[요지] 청구인은 쟁점주택을 양도 후 중도금 및 잔금을 지급받은 사실이 없고 양도 이후에도 관리비·재산세 등을 부담하면서 쟁점주택에 거주한 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 청구인은 쟁점주택을 양도 후 중도금 및 잔금을 지급받은 사실이 없고 양도 이후에도 관리비·재산세 등을 부담하면서 쟁점주택에 거주한 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 남동생과 결혼을 예정하고 있던 a에게 정상적인 매매계약을 통해 쟁점아파트를 양도하였으나, 매수인(a)의 대출제한으로 인한 매매대금 미지급 및 개인적 사정 등으로 인해 청구인이 이를 다시 재취득한 것으로서 쟁점아파트 양도는 허위거래가 아니다. (가) 청구인과 매수인 사이에 작성된 쟁점아파트 매매계약서는 매수인이 처분청의 세무조사당시 진술한 바와 같이 중개수수료를 아끼기 위해 OOO에서 공유된 양식을 다운받아 작성하였고, 계약내용상 하자는 없으며, 민법 제104조의 불공정한 법률행위나 민법 제151조의 불법조건 등과도 관련이 없어 매매원인의 무효 사유에도 해당하지 아니한다. (나) 쟁점아파트 양도는 행시를 준비하면서 결혼을 예정하고 있던 남동생에 대한 배려측면에서 남동생의 약혼자인 매수인에게 대금의 수령시기를 조정해주는 편의를 제공한 것일 뿐, 매매계약에 따라 당사자간 등기이전을 완료한 유상양도이다. 양도당시 매수인은 부동산등기이전이 이루어지면 쟁점아파트를 담보로 대출실행을 하여 매매대금을 지급하겠다는 약속을 하였으나 이를 미이행하였고, 이에 청구인은 부동산을 잃을 수도 있겠다는 불안감에 휩싸여 매수인에게 이행 독촉 및 내용증명 등을 통해 압박을 가한 사실이 있다. (다) 대금지급이 완료되지 않은 채 등기이전을 해 준 청구인의 과실이 있다고 하나, 매수인은 쟁점아파트를 반환하여 달라는 청구인의 요구에 오히려 청구인에게 프리미엄과 재구매 가능조건을 제시․요구하였고, 이에 청구인은 부동산을 잃게 되는 최악보다는 낫다고 판단하여 당초 매매대금에 약 OOO원을 추가로 지급하여 쟁점아파트를 재취득하게 되었다. (라) 처분청은 당초 매매계약의 잔금 등 대금이 적법하게 지급되지 않은 채 소유권이전등기가 완료된 것이 매매계약서상 계약을 소급적으로 소멸시킬만한 합의해제에 해당하여 유상양도가 없었던 것으로 보아야 한다는 의견이나, 매수인의 프리미엄 요구 및 일정요건 충족시 재구매 요구 등 계약해제에 관한 합의를 도출하는 것이 어려운 상황이었고, 이를 이유로 법률해제로 진행하기에는 시간과 비용이 많이 소요될 수 있다고 판단하여 이에 청구인은 재취득 절차를 밟았다. 실제 당초 매매계약이 허위계약이라고 한다면 매수인은 시가상승에 따른 프리미엄 요구와 함께 매수인이 세종으로 전입하게 되는 경우 쟁점아파트를 동일매매가액으로 양수하는 조건과 이를 어길 경우 청구인이 매수인에게 손해보상금을 지급할 것을 명시하여 쟁점아파트를 청구인으로부터 재취득하고자 하는 의사를 밝히는 등 매매계약서상 청구인에게 불리한 조건을 제시할 이유가 없다. 따라서 청구인이 쟁점아파트를 재취득하는 과정은 매매계약이 해제된 것이 아니라, 새로운 매매계약이 성립된 것이며 그 매매대금은 기존 차입약정서에 따른 차입금과 상계한 것으로서 쟁점아파트 양도ㆍ양수는 정상거래이다.
