단기간 내 1필지를 분할하여 동일 양수인 등에게 양도하였고, 이에 대해 특별한 사정이 없는 것으로 보여 청구주장을 받아들이기 어려움
단기간 내 1필지를 분할하여 동일 양수인 등에게 양도하였고, 이에 대해 특별한 사정이 없는 것으로 보여 청구주장을 받아들이기 어려움
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점①․②토지의 양도거래는 각각의 거래로서 이를 쟁점토지의 양도거래(하나의 양도거래)로 보아 처분청이 한 이 건 부과처분은 위법․부당하다. (가) 청구인은 평생 농사일을 하면서 6남매를 키워 독립시켰고, 뇌종양, 신장병, 관절염 등으로 인하여 혼자 거동조차 할 수 없어 쟁점토지를 양도하려고 하였으나, 쟁점토지에 도로가 접하지 않아 매수희망자가 나타나지 않은 까닭에 지인으로부터 부동산 개발업을 하는 E을 소개받았으며, E이 매수희망자들과 공동으로 쟁점토지를 매입하고 진입로를 확보하여 각자의 사업장으로 사용한다며 쟁점토지의 분할을 요구하였고, 이에 따라 E을 포함한 매수희망자들의 요구대로 쟁점토지를 분할하게 된 것이다. (나) 청구인은 매수희망자 중 A 외 1명과 쟁점①토지에 대한 매매계약을 체결하고 소유권을 이전하여 주었으나, E이 사정상 매수하지 못하고 A 외 1명 등과 쟁점②토지에 대한 매매계약을 체결하면서 매수희망자들의 자금사정으로 인하여 부득이하게 2022년이 되어서야 소유권을 이전하게 되었다. (다) 청구인은 정해진 법률에 따라 필지별로 계약서를 작성하였고, 계약서의 내용에 따라 대금을 지급받고 소유권을 이전해주었으며, 그에 따른 양도소득세 신고ㆍ납부절차를 적법하게 이행하였으므로, 처분청의 부과처분은 부당하다.
(2) 선량한 납세자가 적법하게 행한 계약 형식이나 세법상의 기간과세 원칙을 무시하고 과세권을 행사하는 것은 실질과세 원칙을 위반한 부당한 처분이다. (가) 납세의무자는 경제활동을 할 때 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 하고, 여러 단계의 거래를 거친 후의 결과에는 손실 등의 위험 부담에 대한 보상뿐만 아니라 외부적인 요인이나 행위 등이 개입되어 있을 수 있으므로, 그 여러 단계의 거래를 거친 후의 결과만을 가지고 그 실질이 하나의 행위 또는 거래라고 쉽게 단정하여 과세대상으로 삼아서는 안 된다(대법원 2013.12.26. 선고 2013두15583 판결 참조). (나) 과세관청이 조세회피목적에 대한 구체적인 입증 없이 사법상 사적자치의 원리에 따라 이루어진 계약형식이나 기간 과세의 원칙을 무시하고 과세권을 행사하는 것은 실질과세의 원칙에 위배되고, 국가가 실질과세원칙에 따라 특정 법률적 거래행위를 조세회피 행위로 보아 그 효력을 부인하려면 조세법률주의 원칙상 구체적인 부인규정이 마련되었어야 할 것이며, 결과적으로 납세자의 정상적인 법률적 행위로 조세부담이 적게 되었다 하더라도 조세회피목적에 대한 구체적인 행위가 있을 경우에 과세하여야 한다는 것을 말한다. (다)국세기본법제14조의 실질과세원칙은 납세자가 행한 행위가 실지 내용과 다를 경우에는 경제적 실질 내용에 따라 과세하기 위한 것인바, 쟁점①ㆍ②토지의 양도거래를 하나의 양도거래로 볼만한 직접적 증거나 가장행위가 없는 상황에서 조세회피 행위로 추정하거나 간주하는 것은 실질과세원칙에 반한 부당한 처분이다.
