처분청이 비교대상아파트의 매매가액(쟁점매매사례가액)을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음
처분청이 비교대상아파트의 매매가액(쟁점매매사례가액)을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없음
[이 유]
(1) 쟁점아파트는 공동주택가격, 쟁점아파트와 동일 단지 내 유사 부동산, 인접한 주변 공동주택의 매매사례가액이 매년 크게 변동하고 있어 가격변동에 특별한 사정이 있다고 볼 수 있으며, 조사청 평가심의위원회가 결정한 가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 상속세를 부과한 처분은 부당하다. (가) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 “ 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”고 규정하고 있고, 관련 하급심(서울행정법원 2012구합18073)은 “부동산 매매계약일 이후 전반적인 부동산 경기 악화와 부동산 시장의 변화 등이 맞물려 부동산 가격이 점차 하락하는 추세에 접어들었다고 봄이 상당하므로 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당된다고 인정하기 어려워 매매계약상 거래가액을 부동산의 시가로 볼 수 없다”고 판시하였다. (나) 상속개시일 2년 전인 2020년 3월경부터 상속세 법정결정기한인 2023년 6월경까지 국내 부동산 시장은 전례 없는 폭등과 폭락을 거듭하였고 각 거래시기별 쟁점아파트(189.66㎡)와 같은 단지 내 유사한 면적(130.38㎡)의 매매사례가액의 변동 내역은 아래 <표1> 같다. <표1> 같은 단지 내 유사 면적의 매매사례가액 변동 내역 ㅇㅇㅇ ☆ 상속개시일은 2022.3.18.이다. (다) 상기 <표1>에서와 같이 쟁점아파트와 동일 단지 내 아파트의 가격은 최저가격과 최고가격의 변동률이 110%에 달할 만큼 변동이 심하였고 상속세 법정결정기한 이후에는 비교대상아파트의 매매가액 대비 25% 하락한 가격에 거래되었음을 확인할 수 있다. (라) 쟁점아파트에 대한 국토교통부의 공동주택공시가격은 아래 <표2>와 같고 매매사례가액과 마찬가지로 매년 큰 폭으로 등락하고 있는 등 가격변동이 심하였으며 2022년 이후로는 가액이 하락하고 있음을 확인할 수 있다. <표2> 쟁점아파트 관련 공동주택공시가격 내역 ㅇㅇㅇ (2) 조사청 평가심의위원회는 쟁점매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 결정하였으나 비교대상아파트의 매매계약일인 2021.6.15. 이후 전반적인 부동산 경기 악화와 시장 변화 등이 맞물려 부동산 가격이 점차 하락하는 추세에 접어들었다고 봄이 상당하므로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보아야 한다. (가) 조세심판원은 “ 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실은 그 사실을 주장하는 측에서 입증하여야 할 것이며, 입증여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어, 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하고, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면, 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당하다(이러한 판단요소로는 공시·공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치·형태·이용 상황·주위환경변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 사실 판단하여야 한다)할 것이다.”라고 결정(조심 2023서10486, 2024.3.28. 합동회의)하였는바, 비교대상아파트의 매매계약일과 평가기준일이 9개월 가량 차이가 난다는 것은 “가격변동에 특별한 사정”의 객관적인 판단요소에 해당하지 않는다고 봄이 상당하고 처분청은 매매계약일과 평가기준일 사이에 아파트 매매실거래가격지수가 상승 추세에 있다는 의견이나 오히려 상승과 하락을 거듭하고 있어 평가기준일 이후로는 오히려 큰 폭으로 하락하고 있음을 확인할 수 있다. (나) 국세기본법제18조 제1항은 “세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.”고 규정하고 있는바, 조사청이 가격변동의 특별한 사정이 없다고 제시한 근거들은 여러 종합적인 요소를 고려하였을 때 합리성이 충분하지 않으며 평가기준일 이후 2년이 경과한 2024.4.18. 실거래가액은 비교대상아파트의 매매가액인 OOO원에서 OOO원이 하락한 OOO원인 점 등을 종합해보면 세법해석의 명확하지 않은 적용으로 납세자의 재산권이 부당하게 침해되었다고 볼 수 있다.
(2) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 용도․면적․위치가 같고 기준시가도 동일하며 동일 단지 내 다른 면적의 아파트 실거래가격지수 추이를 보더라도 비교대상아파트의 매매계약일부터 평가기준일까지 지속적인 상승 추세로 확인되고, 가격상승의 폭이 유의미하게 크거나 작다고 볼 수 없으며 주변 환경 및 이용 상황도 객관적인 변화가 확인되지 않으므로 당초 처분 정당하다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(중략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청은 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격을 아래 <표5>와 같이 제출하였다. <표5> 공동주택가격 내역 ㅇㅇㅇ (나) 처분청은 쟁점아파트의 평가기간 이내 매매등 가액은 확인되지 않고 평가기간 외에 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 쟁점매매사례가액으로 보았다며 관련 내역을 아래 <표6>과 같이 제출하였다. <표6> 쟁점아파트 관련 매매사례가액 ㅇㅇㅇ (다) 처분청이 제출한 KOSIS(국가통계포털)에서 확인한 쟁점아파트 단지의 매매 실거래가격지수(시군구) 현황 자료는 아래 <표7>과 같다. <표7> 아파트 매매 실거래가격지수(시군구) ㅇㅇㅇ ※ 실거래가격지수: 2006.1.1.부터 시행된 부동산거래 신고제도에 따라 축적된 실거래 가격 자료를 기초로 실제 거래가 완성된 특정지역 아파트의 가격변화를 기준시점 (2017년 11월)을 100으로 한 상대가격으로 표시한 것으로 실거래가격지수가 125라면 25% 상승한 것을 뜻함 (라) 우리 원에서 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 면적의OOO부동산 시세를 조회한 결과, 그 내역은 아래 <표8>과 같다. <표8> 쟁점아파트 관련OOO부동산 시세 ㅇㅇㅇ
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 가격변동에 특별한 사정이 있다고 볼 수 있는 등 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장하나, 상증세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있는 것으로 규정하고 있는바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지에 소재하며 면적이나 공동주택가격 등이 동일하고, 쟁점매매사례가액은 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 매매된 경우로 처분청의 시가인정 심의 의뢰에 대하여 인천지방국세청 평가심의원회는 쟁점매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 심의ㆍ의결하였으며, 쟁점아파트 관련OOO부동산 시세 조회 자료에 의하면 비교대상아파트 매매계약일과 이 건 평가기준일 사이 별다른 매매가 변동은 없어 보이는 가운데, 제시된 자료만으로는 당해 기간에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려워 보이는 점 등에 비추어 처분청이 비교대상아파트의 매매가액(쟁점매매사례가액)을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.