거래당사자의 사정으로 인해 과세기간을 달리하여 쟁점토지의 매매대금을 나누어 수수하였다 하더라도 위와 같이 하나의 계약으로 가능한 매매거래를 굳이 두 개의 매매계약으로 나누어 과세기간을 달리하여 거래한 특별한 사유를 발견하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
거래당사자의 사정으로 인해 과세기간을 달리하여 쟁점토지의 매매대금을 나누어 수수하였다 하더라도 위와 같이 하나의 계약으로 가능한 매매거래를 굳이 두 개의 매매계약으로 나누어 과세기간을 달리하여 거래한 특별한 사유를 발견하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[사건번호] 조심2024전0684 (2024.05.16) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 쟁점농지 분할거래를 하나의 거래로 보아 과세한 처분의 당부 [결정요지] 거래당사자의 사정으로 인해 과세기간을 달리하여 쟁점토지의 매매대금을 나누어 수수하였다 하더라도 위와 같이 하나의 계약으로 가능한 매매거래를 굳이 두 개의 매매계약으로 나누어 과세기간을 달리하여 거래한 특별한 사유를 발견하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움 [관련법령] ｢조세특례제한법」제69조 [참조결정] [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 납세자는 여러 법 형식 중 가장 마음에 드는 것을 선택할 수 있는 자유가 있으므로 본인이 선택한 형식을 인정받아야 하는바, 본업이 농사인 청구인은 배우자가 사망한 장소인 쟁점토지에서 최대한 농사를 계속 하기를 원했고, 일말의 가능성이라도 있으면 쟁점토지에서 농사를 계속하려고 했으며, 처분청이 양수인에 대해 조사한 내용과 제반사정을 살펴봐도 이러한 청구인의 의지를 볼 수 있고, 이러한 과정에서 청구인은 최선의 선택을 한 것이므로 이러한 청구인의 행위에 대해 처분청이 조세회피의 목적으로 보아 하나의 거래로 재구성하여 과세처분을 한 것은 부당하다. 대법원은 납세의무자는 경제적 목적을 달성하기 위해 여러가지 중의 하나를 결정할 수 있고, 다른 요인이 있는 경우에는 결과적으로 세액이 감소되었다는 사실만으로 실질과세의 원칙을 적용하여 하나의 거래로 재구성할 수 없다고 일관되게 판시(대법원 2017.1.25. 선고 2015두3270 판결, 대법원 2017.12.22. 선고 2017두 57516 판결 등 참조)한 바 있다. 청구인은 쟁점토지를 2009년에 매입한 이래 12년 동안 농사에 사용하였을 뿐만 아니라 2012년에는 쟁점토지에서 배우자가 비극적으로 사망하여 가족의 애환이 깃든 곳으로 토지를 매각할 의사가 없었으나, 쟁점토지가 2010년대 초반부터 아파트 부지 등으로 거론되는 등 청구인으로서는 안정적으로 농사를 짓기에는 불안한 상태였고, 강제수용될 경우 불이익을 당할 수도 있다는 우려로 어쩔수 없이 양도하기로 결정하였다. 다만 처분청의 양수인에 대한 조사과정에서 드러난 바와 같이 청구인은 쟁점토지가 학교부지로 지정되지 않을 경우에는 쟁점토지에서 농사를 계속할 수 있을 것으로 생각하여 양수인이 학교부지 시행자로 확정될 때까지 쟁점2토지 양도에 대한 잔금일을 미루고 양수인이 시행자로 지정되지 않을 경우 계약을 해지할 수 있는 특약사항을 당초 쟁점2토지 매매계약내용에 포함하였다. 