청구인이 앞서 인정한 우회 입금된 금액처럼 양수인이 계좌를 분산하여 타인들에게 송금할 이유가 없어 보이고 양수인이 송금한 다음 날인 잔금일에 청구인의 계좌로 현금 **원이 입금되었으므로 양수인이 송금한 쟁점금액은 쟁점분양권의 프리미엄일 개연성이 높아 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인이 앞서 인정한 우회 입금된 금액처럼 양수인이 계좌를 분산하여 타인들에게 송금할 이유가 없어 보이고 양수인이 송금한 다음 날인 잔금일에 청구인의 계좌로 현금 **원이 입금되었으므로 양수인이 송금한 쟁점금액은 쟁점분양권의 프리미엄일 개연성이 높아 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(2) 처분청은 양수인이 공인중개사 직원 및 친인척에게 대금을 지급하였고, 해당 금액이 청구인에게 현금으로 지급되어 청구인이 계좌로 현금 입금한 것으로 보아 해당 현금입금액을 과소신고 프리미엄으로 보았으나, 양수인측 공인중개사 직원 및 친인척 대금지급일은 2021.9.29. 및 2021.10.1.인데 OOO원의 현금입금일은 양수인의 대금지급일 이전인 2021.9.23. 및 2021.9.28.이며 OOO원의 현금입금일은 2021.9.30.이다. (가) 양수인이 공인중개사 직원 등에게 대금을 지급하고 공인중개사가 해당 대금을 출금하여 청구인에게 지급하고 이를 다시 청구인이 현금 입금을 한다면 청구인의 현금입금일은 적어도 양수인의 대금지급일 이후가 되어야 한다. 이처럼 양수인의 대금지급일 이전 입금한 사실을 바탕으로 해당 입금액이 양수인이 지급한 금액과 관련이 없음을 알 수 있다. 그럼에도 처분청의 의견처럼 양수자가 공인중개사 직원 및 친인척에게 대금을 지급하여 청구인에게 지급했다면 중개사 직원 및 친인척이 해당 대금을 출금한 내역이 있어야 할 것인데, 만약 출금을 하지 않았거나 공인중개사에게 입금이 되었다면 이는 청구인에게 전달되었다고 볼 수 없다. 조사청은 계좌출금 내역 및 실제 현금을 전달한 확실한 증거 없이 단순한 판단으로만 과세하였다. 또한 일부 계좌입금액은 잔금일 이후인데 프리미엄 문제로 분쟁이 있었던 상황에서 먼저 명의 이전을 해주고 잔금일 이후 추가로 대금을 받기로 하는 계약은 청구인 뿐만 아니라 어느 누구도 응하지 않을 것이다. (나) 더불어 공인중개사 직원 등의 입금액 중 현금출금 내역이 있다고 해도 해당 금액은 청구인에게 전달(지급)된 것으로 추정하는 것일 뿐 이에 대한 입증은 처분청이 해야 한다. 더구나 쟁점분양권 양도 당시 청구인과 공인중개사가 나눈 문자 내용을 확인하면 공인중개사가 당시 프리미엄 시세를 청구인(양도자)에게 낮게 책정하여 매매계약을 체결하였고, 이후 청구인은 본인이 시세보다 매우 낮은 가격에 매매계약을 한 사실을 알게 되어 매매계약을 취소하려고 하였다. 이렇듯 공인중개사는 청구인에게는 낮은 시세로 매매계약을 체결시키고 양수인에게는 높은 시세로 매매계약을 체결하고 청구인과 양수인 모두를 속인 채 일부 프리미엄은 청구인 지인들에게 지급하게 하고 나머지 프리미엄은 공인중개사 지인 및 친인척에게 입금하게 하여 중개사가 중간에서 가로챈 것이다. (다) 청구인 입장에선 청구인이 지인을 통해 과소신고 프리미엄 금액을 돌려받으면 될 것을 굳이 공인중개사의 지인 등을 통해 프리미엄 금액을 돌려받을 이유가 없고, 오히려 청구인은 세무조사로 공인중개사가 따로 양수인으로부터 대금을 지급받은 사실을 알게 되었으며, 청구인이 수 차례 공인중개사에 문자 및 전화 등으로 연락을 취하였으나 연락이 되질 않고 있고, 이로 인해 상당한 스트레스 및 고충을 겪고 있다. 이처럼 청구인은 청구인이 지인을 통해 받은 과소 신고 프리미엄 OOO원에 대해서는 인정하나, 쟁점금액은 프리미엄금액이 아님에도 이에 대한 충분한 확인 없이 고지한 부분에 대해서는 억울한 심정이다.