(2) 청구인은 이 건 세무조사과정에서 일관되게 a과의 매매거래에 대한 사실관계를 진실이라 주장하며 이를 뒷받침할 수 있는 관련 근거서류를 처분청에 제시하였으나, 처분청은 청구인이 제시한 근거가 사실이 아니라는 입증을 하지도 않은 채 거래의 정황이 조세회피를 위한 것이지 않느냐며 사실관계를 비약하였고, 부동산매매 거래상대방이 특별한 관계라는 정황증거만으로 과세를 하였는데, 이는 근거과세의 원칙을 위반한 것이다. (가) 만일 쟁점아파트 양도와 재취득이 처분청 의견과 같이 가장거래라고 한다면, 양도 이후 쟁점아파트에 대한 월세수입을 포기할 이유가 없음에도 불구하고 청구인은 쟁점아파트를 실질적으로 유상 양도한 상태이므로 이후 추가적인 월세계약 등은 진행하지 않아 2020.2.16. 월세 입금액을 마지막으로 입금된 월세가 없으며 공실상태를 유지하였다. (나) 처분청은 쟁점아파트 거래가 사실이냐 아니냐를 입증하기 위해 가장 필요한 절차인 거래상대방(a)에 대한 조사나 진술을 적극적으로 시도하지 않았고, 오히려 실지거래임을 밝히고자 하는 억울함 때문에 청구인의 세무대리인이 자발적으로 a과 어렵게 연락을 취하여 청구인이 주장하는 일련의 거래사실이 진실임을 확인하는 a의 문답서를 제출하기까지 하였다. (다) 처분청이 조세회피혐의가 있는 것처럼 보인다는 정황만으로 과세한다는 것은 세법의 근간인 근거과세원칙을 위배한 것으로서, 처분청이 쟁점아파트 거래가 실지거래가 아니라는 명확한 증거 없이 이 건 부과처분을 한 것은 위법ㆍ부당하다.
(3) 한편, 처분청 의견대로 청구인이 당초 매매계약을 해지하는 거래를 재취득한 것으로 위장하였다고 하더라도 부정과소신고가산세를 적용하는 것은 부당하다. (가) 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 일시적 2주택 비과세 혜택을 받고자 쟁점아파트를 처분한 사실이 있으나, 급매과정에서 매수인이 청구인 남동생의 결혼대상자라는 특수한 상황 탓에 대금지급이 명쾌하지 못한 것은 사실이다. 그리고 매수인과의 분쟁이 해결될 즈음 청구인의 편의에 따라 쟁점아파트를 사용하기는 하였으나 이 또한 특수한 상황에서 발생한 것임을 감안하여야 한다. (나) 일시적 2주택 비과세 규정은 우리나라 국민이 조건만 맞으면 누구나 시도하는 절세 규정이라 할 수 있다. 청구인 또한 이러한 절세를 위해 쟁점아파트를 구입하겠다는 매수인에게 대금지급조건 등을 완화해서 급매로 양도하였던 것이다. 쟁점아파트 양도 계약을 청구인과 매수인 사이에 계약해지로 보느냐 재취득의 또 다른 계약으로 보느냐 하는 관점의 차이가 있으나, 매수인이 당초 계약한 대로 매매대금을 지급하지 못하여 대물변제의 형식을 빌려 재취득을 한 것으로 합의하였을 뿐이다. (다) 처분청은 대금지급의 불완전성, 양도세 비과세 유인, 부동산의 수익처분권이 사실상 청구인에게 있었다는 정황적인 증거를 바탕으로 쟁점아파트 매매거래는 계약의 해지인데도 불구하고 재취득으로 가장하여 거래하였다고 보아 부정과소신고가산세를 부과하였는데, 청구인이 매수인과 합의한 각종 증거자료를 제출하였음에도 불구하고 처분청이 이를 인정하지 않는 것은 부당하다.
