점프리미엄을 수취한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

(2) 택지개발촉진법 제19조의2【택지의 전매행위 제한 등】① 이 법에 따라 조성된 택지를 공급받은 자는 소유권 이전등기를 하기 전까지는 그 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 아니한 채 그대로 전매(轉賣)(명의변경, 매매 또는 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)할 수 없다. 다만, 이주대책용으로 공급하는 주택건설용지 등 대통령령으로 정하는 경우에는 본문을 적용하지 아니할 수 있다.

② 택지를 공급받은 자가 제1항을 위반하여 택지를 전매한 경우 해당 법률행위는 무효로 하며, 택지개발사업의 시행자(당초의 택지공급자를 말한다)는 택지 공급 당시의 가액(價額) 및 은행법에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 지급하고 해당 택지를 환매할 수 있다.

(3) 택지개발촉진법 시행령 제13조의3【택지의 전매행위 제한의 특례】법 제19조의2 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당되어 시행자의 동의를 받은 경우를 말한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제7호 및 제9호의3의 경우에는 시행자로부터 최초로 택지를 공급받은 자의 경우에만 해당한다.

9. 공공시설용지와 주택건설용지 중 근린생활시설을 건축하기 위한 용지를 공급받은 자가 시행자로부터 공급받은 가격 이하로 해당 용지를 전매하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점분양권 취득 및 양도 내역은 아래와 같다. (가) 청구인과 a은 2020.6.24. 쟁점부동산을 분양금 OOO원 및 약정이자 OOO원에 분양받는 것으로 하여 OOO와 계약하고, 계약금 OOO원을 납부하였다. (나) 청구인과 a은 2022년 1월 쟁점분양권을 OOO원에 매수법인에게 양도하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 2022년 2월 쟁점분양권의 명의변경신청서를 OOO에 제출하였다. (다) 매수법인의 분양대금 납입에 따라, 쟁점부동산의 소유권은 2022.2.15. 매수법인으로 이전되었다.

(2) 청구인, 매수법인, 쟁점부동산 등에 대한 기본사항은 아래와 같다. (가) c는 종합건설면허를 취득한 주식회사 e의 대표이사이고, 매수법인은 2022.1.11. c의 누나인 f을 대표이사로 하여 설립되었다. (나) 청구인은 창호공사, 건축용 목제품 도소매업, 주거용 건물 건설업(2017년 6월～2019년 10월) 등을 영위한 이력이 있다. (다) 쟁점분양권은 택지개발촉진법 등에 따라 공급받은 가격 이하로만 전매할 수 있다. (라) 처분청에 따르면, 청구인과 d이 보유하고 있는 충청남도 공주시 OOO소재 부동산은 아래 ＜표1＞과 같고, 이 중 c에게 소유권이전된 내역은 없다. ＜표1＞ 청구인 등 보유 부동산

(3) 쟁점각서 및 쟁점프리미엄 지급과 관련된 내역은 아래와 같다. (가) 쟁점각서는 2021.11.25. 작성되었고, 프리미엄 OOO원을 지급 기일(미기재)까지 납부하는 것을 내용으로 하며, 타 계약서(분양계약서 등)와 동일한 인장이 사용된 것으로 보인다. (나) c는 아래 ＜표2＞와 같이 2021.11.4.부터 2022.2.24.까지 청구인과 d, a에게 OOO원을 이체하였다. ＜표2＞ c 이체 내역 (단위: 백만원) (다) c의 확인서에 따르면, c는 쟁점각서에 의하여 청구인 등에게 지급한 OOO원과 나머지 OOO원을 실제 지급하였다고 기재되어 있다.

(4) 매수법인의 분양대금 납입내역 등은 아래와 같다. (가) 매수법인은 OOO원을 대출받아 OOO에 분양대금으로 OOO원을 이체하였고, 차액인 OOO원을 가지급금으로 계상하였다. (나) 매수법인의 2022년 말 기준 재무상태표에서 재고자산[용지(건설업)]의 장부가액은 OOO원이고, 장기차입금은 OOO원이며, 관계회사(주식회사 e)에 대한 대여금은 OOO원이다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점각서가 허위로 작성된 것이고, 청구인이 c로부터 수취한 금액은 쟁점프리미엄의 일부가 아니라 청구인이 소유하고 있는 토지의 매매계약금이라고 주장한다. 그러나, 쟁점분양권은 택지개발촉진법제19조의2에 따라 공급받은 가격을 초과하는 가액으로 전매하는 것이 불가능하고, 쟁점각서에는 청구인이 날인한 타 계약서와 동일한 인장이 사용된 것으로 보이며, 쟁점각서를 작성한 당사자인 c는 청구인에게 쟁점각서에 의한 쟁점프리미엄을 지급하였다고 확인하였으므로 쟁점각서기 허위로 작성된 것이라고 단정하기 어려운 점, 청구인 등이 소유한 부동산이 c에게 매매된 내역이 확인되지 않고, c가 이체한 금액을 해당 부동산의 매매대금으로 볼 만한 구체적․객관적인 증빙이 제시되지 않은 점, 매수법인은 대출의 편의를 위하여 c의 누나를 대표이사로 하여 설립되었고, 매수법인의 재무제표에는 가지급금과 c가 대표이사로 재직 중인 주식회사 e에 대한 대여금이 각 계상되어 있는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.