(3) 처분청 답변에 대한 청구인의 항변은 다음과 같다. (가) 처분청은 양수인과 양수인측 중개사와의 문자 내용에서 실제 계약 내용이 확인된다는 의견이나, 이와 관련하여 청구인(양도인)과 청구인측 중개사의 문자에는 “프리미엄 별도로 지급된다”로 작성 되어 있는 반면 양수인측 문자에는 “프리미엄: OOO원”으로 작성되어 있다. 이처럼 양측 중개사가 동 시간에 청구인과 양수인에게 각각 보낸 문자를 보면 청구인과는 프리미엄 금액을 기재하지 않았고, 양수인에게는 프리미엄 OOO원이라고 기재된 것이 확인된다. 이는 처음부터 중개사가 의도적으로 청구인에게는 낮은 프리미엄 금액으로 계약하고자 구체적 프리미엄금액을 명시하지 않은채 문자를 작성한 것이다. 이후 청구인과 청구인 중개사와의 문자 내용을 살펴보면 청구인은 시세보다 OOO원 가까이 차이 나는 금액으로 계약을 한 사실을 알게 되어 계약 해지를 하려고 했다는 사실을 알 수 있다. 당초 계약시 프리미엄이 OOO원 이었으면, 계약 해지 등의 분쟁은 발생하지 않았을 것이다. 청구인은 처음부터 프리미엄이 OOO원 이었다가 분양권 가격이 상승하여 계약 해지 의사를 밝힌 게 아니라 다른 부동산에 계약 내용을 말하지 말라며 믿고 맡겼던 중개사가 프리미엄을 OOO원 가까이 속여서 낮은 금액에 계약한 사실을 알게 되어 사기를 당한 듯하여 계약 해지를 하려고 한 것이다. (나) 청구인은 세무조사 후 양수인측 중개사의 사무실을 방문하여 확인한바, 양수인측 중개사는 OOO원에 대해 기억이 나지 않는다고 주장만 하고 이에 대한 계좌 출금내역 등에 대해서도 협조해 주지 않았다. OOO원이라는 금액은 결코 작지 않은 금액인데 언제 어디서 지급을 했는지 기억을 못하고 있고 계좌 출금 내역 등도 밝히지 않는 양수인측 중개사의 진술은 신뢰하기 어려우나, 이에 대한 구체적인 입증도 없이 청구인에게 전달된 것으로 추정하고 과세한 것은 처분청의 잘못된 판단이다. <청구인이 제출한 양수인측 중개사와의 대화 내용> 나. 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점분양권 양도 시 양도소득세 포함 프리미엄 금액 OOO원을 수령하였으나, 사실과 다른 다운계약서를 작성하고 양도대가 OOO원을 과소신고하였고, 청구인의 주장은 증빙이 부족하며, 일관성이 없어 신뢰하기 어렵다. (가) 청구인은 조사시 당초 신고한 프리미엄 금액 OOO원 외 추가로 양수인으로부터 금전을 수령한 사실이 전혀 없다고 주장하다가, 지인을 통해 청구인 계좌로 우회하여 입금된 금융거래 조사 내역을 제시하자, 계좌 우회 입금액 OOO원만 프리미엄 과소신고 금액이라고 주장을 변경하였다. (나) 2021.8.10.