구체적인 용역내용을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없어 이를 양도자산의 용도변경 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 또는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
구체적인 용역내용을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없어 이를 양도자산의 용도변경 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 또는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
(1) 청구인은 OOO 에서 태어나 고등학교 및 군복무기간 6년을 제외한 70여년을 OOO 에 거주하면서 50년 이상 농업에 종사한 사람으로서, 주택과 농지가 OOO 부지 등으로 수용됨에 따라 가족과 거주할 주택을 신축할 목적으로 2007.4.3. 쟁점토지를OOO원에 취득하였으나, OOO 와 육지간 다리건설 지체(2019년 7월 완공) 등 교통문제와 생활비 등의 이유로 2015년부터 3년여간 매각을 시도하였다. 청구인은 매각이 되지 아니하여 고심하던 차에 C 직원이 쟁점토지를 건축가능한 상태로 개발하여 분할매각할 경우 매각이 수월하다고 하여 이를 개발 후 분할․매각하기로 결정하고, 2017.11.15. 부동산개발업을 영위하는 C에 쟁점토지 개발 및 매각 등의 업무 일체를 의뢰하였는데, C와 체결한 컨설팅용역계약서(2017년 및 2020년 두차례에 걸쳐 체결되었고, 이하 “쟁점용역계약서”라 한다)를 보면, 용역의 범위는 “매수자 대상 매체광고, 개발사업 계획 수립 및 작성, 각종 영업행위, 브리핑과 일부 또는 전체 부지의 매각을 위한 부대 업무 등 부동산 컨설팅 용역에 대한 전반적인 업무”로 기재되어 있다. C는 위 약정에 따라 쟁점토지에 대한 산지전용허가를 받고, 자기 책임하에 부동산 개발에 필요한 건축사 및 토목회사에게 설계 및 시공을 하게 하여 그 대가를 지급하였으며, 7필지로 분할(1필지는 필지분할로 발생하게 된 맹지를 위해 도로로 제공)하는 개발작업을 수행하여 그 중 일단 4필지에 대하여 건축허가를 받은 후 2018.9.21. 4명에게 OOO원에 양도하며 OOO원을 부동산 컨설팅 수수료 명목으로 C에게 지급하고 관련 세금계산서를 교부받았고, 나머지 3필지는 2020년 C와 “부동산(컨설팅) 용역 계약”을 다시 체결한 다음, 추가 개발 및 건축허가 등의 과정을 거쳐 2021.5.18. OOO원에 매각하고, OOO원을 부동산 컨설팅 수수료 명목으로 지급한 후, 관련 세금계산서를 수취하였다.
(2) 처분청은 쟁점금액을 필요경비로 인정할 소득세법상 근거가 없고, 지급액이 과도하다는 이유로 필요경비 부인하였으나, 다음과 같은 이유에서 부당하다. (가) 소득세법제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호를 보면, ‘양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’을 필요경비로 공제되는 자본적 지출액으로 규정하고 있고, 소득세법상 자본적 지출액이란 자산의 이용편의 또는 그 가치를 상승시키기 위하여 지출한 제반경비를 말하는바, 청구인이 부동산 개발업자에게 용역을 의뢰하여 임야를 건축이 가능한 상태로 개발함은 물론, 그 매각이 용이한 면적을 다수 필지로 분할하게 한 것은 이용편의 또는 가치를 상승시킨 행위에 해당하므로 자본적지출액이 명백하다. (나) 또한, 처분청이 필요경비로 인정한 OOO원은 C가 개발행위 등을 수행하면서 건축사 등 제3자에게 직접 지출한 경비일 뿐, C 직원의 인건비, 임대료 등의 간접경비, C가 개발업무를 수행하고 취득할 사업상 이윤이 전혀 반영되어 있지 아니하다. 청구인이 C에게 부동산개발 용역을 준 경우 그 대가로 지급하여야 하는 용역비는 C가 토지개발 행위를 하면서 제3자에게 직접 지출한 경비 뿐만 아니라 그 개발사업에 투입된 C의 인건비, 임대료 등 간접경비, 사업상 이윤까지 포함되어야 하고, 이러한 직․간접 비용의 총합으로 쟁점토지의 이용편의와 가치상승이 이루어진 이상 전부를 필요경비로 보아야 함에도, 합리적이 이유 없이 C가 제3자에게 직접 지출한 OOO원만을 필요경비로 인정한 것은 부당하다. C가 제3자에게 지출한 경비는 C의 손금에 불과함에도, 청구인이 지출한 경비가 아니라 C가 제3자에게 지출한 경비를 청구인의 필요경비로 보는 것은 수익비용대응의 원칙에도 위배된다. 