청구인이 조세를 회피할 목적으로 하나의 거래를 여러 개의 거래로 분할하였다면 쟁점1토지, 쟁점2토지의 거래를 하나의 행위로 볼 수 있어야 하는데, 쟁점1토지 계약은 잔금 수령 후 등기이전을 완료하는 등 일반적인 매매계약이었고, 쟁점2토지 계약은 가계약으로써 조건이 성취된 경우에 한해 진행하는 조건부 계약이었다. 쟁점2토지 매매계약서 특약사항과 처분청이 양수인에 대한 확인절차를 통해 작성된 사실확인서에 따르면, 양수인이 학교부지의 시행자로 확정된 경우에만 계약의 효력이 발생하는 조건부계약이었고 실제로 청구인과 양수인은 양수인의 학교부지의 시행자로 확정된 이후 별도계약을 통해 쟁점2토지를 매도하였으므로 쟁점토지 양도는 형식상으로나 실질상으로 별도의 계약으로 확인되고 있다. 또한, 청구인이 일부 지분을 동일인에게 양도하고 후에 잔여지분을 양도하였다고 하더라도 특별한 사정이 있는 경우에는 이를 하나의 거래로 볼 수 없으며 이와 같은 사례에 대해 대법원도 동일하게 판시(대법원 2019.1.31. 선고 2018두57452 판결 참조)한 바 있다. 청구인이 양도소득세를 줄일 목적만으로 두 개의 계약서를 작성하였다면 굳이 11개월의 시간을 기다릴 필요 없이 2022년 초에 잔금을 받고 양도하는 것이 논리에 맞고, 대법원 판결(대법원 2017.1.25. 선고 2015두3270 판결)에서 보는 바와 같이 시간적 간격이 있는 여러 단계의 행위를 조세회피의 목적으로만 보는 것은 위법한 것이다. 청구인이 두 개의 과세기간에 걸쳐 분할 양도하여 감면규정을 적용할 경우 양도소득세가 절세된다는 것을 알고 있었다는 사실만으로 청구인이 양도소득세 회피를 위해 분할양도 했다고 볼 수 없고, 쟁점토지가 학교용지 중앙에 위치하고 있어 학교용지로 사용할 수 없다는 사실도 청구인으로서는 자세히 알기 어려운 내용이며, 당시 언론을 통해 실제 학교용지 지정과 관련하여 대전광역시 교육청과 대전광역시장 사이에 이견이 있는 등 논란이 있었고, 2022년 9월에야 쟁점토지가 학교부지로 최종 확정되었음이 확인되고 있으며, 또한 쟁점토지는 분할양도하고 지장물은 일괄 매도한 이유가 해당 지장물이 하나로 구성되어 있어 분할하여 철거할 수 없는 구조여서 어쩔 수 없이 일괄 매각한 것으로 당시 위성사진을 통해서도 확인할 수 있다. 이런 상황이 당시 지방자치단체의 고시 내용과 언론의 보도 및 처분청이 양수인을 조사하는 과정에서 확인됨에도 불구하고 처분청이 이런 사실들을 전혀 고려하지 않고 동일인에게 같은 필지의 지분을 분할하여 양도하여 양도소득세를 절감할 수 있었다는 결과만으로 자의적인 판단을 내린 것으로 보인다.
(2) 처분청 답변서 내용에 대한 청구인의 항변내용은 다음과 같다. 청구인이 쟁점토지에 대한 토지사용승낙서에 서명·날인 이유는 양수인이 사업진행에 필요하다 하여 계약서와 별도로 작성한 것일 뿐 소유권을 넘겨주겠다는 의사와 무관하고, 실제로 다른 개발사에게도 소유중인 부동산에 대하여 사용승낙서를 작성한 사례가 있다. 쟁점1토지 계약 시 지장물 양도계약을 일괄적으로 한 이유는 쟁점토지에 설치된 지장물은 연동되어 있어 부분철거가 불가능한 구조로 쟁점1토지 양도 시 이미 전체 지장물을 철거할 수 밖에 없는 상황이었고, 이는 당시 항공사진을 통해서도 확인할 수 있으며, 처분청 의견과 같이 지장물을 쟁점2토지 계약 시 양도하게 되면 쟁점1토지의 양도 후에도 쟁점1토지 부분에 설치된 지장물을 그대로 두어야 하는 상황이 발생하게 됨에도 처분청은 지장물의 부분철거가 가능한 것으로 오해한 것으로 보이고, 농사 기간을 최대한 연장하고 쟁점토지가 학교부지로 최종 확정되지 않을 경우 농사를 계속 짓기 위하여 지장물 계약서 특약사항으로 철거 시기를 상호합의하에 연장할 수 있다는 조항을 포함한 사실이 있고, 실제로도 2022년 9월까지 농사를 계속 지은 바 있다. 