(3) 처분청의 답변에 대한 청구인의 항변은 다음과 같다. (가) 청구인이 A 외 3인으로부터 수령한 OOO원을 주식회사 A(이하 “A”이라 한다) 명의의 계좌로 송금하였다가 다시 A 외 1인에게서 수령한 것은 A를 포함한 매수인들이 등기 지분과 금융자료를 맞추기 위하여 매수인들의 부탁에 의하여 위와 같이 처리한 것이다. (나) 처분청은 매수인 A로부터 2021.11.7. OOO원을 이체받은 것과 다음 날 A이 부동산중개수수료 OOO원을 이체받은 것으로 보아 이미 선 계약이 있었다는 증거라는 의견이나, 쟁점토지가 맹지인 관계로 매수자가 없어 부동산중개소에서 소개해 준 A이 이를 맡아 A 등과 매매계약을 체결하게 해주어 A에 부동산중개수수료를 지급하였다. (다) 처분청은 쟁점토지가 모두 공동담보로 2022.2.11. 채무자를 A로 채권최고액을 OOO원으로 하여 근저당권이 설정된 것으로 보아 매매계약체결 당시 매수인의 자금사정이 좋지 않았다는 청구인의 주장이 부당하다는 의견인바, 쟁점①토지 매도 시에는 A 등이 현금으로 매매대금을 지급하였으나, 쟁점②토지 매도 시에는 당초 매수하기로 한 E이 매수를 포기하였고 맹지인 쟁점토지에 진입로를 확보 후 대출을 받아 매매대금을 지급할 수 있는 상황이었음을 알 수 있다. (라) 처분청은 쟁점토지의 분할일인 2021.12.9. 전에 분할 예상되는 지번에 건물신축허가 서류를 접수하였으므로, 쟁점토지 전부를 매수인들에게 매도할 계획이 있었던 것으로 보아야 한다는 의견인바, 당초 쟁점토지를 E과 A가 공동으로 매수하여 A는 사업장을 신축하고 E은 창고를 신축하여 A에게 임대하기로 협의하였으나 쟁점토지가 맹지여서 건축허가를 받을 수 없는 토지인 까닭에 진입도로와 접해있는 F 소유 토지를 추가로 매입하여야 건축허가를 받을 수 있는 상황이었고 E은 청구인과 진입로 토지 소유자인 F으로부터 토지사용 승낙을 받아 건축허가 신청을 하고 자금을 준비 중이었으나 A가 E과 상의 없이 진입로를 단독으로 매수하여 E이 소유할 토지와 창고는 다시 맹지에 해당하게 될 수밖에 없어 E은 매수를 중간에 포기하게 되었다. (마) 처분청은 25년간 단일용도로 사용하던 쟁점토지를 양도 직전 분할 후 과세기간을 달리하여 양도함으로써 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것이라는 의견이나, 청구인은 쟁점토지를 양도하기 위해 공인중개사에 매매를 의뢰하였으나 맹지인 까닭에 매매가 되지 않아 A을 통해 매매를 의뢰하였고, A을 통해 알게 된 E과 A 등 관련인들은 공동으로 쟁점토지를 매입하고 진입로를 추가로 매수하여 각자의 사업장으로 사용할 계획이므로 쟁점토지의 분할을 요구하였으며, 이에 청구인이 상기 매수인들의 요구대로 분할한 것이다. 또한 2021년 매수인으로부터 대금을 수령하고 쟁점①토지의 소유권을 이전해주었고, E이 상기 사정으로 매수하지 못하고 다른 매수인들도 자금사정이 좋지 않아 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있도록 협조해주었으며 이러한 과정에서 시일이 소요되어 2022년 매수인들이 대출받은 대금을 수수한 후에야 쟁점②토지의 소유권을 이전해주게 된 것이다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 분할하여 매도할 수밖에 없었던 것이 아니라 쟁점토지 전부를 매도할 계획이었으나, 매수자들의 사정에 의하여 매도 후 분할을 해준 것뿐이다. (가) 청구인의 주장대로라면 청구인은 쟁점①토지에 관한 계약체결일 및 잔금일인 2021.12.28. 이전에 이미 다른 계약이 존재하였다는 것을 시인하는 것이 되는바, 쟁점토지를 쟁점①토지와 쟁점②토지로 분할한 날이 쟁점①토지의 계약체결일(2021.12.28.)보다 20여일이나 앞선 2021.12.9.인 점, 청구인이 이미 2021.11.7. 매수인 중 A로부터 OOO원을 자신 명의의 계좌로 이체받은 후, 2021.11.8. 부동산 중개수수료조로 A에 OOO원을 이체해준 점 등으로 볼 때, 쟁점①토지에 관한 계약 체결 전에 별도의 다른 계약이 있었다고 볼 수 있을 것이다. (나) 쟁점토지의 매수자들은 공동으로 쟁점토지를 매입 후 진입로를 확보한 뒤 각자의 사업장으로 사용하기 위해 분할을 요구하였다고 주장하고 있는바, 매도자 입장에서는 전체를 매도하면서 단지 매수인들의 요청에 의해서 쟁점토지를 분할한 것이라고 볼 수 있다.