만약 C가 청구인으로부터 수취한 용역대가에 대하여 법인세를 부담하였음에도, 청구인이 일부만 필요경비로 계상하여야 한다면, 차액에 상당하는 부분은 조세가 중복하여 과세되는 것이므로 불합리하다. (다) 한편, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 개발하여 이중 일부를 2018.9.21. D 및 E에게 합계 OOO원에 매각하고, D 및 E이 이를 2021.4.5. 및 2021.3.5. 합계 436,000,000원에 제3자에게 매각하면서 필요경비로 각각 OOO원 및 OOO원을 계상한 점을 들어, 청구인의 필요경비 계상액이 과도하다는 의견이나, 청구인은 임야의 대지화 및 필지분할, 건축허가 등 부동산 개발이 수반된 용역에 따른 경비를 지출한데 반해, D와 E은 단순 매각용역만 제공받았다는 점에서 차이가 있으므로 비교사례로 적합하지 아니하다. 용역비는 청구인과 C가 상호 합의한 금액으로서, 그 가액이 적정한지 또는 과다한지에 대하여는 절대적 기준이 있을 수 없고, 단지 용역의 대가에 있어서 이익을 분여할 만한 특수관계가 있는지, 용역의 제공이 실제로 있었는지 및 그 용역비가 실제 지급되었는지가 고려되어야 하는데, 청구인과 C는 이익을 분여할 만한 특수관계에 있지 아니하고, 실제로 부동산 개발에 관한 용역이 제공되었으며, 용역비 지급사실이 객관적 증빙에 의하여 확인되므로 필요경비로 인정되어야 한다. 일반적으로 특수관계가 없는 자 간의 가격결정에 있어 주도권이 누구에게 있느냐가 중요한데, 청구인은 쟁점토지를 신속하게 처분하여야 할 상황에 놓여 있었기 때문에 C가 제시하는 조건에 따를 수 밖에 없었는바, 용역비를 정액이 아니라 매각대금이 OOO원을 초과하면, 초과분을 용역비로 하기로 불리하게 합의하였다. 이처럼 차액을 용역비로 지급하는 방식은 실생활에서 비일비재하게 발생하므로 용역비 지급에 제한이 없는 한 필요경비를 부인하는 것은 타당하지 아니하다. 용역비의 과다여부에 관한 법원 판례(수원지법 2023.11.6. 선고 2022구단9065 판결) 및 조세심판원 선결정례(조심 2021중6661, 2022.3.10.)를 보면, 양도가액의 42%나 프리미엄 가액의 50% 수준의 용역비를 지급한 경우도 있는바, 위 두 사례는 과다지급의 여지가 크고 용역제공 자체가 있었는지 의문이 드는 사례이다. 그러나, 이 건의 경우 실제로 부동산 개발에 관한 용역의 제공이 있었고, 용역비도 양도가액의 24.6%(용역제공과 무관한 양도소득세 및 지방소득세 대납액 OOO원을 차감할 경우 22.9%)로서 과다하다고 보기도 어렵다. 다만, 전체금액에는 청구인이 C로부터 제공받은 용역의 대가로 볼 수 없는 양도소득세 및 지방소득세 대납액 합계 OOO원이 포함되어 있으므로, 전체금액에서 이를 차감한 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 양도소득의 필요경비에 대한 소득세법의 입법형식과 사업소득의 필요경비나 법인소득의 손금에 대한 소득세법 및 법인세법의 입법형식이 명백하게 구별되는 점, 종래 소득세법령이 양도소득의 필요경비를 현행 법령과 달리 포괄적으로 규정하다가 각 비용을 세분화하는 것으로 개정된 점, 조세법률주의의 원칙상 비과세요건 또는 조세감면 요건은 이를 엄격하게 해석하여야 하는 점 등에 비추어 보면, 양도소득의 필요경비에 관한 소득세법령의 관계규정은 필요경비의 항목에 대한 포괄적인 예시규정이 아니라 제한적․한정적인 열거규정이라고 해석함이 타당하다(대구지방법원 2018.10.5. 선고 2018구합22007 판결 참조). 즉, 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비는 소득세법제97조 제1항에 따라 취득가액, 자본적 지출액 및 양도비 등에 해당하여야 한다. 청구인은 C가 전체금액에 대하여 법인세를 부담하였음에도 청구인의 필요경비로 일부만 인정한다면, 그 차액에 대하여는 조세가 중복적으로 부과되는 것이어서 불합리하다고 주장하나, 양도소득의 필요경비에 대한 소득세법의 입법형식과 법인소득의 손금에 대한 법인세법의 입법형식이 구별되고 양도소득의 필요경비에 대한 규정은 제한적․한정적인 열거규정이므로 이러한 주장은 타당하지 아니하다.
