쟁점금액의 필요경비 인정 여부

• 가. 청구인은 2016.12.29. 및 2017.3.17. 세종특별자치시 OOO(이하 “A리”라 한다) 산OOO 임야 외 4필지 합계 8,717㎡를 OOO원에 취득한 후, 2021.6.30. A리(2/3 지분) 및 b(1/3 지분)에게 OOO원에 양도하고, 쟁점토지의 분양대행 수수료 명목으로 c 등에게 계좌이체한 OOO원을 필요경비로 공제하여 양도소득세 기한후신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2023.3.8.부터 2023.3.27.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 한 결과, c 등의 분양대행 활동이 확인되지 아니한 것으로 보아 OOO원을 필요경비 부인하여 2023.6.8. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.9.5. 이의신청을 거쳐 2024.2.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2016.12.29. 및 2017.3.17. 전원주택단지(타운하우스)를 개발하여 분양할 목적으로 쟁점토지를 취득한 후, 2017.6.20. c과 “쟁점토지가 매매될 경우 매매대금의 13%를 분양수수료로 지급하기로 한다”는 내용의 분양대행계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 작성하고 쟁점토지의 분양업무를 c에게 위탁한 결과, 결국 c의 노력으로 쟁점토지를 A리 및 b에게 일괄 양도할 수 있게 되었다. 이때 c은 쟁점토지 분양대행업무를 d, e, f, g, h, i, j(이하 “d 외 6명”이라 하고, c을 포함하여 이하 “c 외 7명”이라 한다)에게 위탁하였으며, 청구인은 c의 요청에 따라 c 외 7명에게 쟁점금액을 직접 지급하게 된 것이다. 청구인이 c 외 7명에게 쟁점금액을 지급하였다는 사실은 금융거래자료에 의해 확인이 되고, c 외 7명은 각자가 받은 금원에 대하여 종합소득세를 신고․납부하였다. 한편, c은 분양업무를 d 외 6명에게 재위탁하여 이들이 분양업무를 수행하였는데, 부동산 분양대행이라는 용역의 위탁은 도급 또는 위임의 성격을 갖기 때문에 c이 용역수행 행위(분양대행)의 일부를 d 외 6명에게 재위탁한 것은 하도급을 준 것으로 볼 수 있고, 발주자(청구인), 원사업자(c), 수급사업자(d 외 6명) 사이에서 발주자가 하도급 대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 합의한 경우 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조 제1항 제2호 에 따라 수급사업자의 발주자에 대한 직접 지급 청구권이 발생한다. 이에 따라 청구인은 c과 합의에 의해 대행업무를 한 d 외 6명에게 쟁점금액을 직접 이체한 것이다. 한편, 처분청은 A리 OOO 등 5필지는 2019.12.31. 이후 등록전환 또는 토지분할됨에 따라 쟁점계약서의 작성일(2017.6.20.) 현재에는 존재하지 않았던 지번이 쟁점계약서에 기재되어 있는 것으로 보아, 쟁점계약서는 사후에 작성된 허위의 계약서라는 의견이나, 쟁점토지가 지번분할되면서 면적이 변경됨에 따라 필지별 수수료가 변동되어 청구인과 k은 이를 바로 잡고자 쟁점계약서의 지번 및 면적을 정정하여 재작성한 것으로 쟁점계약서는 허위의 계약서가 아니다. 따라서, 처분청은 청구인이 쟁점토지 분양을 위해 지출한 분양대행 수수료인 쟁점금액을 쟁점토지의 양도에 관한 필요경비로 산입하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 이 건 심판청구의 전심단계인 이의신청 당시 양도소득세 조사기간 중 제출하지 않았던 쟁점토지 인근 지역 부동산 중개인 47명의 확인서와 인터넷 홍보활동 내역을 제출하였으나, 해당 확인서는 구체적인 홍보시기 및 분양대행업자가 특정되어 있지 않으며, 정형화된 서식에 확인자의 서명만 받은 사인 간의 형식적인 문서에 불과하고, 청구인이 유튜브 및 인터넷 홍보활동을 하였다고 주장하며 제출한 자료를 살펴보면, 양도일(2022.1.26.) 이후 업로드한 게시물이 확인되는 한편, 타인 소유의 토지(A리 49)도 홍보되고 있는 등 위 확인서를 필요경비 입증에 관한 증거자료로 보기 어렵다. 소득세법상 공제할 필요경비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 같은 법 시행령 제163조에 증권거래세, 신고서 및 계약서 작성비용, 소개비, 명도비용 등 구체적으로 열거하고 있는바, 청구인은 쟁점토지를 양도할 당시 아래 <표1>과 같이 다수의 사업을 영위하고 있었으므로 청구인이 분양대행수수료 지출 증빙으로 주장하는 지출내역이 쟁점토지 양도를 위해 지출된 비용인지 여부를 확인할 수 없다. <표1> 청구인의 사업이력 OOO 또한, 쟁점토지 중 A리 OOO 등 5필지는 2019.12.31. 이후 등록전환 또는 토지분함됨에 따라 쟁점계약서의 작성일(2017.6.20.) 현재에는 존재하지 않았던 지번이 쟁점계약서에 기재되어 있는 것으로 보아 쟁점계약서는 사후에 작성된 허위의 계약서로 보인다. 이에 대해 청구인은 쟁점계약서는 지번 변경 등에 따른 수정된 계약서라고 주장하나 수정되기 전 최초 계약서를 제출하지 못하고 있으므로 청구주장을 인정하기 어렵다. 한편, 청구인은 c이 d 외 6명에게 쟁점토지 분양업무 하도급을 주었다고 주장하나, c와 d 외 6명 사이에 어떠한 계약서도 작성되지 않았고, 이들의 고용관계를 확인할 수 있는 서류도 없는 상황에서 금융거래자료만으로 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련된 비용을 c 등 7명에게 지급하였다고 보기 어렵다. 또한, 쟁점금액이 c 외 7명에게 차등지급되었는데 이렇게 차등지급된 사실에 대하여 타당성을 입증할 수 있는 자료제시도 부족하다. 이와 같이 청구인이 조사과정에서 제출한 쟁점계약서가 사후에 작성된 것으로 확인되고, 개인 채무 변제액 OOO원을 분양대행수수료에 포함하여 신고하는 등 청구인이 주장하는 금액을 양도 관련 비용으로 특정할 수 없으며, 양도한 쟁점토지가 각 필지별로 나뉘어 다수인에게 매도되지 않고 A리 외 1명에게 일괄로 매도되어 분양으로 볼 수 없는 점 등으로 볼 때, 쟁점금액을 쟁점토지 양도에 따른 필요경비로 볼 수 없다. 따라서, 처분청이 쟁점금액을 필요경비 부인하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 쟁점토지의 양도에 따른 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
• 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2016.12.29. 및 2017.3.17. A리 산OOO 임야 외 4필지 합계 8,717㎡를 취득하였고, 2019.12.31. 이후 동 토지는 분할, 등록전환 등을 거쳐 9필지 합계 8,685㎡로 변경되었다. (나) 청구인은 2017.6.20. c과 “토지분양대행계약서”라는 제목의 쟁점계약서를 작성하였는데 그 내용은 아래와 같으며, 동 계약서에 기재된 A리 OOO 등 4필지는 계약 당시가 아닌 2019.12.31. 이후 분할된 지번으로 나타나며, 이에 대해 청구인은 분할 등으로 토지 면적이 변경됨에 따라 필지별 수수료가 변동되어 청구인과 k은 이를 바로 잡고자 쟁점계약서의 지번 및 면적을 정정하게 된 것으로 쟁점계약서는 허위의 계약서가 아니라고 주장하는바, 수정되기 전 계약서는 제출되지 않았다. 토지분양대행계약서(쟁점계약서) 목적물: 세종특별시 OOO 외 8필지 OOO 2017.6.20. 제1조(목적) 본 계약은 갑이 매입한 목적물의 사업부지에 대해 분양, 매매의 효율적이고 안정된 수행을 위하여 갑과 을의 권리 및 의무에 관한 기본 사항을 규정함을 목적으로 계약을 체결하고 신의와 성실로서 약정상의 책임과 의무를 이행할 것을 확약함으로써 본 사업을 성공적으로 추진하는 것을 목적으로 한다. 제2조(사업개요)

