감정평가자료에 의하면, 쟁점토지만 경매대상물건으로 되어 있고, ‘소유자 미상의 제시 외 건물이 공사중단 상태이나 이에 구애 없이 제시목록 기준으로 감정평가하였다’고 기재되어 있는 점, 이 건 경매 관련 정보지에도 쟁점토지만이 경락대상이고, 법정지상권 성립여부는 불분명하며, 쟁점토지의 소유자인 청구인만 해당 경매의 채무자인 것으로 기재되어 있는 점, 이 건 경매로 인하여 매수법인이 지급한 쟁점경락대금은 결국 쟁점토지의 소유자인 청구인의 채무 소멸에 사용되었고, 달리 해당 금원이 다른 법인에 귀속되었다고 볼 만한 객관적인 증빙이 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 시공사인 B은 2015년 4월 주식회사 E(이하 “E”이라 한다)에 공사를 하도급하였고, E은 2015.4.24. F에게 위 공사 중 철근콘크리트공사를 재하도급하는 내용의 계약을 체결하였는데, F은 낙찰자인 매수법인을 상대로 매수법인이 쟁점토지의 소유권만 취득하였을 뿐 쟁점자산은 경매절차의 대상이 아니므로 소유권은 설치자인 자신에게 있다고 하며 ‘부당이득금반환의 소’를 제기하였다. 이에 대하여 인천지방법원(2021.12.14. 선고 OOO 판결, 이하 “쟁점판결”이라 한다)은 “지붕 설치가 완료되지 않은 상태이므로 건축중인 건물을 독립된 별개의 부동산으로 볼 수 없어 매수법인이 토지의 소유권을 취득하면서 건설 중인 구조물의 소유권까지 함께 취득하였다”는 취지로 판결하였는데, 이를 통해 쟁점자산이 쟁점토지의 부합물이라는 사실과 매수법인이 쟁점자산까지 함께 취득하였다는 사실을 알 수 있다.
(2) 쟁점토지와 별개의 부동산으로 볼 수 없는 쟁점자산은 토지의 부합물로서 토지의 소유자인 청구인에게 귀속된 채 경매가 진행되었는데, 이 건 경매와 관련하여 감정평가법인이 작성한 감정평가서와 법원의 배당표에 쟁점토지만 기재되어 있는 것은 쟁점자산이 독립된 부동산으로서의 요건을 갖추지 못한 토지의 부합물이기 때문이다. 동 감정평가서의 산출근거 및 결정의견의 참고사항을 보면, “쟁점토지 지상에 소유자 미상의 제시외건물이 공사중단된 상태이나, 이에 구애없이 귀 제시목록을 기준으로 감정평가 하였으며, 제시외건물이 토지에 미치는 영향을 감안할 시 적용되는 단가를 토지명세표 비고란에 병기하였으니 경매진행시 참고바란다”고 기재되어 있는데, 이는 법원에서 쟁점토지만 감정평가를 의뢰하였기 때문이며, ‘소유자가 미상’이라는 문구는 쟁점자산의 소유자가 감정평가에 영향을 미치지 않으므로 특정하여 기재할 필요가 없기 때문이다. 경매대상 물건이 쟁점토지만이라면 제시외건물(쟁점자산)이 쟁점토지에 미치는 단가를 병기하여 기재할 필요가 없었을 것이다. 이 건 경매지를 보면, 소유자 미상의 제시외 건물이 공사중단 상태이나 이에 구애 없이 감정평가하였다고 기재되어 있을 뿐, 쟁점자산을 매각제외하고 경매한다는 내용은 어디에도 기재되어 있지 아니하다.
(3) 청구인이 경기도 양주시청에 건축허가권(건축주는 청구인과 G이다)에 대하여 쟁점토지의 경매와 별도로 낙찰자에게 소유권을 주장하며 매매가 가능한지 여부를 문의한 결과, 낙찰자가 매각허가결정서 및 매각대금완납서류 등을 제출하면 건축허가권이 낙찰자 명의로 변경된다고 하였는바, 건축주 명의 변경이 매각허가결정서 로 변경가능하다는 점은 이 건 경매대상에 쟁점자산이 포함됨을 의미한다.