(2) C가 청구인으로부터 수취한 전체금액을 보면, C의 이윤 등 필요경비로 소득세법령상 열거되어 있지 않은 항목이 포함되어 있는바, 처분청은 토지분할 및 개발을 위한 자본적 지출액과 소개비(중개인 수수료)를 필요경비로 인정하고, 양도소득세 및 지방소득세 대납액, 기타비용(이윤)은 필요경비 부인하였다. (가) 소득세법 시행령 제163조 제3항 및 제67조에 따르면, 자본적 지출금액이란 양도자산의 내용연수를 증가시키기 위한 지출 또는 용도변경, 개량 및 이용편의를 위하여 지출한 비용 등으로 규정되어 있으므로 쟁점토지를 임야에서 대지로 지목 변경하기 위하여 실시한 토목공사 비용, 필지를 분할하기 위한 측량비용, 개발행위허가를 위한 비용 총 OOO원만 쟁점토지의 가치상승에 기여한 비용으로서, 자본적 지출액에 해당하고, 나머지 비용을 자본적 지출액으로 인정하기 어렵다. (나) 소득세법 시행령제163조 제5항 제1호에 따르면, 양도비 등이란 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 중 다목 공증비용, 인지대 및 소개비가 부동산 중개수수료에 해당하며, 양도소득을 산정할 때 필요경비로 공제하는 소개비는 말 그대로 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개의 대가로 지급하는 비용을 의미하는 것이므로 부동산에 대한 종합컨설팅은 소개비에 해당하지 아니한다. 전체금액은 매매가격에서 사전약정한 OOO원을 차감하여 지급한 금액으로, C가 청구인이 납부해야 할 양도소득세 등을 대신 납부하고, 매매가격에 상관없이 매수자를 연결해주면 지급하는 일반적인 중개수수료와 다른 점을 고려하여 매수자 소개비 성격으로 공인중개사 등에게 지급한 OOO원만을 필요경비(소개비)로 인정하였다. 청구인이 C와 체결한 쟁점용역계약서상 컨설팅 용역 범위를 보면, “부동산을 매도하기 위한 매수자를 대상으로 하는 매체광고 일체 사업계획서 수립 및 작성, 각종 영업행위, 브리핑과 일부 또는 전체 부지의 매매를 위한 부대 업무 등 컨설팅 용역에 대한 전반적인 업무”로 되어 있는데, 이는 종합적인 컨설팅 용역에 해당하고 제공한 용역도 매수자 단순 소개가 아닌 부동산 매매를 용이하게 하기 위한 필지 분할 및 지목변경 방법에 대한 종합적인 컨설팅에 해당하는 것으로 보인다. 양도소득 산정시 필요경비로 공제하는 소개비는 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 소개의 대가로 지급하는 비용을 의미하고, 부동산에 대한 종합적 컨설팅용역에 따라 지출한 컨설팅비는 부동산 양도를 위해 직접 지출한 소개비에 해당하지 아니한다(인천지방법원 2022.8.23. 선고 2021구단5618 판결 참조).
(3) 양도소득세에서 인정하는 필요경비는 동일한 상황에서 다른 납세자가 지출하였을 것으로 인정되는 통상적인 비용이다(서울고등법원 2023.7.14. 선고 2022누66417 판결 참조). 청구인으로부터 2018년 쟁점토지의 일부를 양수한 D 외 1명이 2021년 이를 양도하며, 양도소득세 신고시 컨설팅 비용(중개수수료 성격)으로 양도가액의 4.3% 정도를 신고하였는바, 이는 처분청이 이 건 처분시 양도가액 OOO원에서 중개수수로 성격의 소개비로 인정한 비용 OOO원이 차지하는 비율(4%)과 큰 차이가 없다.
