토지등소유자는 제3자인 청구법인으로부터 쟁점대납액을 대납받거나 쟁점지출액을 지급받은 것으로 경제적 혜택인 소득이 아니라 보기 어렵고 쟁점대납액은 토지등소유자의 이주촉진을 위한 것이고 쟁점지출액도 제반사정에 비추어 손실보전 성격이 있었다고 보기 어려움
토지등소유자는 제3자인 청구법인으로부터 쟁점대납액을 대납받거나 쟁점지출액을 지급받은 것으로 경제적 혜택인 소득이 아니라 보기 어렵고 쟁점대납액은 토지등소유자의 이주촉진을 위한 것이고 쟁점지출액도 제반사정에 비추어 손실보전 성격이 있었다고 보기 어려움
[사건번호] 조심2024인3027 (2025.04.03) [세 목] 기타 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 주거환경개선사업 시행자인 청구법인이 토지등소유자의 이주비 대출이자 대납액을 대납하고, 기업형임대사업자가 주민발전기금 명목으로 부담하여 토지등소유자가에게 지급한 것이 토지등소유자의 기타소득에 해당하는지 여부 [결정요지] 토지등소유자는 제3자인 청구법인으로부터 쟁점대납액을 대납받거나 쟁점지출액을 지급받은 것으로 경제적 혜택인 소득이 아니라 보기 어렵고 쟁점대납액은 토지등소유자의 이주촉진을 위한 것이고 쟁점지출액도 제반사정에 비추어 손실보전 성격이 있었다고 보기 어려움 [관련법령] 소득세법 제21조 / 소득세법 제17조 [참조결정] 조심2022지1104 / 조심2019부3546 / 조심2020서8492 / 조심2022서2377 / 조심2020부0371 [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 주거환경개선사업은 도시정비법 제23조 제1항 제4호 의 관리처분방식으로 시행되었고, 아래 (가)～(다)의 사유에 의하여 이주비 대출이자를 본 사업과 직접 관련된 비용으로 보아 관리처분계획상 정비사업비로 책정하여 비례율이 하락되었으며, 그에 따라 토지등소유자는 자신의 수익과 직결된 권리가액이 저평가되어 손해를 보게 되었는바, 입주 시 이를 쟁점대납액으로 보전받았고 그 금액은 손해액의 범위를 벗어난 것이 아니다. 따라서 쟁점대납액은 소득세법상 과세대상 소득에 해당하지 아니한다. (가) 법률상 주거환경개선사업의 사업주체는 청구법인이나, 발생이익의 귀속주체는 실질적으로 토지등소유자이다. 청구법인은 도시정비법령에 근거하여 사업시행자로 지정되어 의사결정의 주체로서 사업을 진행하면서 도시정비법 제47조 제5항 후단에 따라 토지등소유자들의 의견을 관리처분계획 등에 반영하도록 노력하는 사업시행 대행자 역할을 한 반면, 토지등소유자는 도시정비법 제47조 제5항 전단에 따라 조합을 설립하지 않고 주민대표회의를 구성하여 의견을 제시하는 방식으로 본 사업에 참여하였는바, 청구법인이 법률상 사업주체에 해당하나, 본 사업 시행결과 발생된 이익 중 청구법인이 토지등소유자로부터 사업시행 대가로 수수하게 되는 수입수수료를 제외한 나머지 이익이 모두 토지등소유자에게 돌아가게 되어 있는 수익구조 및 ① 청구법인이 동 수수료 수수 시 공급받는 자를 주민대표회의(토지등소유자들)로 하여 세금계산서를 교부한 점, ② 본 사업에 있어 토지등소유자는 사업지구 내 토지․건물의 소유권을 사업주체인 청구법인에게 이전하지 않고 토지등소유자들이 소유한 상태에서 사업이 진행됨에 따라 토지등소유자가 사업진행기간 내 납세의무자의 지위에서 재산세를 부담한 점, ③ 기업형임대사업자에게 공공지원민간임대아파트를 분양하여 얻은 수익을 재원으로 정비사업에 소요된 건설비용 등을 지출한 데 대한 회계처리 방식을 보면 청구법인이 토지등소유자의 시행수수료 외 기업형임대사업자의 분양대금 입금 및 건설비용 등의 지출을 청구법인의 수익과 비용으로 회계처리하지 않았고, 신탁대행사의 회계처리 방식과 동일하게 예수금 계상 및 이를 차감하는 방식으로 구분 회계처리를 한 점에 비추어 실질적인 본 사업의 주체는 토지등소유자이다. (나) 이주비 대출이자는 관리처분계획상 정비사업비로 책정 및 지출된 경위에 비추어 볼 때 주거환경개선사업과 관련된 비용이다. 