1. 목적물의 분양, 매매 제4조(수수료 및 지급의무)

1. 분양대행수수료는 매매대금의 13%로 하며 매매잔금과 동시에 정산하기로 한다. 단, 추후 을의 선지출경비는 제외한다. 갑: 위탁자 청구인 을: 수탁자 c (다) 청구인의 국민은행 계좌(OOO)에서 아래 <표2>와 같이 2021.6.30.∼2021.71.4. 기간 동안 c 외 7명에게 합계 OOO원이 이체된 것으로 나타나는데, 동 금액은 청구인이 쟁점토지의 양도에 따라 필요경비라고 주장하는 쟁점금액(OOO원)에서 3.3%의 세율을 원천징수한 금액과 일치한다. <표2> 청구인 소유의 국민은행 계좌이체내역 (단위: 원) OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액을 c 외 7명에게 쟁점토지에 대한 분양수수료로 지급한 사실이 금융거래자료, 쟁점계약서 등에 의하여 입증되었으므로 쟁점금액을 쟁점토지의 양도에 따른 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시(2016.12.29. 및 2017.3.17.)에는 쟁점토지의 지번이 A리 산 OOO 임야 외 4필지 8,717㎡이었다가 2019.12.31. 이후 토지분할, 등록전환 등을 거쳐 9필지 8,685㎡로 변경되었는바, 청구인이 제출한 쟁점계약서에는 계약서 작성일(2017.6.20.) 현재 존재하지 않는 A리 OOO 등 4필지가 기재되어 있고, 이에 대하여 청구인은 쟁점계약서가 사후 작성된 것임을 인정하면서 수정되기 전 계약서를 제출하지 못하고 있는 것으로 보아 청구인이 쟁점금액의 지급근거로 제출한 쟁점계약서를 신뢰하기 어려운 점, 설령 쟁점계약서를 진정한 문서로 볼 수 있다고 하더라도 동 계약서상의 분양대행수수료 지급대상자는 c 뿐임에도 쟁점금액은 c 외 7명에게 지급되었는데, c과 그 밖의 수취인들이 쟁점토지의 양도에 관하여 어떤 역할을 하였는지 알기 어렵고, k이 d 외 6명에게 하도급을 주었다는 청구주장에 대하여 청구인은 하도급 계약서 등 관련 증거자료를 제시하지 못하고 있는 점, 청구인은 쟁점토지 소유 기간 동안 숙박업, 운수 및 창고업 등 다른 사업도 영위하고 있었으므로 쟁점금액이 c 외 7명에게 계좌이체되어 지급대상자들이 종합소득세를 신고하였다고 하더라도, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점금액과 쟁점토지 양도와의 연관성을 알기 어려운 이상 쟁점금액을 쟁점토지의 양도에 따른 필요경비라고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 필요경비를 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.