(4) 따라서, 전체금액 중 C가 대신 지급한 필지분할 관련 비용 OOO원 및 공인중개사 등에게 소개비 명목으로 지출한 OOO원만 필요경비로 인정하고, 이를 제외한 양도소득세 및 지방소득세 대납액 OOO원, 토지 양도를 위한 필지분할 방법 안내, 유능한 공인중개사 소개 등 C가 제공한 종합적인 컨설팅에 대한 이윤으로 보이는 쟁점금액은 소득세법령에 열거된 자본적 지출액 내지 소개비에 해당한다고 볼 수 없으므로 필요경비로 인정하기 어렵다.
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (3) 소득세법 시행규칙(2018.4.24. 기획재정부령 제679호로 개정된 것) 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 청구인은 2007.4.3. 매매를 원인으로 OOO원에 취득한 쟁점토지를 2018.9.20. 7개의 필지로 분할하였고, 분할 이후 쟁점토지의 개별 양도내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 분할 및 양도내역
(2) 청구인의 쟁점토지 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역은 아래 <표3>, <표4>와 같다. <표3> 2018년 귀속 양도소득세 신고 및 경정내역 <표4> 2021년 귀속 양도소득세 신고 및 경정내역
(3) 처분청이 제출한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2018년 쟁점토지 중 65.2%만 매각하여 OOO원을 C에 지급한 후, 나머지 토지도 2021년에 전부 매각하여 약정대로 매매가액에서 OOO원을 차감한 금액을 컨설팅 명목의 경비로 지급하였는데, C는 계약 내용에 따라 지목변경비용, 양도소득세 등 기타 부대비용을 납부하였다. <표5> 처분청 제시 전체금액 산출내역 (나) 처분청은 전체금액 중 OOO원을 자본적 지출액과 소개비에 해당하지 아니한 다고 보아 아래 <표6>과 같이 필요경비 부인한 것으로 나타난다. <표6> 처분청 필요경비 부인내역 (다) 처분청의 이 건 양도소득세 조사보고서(2023년 10월)에 의하면, “컨설팅 비용이 필요경비로 인정받기 위해서는 해당 비용이 일반적인 부동산 거래로서 통상적으로 지출한 금액이며, 컨설팅 성격도 양도거래의 당사를 소개한 소개의 대가로 지급해야 하는데, 청구인이 지급한 전체금액은 양도가액 OOO원 대비 24%를 차지하여 통상적 지출비용보다 과다하고, 세금계산서 발행근거도 매매가액 OOO원을 초과한 금액만 컨설팅 비용으로 지급되므로 매매계약 체결을 이유로 지급되는 중개수수료(만약 매매가액이 OOO원 미만이면 컨설팅 비용은 0원이므로 일반 중개수수료에 해당하지 아니한다)에 해당한다고 볼 수 없다. 다만, 2018년 OOO원, 2021년 OOO원은 중개수수료 및 토지분할 등 자본적 지출에 사용되어 필요경비로 인정하였다”고 기재되어 있다. (라) C의 사업자등록현황, 매출액 및 직원 수 등은 아래 <표7>, <표8>과 같으며, 청구인과 C는 특수관계가 아니다. <표7> C의 사업자등록 현황 구분 내용 상호(대표자) C(유O호) 개업일자 2015.3.20. 소재지 인천광역시 중구 OOO) 주업종/종목 부동산/부동산컨설팅 부업종/종목 건설업/주택신축판매업, 도소매/통신장비 및 부품, 부동산업/비주거용 건물 임대업, 부동산업/부동산 자문업, 부동산/부동산시행업, 부동산업/부동산개발 및 분양업, 부동산업/건물신축, 서비스/부동산금융, 부동산보험, 금융컨설팅 <표8> C의 직원 수 및 매출액 (마) 청구인이 2018년 및 2021년 쟁점토지를 양도한 후, C가 청구인의 양도소득세 및 지방소득세 합계 OOO원을 대신 납부하였는바, 해당 금액은 컨설팅 비용의 일부로 볼 수 없어 필요경비가 아니라는 점은 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. (바) 청구인은 2018.9.21. 쟁점토지 중 인천광역시 중구 OOO을 D, E에게 각각 OOO원에 양도하였고, D는 2021.4.5. OOO를 OOO원에, E은 2021.3.5. OOO을 OOO원에 제3자에게 아래 <표9>와 같이 양도하였다. D 및 F은 2021년 귀속 양도소득세 신고시 기타필요경비로 각각 OOO원 및 OOO원을 반영하였으며, 이와 관련하여 C가 아닌 다른 부동산업을 영위하는 법인으로부터 부동산컨설팅수수료를 품목으로 하여 각각 공급대가 OOO원(작성일자 2021.4.5.) 및 OOO원(작성일자 2021.3.5.)에 대한 세금계산서를 수취하였는데, 위 사례의 양도가액 대비 소개료는 4% 정도로, 처분청이 양도가액 대비 쟁점토지 양도와 관련하여 인정한 소개비(OOO원)의 비중(4%)과 유사하다. <표9> 처분청이 제시한 사례 (사) 쟁점토지 양도계약서를 보면, 중개인 란에 C가 기재되어 있다.
