청구인에게 민간임대주택법상 임대사업자 등록 전부 말소의 의사가 없었다거나 그 말소 처분이 무효라고 단정하기는 어려운 점, 그렇다면 청구인은 종전주택을 양도할 당시 종전주택을 포함하여 4주택을 소유하고 있었으므로 일시적 2주택 비과세 특례의 적용대상이라고 볼 수 없는 점등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인에게 민간임대주택법상 임대사업자 등록 전부 말소의 의사가 없었다거나 그 말소 처분이 무효라고 단정하기는 어려운 점, 그렇다면 청구인은 종전주택을 양도할 당시 종전주택을 포함하여 4주택을 소유하고 있었으므로 일시적 2주택 비과세 특례의 적용대상이라고 볼 수 없는 점등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 인천광역시 서구청장의 민간주택임대사업자 등록 말소처분은 하자가 존재하여 무효이므로 쟁점주택에 관한 민간주택임대사업자 등록은 종전주택 양도 당시에도 그대로 유지된다고 보아야 한다. 따라서 종전주택 양도 당시 쟁점주택에 대한 민간주택임대사업자 등록이 말소되었다는 전제에서 소득세법 시행령 제155조 제20항 의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 위법하다.
(2) 청구인은 2019.11.7. 배우자 A와 함께 쟁점주택을 각 2분의 1씩 공유로 취득하고, 2019.12.17. 민간임대주택법 제5조 에 따라 쟁점주택에 대하여 단기민간임대주택(매입) 공동임대사업자 등록을 마쳤으며, 같은 날 소득세법에 따른 공동임대사업자 등록을 마쳤다. 청구인과 A는 쟁점주택에 대한 공동임대사업자 등록 명의를 A 단독으로 변경하기로 하였고, A는 2021.10.13. 인천광역시 서구청을 방문하여 담당 공무원의 안내에 따라 임대사업자 등록 말소 신청서를 작성․제출하였다. 이에 대해 청구인과 A는 당시 제출한 해당 신청서가 공동사업자 명의를 A 단독으로 변경하는 신청서라고 생각하였으나, 양도소득세 조사 과정에서 실제 제출된 서류가 민간임대주택사업자 등록 말소신청서였다는 사실을 알게 되었다. A는 이후 서인천세무서를 방문하여 ‘공동임대사업자 명의를 A 단독으로 변경하려고 하는데 어떻게 해야하는지’를 문의하였고, 당시 담당 공무원은 ‘사업자등록 정정신고’를 작성하도록 안내하여, A는 해당 정정신고서를 작성․제출하였다.
(3) 인천광역시 서구청장은 민간임대사업자 등록 말소처분에 관하여 청구인 및 그 배우자에게 문서로 고지한 사실이 없는바, 말소처분은 무효이다. 행정청의 임대사업자등록 말소 조치는 행정청이 공권력의 주체로서 임대사업자의 법적 지위 및 권리․의무에 관하여 직접적․구체적인 영향을 미치는 행위라고 볼 수 있으므로 인천광역시 서구청장의 쟁점주택에 관한 민간임대주택사업자 등록 말소 행위는 행정처분에 해당한다(서울행정법원 2024.1.26. 선고 2023구합108 판결, 서울행정법원 2023.3.30. 선고 2022구합63171 판결 등 참조). 상대방이 있는 행정처분의 경우 특별한 규정이 없는 한 의사표시의 일반적 법리에 따라 그 행정처분이 상대방에게 고지되어야 효력이 발생한다(대법원 2009.11.12. 선고 2009두11706 판결 참조). 또한 행정절차법 제24조 는 행정청이 처분하는 때에는 다른 법령 등에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 문서로 하여야 하고, 전자문서로 하는 경우에는 당사자 등의 동의가 있어야 하며, 다만 신속을 요하거나 사안이 경미한 경우에는 구술 기타 방법으로 할 수 있다고 정하고 있다. 대법원은 행정절차법 제24조 가 행정의 공정성․투명성 및 신뢰성을 확보하고 국민의 권익을 보호하기 위한 것이므로 이에 위반하여 행하여진 행정청의 처분은 그 하자가 중대하고 명백하여 원칙적으로 무효라고 판시하고 있다(대법원 2011.11.10. 선고 2011도11109 판결, 대법원 2014.5.16. 선고 2012두26067 판결, 대법원 2019.7.11. 선고 2017두38874 판결, 대법원 2019.5.30. 선고 2016두49808 판결 등 참조). 위 법리에 따르면 민간임대사업자 등록 말소는 인천광역시 서구청장이 그 당사자인 청구인과 그 배우자에게 문서로 고지하여야 효력이 발생한다고 할 것인데, 인천광역시 서구청장은 이에 관한 처분문서를 발송한 사실이 없다. 이는 국민의 권익을 침해하는 중대․명백한 하자에 해당하는바, 등록 말소처분은 무효이다.