(1) 청구인이 쟁점아파트 양도대금 OOO원을 지급받지 않은 채 차용증 작성으로 대체하고, 쟁점아파트의 소유권을 매수인에게 등기 이전한 것은 정상적인 매매거래로 볼 수 없다. (가) 청구인은 2020.2.21. 구두상으로 매수인과 쟁점아파트 매매계약에 합의하고 계약금 OOO원을 현금으로 수령하였으며, 일부 사용금액을 제외하고 잔액 OOO원을 본인 계좌에 입금하였다고 주장하나, 청구인이 제출한 통장거래내역OOO을 보면, 당일 오전 현금 OOO원을 출금한 사실이 확인되어 입금한 금액의 출처가 불분명하고 매수인으로부터 실제 대금을 수령하였는지 여부도 확인되지 않았다. 청구인은 2020.3.13. 매수인과 쟁점아파트 매매계약서 작성 당시 2020.2.21. 수령한 계약금 OOO원을 제외하고 나머지 금액을 차용증으로 대체하였다고 주장하나, 매매계약서의 특약사항 등에는 이러한 내용이 기재되어 있지 않고 오히려 계약금 OOO원을 모두 수령한 것으로 기재되어 있어 청구인은 사실과 다른 매매계약서를 작성한 사실이 있는 것으로 보인다. (나) 청구인은 매수인과 3건의 차용증[2020.3.13. OOO원(계약금), 2020.3.24. OOO원(계약금 및 중도금 OOO원), 2020.4.2. OOO원(계약금을 제외한 매매대금)]과 2건의 차용금액 독촉(2020.5.1., 2020.5.18.)에 관한 내용증명을 작성하여 쟁점아파트 매매금액을 소비대차로 전환하였다고 주장하나, 차용증은 사인간의 작성된 서류로서 공증을 받지 아니하였고, 차용증상의 원금이나 이자를 수수한 사실이 한 번도 없으며, 청구인은 내용증명에 기재한 사실과 같이 매수인의 차용금액 미상환에 대해 매수인을 사기죄로 고소하거나 법원에 쟁점아파트 소유권이전등기 무효소송 진행 및 매수인의 전세금 가압류 신청 등을 전혀 이행한 사실이 없고, 차용금 관련 채권금액 보전을 위해 쟁점아파트에 저당권 등의 담보권을 설정한 사실도 없다. (다) 청구인이 일체의 대금 수령이나 담보설정 없이 매수인의 주택담보 대출만을 위해 쟁점아파트의 소유권 등기를 이전한 것만으로는 위 제반 거래상황에 비추어 쟁점아파트의 실제 소유권이 매수인에게 이전되었다고 보기 어려우며, 일반적인 사회통념이나 통상적인 거래관행에서는 있을 수 없는 일이다.
(2) 청구인이 채권금액을 받지 못하여 쟁점아파트의 소유권을 다시 돌려받고자, 프리미엄을 더한 OOO원에 쟁점아파트를 재취득하였다는 주장은 쟁점아파트를 실제 양도하였다는 주장과 모순되고, 제출한 금융증빙서류와 쟁점아파트 재취득 매매계약서는 청구인의 주장과 그 내용이 전혀 달라 실지 거래가 있었던 것으로 인정할 수 없다. (가) 청구인은 쟁점아파트 양도대금에 대한 채권 회수를 위해 노력하는 대신 쟁점아파트 소유권을 다시 돌려받고자 당초 양도대금 OOO원에 프리미엄 OOO원을 더한 OOO원에 쟁점아파트를 재취득하는 것으로 매수인과 합의하였다는 것은 양도대금은 차용증을 통해 소비대차로 전환하고, 쟁점아파트를 실제 양도하였다는 청구주장과 모순되며, 오히려 쟁점아파트의 양도대금이 실제 소비대차채권으로 전환되었다고 볼 수 없다. (나) 청구인은 2020.6.12. 쟁점아파트 재취득 관련 대금으로 OOO원(프리미엄 OOO원과 매수인 위로금 OOO원)을 남동생 c에게 이체하고 남동생이 매수인에게 다시 이체하였다고 주장하나, 청구인이 제출한 OOO통장거래내역 기록사항에는 단순히 “c 빌려줌”이라고 기재되어 있어 청구인의 주장은 사실과 다르며, 청구인이 쟁점아파트 재취득을 위해 2020.8.5. 작성한 쟁점아파트 매매계약서에는 청구인이 지급하지도 않은 계약금 OOO원을 매수인이 수령한 것으로 날인이 되어 있고, 쌍방간의 합의로 실제 수수할 대금이 없음에도 불구하고 실제 매매계약인 것처럼 계약금, 중도금 및 잔금을 지불하는 것으로 계약서를 작성하였으므로 이는 사실과 다른 매매계약서를 작성한 것이다. (다) 위 내용과 같이 청구인은 다정동아파트 양도 당시 2주택자였으나, 양도소득세 비과세를 받기 위해 차용증이라는 형식을 빌려 쟁점아파트를 거짓으로 양도한 다음 다정동아파트 양도 및 1세대 1주택 양도소득세 비과세 신고 후, 대금지급 없이 쟁점아파트를 재취득하였다.