청구인이 당초 쟁점2토지 계약서를 무효화 하고 새로 작성한 이유는 당초 쟁점2토지 계약이 조건부 계약이었는데, 2022.9.16. 쟁점토지가 학교부지로 최종 확정됨에 따라 당초 계약서의 효력 발생요건을 모두 충족하게 되었고, 다만 원활한 사업 진행을 위해 시행사인 양수인의 요청으로 계약서를 재작성 하였는바, 그 계약서가 실질적인 계약서이다. 처분청은 쟁점토지가 학교부지로 사용될 수 밖에 없었다는 의견이나, 양수인의 사업시행을 위해 학교부지가 반드시 필요하다는 것과 쟁점토지가 학교부지로 반드시 사용되어야 한다는 사실은 별개의 내용으로서 상관관계도 없는 사항이고, 청구인은 일개 개인으로서 언론에 보도된 내용을 믿을 수 밖에 없었는바, 쟁점1토지 매매계약서를 작성한 2021년 11월경 OOO 등 기사에 따르면 대전광역시청과 대전광역시 교육청 사이에 학교부지에 대한 논란이 계속되고 있었음이 확인되고 있으므로 실제 지구단위계획 변경 절차가 2022.9.16. 확정 고시됨에 따라 이 시점에 쟁점토지가 학교부지로 최종 확정되었다고 봄이 타당하다. 또한, 처분청은 청구인이 쟁점2토지를 양도한 시점인 2022년 9월에 이미 쟁점토지의 거래가격이 계약서상 가격보다 훨씬 높은 가격에 거래되고 있었다는 의견이나, 쟁점2토지 매매거래는 조건이 성취될 경우 효력이 발생하는 조건부계약으로 쟁점2토지 매매계약시 쟁점토지가 학교부지로 확정될 경우 계약서상의 가격으로 매도하기로 한 것이며 조건이 충족됨에 따라 당초 계약내용을 이행한 것이므로 주변시세가 변경되었다 하더라도 당초 계약서상의 매매가격을 변경할 수는 없는 것이다.
(1) 처분청에서 양수인에게 쟁점토지 매입 관련 자료를 방문 요청하자, 양수인은 쟁점1토지 및 쟁점2토지 계약서와 지장물 매매계약서와 양도대금 지급자료를 제출하였는바, 동 자료 등에 의하면 2021년 3월경에 쟁점토지에 대한 지장물 조사가 완료되었고, 당초 계약일인 2021.11.9. 쟁점토지 전체에 대한 거래가액(OOO)이 확정되었으며, 각 토지에 대한 계약서를 1부씩 작성하였고, 같은 날 계약금 10%(각 OOO원)가 계좌로 지급되었으며, 같은 날 쟁점토지 상의 지장물(보상가액 OOO원)에 대한 계약서 작성과 및 계약금 10%(OOO원) 지급이 이루어졌고, 청구인이 쟁점토지에 대한 토지사용(동의)승낙서에 서명날인 해 주는 등 실질적으로 2021.11.9.에 쟁점토지 전체지분에 대한 거래가액 및 지장물 보상가액 확정, 토지사용 승낙 등 하나의 거래형태로 계약이 이루어졌음에도 거래가액 등 실질적인 계약조건이 동일한 내용으로 계약일자를 변경하여 새로운 계약서를 작성한 후 귀속연도를 달리하여 2개 과세기간에 각 토지를 거래한 것으로 하여 2개의 자경 감면신청을 한 사실이 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지가 학교부지로 지정되지 않을 경우에는 해당 토지에서 농사를 계속하기 위해 쟁점2토지 양도에 대한 잔금일을 미루었다고 주장하고 있으나 2021.11.9.에 작성한 지장물 매매계약서의 제7조(특별히 정하는 사항, <표1> 참고) 제4항에 의하면 매수인의 요청이 있는 경우 3개월 내에 지장물을 철거 또는 이전해야 한다고 하고 있어 쟁점1토지 계약서와 지장물 양도계약서 작성 당시 이미 계속적인 농사 가능 여부가 불확실한 상황이었고, 이는 계속해서 농사를 짓겠다고 하는 청구주장에도 반하는 계약내용으로 보이며, 계약이 해지되어 계속해서 농사를 짓겠다는 의도가 있었다면 지장물은 쟁점2토지 계약 시 함께 양도하는 것이 합리적이었을 것으로 보이나 청구 인은 지장물을 2021년 11월에 이미 양도하고 보상금을 수령한 바 있