(2) 쟁점토지의 과세기간이 달라진 것은 매수인들의 자금사정 때문인 것처럼 주장하나, 이에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장은 이유가 없다. (가) 청구인은 쟁점토지에 대한 매수대금을 2021.11.7.과 2021.11.30. 받았음에도 불구하고 2021.12.28. 매수인 측에 돌려주었다가 다시 수령함으로써 차후 양도소득세 신고 시 금융증빙을 일치시키기 위해 임의로 조정한 것으로 볼 수 있다. (나) 청구인의 주장대로 매수인의 자금사정이 부득이한 사정이었다면 실질적으로 하나의 필지인 쟁점토지 전부를 매도하는 계약을 체결하고 잔금 수령 시기를 달리하면 될 것이었으나, 쟁점토지를 분할하면서까지 과세기간을 달리할 필요가 없었다.
(3) 청구인의 항변에 대한 처분청의 추가의견은 다음과 같다. (가) 청구인은 매수자들 간의 이견으로 E이 매수를 포기하고, A외 관련인들이 분할된 나머지 필지도 매수를 하게 되었으며, 자금이 부족하여 금융기관으로부터 대출받으면서 2022년도에 소유권을 이전하게 되었다는 주장이나, 쟁점토지의 매수인들이 매매대금을 나누어 지급한 것이라고 하더라도, 당초 제출한 처분청의 답변내용과 같이 쟁점①토지와 쟁점②토지의 분할일인 2021.12.9. 전에 분할 후 예상되는 지번에 건물 신축허가 서류를 접수한 점, 쟁점①토지 계약서 작성 이전에 청구인이 이미 A로부터 OOO원을 지급받은 점, 양도 직전 쟁점토지를 분할하여 양도할 수밖에 없었던 부득이한 사유가 있었다고 볼 수 없는 점 등으로 볼 때, 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도는 실질상 하나의 거래로 보는 것이 사회통념과 거래의 실질에 부합해 보인다. 또한, 청구인의 주장 내용과 같이 매수자들 간의 이견으로 A 외에 관련인들이 분할된 나머지 필지도 매수하게 된 것으로, 당초 A는 쟁점①토지를 E은 쟁점②토지를 매수할 예정이었던 것이라고 하면서, E이 2021년 11월경 쟁점①토지에 대한 토지사용승낙을 받아 건축허가신청서를 접수한 것은 서로 모순되는 주장이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 1997.5.16. 매매를 원인으로 OOO 전 4,165㎡를 취득하였고, 2011.11.11. 이에 전 734㎡(같은 동 75-1)를 합병하였으며, 이후 2021.12.9. 쟁점①토지와 쟁점②토지로 분할하였음이 <표1>과 같이 등기사항전부증명서에 의하여 확인된다. <표1> 쟁점토지 등기사항전부증명서 ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 시 계약서를 첨부하여 제출하였고, 계약일과 잔금일 등은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지에 관한 계약일과 잔금일 등 (단위: 원) 구분 계약일 계약금 잔금일 잔금 쟁점①토지 2021.12.28. 2021.12.28. OOO 쟁점②토지 2022.2.11. 2022.2.11. OOO (다) 처분청은 세무조사 과정에서 금융조회를 통해 청구인 명의의 새마을금고(451-81-)계좌를 검토한바, 청구인의 주장과는 달리 양도소득세 신고서상 첨부한 쟁점①토지의 계약서상 계약일 및 잔금일인 2021.12.28. 