(3) 쟁점아파트의 재취득이 매수인의 차용금에 대한 변제가 목적이었다면, 매수인은 쟁점아파트를 제3자에게 양도ㆍ임대하거나 담보대출 실행 등을 통해 변제가 가능함에도 불구하고 매수인은 이를 이행한 사실이 없다. (가) 쟁점아파트 부동산등기부등본의 ‘을구’를 보면, 근저당권 등이 설정된 사실이 없고, 매수인이 쟁점아파트 양도대금과 관련한 차용금을 변제할 의사가 있었다면 쟁점아파트에 대한 주택담보 대출을 실행하거나 공실이었던 쟁점아파트를 제3자에게 임대 또는 양도하여 차용금액 상당액을 변제할 수 있었음에도 이를 이행한 사실이 없다. 또한 매수인은 차용증상 기재된 이자(5%)를 청구인에게 지급한 사실도 없고, 매수인이 제출한 퇴직연금해지신청 서류는 대금 또는 이자 지급에 관한 증거서류라 할 수 없다. (나) 이 건 부과처분에 관한 이의신청 결정문을 보면, 매수인은 2020.3.16. OOO차량을 OOO원에 취득한 것으로 확인되는데, 이는 쟁점아파트 매매계약서 작성일인 2020.3.13. 매수인이 계약금 OOO원을 마련하지 못해 청구인에게 차용증을 작성하였다는 사실관계와는 상반되는 내용이다.
(4) 청구인은 쟁점아파트의 부동산등기부등본상 명의를 이전한 후에도 쟁점아파트를 실질적으로 사용·수익한 것으로 확인된바, 쟁점아파트의 실제 소유권이 매수인에게 이전된 사실이 없으며, 쟁점아파트의 명의만 매수인에게 형식적으로 이전한 것으로 볼 수 있다. (가) 청구인이 2020.5.4. 다정동아파트를 양도한 후, 쟁점아파트로 재전입한 사실이 청구인의 주민등록등본을 통해 확인되므로 이는 청구인이 쟁점아파트의 소유권을 이전한 후에도 쟁점아파트를 실질적으로 사용·수익한 것으로서 쟁점아파트의 명의만 매수인에게 형식적으로 이전한 것이다. (나) 청구인은 쟁점아파트에 형식상 전입신고만 하고 실제 거주하지는 않았다고 주장하나, 청구인이 주중 저녁이나 주말에 쟁점아파트 인근에 위치한 OOO에서 결제한 현금영수증과 체크카드 사용내역이 다수 확인되어 청구인은 쟁점아파트에 실제 거주한 것으로 보인다. (다) 청구인의 쟁점아파트 양도(2020.4.2.) 이후, 매수인의 주소지(경기도 용인시)로 발송된 재산세 납부고지서 일부, 매수인이 청구인에게 쟁점아파트 양도 후 부담하여야 할 양도소득세, 쟁점아파트 양도일(020.4.2.) 이후 쟁점아파트의 관리비 등을 청구인이 모두 납부한 사실이 청구인의 통장거래내역OOO에서 확인되어 청구인은 쟁점아파트의 명의만 매수인에게 형식적으로 이전한 것으로 볼 수 있다.
(5) 매매대금 수수가 없었음에도 부동산의 실제 거래가 있었다고 볼 수 있다는 청구인의 주장은 소득세법 문언 및 기본 취지에도 어긋난다. (가) 소득세법제88조에서 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 대법원은 부동산의 양도는 부동산의 매매 등으로 그 대금이 모두 지급된 경우 뿐 아니라 사회통념상 그 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼만한 정도에 이른 경우에도 부동산의 양도가 있다고 봄이 타당하고 그 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부이행되었다고 볼만한 정도에 이르는지 여부는 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등에 비추어 구체적 사안에서 개별적으로 판단하여야 한다고 판시(대법원 2005.12.23. 선고 2005두8443 판결 참조)하였다. (나) 청구인은 쟁점아파트 양도거래에서 계약금으로 OOO원을 수령하고, 나머지 잔금은 차용증을 작성하여 금전소비대차로 변경한 것이라고 주장하나, 계약금 OOO원의 실제 지급여부와 차용증 작성 사실을 객관적으로 확인할 수 없고, 설령 청구인이 작성한 차용증이 사실이라고 하더라도 이는 쟁점아파트 매매대금을 금전소비대차로 변경한 것이 아니라 매매대금 지급을 확실히 하기 위해 작성한 것에 불과하여 실제 쟁점아파트 매매대금이 완전히 청산되지도 않았으며, 청구인은 쟁점아파트의 명의가 이전된 후에도 쟁점아파트를 계속 사용·수익한 사실이 있어 쟁점아파트가 매수인에게 실제 양도된 것으로 볼 수 없다. (다) 청구인은 쟁점아파트를 대물변제로 재취득하면서 2020.6.12. 지급한 OOO원은 대금지급 시기, 대금산정 근거, 대금지급 성격이 명확하지 않고, 대물변제가 아닌 실제 매매대금을 수취하는 것처럼 사실과 다른 매매계약서를 작성하여쟁점아파트 재취득 거래 역시 매매대금의 청산 여부를 확인할 수 없어 실제 쟁점아파트를 재취득한 것으로 볼 수도 없다.