(3) 양수인 입장에서는 쟁점토지 옆에 이미 대단지 아파트(1,800세대)분양 승인이 임박하여 아파트 분양승인 조건인 학교용지 확보를 위해서 쟁점토지를 반드시 확보해야 할 상황으로 대금지급을 빨리하고 소유권 이전을 원했으며, 청구인이 작성한 문답서(<표2> 참고) 내용을 보면 청구인도 그 사실을 알고 있었고, 쟁점토지는 학교예정부지 중 중앙에 위치하여 매수법인에서는 우선적으로 매수하여야 하는 필지였는바(지적도에 표시), 청구인은 쟁점2토지 당초 계약서가 조건부계약이었기 때문에 당초 계약서를 무효화 하고 재계약서를 재작성하였다고 하나, 이미 계약금까지 수령한 당초 계약서를 특별한 이유없이 무효화하고, 거래가액 등 실질적인 거래조건이 동일한 내용으로 계약일자만 달리한 재계약서의 작성은 양도소득세를 분리하여 신고하기 위한 형식적인 계약서로 보인다. 또한, 쟁점토지의 거래를 두 건의 거래로 나누어 양도소득세를 신고하게 되면 청구인은 양도소득세 감면세액을 각각 적용받게 되는 혜택을 누릴 수 있음은 물론 양수인 입장에서도 청구인이 양도소득세 부담이 커질 경우 거래가 원만하게 진행되지 아니할 수 있는 점을 고려할 때 청구인과 양수인 모두가 혜택을 누릴 수 있는 충분한 유인이 있었을 것으로 보인다. <표2> 청구인 문답서 중 일부 ㅇㅇㅇ
(4) 청구인이 당시 언론을 통해 실제 학교용지 지정과 관련하여 대전광역시 교육청과 대전광역시 사이에 이견이 있는 등 논란이 있었다는 주장과 관련하여 첨부한 2021.11.9.자 및 2021.11.17.자 기사 내용은 학교용지 확보 시기를 주택건설사업 승인 전 확보에서 분양 후 2년까지로 조정해 달라는 논의가 있었으나 받아들여지지 않았다는 내용과 학교용지 위치를 주택부지 안으로 조정해 달라는 의견이 받아들여지지 않아 2019년 1월에 당초의 지구단위계획대로 확정하였다는 내용으로 쟁점토지가 소재한 대전광역시 유성구 OOO 일원은 최초 2013.7.12. 학교용지로 결정된 이후 큰 변동사항이 없었음을 알 수 있다(아래 <표3>의 대전도시관리계획 OOO 지구단위계획 결정 및 지형도면 고시 내용 참고). <표3> OOO 지구단위계획 결정 및 지형도면 고시 내용 ㅇㅇㅇ
(5) 양수인은 학교용지에 편입된 토지를 2021년 11월부터 매수하기 시작하여 쟁점2토지를 제외하고 2021년 11월부터 2022년 4월까지 인접해 있는 학교용지 편입대상토지를 모두 취득(등기완료, <표4> 참고)하였는바, 최초 매입한 2021년 11월부터 평당 매입가액은 꾸준히 상승하였고, 2022년 4월경에는 평당 취득가액이 OOO원 이상에 거래한 사실이 확인되며, 주택건설사업 승인 전에는 반드시 학교용지를 확보해야 하는 상황에서 만약 쟁점2토지가 2022년 9월에 거래되었다면 지가상승을 반영한 시세에 따라 거래되어 2021년 11월의 양도금액(OOO원/평)보다는 훨씬 높은 가액에 거래되었을 것으로 보여진다. <표4> 양수인의 학교용지 매수 현황(거래일자 및 가액) ㅇㅇㅇ