(4) 매수법인은 쟁점자산을 취득한 후, 추가공사를 진행하여 주상복합건물을 완공한 바, 쟁점자산을 철거하지 아니하고 공사를 진행한 것을 보더라도 쟁점자산의 가치를 반영하여 경매에 참여한 것임을 알 수 있고, 법정지상권 성립여부가 불분명하였다면 매수법인은 법정지상권 성립시 감정가액 보다 낮은 금액으로 입찰하였을 것인데, 매수법인의 경락대금(OOO원)이 법정지상권 성립시 쟁점토지의 감정평가액(OOO원)보다 높은 것으로 보아 매수법인은 쟁점자산이 쟁점토지의 부합물로 일괄경매된다는 사실을 알고 있었다고 볼 수 있다. 쟁점토지만 경매로 취득하였다면 쟁점자산을 철거하지 아니하고 사용하였기에 매수법인은 쟁점자산을 무상취득한 것이 되어 공사원가 OOO원 상당액에 대한 자산수증이익 관련 법인세가 문제될 수 있는데, 법원은 쟁점판결에서 “경매절차에서 경매목적물에 부합된 물건이 있는데도 이를 간과한 채 그 부합된 물건의 가액을 제외하고 감정평가를 함으로써 경매목적물의 매각예정가액이 낮게 결정되었다고 하더라도, 매수인이 경매절차에서 취득한 경매목적물의 시가와 감정평가액과의 차액상당을 법률상 원인 없이 부당이득한 것이라고 볼 수는 없다”고 판결하였다. 즉, 부합물이 감정평가액에서 제외되어 낮게 책정되었더라도 경매대상에 포함되어 경매가 진행된 것으로, 매수법인이 쟁점자산까지 일괄하여 유상취득한 것으로 봄이 타당하다. 처분청의 의견대로 쟁점자산이 매각제외되었다면, 매수법인은 건축주 명의 변경이 불가능하였을 것이고, 쟁점자산의 소유주인 A에 건물철거 및 지료 청구소송을 하거나 이를 매수하는 협상을 진행하여 소유권을 취득하여야 했을 것이며, 불확실한 위험을 감수하면서 경매에 참여하지 아니하였을 것이다. 매수법인은 쟁점자산이 쟁점토지의 부합물임을 권리분석을 통하여 파악하고 경매에 참여한 것임을 낙찰가율(77.15%)과 매수법인의 사실확인서를 통해 알 수 있다.
(5) 경매에 있어 최초감정가액은 입찰가액의 하한을 규정할 뿐 낙찰가액은 경매참가자에 의하여 정하여지고, 감정평가서에 쟁점자산이 쟁점토지에 미치는 영향을 감안한 단가도 함께 기재되어 있는 점, 최종 낙찰가와 감정평가액이 일치하지 않는 점, 감정평가시점과 낙찰일이 1년 이상 차이가 나는 점 등을 고려할 때, 낙찰가액에 쟁점토지 가액만 포함되어 있다고 단정할 수 없다.
(6) 처분청은 제시외물건에 대하여 채권자대위권 행사에 따른 소유권보존등기를 하여 경매대상물건이 토지와 미완성건물로 각각 명시되어 있어야 하고, 청구인이 낙찰자에게 쟁점자산에 대한 별도의 대가를 청구하여야 한다는 의견이나, 쟁점자산은 독립된 건물이 아니므로 A의 소유권보존등기 대상이 아니고, 쟁점판결에서 낙찰자는 쟁점토지와 함께 쟁점자산을 취득하였다고 판결하였으므로 낙찰자는 이에 대한 별도의 대가를 지급할 의무가 없다.