(4) 쟁점주택에 관한 민간임대주택사업자 등록 말소신청은 담당 공무원의 잘못된 안내에 따라 유발된 착오에 의한 것으로 무효이므로, 무효인 신청을 전제로 내려진 등록 말소처분 또한 무효에 해당한다. 청구인과 A는 쟁점주택에 관한 임대사업자 등록을 전부 말소하려던 것이 아니라 공동으로 등록되어 있던 임대사업자 명의를 A 단독 명의로 변경하려 하였던 것이다. 청구인과 A는 신청 취지를 당시 인천광역시 서구청 담당 공무원에게 명확히 설명하였음에도 담당 공무원은 ‘임대사업자등록 말소신청서’ 서식을 A에게 교부하고 그 기재 사항에 대해서도 잘못된 안내를 함으로써 임대사업자등록 말소신청서가 접수되도록 하였다. 구청 담당 공무원의 안내가 잘못된 것이라는 점은 A가 같은 날 서인천세무서에 문의한 결과, 서인천세무서 담당 공무원으로부터 ‘사업자등록 정정신고서’ 양식을 안내받아 이를 접수하였던 사실을 보더라도 잘 알 수 있다. 만약 청구인과 A가 당시 민간임대사업자등록을 전부 말소할 의사가 있었다면, 서인천세무서 담당 공무원은 ‘폐업신고서’를 작성하여 접수하도록 안내하였을 것이며, 청구인과 A의 공동사업자 명의를 A 단독 사업자 명의로 변경하는 사업자등록 정정신고서를 접수하도록 안내할 리가 없기 때문이다. 이와 같이 쟁점주택에 관한 민간임대사업자등록 말소신청은 서구청 담당 공무원의 비정상적인 업무 처리 및 그 과정에서 이루어진 부적절한 설명으로 인하여 유발된 착오에 의한 것으로서, 청구인과 A에게 어떠한 귀책이 있다고 보기 어려운바, 이 건 처분은 무효이다.
(5) 쟁점주택에 관한 민간임대주택사업자 등록 말소는 청문 절차를 거치지 아니한 하자가 있어 위법․무효이다. 행정절차법 제22조 제1항 은 ‘다른 법령 등에서 청문을 하도록 규정하고 있는 경우 (제1호) 청문을 한다.’고 규정하고, 제항은 ‘행정청이 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 할 때 제1항 또는 제2항의 경우 외에는 당사자 등에게 의견제출의 기회를 주어야 한다.’라고 규정하고 있다. 이와 관련하여 민간임대주택법 제6조 제1항 은 ‘각 1호 내지 15호의 어느 하나에 해당하는 경우 등록을 말소할 수 있는 것’으로 정하면서, 제1항에서는 ‘제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다. 다만 제1항 제3호, 제5호, 제6호의 경우는 제외한다.’라고 규정하고 있다. 인천광역시 서구청장의 민간임대사업자 등록 말소처분은 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호 에 근거한 것으로 같은 법 제6조 제2항에 따라 청문을 실시하여야 하나, 인천광역시 서구청장은 청문 절차를 거치지 아니하였다. 특히, A가 2021.10.13. 서구청에 접수한 임대사업자 등록 말소신청서를 보면, 신청서 제목에는 임대사업자 등록 ‘일부’에 체크가 되어 있는 반면, 신청서 본문에는 ‘전부 말소’에 체크가 되어 있어, 신청서 기재 자체가 매우 모호한 점을 확인할 수 있다. 그럼에도 불구하고, 인천광역시 서구청장은 이에 대하여 별도의 보완을 명하거나, 청문 절차를 통해 당사자에게 해명할 기회도 부여하지도 아니한 채 위 신청서 기재 내용을 ‘전부’ 말소신청의 의사표시로 단정하고 그대로 말소처분을 내렸다. 인천광역시 서구청장의 위와 같은 조치는 행정처분의 사유에 대하여 당사자에게 변명과 유리한 기회를 부여함으로써 위법 사유의 시정 가능성을 고려하고 처분의 신중과 적정을 기하려는 청문제도의 취지에 정면으로 위배되는바, 쟁점주택에 대한 민간임대사업자 등록 말소처분은 위법하다.
(6) 청구인은 인천광역시 서구청장을 상대로 쟁점주택에 관한 민간주택임대사업자 등록 말소 무효확인의 소송을 진행하고 있다(인천지방법원 2024구합56416호). 따라서 이 건 심판의 심리는 위 소송에 대한 판결이 내려진 이후 진행되는 것이 더 효율적일 것이라 사료되는바, 심판 진행에 있어 참조하여 주시기 바란다.