∼2021.8.11. 양수인과 양수인측 중개사의 문자 내용을 보면 양수인은 처음부터 쟁점분양권의 프리미엄을 양도소득세 OOO원 포함 총 OOO원으로 소개받고 계약 의사를 밝힌 것을 확인할 수 있다. 양수인측 중개사인 OOO부동산은 당시 프리미엄 OOO원(양도세 OOO원 별도)인 ‘매물 찌라시’를 양수인에게 소개하여 총 프리미엄 OOO원에 중개한 것으로 진술하였다. (다) 반면, 청구인은 쟁점분양권의 프리미엄이 OOO원이라고 주장을 번복하면서도 당시 실제 계약서는 제시하지 못하고, 잔금일 전후 양수인이 출금하여 양수인측 중개사인 OOO부동산의 지인들에게 송금한 쟁점금액을 중개사가 가로챈 것이라고 억지 주장을 하고 있는데, 쟁점분양권 거래는 양도인과 양수인이 각각 중개인을 통해 거래한 것으로 양수인측 중개사가 청구인과 양수인을 속이고 프리미엄을 가로챈다는 것은 불가한 상황이다. 청구인이 제출한 문자 내용에 따르면, 청구인은 분양권 가격이 상승하자 2021.8.19. 중도금 OOO원까지 지급받은 이후에 계약 해지 의사를 밝혔고 이에 쌍방중개인 및 매도·매수인이 재차협의를 하였으며, 이러한 상황에서 중개사가 청구인과 양수인 모르게 프리미엄을 가로챘을 수는 없다. 또한 청구인은 잔금일인 2021.9.30. 출처를 알 수 없는 현금 OOO원을 입금한 사실이 있으나, 자신의 다른 취득부동산 대금으로 보유한 현금이라 주장할 뿐, 그 출처를 밝히지 못하고 있다(양수인은 2021.9.29. 중개사측에 프리미엄 OOO원을 송금하였으며, 2021.10.1. 양도세대납액 OOO원을 송금하였다).
(2) 청구인은 양수인과 재차 협의하여 2023.9.15. 당초 계약의 프리미엄 OOO원 외 추가로 OOO원을 수령한 사실이 있다. 청구인이 제시한 청구인과 청구인측 중개사와의 문자 내용에 따르면, 2021.8.11. 계약금 OOO원, 2021.8.19. 중도금 OOO원을 수령한 이후, 청구인은 중개사가 쟁점분양권을 시세보다 낮은 금액으로 중개를 하였다고 주장하며 계약을 파기하고자 하였으나, 양수인은 쟁점분양권 계약을 신뢰하고 새로 전입할 주택을 월세 임차계약을 하는 등 쟁점분양권 계약을 해지할 수 없어, 청구인과 재차 협의를 통해 잔금일인 2021.9.30. OOO원을 추후 지급하기로 하는 차용증을 작성하였으며, 2023.9.15. 이자 OOO원을 포함하여 OOO원을 송금한 사실을 확인할 수 있다.