(7) 소득세법제100조 제3항은 조세회피 목적의 유무와 상관없이 일괄양도된 토지 및 건물 등을 구분기장한 가액이 30% 이상 차이가 나는 경우에는 그 실질에 부합한다 할지라도 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다고 규정하고 있는바, 이는 추정규정이 아니라 반증이 허용되지 아니하는 간주규정으로, 토지와 건물 소유의 주체가 다른 경우에 동일하게 적용된다. 쟁점자산은 쟁점토지와 함께 양도되었으므로 소득세법 제100조 제3항 에 따라 가액구분이 불분명한 경우에 해당되어 토지와 건물에 대하여 양도가액을 안분계산하여야 한다. 국세청 집행기준 29-64-1의 제6항도 미완성건물등과 토지를 함께 공급하는 경우 국세청장이 정한 공급가액 안분계산방법을 적용하여 계산한다고 되어 있는바, 철거대상건물로서 건물가액이 OOO원으로 기재되더라도 가액이 불분명한 것으로 보아 안분계산하는데, 하물며 OOO원 정도의 쟁점자산의 가치를 배제하는 것은 부당하다. 따라서, 경매가액을 쟁점토지와 쟁점자산의 가액으로 안분하면, 쟁점토지의 양도가액은 OOO원이고(참고로, 쟁점자산의 가액은 OOO원이다), 쟁점토지 취득가액(OOO원, 상속취득시 기준시가) 및 필요경비(OOO원) 등을 감안하면, 청구인의 사업소득은 결손(OOO원)이므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
(1) 청구인은 경락대금에 쟁점토지 뿐만 아니라 쟁점자산의 가액도 포함되어 있으므로 경락대금을 쟁점토지와 쟁점자산의 가액으로 안분계산하여야 한다고 주장하나, 이 건은 청구인의 채무소멸을 위하여 청구인이 소유한 쟁점토지가 경매로 매각된 것으로서, 청구인이 제시한 경매 당시 감정평가서를 보면, 경매대상으로 쟁점토지만 기재되어 있고, ‘소유자 미상의 제시외 건물이 공사중단 상태이나 이에 구애 없이 쟁점토지를 감정평가 하였다’고 되어 있으며, 배당표에도 쟁점토지만 경매된 것으로 기재되어 있는바, 지상권(신축 중인 건물 또는 구축물)에 대한 언급이 없는 것으로 미루어 보아 경락대금에 쟁점자산의 가치가 포함되어 있다고 볼 근거가 없다.
(2) 청구인의 주장대로 건설 중인 자산이 경락대금에 포함되어 있다면, 채권자대위권 행사에 따른 소유권보존등기를 통하여 미완성건물에 관한 법인 명의의 소유권보존등기를 하고 경매절차시 대상건물은 ‘토지 및 미완성건물’로, 경매대상 채무자는 청구인과 쟁점자산의 소유자로 명시되어 있어야 하며, 경매진행시 당연히 쟁점자산의 가액도 감정평가되었어야 하는데, 이 건 경매대상은 쟁점토지이고, 채무자는 청구인으로 되어 있다. 청구인의 주장대로라면, 약 OOO원 정도의 공사원가가 투입되었다는 건축물을 경매하면서 그 가액을 평가하지 않은 채 경매를 진행했다는 것이므로 납득하기 어렵다.
(3) 청구인은 매수법인 입장에서 본다면 낙찰가액(OOO원)이 법정지상권 성립시 쟁점토지의 감정평가액(OOO원) 보다 높기에 매수법인이 쟁점건물을 쟁점토지의 부합물로써 일괄경매된다고 판단한 것이라고 주장하나, 이는 단순 추정일 뿐 이에 대한 근거가 없다. 만약 낙찰자인 매수법인이 미완성 건축물을 소유․사용하고 있다면 이는 이 건 경매 건과는 별개의 사안이므로 청구인이 매수법인으로부터 이에 대한 별도의 대가를 청구하는 것이 타당하다.