(4) 청구인이 제출한 증빙자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) C가 청구인에게 발행한 전자세금계산서는 아래 <표10>과 같다. <표10> 전자세금계산서 (나) 청구인이 2017.11.15. 및 2020.8.4. C와 체결한 쟁점용역계약서의 주요내용은 아래 <표11>과 같다. <표11> 쟁점용역계약서 주요내용 <2017.11.15. 계약서> 부동산(컨설팅)용역 계약서 ※ 용역 의뢰인 토지주 “갑”과 컨설팅 용역업체 “을”은 다음과 같은 전속 부동산 컨설팅용역 계약을 체결합니다. 제1조(의뢰인과 용역인 인적사항) ㅇ 용역의뢰인: “갑” 청구인(주소, 주민번호 생략) ㅇ 용역업체: “을” C(※ 현 C) 제2조(컨설팅 용역대상 부동산) 쟁점토지(2,539㎡, 768평) 매매를 하기 위한 전반적인 부동산 컨설팅 용역 업무에 대한 조건부 계약입니다. 제3조(컨설팅 용역의 범위) C의 업무의 범위는 제2조 부동산을 매도하기 위한 매수자를 대상으로 하는 매체광고 일체 사업계획서 수립 및 작성, 각종 영업행위, 브리핑과 일부 또는 전체 부지의 매매를 위한 부대 업무 등 부동산 컨설팅 용역에 대한 전반적인 업무입니다. 제4조(용역 수행기간 및 위임장 발급) 컨설팅 용역기간은 계약일로부터 2018.11.14.까지이며, 그 이전에라도 토지의 계약과 잔금 및 용역비가 모두 지급이 되면 본 계약은 자동 종료됩니다. 청구인은 효과적 업무의 진행을 위해 C 또는 제3자에게 한시적 매도를 위한 대리 위임장을 발급하여 주도록 합니다. 제5조(토지 매매대금 총액) 토지의 매매대금은 일금 OOO원으로 한다. 통상 거래는 청구인의 지정된 계좌를 통해서만 입금하도록 하며, 타 계좌로 입금을 받거나 거래되었을 경우, 인정하지 않으며, 그 책임은 C에게 있습니다(매도인 계좌/청구인/216036-****) 제6조(컨설팅 용역 수수료 지급 및 세금계산서 발급 등) ① 청구인은 C에게 총 매매대금 중 지주입금액 일금 OOO원(OOO원)을 제외한 금액을 C에게 입금하기로 한다.
② 지주 입금액 일금 OOO원에 대해 발생하는 양도소득세 및 기타 제반경비는 모두 C에서 지불하기로 한다.