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제5조 【과세기간】① 소득세의 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일까지 1년으로 한다. 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (후문 및 각 목 생략)
5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (후문 생략) (3) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 제133조【양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도】① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되는 이 사건 주요 사실관계는 다음과 같다. (가) 쟁점토지의 등기사항전부증명서 갑구(소유권에 관한 사항) 기재 내용을 보면, 청구인은 2012.10.23. 협의분할에 의한 상속을 원인(원인일 2012.9.22.)으로 쟁점토지를 취득하였고, 20021.11.16.(원인일 2021.11.9.) 쟁점토지의 2분의1 지분을 2022.9.30.(원인일 2022.9.23.) 나머지 2분의1 지분을 동일한 양수인에게 각 거래가액 OOO원에 양도한 것으로 나타난다. (나) 청구인과 양수인 간에 작성한 쟁점1토지와 쟁점2토지의 매매계약서 주요내용은 아래 <표5>와 같은바, 쟁점2토지의 경우 당초 쟁점1토지와 동일한 날짜인 2021.11.9.에 계약하였다가, 동일한 내용으로 2022.9.23. 재계약서를 작성하였고, 쟁점2토지의 당초계약서 특약사항에는 아래 <표6>의 내용과 같이 쟁점토지가 포함된 학교용지의 시행자(양수인) 지정 여부에 따라 계약해지나 잔금 및 소유권이전 등을 하기로 한 것으로 나타난다. <표5> 쟁점토지 매매계약서 주요 내용 ㅇㅇㅇ <표6> 쟁점2토지 당초 계약서 특약사항 ㅇㅇㅇ (다) 쟁점1토지와 쟁점2토지의 양도와 관련하여 청구인이 양수인으로부터 매매대금을 수취한 내역은 아래 <표7>과 같다. <표7> 쟁점토지 양도 관련 매매대금 수취내역 ㅇㅇㅇ (라) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 양수인은 건설/토목공사,택지조성사업을 주업으로 하고 있고, 본점 사업장은 대전광역시 중구 OOO에 소재하고 있으며, 대표자는 aaa과 bbb가 공동대표로 재직하고 있는 것으로 나타난다. (마) 청구인이 제출한 2019.1.29.자 대전광역시 고시 OOOOOO 도시관리계획(지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시의 학교 결정(변경) 조서에 의하면, 쟁점토지는 아래 <표8>과 같이 학교설립예정지로 지정되어 있고, 최초 결정일은 2013.7.12.인 것으로 나타난다. <표8> 학교 결정(변경) 조서 일부 내용 ㅇㅇㅇ (바) 청구인이 추가로 제출한 2022.9.16.자 대전광역시 고시 제OOO대전 도시관리계획(OOO 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시의 학교 결정(변경) 조서에 의하면, 쟁점토지의 면적변경(2,505㎡ 감소)이 있었음이 확인된다. (사) 쟁점토지의 공유자(전체토지 중 쟁점토지 외의 나머지 토지 공유자)인 ccc(6분의 2 지분)과 ddd(6분의 1 지분)은 2021.12.9.에 양수법인과 계약한 후 2021.12.16. 잔금수령 및 소유권이전등기를 한 것으로 등기사항전부증명서에 의해 확인된다.