(3) 청구인의 항변에 대한 처분청의 추가 답변은 아래와 같다. (가) 청구인은 양수인이 양수인 중개사측에 송금한 쟁점금액은 중개사가 중간에서 가로챈 것이라고 주장하는데, 청구인과 청구인측 중개사와의 대화 내용에 따르면 청구인이 계약일 이후 계약을 파기하려 하자, 양수인측 중개사사무실에서 양수인과 협의하기를 권유하였고 만남을 주선한 사실을 확인할 수 있다. 이러한 상황에서 양수인측 중개사가 양수인과 청구인을 속이고 쟁점금액을 중간에서 가로채는 것은 불가능함에도 청구인은 현금수령액이 자신이 보유하고 있던 현금이라고 주장할 뿐이다. 또한, 양수인은 이 건 외에 부동산 거래가 없었으므로, 중개사측에 추가로 쟁점금액을 송금할 이유가 달리 없었고, 청구인측 중개사도 OOO원을 현금 심부름하였다고 진술하였으므로 쟁점금액을 프리미엄 금액으로 보아 과세한 처분은 정당하다. (나) 설령, 청구인의 자녀인 I의 계좌로 입금된 OOO원 이 쟁점분양권에 대한 프리미엄 금액이 아니더라도 2021.9.29. 양수인이 중개사측에 OOO원을 송금한 이후인 2021.9.30. J의 계좌로 입금된 OOO원은 프리미엄 금액으로 보아야 할 것이다. 청구인은 잔금일인 2021.9.30. 오전 11시 36분 양수인으로부터 잔금 OOO원을 계좌로 수령하였으며, 약 1시간 후인 오후 12시 41분부터 12시 50분까지 AAA 미추홀구 OOO에 위치한 OOO은행에서 OOO원을 현금 입금하였다. 대금 흐름상 2021.9.29. 양수인이 중개사측에 OOO원을 송금한 이후인 2021.9.30. 청구인의 계좌로 현금 입금된 OOO원은 프리미엄 금액이며, 2021.10.1. 양수인이 중개사측에 송금한 OOO원은 양도소득세 부담 금액으로 보아야 할 것이다.
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 쟁점분양권 관련 양도소득세 신고 및 처분청의 경정 내역은 다음과 같다. <표3> 양도소득세 신고 및 경정 내역 (나) 쟁점분양권의 매매계약서상에는 권리금(프리미엄)이 OOO원으로 기재되어 있다. (다) 쟁점분양권 매매관련 청구인과 처분청이 제출한 문자내역은 아래와 같다. <청구인과 청구인측 중개사간 문자> <양수인과 양수인측 중개사간 문자> (라) 청구인은 쟁점분양권의 당초 계약 시 시세보다 OOO원 넘게 차이가 난다는 사실을 알게 되어 계약 해지를 하려고 하였다고 주장하며, 중개사와의 문자 내용을 제출하였다. <청구인과 청구인측 중개사간 문자 내용> (라) 처분청에서 제출한 쟁점분양권 매수관련 양수인이 송금한 내역은 아래와 같다. <표4> 양수인의 송금 내역
1. 처분청은 금융거래 내역을 통해 청구인이 2021.8.26.∼2021.9.28. 동안 청구인 및 양수인의 지인을 거쳐 OOO원을 우회하여 입금한 사실을 확인하였고, 청구인도 이를 인정하였다. <우회 입금한 내역>
2. 처분청은 양수인이 잔금일 전후 양수인측 중개사 및 지인에게 송금한 쟁점금액 OOO원은 현금으로 청구인에게 전달된 것으로 판단하여 청구인의 과소신고 가액에 합산하였다. <잔금일 전후 양수인의 송금 내역>
3. 청구인은 양수인을 상대로 대여금 반환청구 소를 제기하였다가 2023.9.15. 양수인으로부터 OOO원을 입금받자 소취하한 것으로 나타난다.