전에 이미 매수인 측으로부터 양도대금을 받은 내역이 확인된다는 것으로, 2021.11.7. A로부터 OOO원을 받았으며, 다음 날인 2021.11.8. A에 부동산 중개수수료조로 OOO원을 이체하였고 2021.11.30. A 외 3인으로부터 OOO원을 이체받았다. 한편 청구인은 2021.12.28. A의 신협 계좌(131-02-****)로 위와 같이 두 번에 걸쳐 받은 금액 상당인 OOO원을 이체하였는바, 처분청은 상기 계좌의 입출금 내역을 아래 <표3>과 같이 제출하였다. <표3> 청구인 명의의 예금계좌 거래 내역 발췌 (단위: 원) 순서 날짜 거래구분 금액(원) 거래상대방(내용) 거래시간 비고 1 2021.11.7. 입금 OOO A OOO A 2 2021.11.8. 출금 OOO A-부동산중개료 3 2021.11.30. 입금 OOO B OOO G OOO D OOO A 4 2021.12.28 출금 OOO A 11:46:11 5 2021.12.28 입금 OOO A 12:55:27 OOO B 14:41:11 6 2022.2.11. 입금 OOO A (라) 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 당초 쟁점토지의 매수를 추진한 바 있던 E이 작성한 쟁점토지 매매 관련 경위 확인서를 제출하였고, 그 내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> E의 쟁점토지 매매 관련 경위 확인서 ㅇㅇㅇ (마) 청구인은 청구인과 쟁점토지 인근에 토지를 보유하고 있던 F이 작성한 토지사용 승낙서를 제출하였고, 그 내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 청구인과 F이 작성한 토지사용 승낙서 ㅇㅇㅇ (바) 청구인은 E이 2021.11.26. 접수한 건축 허가 신청서를 제출하였고, 그 내역은 아래 <표6>과 같다. <표6> 건축허가 신청서 ㅇㅇㅇ
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점①토지와 쟁점②토지의 거래를 하나의 거래로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것인바(대법원 2003.5.16. 선고 2000다54659 판결 등 참조), 청구인이 쟁점①토지에 관한 계약서상 계약일 및 잔금일인 2021.12.28.의 이전인 2021.11.7.과 2021.11.30.에 쟁점①․②토지의 매수인들 등으로부터 OOO원을 청구인 명의의 예금계좌로 이체받았다가 2021.12.28. 다시 매매거래 관련하여 의뢰했다는 A에 같은 금액을 송금하고 다시 같은 날(2021.12.28.) 동 금액(OOO원) 및 OOO원을 이체받아 이례적인 금융거래 형태를 보이고 있고, 그 계약 내용에 있어서도 쟁점①,②토지에 관하여 2021.12.28.과 2022.2.11. 체결된 계약은 통상적인 계약 형태와 달리 계약금 및 중도금 약정 없이 잔금만을 지급하기로 되어 있으며, 쟁점토지는 쟁점①,②토지 양도계약 직전에 분할하여 양도되었고, 이와 같이 쟁점토지를 쟁점①,②토지의 매매계약 체결일 직전에 분할하여 동일한 매수인들(A, B) 등에게 2회에 걸쳐 매매한 데에 양도소득세 감면한도 회피 목적 외에 납득할만한 뚜렷한 이유를 찾기 어려워 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점①․②토지 거래를 실질적으로 하나의 양도거래로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.