주거환경개선사업은 공공사업이기에 도시정비법에서 주거이전비 지급 등 이주대책 수립을 사업시행자의 의무사항으로 규정하고 있는 점, 2021.6.21.자 부동산대책이 주거이전비 및 주거이전비 대출이자를 사업의 필수비용으로 인정하여 분양가상한제 적용 건축비 가산항목에 포함하도록 하고 있는 점과 이 건 주거환경개선사업 시행 당시의 선결정례 등[조심 2020부371, 2020.4.2.(2017년 준공분) 등 다수, 기준-2019법령해석법인-0485, 2019.10.17.]에 따르면 이주비 지급은 주거환경개선사업 관련, 통상적이고 업무관련성 있는 정비사업비에 해당하고 이에 부수되는 이주비 대출이자도 사업추진을 위해 발생한 것으로 종후자산을 취득하지 않았다면 부담하지 않았을 비용이라는 점에서 사업 관련 간접비용으로 인정하고 있는 점(조심 2022지1104, 2023.4.7., 조심 2019부3546, 2020.2.26., 조심 2020부371, 2020.4.2.)에 근거하여 이 건 이주비 대출이자를 사업관련성이 있는 필수적이고 통상적인 비용으로 판단하였다[법원은 이주비 대출이자도 도시정비법상 진행사업의 사업관련성 있는 비용으로 인정하고 있다(서울행정법원 2023.1.20. 선고 2021구합87972 판결, 서울행정법원 2023.9.15. 선고 2023구51205 판결 참조)]. 이에 따라 주거환경개선사업의 원활한 진행을 위해 종전자산인 토지등소유자의 이주를 지원할 목적으로 금융기관과 협의된 주택담보대출비율 범위 내에서 토지등소유자 각자의 명의로 이주비를 대출받게 하였으며, 이때 발생되는 이자비용에 대해 선결정례와 같이 사업과 직접 관련된 비용으로 보아 추정액을 정비사업비로 책정하여 청구법인이 일괄 납부한 후, 토지등소유자의 입주 잔금 납부 시 정산하기로 토지등소유자와 합의함에 따라 관리처분계획 제14조에 이를 규정하여 승인을 받은 것이며, 실제 정비사업비 중 부대경비 항목에 이주비 대출이자가 포함된 금융비용이 책정되었고, 관리처분계획에 따라 대출이 실행되었으며, 청구법인이 이주비 대출이자를 일괄 지출․납부하였다. (다) 쟁점대납액은 소득세법상 열거된 과세가능 소득(사업소득, 배당소득, 양도소득, 기타소득)에 해당하지 아니한다.
1. (사업소득 여부) 주거환경개선사업에 있어 사업 및 시행주체는 시장 또는 청구법인으로 명시되어 있기에 관련 법령에서 토지등소유자와 청구법인을 공동사업자로 인정하는 규정이 없는 한 토지등소유자가 비록 ‘주민대표회의’라는 단체를 구성하여 사업에 참여하고 있다고 하더라도 이를 근거로 토지등소유자 또는 주민대표회의가 주거환경개선사업 사업자의 지위에 있었다고 볼 수 없으므로 토지등소유자를 주거환경개선사업의 실질적인 납세의무자로 보고 쟁점대납액을 사업소득으로 과세할 수 없는 점, 토지등소유자는 각자 이주비 대출을 자유로이 신청할 수 있는데, 이에 부수되는 이주비 대출이자는 차입한 토지등소유자가 개인별로 변제하지 않고 사업시행자가 차입한 토지등소유자를 대신하여 일괄 납부하고 입주 시 차입자별로 정산하였던 점, 관리처분계획 등에 의하면 비례율을 약 100%로 산정하여 토지등소유자의 종전자산과 총지출(총사업비)에서 일반분양 수익을 차감한 가액이 “0”이 되도록 하고 토지등소유자의 분양가액 등을 정산하는 방식으로 사업을 진행한 결과 실질적으로 토지등소유자가 본 사업시행과 관련한 이득을 본 것이 없다는 점에서 쟁점대납액을 사업소득으로 과세할 수도 없다고 할 것이다.