③ C는 청구인에게 세무처리를 위하여 전자세금계산서를 발급하도록 합니다(양도소득세 및 지방소득세 납부금액은 제외함). 제7조(기타) 계약된 토지에 대한 도로와 본 부지의 설계 및 분할과 인허가는 C가 전액 부담하며, 청구인은 그에 대한 서류의 발급은 조건 없이 해 주도록 합니다. 추후 인허가 난 토지에 대해서는 건축주 명의 변경 또한 해주도록 합니다. 본 계약서 2통을 작성하고 인감을 첨부하여 기명 날인합니다. <2020.8.4. 계약서> (중략) 제2조(컨설팅 용역 대상 부동산) 인천광역시 중구 OOO 총 면적 883.45㎡(267평)의 매매를 하기 위한 전반적인 부동산 컨설팅 용역 업무에 대한 조건부 계약입니다. 제3조(컨설팅 용역의 범위) C의 업무의 범위는 제2조 부동산을 매매하기 위한 매수자를 대상으로 하는 매체광고 일체 사업계획서 수립 및 작성, 각종 영업행위, 브리핑과 일부 또는 전체 부지의 매매를 위한 부대업무 등 부동산 컨설팅 용역에 대한 전반적인 업무입니다. (중략) 제5조(토지 매매대금 총액) 토지의 매매대금은 일금OOO이며, 매매대금의 거래는 청구인의 지정된 계좌를 통해서만 입금하도록 하며, 타 계좌로 입금을 받거나 거래되었을 경우, 그 어떤 것도 인정하지 않으며, 그 책임은 C에게 있습니다. (청구인의 계좌) 제6조(컨설팅 용역 수수료 지급 및 세금계산서 발급 등) ㉮ 청구인은 C에게 총 매매대금 일금OOO을 제외한 금액을 C에게 입금하기로 한다. ㉯ 지주 입금액 일금OOO에 대해 발생하는 양도소득세 및 기타 제반경비는 모두 C가 지불하기로 한다. ㉰ 계약 체결 후 중도금 입금시 컨설팅용역 수수료를 50%를 지급하고, 나머지는 잔금 후에 바로 지급한다. ㉱ C는 청구인에게 세무처리를 위하여 전자세금계산서(부가가치세 포함)를 발급하도록 합니다(양도소득세 및 지방소득세 납부금액은 제외함). 제7조(기타) 계약된 토지에 대한 도로와 본부지의 설계 및 분할과 인허가는 C가 전액 부담하며, 청구인은 그에 대한 서류의 발급은 조건 없이 해 주도록 합니다. 추후 인허가난 토지에 대해서는 건축주 명의변경 또한 해주도록 합니다. 본 계약서 2통을 작성하고 인감을 첨부하여 기명 날인합니다. 2020.8.4. 계약인 갑: 청구인 을: C (다) 청구인은 인천광역시 중구청장이 송달한 쟁점토지의 건축신고 처리통지서(2018.9.13., 2021.5.18.), 산지전용허가증(2021.5.12.), 토지측량설계공사의 지적도 및 건물배치도 등을 제출하였다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액은 자본적지출액으로서 필요경비로 인정되어야 한다고 주장한다. 그러나소득세법제97조 제1항 제2호는 양도와 관련한 공제 대상 필요경비를 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하면서, 이에 대하여 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호에서 “양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용”을 규정하고 있고, 소득세법제97조 제1항 제3호는 양도와 관련한 공제 대상 필요경비를 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하면서, 이에 대하여 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 “자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용”으로서 신고서․계약서 작성비용과 공증비용, 인지대 및 소개비 그리고 이와 유사한 비용을 규정하고 있으며, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 참조)할 것이다. 쟁점용역계약서 제3조에서 C의 업무의 범위는 “쟁점토지를 매도하기 위한 매수자를 대상으로 하는 매체광고 일체 사업계획서 수립 및 작성, 각종 영업행위, 브리핑과 일부 또는 전체 부지의 매매를 위한 부대업무 등 부동산 컨설팅 용역에 대한 전반적인 업무”라 기재되어 있으므로 전체금액은 쟁점토지 매매를 위한 종합적인 컨설팅 용역 제공에 대한 대가로서 토지개발비, 중개수수료, 광고비, 자문등 다양한 성격의 용역비용이 혼재되어 있는 것으로 보이는 점, 전체금액 중 측량비․토목공사비(OOO원) 및 공인중개사에게 지출한 비용(OOO원)은 용역내용이 확인되어 소득세법에 열거된 자본적 지출액이나 양도비로서 필요경비로 인정되나, 나머지 비용은 구체적인 용역내용을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없어 이를 ‘양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’ 또는 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’이라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 전체금액 중 OOO원을 자본적지출액 또는 양도비에 해당하지 않는 것으로 보아 필요경비 불산입하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.