[요지] 청구인은 부동산매매업으로 사업자등록을 한 것 이외에 계속적·반복적으로 어떠한 사업을 영위한 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 청구인은 부동산매매업으로 사업자등록을 한 것 이외에 계속적·반복적으로 어떠한 사업을 영위한 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[참조결정] 조심2021중1811
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점부동산을 매매사업을 위한 목적과 방법으로 취득하였다. (가) 청구인은 토지를 취득한 후 건물을 신축하여 매도하는 방식으로 수익을 창출하는 부동산매매업을 하기 위해 2021.9.22. 청구인외 2인과 쟁점토지를 취득하기 위한 매매계약을 체결하였고, 2021.9.27. 이들과 함께 구체적인 사업내용이 기재된 부동산 공동투자 약정서를 작성하였다. (나) 이후 청구인의 책임하에 2021.10.8. 쟁점건물에 대한 건축물 설계계약 및 2021.12.6. 쟁점토지의 농지보전 부담금을 납입하고, 2021.12.31. 공동투자 약정서의 내용대로 쟁점토지를 분할하였다. 그리고 2022.1.21. 쟁점건물의 신축신고 후 2022.2.10. 쟁점토지를 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였고, 2022.2.15. 쟁점건물의 공사에 대한 도급계약과 2022.7.22. 쟁점건물의 사용승인을 신청한 후 2022.9.15. 쟁점토지의 지목을 ‘답’에서 ‘대’로 변경하였다. (다) 청구인은 쟁점토지를 취득하기 전부터 매도를 위한 목적으로 공동매수자들과 사업계획의 수립하였고, 당초 목적대로 쟁점건물을 신축하는 등 정확하게 사업계획대로 진행하였으며, 일반적으로 사업에 필요한 토지와 건물을 취득하는 경우 금융기관에서 ‘시설자금’으로 대출을 받는 것과 달리 청구인은 취득자체가 사업을 위한 ‘운전자금’으로 2022.2.10. 대출을 실행하였다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 취득하고 매도하는 과정에 대해 영리를 목적으로 하는 사업자의 지위와 절차대로 진행하였다. (가) 청구인은 2022.1.24. 부동산매매업을 목적으로 하는 사업자로서 기본적으로 갖춰야 할 사업자등록을 하였고, 아래 ＜표1＞과 같이 사업자로서 부가가치세를 신고하였다. ＜표1＞ 부가가치세 신고내역 (단위: 원) (나) 청구인은 투자비용에 대한 리스크를 줄이고 단시간에 건축 및 매매가 이루어지게 하기 위해 일반철골구조의 1층 소매점용 건물(연면적 197.5㎡)을 건설업체를 통해 시공하였고, 해당 연면적은 처분청이 주장하는 소규모가 아닌 해당 지역의 최대의 건폐율로 이는 건설 자재값이 인상하는 상황에서 영리를 목적으로 하는 사업가의 최선에 선택이며, 이로 인해 단시간내에 수익을 창출할 수 있었다. (다) 특히 청구인은 준공 후에도 매도되지 않을 것을 대비하여 준공되기 전 다수의 공인중개사들 통해 불특정 다수에게 쟁점부동산에 대한 광고를 하였고, 이로 인해 준공전인 2022.3.15. 양수법인과 매매계약을 체결한 후 2022.9.30 쟁점부동산을 양도하였다.
(3) 청구인은 단독이 아닌 다수와 쟁점부동산의 취득과 매도를 함께 진행하였고, 2022.2.10. 쟁점토지를 취득한 후, 2022.9.30. 7개월 만에 쟁점부동산의 매도가 이루어졌는데, 이는 청구인이 임대 등 다른 사업의 사용목적 없이 철저한 부동산매매의 사업계획 속에 진행하였음을 의미한다. (가) 쟁점부동산의 취득과 양도가 단독으로 진행되었다면 부동산매매를 통한 수익창출 여부가 의심될 수 있겠지만, 해당 사건은 취득부터 매도까지 다수와 함께 진행하였기에 서로 일치하는 과정과 결과가 사업의 목적이 수익창출임을 객관적으로 뒷받침한다. (나) 조세심판원은 해당 사건과 유사한 사건(조심 2021중1811, 2021.6.15.)에서 부동산의 사용승인일 전에 매매계약을 체결하고, 단기간 내에 매도한 후 소유권이전등기를 한 경우 해당 부동산을 매매목적으로 취득한 것으로 보아 사업소득으로 인정한 사례가 있다.