2. (배당소득 여부) 이 건 주거환경개선사업은 일반적인 사례와 달리 정비사업비를 충당할 공공지원민간임대아파트 분양대금이 기업형임대사업자를 통해 입금되면 청구법인은 부채계정인 예수금으로 계상하였고 이주비 대출이자를 지출하는 시점에 해당 예수금에서 차감하는 방식으로 회계처리를 한 후 준공․입주 시 토지등소유자와 정산한 점에서 적어도 정산시점까지는 청구법인이 토지등소유자에게 선배당형식으로 이주비 대출이자 상당액을 지급한 것으로 볼 수 없고, 청구법인은 도시정비법상 사업주체에 해당하므로 토지등소유자는 비록 사업 관련 발생수익의 귀속자라고 하더라도 소유하고 있던 토지 등을 조건부(종후자산 환지처분조건 등) 사용승낙 방식으로 제공한 것일 뿐 청구법인에게 현물출자한 사실도 없어 청구법인의 주주 또는 출자자(조합원)의 지위에 있지도 않은 점에서 토지등소유자가 청구법인으로부터 쟁점대납액을 배당소득으로 수령한 것으로도 볼 수 없다.
3. (양도소득 여부) 소득세법 제88조 제1호 가목에서 토지등소유자가 종전 토지 및 건축물을 정비사업의 시행자에게 제공하고 공사완료 후 관리처분계획에 따라 새로운 아파트 등을 분양받는 것은 환지처분에 준하는 것으로 보아 종전자산의 권리가액 범위 내의 경우 양도의 범위에서 제외하는 것으로 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제166조 제1항 제2호 에 따르면 토지등소유자의 종전의 토지 또는 건축물의 권리가액이 분양받는 종후자산 중 아파트 등의 분양가액을 초과함에 따라 환급받은 청산금은 종전자산의 분할 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상에 해당하나, 이주비 대출이자는 사업 관련 비용으로서 관리처분계획상 정비사업비로 책정되었고, 일괄 지출된 후 토지등소유자가 입주시점에 정산한 것일 뿐 종전자산의 권리가액이 종후자산의 가액보다 높아 청산금 명목으로 지급받은 것으로도 볼 수 없어 양도소득으로 과세될 것도 아니다.
4. (기타소득 여부) 도시정비법에서 이주대책을 세우도록 의무화하고 있고 이주비 대출을 포함한 이주비 지출도 이주대책의 한 방법으로 규정하고 있는바, 쟁점대납액은 이주대책 대상자를 상대로 하는 점에서 토지등소유자가 아무런 법적 의무 없이 청구법인의 사무를 처리해 주고받은 금전으로 볼 수 없어 사례금에 해당하지 아니하고, 오히려 이주비 대출이자를 정비사업비에 반영하는 경우 아래와 같이 토지등소유자의 분양가액이 상승하고 종전자산에 대한 추정비례율이 낮게 산출되며, 이에 따라 권리가액이 저평가되는 결과가 발생하므로 토지등소유자는 이주비 대출이자에 상당하는 금액만큼 재산권의 손실을 보게 되며, 이를 입주 시 분양정산금으로 조정함에 따라 이주비 대출이자는 권리가액 과소평가 손실분을 보전받는, 즉 상계한 것에 불과한 점에서 결국 본 사업과 관련하여 토지등소유자가 쟁점대납액만큼 이득을 본 것이 없어 기타소득으로도 볼 수 없다.