(2) 청구인이 처분청이 쟁점1토지와 쟁점2토지의 거래를 하나의 거래로 보아 하나의 양도소득세 감면을 적용한 것은 부당하다고 주장하면서 그 근거로 제시한 증빙 등은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점토지가 일체형으로 되어 있어 지상 지장물을 분할하여 매각하는 것은 불가능하다고 주장하면서 그 근거로 쟁점토지의 포털사이트 다음에서 조회되는 위성사진을 지시하였다. (나) 청구인은 쟁점토지가 포함된 학교용지에 대한 양수인의 시행자 지정 가능성이 불확실하였다고 주장하며, 그 증빙으로 2021.11.17.자 OOO 기사[제목: OOO 논란... 교육청 ‘애초 확보요청 시가 거부’(종합)] 등을 제시하였는바, 여기에는 교육청이 애초 아파트 단지 옆에 학교용지를 확보해 달라고 수차례 요청했지만, 대전광역시가 불합리한 토지 형태가 될 수 있다면서 학교용지를 아파트 부지 밖에 두는 도시계획을 확정, 통보하자 교육청이 공문을 보내 강하게 항의한 사실이 있다는 내용과, 대전광역시가 시행사의 주택건설사업 승인 전 학교용지 확보에서 분양 후 2년까지 늦춰달라고 교육청에 협조공문을 보낸데 대하여 교육청이 특별히 변경시켜야 할 합리적인 이유가 없다는 입장을 전한 내용 등이 기술되어 있다. (다) 청구인은 양수인과 쟁점2토지 관련 재계약서를 작성한 것과 관 련하여 양수인이 2023년 10월 작성한 사실확인서를 제출하였는바, 여기에는 2021.11.9.에 쟁점토지가 양수인의 사업지로 확정되어 있지 않은 상태였고, 쟁점1토지와 쟁점2토지의 계약이 별도라는 것을 알고 있었으며, 2개로 나누어 거래하게 된 경위는 청구인이 쟁점토지가 학교용지로 지정되지 않을 경우 매도하지 않겠다는 강한 의지가 있었으나 강제수용에 대한 고민이 있어 우선 절반만 거래한 후, 학교용지가 확정되면 남은 지분을 넘겨주기로 하는 가계약을 체결하였고, 당초 계약의 조건이 성립하여 재계약을 체결하게 되었다고 기술한 것으로 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점1토지와 쟁점2토지의 매매거래가 각각 개별적으로 이루어졌음에도 이를 하나의 거래로 보는 것은 부당하다고 주장하나,국세기본법제14조 제3항은 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속되는 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다고 규정하고 있는바, 쟁점1토지와 쟁점2토지는 당초부터 분할된 토지가 아닌 동일 필지내의 동일 공유지분의 일부로 매매계약일자가 같고, 매매대금 중 계약금을 매매계약일에 지급하였을 뿐만 아니라 거래대금과 양수인도 동일한 점, 쟁점2토지에 대하여 2022년에 재계약서를 작성하였고, 연도를 달리하여 잔금청산일을 정한 사실은 있으나, 당초 계약서와 내용이 동일할 뿐만 아니라 쟁점1토지와 쟁점2토지 및 지상 지장물에 대한 매매가액이 계약당시인 2021.11.9. 확정되어 계약금이 계약당일 지급되었고, 지상 지장물의 경우 쟁점1토지와 같이 2021년에 매매가 완료되어 계속 농사지을 의도로 쟁점2토지를 나누어 양도하였다고 보기 어려우며, 청구인이 2021년에 양수인에게 쟁점토지 전체에 대한 토지사용승낙을 한 사실에서 쟁점1토지와 쟁점2토지 및 지상 지장물의 매매, 쟁점토지에 대한 토지사용승낙 등 전체가 하나의 거래형태로 이루어진 것으로 보이는 점, 청구인이 제시한 쟁점2토지의 당초 계약서상 특약사항은 양수인의 학교용지 관련 사업시행자 지위 취득 여부에 따른 거래조건을 기술한 것으로, 청구주장과 달리 언론보도 자료 등에 청구인의 사업시행자 지위 취득과 관련하여 장애요인은 없었던 것으로 보이고, 양수인 입장에서는 쟁점토지 옆에 이미 대단지 아파트(1,800세대)분양 승인이 임박하여 아파트 분양승인 조건인 학교용지 확보를 위해 쟁점토지를 조속히 확보해야 하는 상황에서 쟁점2토지만 잔금지급을 지연할 이유가 없을 뿐만 아니라 이미 계약금까지 지급하였던 당초 계약을 특별한 사정없이 무효화 할 이유가 없었던 것으로 보이는 점, 설령 거래당사자의 사정으로 인해 과세기간을 달리하여 쟁점토지의 매매대금을 나누어 수수하였다 하더라도 위와 같이 하나의 계약으로 가능한 매매거래를 굳이 두 개의 매매계약으로 나누어 과세기간을 달리하여 거래한 특별한 사유를 발견하기 어려운 점 등에서 처분청이 쟁점토지 거래를 하나의 거래로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
심판청구를 기각한다.