(6) 한편, 쟁점아파트 거래는 매매를 가장하여 사실과 다른 계약서를 작성하고 소유권이전등기를 한 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 한 적극적인 행위에 해당하여 부정과소가산세를 부과한 처분은 정당하다. (가) 청구인은 수령하지도 않은 계약금 OOO원을 전부 수령한 것으로 매매계약서에 날인하거나 실제 수수할 대금이 없음에도 실제 매매계약인 것처럼 계약금, 중도금 및 잔금을 지불하는 것으로 사실과 다른 매매계약서를 작성하여 처분청, 관할 등기소 및 지방자치단체에 제출하였다. (나) 청구인은 다정동아파트 양도에 대한 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 차용증이라는 형식을 빌려 쟁점아파트 매매대금 지급이라는 외관을 가장하고, 1세대 1주택 비과세 신고 후 실제 대금 청산 없이 쟁점아파트를 재취득하였는데, 이는 처분청이 청구인의 비과세 양도소득세 신고서를 검토하는 과정에서 청구인의 주택 보유현황을 확인하기 어렵도록 한 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 한 적극적인 행위라 할 수 있다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점아파트 양도를 허위거래로 보아 “다정동아파트” 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
② 다정동아파트의 양도소득세 신고는 부정행위로 과소신고한 경우가 아니므로 일반과소신고 가산세(10%)가 적용되어야 한다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 제47조의3(과소신고ㆍ초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 교육세법 제9조에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 농어촌특별세법에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “과소신고”라 한다)하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “초과신고”라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 산출방법을 적용한 금액을 가산세로 한다.
1. 부정행위로 과소신고하거나 초과신고한 경우: 다음 각 목의 금액을 합한 금액
2. 제1호 외의 경우: 과소신고납부세액등의 100분의 10에 상당하는 금액
(2) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
(1) 처분청이 제출한 세무조사 종결보고서 등 심리자료를 보면, 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 쟁점아파트와 다정동아파트에 대한 부동산등기사항전부증명서상 확인되는 취득․양도내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점아파트 및 다정동아파트 취득ㆍ양도내용 (나) 청구인이 2020.4.2., 2020.5.4. 각 양도한 쟁점아파트와 다정동아파트의 매매계약서는 아래 ＜표2＞와 같고, 청구인은 2020.5.4. 두 아파트에 대한 양도소득세(비과세) 간편신고서를 제출하였는데, 세부내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표2＞ 쟁점아파트 및 다정동아파트 매매계약서 ＜표3＞ 양도소득세 신고내용 (다) 청구인의 주소변동이력은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 청구인의 주소변동이력 (라) 처분청은 청구인의 쟁점아파트 양도․재취득에 대한 세무조사결과, 청구인과 a이 실제 매매대금 지급 없이 사실과 다른 부동산매매계약서를 작성하여 각 등기이전을 하였고, 청구인이 쟁점아파트를 매도한 후에도 계속적으로 사용․수익․관리하여 실제 거래가 있었다고 볼 수 없다고 보았는데, 종결보고서상 세부조사내용은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점아파트 양도ㆍ재취득 조사내용 (마) 이 건 양도소득세 부과처분에 대한 이의신청 심리과정에서 대전지방국세청의 심리담당자는 매수인(a)에게 쟁점아파트 양수․양도과정에 대해 아래 ＜표6＞ 기재내용과 같이 쟁점아파트 매매 등에 대한 사실관계를 확인하였다. ＜표6＞ 이의신청 심리시 매수인 답변내용
(2) 청구인이 쟁점아파트의 실지거래를 주장하며 제출한 차용증 등 심리자료를 보면, 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인과 매수인이 2020.3.13. 쟁점아파트 매매계약을 체결한 후 작성된 차용증(2020.4.2.)과 청구인이 2020.5.1. 매수인에게 보낸 매매대금 지급독촉에 관한 내용증명 서류는 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 차용증 등 (나) 청구인이 2020.5.2., 2020.6.2. 대금독촉 등과 관련하여 매수인에게 송부한 이메일 내용은 아래 ＜표8＞과 같고, 최종적으로 청구인이 쟁점아파트를 다시 매수하는 것으로 협의(다만, 매수인이 세종시로 이사할 경우 청구인은 매수인에게 같은 금액으로 매도하여야 함)하여 청구인이 2020.10.16. 쟁점아파트를 재취득한 것으로 보이는데, 쟁점아파트 재취득 매매계약서 및 본인서명사실확인서(인감증명 대체) 등 내용은 아래 ＜표9＞와 같다. ＜표8＞ 청구인이 매수인에게 보낸 이메일 내용 ＜표9＞ 쟁점아파트 재취득 매매계약서 등 (다) 청구인이 처분청으로부터 세무조사를 받을 당시 청구인측 세무대리인이 매수인(a)과 인터뷰를 실시하였는데, 매수인은 청구인으로부터 쟁점아파트를 실지 매수한 사실이 있고, 대출제한에 따른 매매대금 미지급 및 개인신상 문제 등으로 인해 다시 청구인에게 재양도한 것이라는 취지로 진술하였다.
