처분청이 적용한 비교아파트의 매매가액인 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하고, 청구인이 주장하는 쟁점감정가액과 비교아파트②의 매매가액은 상속세 법정결정기한 이후이거나 쟁점매매사례가액보다 평가기준일부터 더 먼 것으로 보여 이는 시가로 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움
처분청이 적용한 비교아파트의 매매가액인 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하고, 청구인이 주장하는 쟁점감정가액과 비교아파트②의 매매가액은 상속세 법정결정기한 이후이거나 쟁점매매사례가액보다 평가기준일부터 더 먼 것으로 보여 이는 시가로 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움
(1) 상속개시일 전후로 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다. (가) 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항 본문은 ‘이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고, 같은 조 제2항 전단은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’이라고 규정함으로써 상속·증여재산의 평가방법으로 시가주의를 채택하고 있다. 여기서 ‘시가’란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 상속개시 당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 한다며(대법원 2007.8.23. 선고 2005두5574 판결 등 참조), 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있는 것으로 보기 어려운 경우에는 상증세법 시행령 제49조 제4항, 제1항에서 시가로 볼 수 없다(서울행정법원 2023.2.10. 선고 2022구합70496 판결 참조). (나) 이 건과 관련하여 상속개시일 당시를 살펴보면 전국적인 아파트 가격이 하락하던 시기로서 쟁점아파트의 평가기간 초인 2021.11.24.에 OOO원하던 매매가격인 평가기간 말인 2022.9.30.에는 OOO원에 거래되어 가격이 32.6%나 하락한 것을 알 수 있다. (다) 더구나 청구인이 의뢰한 쟁점아파트와 비교아파트①에 대한 감정평가 결과를 보면 쟁점아파트의 감정가액은 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로서 비교아파트①의 감정가인 OOO원 보다 OOO원이나 낮게 평가되는 점을 볼 때 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 보아 시가에 해당한다고 판단한 것은 적정하지 않다는 것을 알 수 있다.
(2) 청구인이 당초 신고한 쟁점아파트의 가액을 시가로 볼 수 없다면 청구인이 의뢰한 쟁점아파트의 쟁점감정가액의 감정일이 처분청의 상속세 결정 이전이므로 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다. (가) 법원은 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시(대법원 1999.4.27. 선고 99두1595 판결 등 참조)한 바 있다. (나) 상증세법 시행령 제49조의2 제5항 단서에서는 평기기간이 경과한 후부터 상속세 법정결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우 해당 매매들이 있는 날부터 6개월 이내에 입증자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청하도록 규정하고 있고, 청구인은 당초 신고시 법령해석의 오류를 발견하고 쟁점아파트의 시가를 확인하기 위하여 감정평가법인에 평가를 의뢰하여 쟁점아파트의 쟁점감정가액(OOO원)을 회신받았으나, 감정평가 작성일자가 2023.8.10.로서 상속세 법정결정기한(2023.7.31.)을 불과 10일 경과하여 평가심의위원회의 심의를 신청하지 못하였을 뿐이다. (다) 하지만 법원에서 공신력있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하더라도 달라지지 않는다고 판시한 이상 처분청이 적극적으로 쟁점감정가액을 평가심의위원회를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 인정할 필요가 있다.
(3) 2022.8.13. 매매계약이 체결된 동일 단지·면적·기준시가인 2405동 1202호(이하 “비교아파트②”라 한다)의 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다. 쟁점매매사례가액은 가격변동의 특별한 사정으로 인해 시가로 보기 어렵고, 쟁점감정가액도 시가에 해당하지 않는다고 본다면, 아파트 가격 하락시기였던 점을 감안할 때 비교아파트① 이후 가장 가까운 매매사례인 비교아파트②의 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다.