(4) 양도소득세 및 부가가치세 수정신고(수입금액 제외) 등은 신규사업자로서 부동산의 양도는 사업자여도 양도소득세로 신고한다는 잘못된 정보와 부가가치세 신고서상 수입금액에 포함될 경우 이미 납부한 세금이 이중으로 과세된다는 오인에서 발생한 것으로 해당 행위가 있었다는 사실만으로 청구인의 목적이 부인될 것이 아니라 전반적인 사항을 고려하여 판단할 필요가 있다.
(1) 쟁점부동산의 양도로 인한 소득은소득세법상 양도소득에 해당한다. (가)소득세법제94조 제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득은 양도소득에 해당한다고 규정하고 있고, 같은 법 제19조 제1항 제21호에서 ‘영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득’은 사업소득에 해당한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 단 한차례 쟁점건물을 신축하여 쟁점토지와 함께 양도하였을 뿐, 부동산 매매에 계속성과 반복성 없으므로 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 사업소득이라 할 수 없다.
(2) 법원 판례를 기준으로 판단하여도 쟁점부동산의 양도로 인한 소득은 양도소득이다. (가) 법원은 부동산의 양도로 인한 소득이소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 할 때에는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다고 판시한 바 있고(대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768판결 참조), 계속성·반복성은 외견상 사업활동으로 볼만한 상당한 기간동안 계속하여 사고파는 행위가 서로 되풀이되는 태양과 성질을 띠는 것이라고 정의한 바 있다(대법원 1984.9.11. 선고 83누66 판결 참조). (나) 청구인의 경우 건물을 단 1회 신축하여 양도하였고, 과거 사업 목적으로 부동산을 사고팔거나 부동산 개발행위를 한 적이 없으며, 향후 부동산 개발사업을 하거나 할 것으로 보이지 않는 등 쟁점부동산의 양도로 인한 소득은 사업소득이라 할 수 없다.
(3) 청구인은 사회통념상으로도 사업행위를 하였다고 볼 수 없다. (가) 부동산 매매행위에 계속성·반복성이 없을 뿐 아니라, 소규모 건물 1개동인 쟁점부동산을 양도한 직후 폐업하였고, 아무런 사업활동의 근거를 제시한 바 없으며, 별도의 직업이 있는 등 청구인은 사회통념상 사업행위를 하였다고 보기 어렵다. (나) 청구인은 부동산 개발사업이 아닌 일시적으로 부동산 투자행위를 하였다고 보는 편이 타당하므로 쟁점부동산의 양도로 인한 소득은 양도소득에 해당한다.
(4) 청구인은 영리를 목적으로 하였고, 임대에 사용한 바 없으며, 부동산 개발 행위를 하였으므로 쟁점부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득이라고 주장하나, 이 사건의 경우 단 한차례, 일시적으로 부동산 개발 및 매매행위를 하였으므로 사업소득이라 할 수 없고, 또한 영리를 목적으로 하였다는 사실 만으로 또는 임대에 사용하지 아니하였다는 사실만으로 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다고 규정한 법령이나 심판례는 없다.
(5) 아울러 청구인은 단독이 아닌 다수와 함께 부동산을 취득하고 양도하였기 때문에 쟁점부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당한다고 주장하나, 여러 사람과 공동으로 부동산을 개발을 하였다는 사유로 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다고 규정한 법령이나 심판례는 없고, 사업소득인지 여부는 대법원 판례에 따라 계속성과 반복성 등을 고려하여 판단하여야 한다.
(6) 청구인이 제시한 심판례(조심 2021중1811, 2021.6.15.)는 개별 사안에 대한 것이고, 사실관계도 상이하므로 본 사건에 그대로 원용할 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제4조(소득의 구분) ① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.
1. 종합소득 이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호, 제2호의2 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것
3. 양도소득 제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (단서 생략)
12. 부동산업에서 발생하는 소득. (단서 생략)
21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제1호(분양권에 한정한다)·제8호·제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령 제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
(3) 부가가치세법 제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
2. 재화의 수입
(4) 부가가치세법 시행령 제3조(용역의 범위) ① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.