(1) 비과세 특례규정의 적용을 받은 장기임대주택의 임대개시일은 민간임대주택법 제5조 에 따른 임대사업자 등록과 소득세법 제168조 의 사업자등록을 모두 한 날로 본다는 판결(부산고등법원 2021.9.3. 선고 2021누21248 판결)에 따라 청구인의 임대개시일이 2019.12.17.이므로 쟁점주택은 민간주택임대사업자 등록 말소신청일인 2021.10.13.까지 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대하지 않은 것인바, 소득세법 시행령 제155조 제23항 제1호 에 따른 민간주택임대사업자 등록을 말소할 때의 비과세 요건을 충족하지 못한다.
(2) 청구인은 공동명의로 되어 있던 민간임대주택사업자 등록을 단독명의로 변경하려는 의도였으나 구청 담당자의 업무 과실로 인해 단독명의 변경이 아닌 폐업 처리가 된 것이라고 주장하나, 단독명의로 변경할 시에는 민간임대주택법 시행규칙 제15조 에 의거하여 말소신청서가 아닌 민간임대주택 양도 신고서를 제출해야 하는 것으로 등록 말소신청과는 별도의 행정절차를 거쳐야 한다. 청구인은 지자체에 제출한 임대사업자 등록 말소신청서는 말소내용에 일부 말소와 전부 말소가 모두 기재되어 있는 등 불분명한 신청서라고 주장하나, 청구인의 민간주택임대사업자 등록상 등록되어 있는 임대주택은 쟁점주택 한 채로, 일부 말소나 전부 말소 표시에 따라 등록말소 의사가 변경되지는 않는다. 청구인은 배우자 A가 서인천세무서에 사업자등록 정정신고를 접수함에 따라 민간주택임대사업자 등록을 자진 말소할 의도가 없었다고 주장하나, 처분청이 서인천세무서에 현지확인한 결과, A는 ‘등기부등본상 공동 소유로 확인되며 1인으로 소유권 등기 이전 후 재신청하고자 2021.10.15. 13:05 유선상 취하 요청하여 취하한다’는 내용으로 사업자등록 정정신청을 자진 취하하고, 2022.1.20. 서인천세무서에 사업자등록 (자진)폐업신고서를 제출하였으며, 소득세법상의 사업자등록과 민간임대주택법상의 민간주택임대사업자 등록은 그 목적과 취지가 상이하여 연관되었다고 보기 어렵다(대법원 2018.3.27. 선고 2018두40683 판결).
(3) 청구인은 현재도 임대사업을 영위하고 있어 양도소득세를 의도적으로 회피한 것이 아니기에 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호 는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 장기임대주택의 요건으로 소득세법제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택법 제5조 에 따른 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것을 명문으로 규정하고 있는바, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세 요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확정해석 하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 판시(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결)하고 있어 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다.
(4) 청구인은 쟁점주택의 민간주택임대사업자 등록 말소신청서가 접수된 경위를 적시하면서 해당 말소처분이 무효라고 주장하나, 인천광역시 서구청 담당 공무원의 잘못된 안내 때문이라고 주장하는 부분에 대해서는 청구인이 관련 신청서를 작성하여 접수하면서 ‘변경(정정) 신청서’가 아니고 ‘말소신청서’라는 사실을 충분히 인지할 수 있는 상황으로 보이는바, 해당 행정처분이 원인무효 내지 취소되지 아니하는 한 쟁점주택의 민간주택임대사업자 등록 말소처분은 유효한 것이므로 청구주장은 아무런 이유가 없다.