4. 청구인은 I의 계좌로 입금된 OOO원은 전 배우자가 사용한 계좌이므로 이 건과 무관한 금액이라고 주장하며, 계좌내역 중 대한불교OOO으로 기재된 거래내역을 제출하였다. (마) AAA지방국세청장은 2024.4.5. 쟁점분양권을 중개하였던 양수인측 중개사 OOO부동산 K와 문답을 실시하였으며, 중개사는 쟁점금액을 쟁점분양권 프리미엄 금액이라고 진술하였다. <양수인측 중개사 K 문답 내용(일부 발췌)>
(2) 처분청이 제출한 쟁점분양권과 같은 단지의 프리미엄 가격은 아래와 같고, 이에 청구인은 조사 대상 선정 시에는 유사매매사례가액과 비교하여 조사대상으로 선정할 수는 있으나, 이 건은 사실관계가 다르므로 별개로 판단하여야 한다고 주장한다. <표5> 이 건 부동산의 프리미엄 가액 신고 내역
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 일반적으로 과세요건사실에 관한 증명책임이 과세권자에게 있다고 할지라도, 과세요건 사실에 관한 직접적인 증거가 없는 경우 간접적인 사실관계 등에 의거하여 경험칙상 가장 합리적인 설명이 가능한 추론에 의하여 과세요건사실의 존재를 추정할 수 있다면 그 증명이 있다고 할 것인데, 구체적 불복과정에서 경험칙에 비추어 과세요건 사실을 인정할 수 있는 간접사실이 밝혀진 이상, 부과처분의 상대방이 당해 사실은 경험칙의 적용 대상이 되지 못한다거나 당해 사건에서 그와 같은 경험칙의 적용을 배제하여야 할 만한 특별한 사정이 있다는 점을 증명하지 않는 한, 당해 과세처분이 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수는 없다고 할 것인바(대법원 2006.9.22. 선고 2006두6383 판결 참조), 청구인은 쟁점분양권의 프리미엄 가액이 OOO원이므로 쟁점금액은 신고 누락한 금액에 해당하지 않는다고 주장하나, 청구인은 양도계약서 작성 시 사실과 다른 다운계약서를 작성하였고, 조사과정에서 쟁점분양권의 양도가액에 대해 당초 신고한 OOO원이 맞다고 소명하다가, 조사청에 의해 우회 입금된 계좌 내역이 밝혀지자 OOO원에 대해서만 신고 누락한 금액이 맞는 것으로 번복한 사실과 쟁점분양권과 같은 단지, 동일 면적의 프리미엄 가액이 OOO원 이상으로 신고되어 있어, 청구인과 양수인 사이의 프리미엄 가액보다 큰 차이가 난다는 사실을 밝혔다는 점에서 처분청은 ‘쟁점금액이 신고 누락된 쟁점분양권의 프리미엄 중 일부’라는 과세요건사실을 증명하였다고 볼 수 있는 반면에, 청구인은 객관적인 증빙이 아닌 사인 간에 주고받은 문자 내용만을 제시할 뿐, 실제 계약서를 제시하지 못하고 있고, 오히려 문자 내용상 청구인은 계약한 가액에 불만이 있어 청구인측 중개사, 양수인측 중개사 등과 프리미엄 가액에 대해 다시 협의를 진행한 것으로 보여 쟁점금액을 양수인측 중개사가 가로챈 것이라는 주장이 합리적으로 보이지 않는 점, 또한, 청구인은 쟁점분양권 거래 당시 이 건과 다른 부동산의 매수 여부를 알아보는 등 부동산에 관심이 많았던 것으로 보이므로, 쟁점분양권의 시세 정도는 대략적으로 인지하고 있었을 것으로 보여 중개사에게 속아 낮은 가액으로 거래하였다는 청구주장을 선뜻 신뢰하기도 어려운 점, 설령, 청구인의 주장처럼 I의 계좌로 입금된 OOO원은 쟁점분양권과 무관한 입금액에 해당한다고 하더라도, 쟁점분양권의 양수인은 잔금일(2021.9.30.) 전·후에 쟁점금액을 양수인측 중개사 및 그 직원의 친인척에게 송금한 사실이 있고, 양수인측 중개사 또한 관련 송금액은 모두 쟁점분양권의 프리미엄 금액이라고 진술한 사실 등을 종합하면, 청구인이 앞서 인정한 우회 입금된 금액(OOO원)처럼 양수인이 계좌를 분산하여 타인들에게 송금할 이유가 없어 보이고, 양수인이 송금(2021.9.29.)한 다음 날인 잔금일(2021.9.30.)에 청구인의 계좌로 현금 OOO원이 입금 되었으므로, 양수인이 송금한 쟁점금액은 쟁점분양권의 프리미엄일 개연성이 높아 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점금액을 청구인이 신고 누락한 쟁점분양권의 프리미엄 가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.