(1) 쟁점매매사례가액은 상증세법에 따른 쟁점아파트의 시가에 해당한다. 청구인은 쟁점아파트의 평가기간 동안 전국적인 아파트 가격 하락이 있었으므로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하나, 쟁점매매사례가액은 상속개시일(2022.4.4.) 전후 6개월 내에 위치하고 상속개시일과 가장 가까운 거래에 해당하므로 이를 쟁점아파트의 시가라고 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 정당하다.
(2) 쟁점감정가액은 평가기간 내에 있지 않으므로 이를 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다. 상증세법 시행령 제49조 제2항은 소급감정을 방지하기 위해 시가로 보는 감정가액 요건을 가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일이 모두 평가기간(상속개시일 6개월 전후) 이내에 해당하는 경우에 한하여 상증세법상 시가로 정하도록 규정하고 있으나, 쟁점감정가액은 이에 해당하지 않으므로 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다.
(3) 2022.8.13. 계약이 체결된 비교아파트②의 매매가액인 OOO원은 상속개시일(2022.4.4.)로부터 쟁점매매사례가액의 계약체결일(2022.3.19.) 보다 더 멀리 있으므로 이를 시가로 볼 수 없다.
① 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점매매사례가액은 상속재산인 쟁점아파트의 시가에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
② 쟁점감정가액이 쟁점아파트의 시가에 해당한다는 청구주장의 당부
③ 2022.8.19. 거래된 비교아파트②의 매매가 OOO원이 쟁점아파트의 시가에 해당한다는 청구주장의 당부
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률 제2조 제1호 에 따른 가 상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (각 목 생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다. (각 목 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.
1. 제1항 제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료
2. 제1항 제2호의 경우: 다음 각 목의 자료
3. 제1항제3호의 경우: 업종 변경의 승인 필요성을 인정할 수 있는 근거자료 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 (평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점아파트 관련 신고 및 결정 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 상속세 신고 및 결정 내역 (나) 쟁점아파트와 동일 단지·동일 면적 거래내역과 동일 단지·다른 면적(5% 이내) 거래내역은 아래 <표3>, <표4>와 같다. <표3> 쟁점아파트와 동일 단지 내 동일 면적 거래내역 <표4> 쟁점아파트와 동일 단지 내 다른 면적(5%이내) 거래내역 (다) 청구인이 감정평가법인에 의뢰하여 회신받은 쟁점아파트과 비교아파트①의 감정평가내역은 아래 <표5>와 같고, 감정평가작성일은 상속세 법정신고기한인 2023.7.31.이후인 것으로 나타난다. <표5> 쟁점아파트와 비교아파트①의 감정평가내역
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점에 대하여 살피건대, 청구인은 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없고, 청구인이 의뢰한 쟁점감정가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 하며, 쟁점감정가액을 시가로 볼 수 없는 경우 비교아파트②의 매매가액인 OOO원을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상증세법 제60조 제1항과 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 상속세가 부과되는 재산의 시가는 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 평가기준일 전후 6개월 이내(가격변동의 특별한 사정 등이 없는 경우에 한하여 평가기준일 전 2년 이내 또는 상속세 법정결정기한 기간 내 매매등 가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함 가능)의 기간 중 확인되는 가액으로 하고, 같은 령 제49조 제4항과 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액도 시가로 보는 동시에, 같은 령 제49조 제2항에서 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있는바, 쟁점아파트 상속개시일 전후로 비교아파트①의 경우 쟁점아파트와 동일 단지·다른 면적(5% 이내)·동일 기준시가이고, 비교아파트의 계약체결일(2022.3.19.)이 쟁점아파트의 평가기준일인 상속개시일(2022.4.4.)과 가장 가까운 것으로 보여 처분청이 적용한 비교아파트①의 매매가액인 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당한 점, 청구인이 주장하는 쟁점감정가액(2023.8.10.)과 비교아파트②(2022.8.13.)의 매매가액은 상속세 법정결정기한(2023.7.31.) 이후이거나 쟁점매매사례가액보다 평가기준일로부터 더 먼 것으로 보여 이는 시가로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다