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 등기사항전부증명서에 따르면 청구인은 2008.6.23. 종전주택을 취득한 후 2021.11.11. 양도하였는바, 청구인의 종전주택 양도일 (2021.11.11.) 현재 청구인의 세대가 보유 중인 주택은 아래 <표1>과 같고, 청구인의 세대는 종전주택 양도일 현재 인천광역시 서구 OOO 소재 주택을 소유하고 있는 것으로 나타나는 한편, 오피스텔전세계약서(2021.10.13.)에 따르면 청구인과 배우자 A는 2021.11.11. 현재 쟁점주택을 임대 중(임대기간: 2021.10.13.～2022.10.12.)인 것으로 나타난다. <표1> 종전주택 양도일(2021.11.11.) 현재 청구인 세대의 보유주택 내역 (나) 과세전적부심사결정서 등에 따르면 청구인 세대의 쟁점주택과 관련된 사업자등록 변경 등의 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인 세대의 쟁점주택 관련 사업자등록 변경 등 내역 (다) 청구인의 배우자 A는 2021.10.13. 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록 말소 신청서를 인천광역시 서구청에 제출하였는바, 신청서 제목상 일부 말소에, 본문상 전부 말소에 체크가 되어 있다. 한편, 해당 임대사업자 등록 말소 신청서에는 ‘임대사업자 자발적 말소 신청에 따른 임차인 동의서’(2021.10.13.)가 첨부되어 있고, 당시 임차인은 쟁점주택에 대한 임대사업자 등록 말소 신청에 동의한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택에 대한 민간임대주택법상 사업자등록 말소 처분이 무효이므로 이를 전제로 하는 과세처분은 위법하다고 주장하고 있으나, ‘서구청 담당 공무원의 잘못된 안내에 따라 착오로 임대사업자 등록이 말소되었다’는 청구주장과 달리, 말소 신청서에는 민간임대주택법 시행규칙 별지 제6호의8 서식의 ‘임대사업자의 등록 말소 신청에 관한 임차인 동의서’가 첨부되어 있고, ‘부가가치세법상 폐업신고가 아닌 사업자등록 정정신고를 한 것에서 민간임대주택법상 임대사업자 등록을 전부 말소할 의사가 없었음을 알 수 있다’는 청구주장과 달리, 청구인과 배우자는 2021.10.15. 사업자등록 정정신고를 취하한 후 2022.1.21. 폐업신고를 하였는바, 청구인에게 민간임대주택법상 임대사업자 등록 전부 말소의 의사가 없었다거나 그 말소 처분이 무효라고 단정하기는 어려운 점, 그렇다면 <표1>과 같이 청구인의 세대는 종전주택을 양도할 당시 종전주택을 포함하여 4주택(종전주택, 대체취득주택, 쟁점주택, 장기임대주택)을 소유하고 있었으므로 일시적 2주택 비과세 특례에 대해 규정하고 있는 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 적용 대상에는 해당하지 아니하고, 같은 조 제20항은 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 경우를 적용 대상으로 하고 있으므로 종전주택 양도 당시 장기임대주택(1채) 외에 3주택(종전주택, 대체취득주택, 쟁점주택)을 소유한 청구인 세대에는 해당 조항도 적용되지 아니하는 점(조심 2022서7779, 2022.12.13., 조심 2022서6436, 2022.10.18. 등, 같은 뜻임) 등에 비추어, 종전주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 특례의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 의 전환 규정을 준용한다.
㉓ 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호 에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다) 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). (단서 생략)
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2021.9.14. 법률 제18452호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법 제2조 제20호 의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.
6. 삭제 <2020.8.18> 제5조(임대사업자의 등록) ③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. (단서 생략) 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법 제2조 제20호 의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다. 다만, 제1항 제3호, 제5호 및 제6호의 경우는 제외한다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2018.1.16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
(5) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 부 칙 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다. (6) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2024.4.30. 대통령령 제34473호로 개정되기 전의 것) 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다. (7) 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙(2020.12.10. 국토교통부령 제790호로 개정된 것) 제4조의5(임대사업자 등록의 말소) ① 영 제5조 제4항에 따라 등록 말소를 신청하려는 임대사업자는 별지 제6호의7 서식의 임대사업자 등록 전부(일부) 말소 신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다.
1. 등록 말소 대상임을 증명할 수 있는 서류
2. 별지 제6호의8 서식의 임대사업자 등록 말소 신청에 관한 임차인 동의서(법 제6조 제1항 제3호 및 제11호에 따라 임차인의 동의가 있어야 하는 경우만 해당하며, 해당 임차인의 동의를 모두 받은 날부터 1개월 이내의 것을 말한다) 제15조(임대사업자간 민간임대주택 양도 신고) ① 임대사업자는 법 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함한다)에게 양도하려는 경우에는 별지 제19호서식의 민간임대주택 양도신고서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. (후단 생략)
(8) 행정절차법(2022.1.11. 법률 제18748호로 개정되기 전의 것) 제22조(의견청취) ① 행정청이 처분을 할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 청문을 한다.
1. 다른 법령등에서 청문을 하도록 규정하고 있는 경우 제24조(처분의 방식) ① 행정청이 처분을 할 때에는 다른 법령등에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 문서로 하여야 하며, 전자문서로 하는 경우에는 당사자등의 동의가 있어야 한다. 다만, 신속히 처리할 필요가 있거나 사안이 경미한 경우에는 말 또는 그 밖의 방법으로 할 수 있다. 이 경우 당사자가 요청하면 지체 없이 처분에 관한 문서를 주어야 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.