6. 부동산업. 다만, 다음 각 목의 사업은 제외한다.
② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다.
(5) 부가가치세법 시행규칙 제2조(사업의 범위) ② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인과 b, ㈜c은 아래 ＜표2＞·＜표3＞·＜표4＞와 같이 2021.9.22. d외 2인으로부터 쟁점토지 등으로 분할하기 전의 토지를 OOO원에 공동으로 매수하는 매매계약서를 작성하였고, 2021.9.27. 부동산 공동투자 약정서를 작성하였으며, 2021.12.31. 쟁점토지 등으로 분할한 후, 2022.2.10. 취득한 것으로 나타난다. ＜표2＞ 부동산 매매계약서 ＜표3＞ 부동산 공동투자 약정서 ＜표4＞ 쟁점토지 등의 취득내역 (단위: ㎡) (나) 청구인은 2022.2.15. OOO와 아래 ＜표4＞와 같이 공사도급계약을 체결하였는데, 도급계약 체결 전인 2022.1.21. 쟁점건물의 신축허가를 받고, 2022.2.24. 착공하여, 2022.8.31. 사용승인을 받았으며, 2022.9.6. 소유권보존등기를 경료한 후, 1개월도 보유하지 않은 채 2022.9.30. 양수법인에 양도한 것으로 나타난다. ＜표5＞ 공사도급계약서 (다) 청구인은 2005년부터 2024년 5월까지 총 9건의 부동산을 취득하고 총 4건의 부동산을 양도한 이력이 있는바, 청구인의 각 과세연도별 부동산 취득 및 양도 내역은 아래 ＜표6＞과 같고, 2018.3.30. 양도한 경기도 동두천시 OOO 토지의 매매와 관련하여 청구인은 2018.5.31. 2018년 귀속 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다. ＜표6＞ 청구인의 부동산 취득 및 양도 내역 (단위: ㎡) (라) 국세청 전산시스템에 의하면, 청구인의 사업자이력과 양도소득세 신고서 내용은 아래 ＜표7＞·＜표8＞과 같고, 청구인이 쟁점부동산을 장부상 사업용 재고자산으로 등재한 사실은 확인되지 않는다. ＜표7＞ 청구인의 사업자이력 ＜표8＞ 양도소득세 신고내역 (단위: 원) (마) 청구인의 2022년 제1기∼제2기 부가가치세 및 2022년 귀속 종합소득세 신고내역은 아래 ＜표9＞·＜표10＞과 같다. ＜표9＞ 2022년 제1기∼제2기 부가가치세 신고내역 (단위: 원) ＜표10＞ 2022년 귀속 종합소득세 신고내역 (단위: 원)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도로 인한 소득은 부동산매매업을 영위하여 발생한 사업소득에 해당한다고 주장하나, 부동산의 양도로 인한 소득이소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 2001.4.24. 선고 99두5412 판결 참조) 하겠다. 부가가치세법 시행령제3조 제2항에서 부동산업 중 “기획재정부령으로 정하는 사업”은 재화를 공급하는 사업으로 본다고 규정하면서 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 제1호 및 제2호는 해당 사업을 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업으로서 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업으로 규정하고 있는바, 청구인은 심리일 현재 총 6개의 부동산(답 4, 전 1, 아파트 1)을 보유하고 있는데, 2005년부터 2024년 5월까지 쟁점부동산 외에 3건(2018년 2건, 2024년 1건)의 부동산을 양도한 것으로 나타나고, 이는 위 규정에 의한 부동산매매업의 요건을 충족하지 않는 점, 쟁점토지의 매매계약서와 부동산 공동투자 약정서 등으로 보아 청구인을 포함한 매수인들은 합의하에 쟁점토지를 취득 및 분할하고, 쟁점건물을 건축한 것으로 보이며, 당시 근로소득이 있었던 청구인으로서는 단순히 투자행위를 한 것으로 보이는 점, 청구인은 당초 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고·납부하였고, 부동산 매매 및 개발업으로 사업자등록을 한 것 이외에 계속적·반복적으로 어떠한 사업을 영위한 것으로 보이지는 않는 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 양도에 따른 소득은 부동산매매업의 사업소득이 아닌 양도소득으로 보는 것이 타당하다 할 것이어서, 처분청이 이를 양도소득으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.