(4) 이 건 경매는 단독 채무자인 청구인의 채무소멸과 관련된 것이므로 쟁점경락대금을 청구인에게 귀속되는 소득으로 보는 것이 국세기본법상 실질과세의 원칙에 부합한다. 미완성자산에 대한 소유권과 그 대가를 지급하는 문제는 낙찰자인 매수법인과 시공사 B, 분양대행사인 A 간의 문제로, 청구인과는 관계가 없다. 또한, 청구인은 건물과 토지의 안분계산을 요청하며 쟁점자산 취득가액의 증빙으로 B과 분양대행사 A이 수수한 세금계산서 및 계산서를 제출하였으나, 공사세부내역서나 이체증빙 등이 제시되지 아니하여, 장부가액을 산정하기도 어렵다.
(5) 따라서, 경매지 자료에 경매대상으로 쟁점토지만 기재되어 있고, 법정 지상권 성립여부가 불분명한 건물은 매각제외라고 기재되어 있는 점, 건물의 소유권 자체가 불분명한 점, 해당 경매가 청구인의 채무소멸과 관련되어 있는 점 등을 고려할 때, 쟁점자산은 쟁점토지와는 별개의 미완성 자산으로서 경매대상에 포함되어 있다고 보기 어려우므로 쟁점경락대금을 청구인의 수입금액으로 보아 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 국세기본법(2017.12.19. 법률 제15220호로 개정된 것) 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
(2) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(1) 청구인의 이 건 종합소득세 신고 및 처분청의 경정 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 종합소득세 신고 및 처분청 경정내역
(2) 쟁점토지에 대한 경매사건(의정부지방법원 OOO)과 관련하여 ‘부동산태안’이 법원공시자료를 토대로 작성한 정보지(아래 <표2> 참조)를 보면, 채무자는 청구인, 경매대상은 쟁점토지로 기재되어 있고, “쟁점토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물이 공사중단 상태이나, 이에 구애 없이 감정평가 하였으며, 법정지상권 성립여부는 불분명하다”고 되어 있다. <표2> 쟁점토지 관련 경매사건 기본내역 (1)
(3) 쟁점토지에 대한 경매사건(의정부지방법원 OOO)과 관련하여 의정부지방법원의 배당표 (아래 <표3> 참조) 주요내용은 다음과 같다. (2) <표3> 의정부지방법원 배당표 (3) (4) (5)
(4) 의정부지방법원에서 주식회사 OOO감정평가법인에 의뢰하여 회신받은 쟁점토지의 감정평가서 주요내용은 아래 <표4>와 같다. (6) (7) <표4> 감정평가서 주요내용 (8) (9)
(5) 청구인이 제출한 증빙자료의 주요내용은 다음과 같다. (10) (11) (가) A과 B이 2013.9.24. 체결한 주상복합 지주공동사업의 공사계약서 주요내용은 아래 <표5>와 같다. (12) (13) <표5> 양주시 OOO 주상복합 지주공동사업 공사계약서 주요내용 (나) 청구인은 경매가액을 쟁점토지와 건축 중인 건물 가액으로 안분하여야 한다고 주장하며, 쟁점토지는 기준시가로, 건축중인 건물은 취득가액을 적용하여 안분계산한 내역을 아래 <표6>과 같이 제출하였다. <표6> 청구인이 제출한 쟁점경락대금 안분계산 내역 (다) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인이 2005.8.5. 유증을 원인으로 2005.12.15. 소유권을 취득하였고, OOO주식회사에 2014.7.9. 신탁을 원인으로 소유권을 이전(위탁자 청구인, 수탁자 OOO 주식회사, 우선수익자 B, 주채무자 A)하였다가, 2018.8.28. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 매수법인에게 소유권을 이전한 것으로 나타난다. (라) 청구인은 낙찰자인 매수법인이 토지의 소유권을 취득하면서 쟁점자산의 소유권까지 함께 취득하였다고 주장하며, 쟁점공사를 재하도급받은 F이 낙찰자인 매수법인을 상대로 제기한 쟁점판결의 판결서를 아래 <표7>과 같이 제출하였다. <표7> 쟁점판결 (마) 청구인은 ‘제시외물건’이란 법원이 제시한 경매물건에 대하여 의뢰받은 감정평가기관이 현장에서 발견한 물건을 의미하는 것으로, 법원 매각물건명세서에는 ‘제시외물건’에 대하여 매각포함, 또는 매각제외를 비고란에 기재하고 일반적으로 제시외물건에 대하여는 매각제외가 되어 있으면 감정평가를 하지 아니하나 매각제외로 되어 있더라도 감정평가하는 사례도 있는데, 이 건 감정평가기관은 공사중단된 건물이 있다는 것을 인지하고도 공정률이나 고액의 공사원가를 확인하기 어렵다는 등의 이유로 소극적으로 평가를 하지 아니하였고, 감정평가기관이 이처럼 감정평가를 하지 아니한 것이 제시외물건에 대한 매각포함 여부를 결정하는 것은 아니므로 이 건 감정평가서에 명시되어 있지 아니하였다고 하여 쟁점자산이 매각대상에서 제외되었다고 보기 어렵다고 주장하며, 대전지방법원 서산지원 매각물건명세서 및 감정평가서(매각물건명세서에 제시외 물건은 매각에서 제외한다고 기재되어 있으나, 감정평가된 사례 3부) 등을 제출하였다. (바) 쟁점공사 관련 기성내역서를 보면, B은 A에 2015.2.6. 1회 기성(기성률 9.22%) 명목으로 OOO원, 2015.6.22. 2회 기성(기성률 14.87%) 명목으로 OOO원을 청구한 것으로 나타난다. (사) 청구인은 매수법인의 사실확인서를 아래 <표8>과 같이 제출하였다. <표8> 사실확인서 매수법인은 쟁점토지에 건축중인 건물까지 함께 취득하기 위하여 경매에 참여하였으며 2018.7.20. 의정부지방법원으로부터 임의경매 낙찰을 받아 2018.8.28. 소유권이전등기를 필하였고, 관할 관청으로부터 건축허가 소유권이전을 마친 후 주상복합신축공사를 진행하였으며 입찰가는 토지와 건축중인 건물의 가격까지 고려하여 책정하였으며 현재 분양중입니다. 처음 경매를 받았을 때는 지하 2층 중 지하 1층 바닥 콘크리트 타설 직전까지의 골조 거푸집 공사가 완료되었음을 확인할 수 있습니다. 첨부서류: 입찰당시 현장사진 2024.7.18. 매수법인 대표이사 OOO(날인) (6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점경락대금에 토지 외에 건축중인 건물가액이 포함되어 있으므로 토지와 건물의 가액을 안분하여 토지분에 대한 가액만 청구인의 수입금액으로 보아야 한다고 주장하나, 의정부지방법원이 주식회사 OOO감정평가법인에 의뢰하여 회신받은 감정평가자료에 의하면, 쟁점토지만 경매대상물건으로 되어 있고, ‘소유자 미상의 제시 외 건물이 공사중단 상태이나 이에 구애 없이 제시목록 기준으로 감정평가하였다’고 기재되어 있는 점, 이 건 경매 관련 정보지에도 쟁점토지만이 경락대상이고, 법정지상권 성립여부는 불분명하며, 쟁점토지의 소유자인 청구인만 해당 경매의 채무자인 것으로 기재되어 있는 점, 이 건 경매로 인하여 매수법인이 지급한 쟁점경락대금은 결국 쟁점토지의 소유자인 청구인의 채무 소멸에 사용되었고, 달리 해당 금원이 A 등 다른 법인에 귀속되었다고 볼 만한 객관적인 증빙이 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점경락대금을 청구인의 수입금액을 보아 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.