(3) 한편, 청구인과 매수인(a)의 쟁점아파트 양도․양수거래를 정상적인 매매거래로 볼 경우, 청구인의 다정동아파트 양도가 소득세법 제89조 등에 따라 양도소득세 비과세 대상이라는 점에 대해서는 양측의 이견이 없는 것으로 보인다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대해 살펴본다. 청구인은 처분청이 쟁점아파트 매매(양도․재취득)거래를 부인하여 다정동아파트 양도 당시 청구인을 1세대 2주택자로 보아 1세대 1주택 비과세특례를 배제한 이 건 양도소득세 부과처분이 부당하다고 주장한다. 그러나, 권리의 이전이나 행사에 등기 등을 요하는 재산에 있어서 해당 재산의 실제 소유자를 가리는 핵심적 징표는 그 재산 취득자금의 부담 여부라 할 것이므로 자금의 원천과 명의신탁과정이 증명되거나, 그러하지 못한 경우에도 실질적인 처분권행사, 자산 처분대금의 귀속 등과 같은 여러 정황에 의하여 실제 소유권자를 누구로 볼 것인지 여부를 가릴 수 있을 것인데, 청구인이 쟁점아파트 매매계약(매매금액 OOO원)을 체결(2020.3.13.)한 후 매수인(a)으로부터 거래대금(계약금은 수수내용이 불명확하고, 중도금 및 잔금 지급 사실은 없음)을 지급받은 사실이 없고, 청구인은 차용증을 작성하여 계약금 이외 잔여 대금에 대하여 금전소비대차로 전환하였다고 주장하나, 매수인이 대금지급을 이행하지 아니하였음에도 이에 대한 근저당권 설정 등의 채권확보 조치가 없었으므로 실제 매매대금 지급이 이루어진 것으로 보기 어려운 점, 처분청의 세무조사 내용을 보면, 청구인은 쟁점아파트를 양도한 이후에도 관리비 등을 부담하면서 계속 거주하였던 정황이 나타나고, 매수인에게 부과된 재산세의 일부를 부담(납부)하였으며, 쟁점아파트 재취득시 매수인이 납부해야 할 양도소득세를 청구인이 납부한 것으로 확인된 점 등에 비추어, 청구인은 부동산등기부등본상 a에게 쟁점아파트의 소유권을 이전하기는 하였으나 실제로는 청구인이 쟁점아파트를 계속하여 보유하며 그 소유 명의만을 a에게 이전하였다가 다정동아파트를 양도한 후 그 소유 명의를 환원한 것으로 보이는바, 처분청이 청구인의 다정동아파트 양도에 대한 1세대 1주택 비과세를 배제하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대해 살펴본다. 청구인은 쟁점아파트를 실제 a에 양도하였다가 재취득한 것이고, 매매대금을 지급받지 못한 부득이한 상황하에서 이루어진 거래이므로 부정과소신고가산세를 적용한 처분은 부당하다고 주장한다. 그러나, 앞서 본 바와 같이 쟁점아파트의 매매거래가 실제 거래가 있었던 것으로 보기 어렵고, 청구인이 매수인과 2차례 작성한 쟁점아파트 매매계약서에 기재된 매매대금 지급에 관한 내용이 이행된 사실이 없는 점, 청구인이 매매를 가장하여 쟁점아파트에 대한 사실과 다른 허위계약서를 작성ㆍ소유권이전등기를 한 후 다정동아파트 양도에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받는 것으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타나므로, 이는 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 한 적극적인 행위라 할 수 있는 점 등에 비추어, 일반과소신고가산세가 적용되어야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.