(2) (예비적) 토지등소유자가 조합을 구성하여 시행하는 재개발․재건축사업에서 조합원이 일괄 납부받은 이주비 대출이자 중 수익사업 부분인 일반분양분에 상당하는 금액을 조합원에 대한 배당소득으로 보아 과세한 사안(토지등소유자 지분에 상당하는 금액은 비수익사업 부분으로 비과세대상으로 봄)에서 조세심판원은 사례금(기타소득)이 아닌 배당소득으로 과세하는 것이 타당하다고 결정하였는바(조심 2020서8492, 2021.9.13., 조심 2019부3546, 2020.2.26. 참조), 쟁점대납액 중 토지등소유자의 지분 상당액은 비수익사업 부분이므로 소득세 등의 과세대상이 아니고, 기업형임대사업자에 대한 일반분양분 상당액은 사례금이 아닌 배당소득으로 과세되어야 한다. (가) 주거환경개선사업에서 이주보상비를 지출하지 않고서는 토지등소유자에 대한 종후자산 분양은 물론, 임대사업자에 대한 일반분양도 원만하게 진행할 수 없으므로 이주보상비는 필수 지출항목으로서 전체 주거환경개선사업을 위한 공통경비로 봄이 타당함(조심 2019부3546, 2020.2.26. 참조)을 전제로 이 건 주거환경개선사업도 통상의 재개발사업과 동일하게 관리처분계획에 따라 주택분양수입(기업협임대사업자 분양대금) 및 토지등소유자에 대한 분양대금을 정비사업비에 충당하는 방식으로 진행되었는바, 이주비 대출이자도 사업을 진행하기 위해 불가피하게 발생하는 필수적 비용에 해당하고, 이는 전체 사업을 위한 공통경비라고 할 것이다. (나) 따라서, 이주비 대출이자를 종후자산 중 기업형임대사업자에 대한 분양분과 토지등소유자에 대한 분양분의 가액비율로 안분하여 비수익사업인 토지등소유자에 대한 분양분 귀속 금액은 비과세대상으로 하고, 수익사업인 기업형임대사업자에 대한 일반분양분 상당액은 배당소득으로 보아 세액을 경정하여야 한다.
(3) 아래 (가), (나)에서 보는 바와 같이 쟁점지출액을 사업비로 책정함에 따라 이와 연관된 비례율이 낮아졌고, 이에 따라 토지등소유자의 권리가액이 저평가됨으로써 발생한 손해금을 쟁점지출액을 재원으로 하여 보전받은 것이고, 이는 손해배상의 범위를 넘지 않으므로 소득세법상 열거된 소득에 해당하지 아니하고, OOO구역 관리처분계획상 토지등소유자의 종전자산 비례율을 100.04%로 산정한 후 시행함에 따라 토지등소유자가 주거환경개선사업으로 인하여 실질적으로 이득을 본 사실이 없다는 점에서 쟁점지출액은 기타소득 등에 해당하지 아니한다. (가) OOO구역 주거환경개선사업은 관리처분방식으로 진행된 것으로, 토지등소유자는 종전자산의 감정평가액에 비례율을 적용하여 산정된 권리가액을 기준으로 종후자산에 대한 관리처분계획을 세워 이에 따라 주택을 공급하는 과정에서 종후자산보다 종전자산이 적으면 분담금을 납부해야 하고, 종후자산보다 종전자산이 많으면 환급받게 되는 것이기에 종전자산가액 및 비례율에 따라 토지등소유자의 손익이 결정된다. (나) 청구법인은 종후자산을 평당 OOO원으로 하고 비례율을 100.04%로 추산하여 사업진행을 계획하고, 종전자산가액을 OOO원으로 토지등소유자에게 통보하였는바, OOO구역의 주민대표회의는 종전자산가액이 저평가되었다고 주장하며 재평가를 요구하였고, 기업형임대사업자의 종후자산 인수가액(평당 OOO원)이 같은 시점의 주변 임대아파트 인수가액에 비해 저가임을 주장하며 인수가액의 변경을 요구함에 따라, 청구법인, 기업형임대사업자 및 주민대표회의 등 사이의 긴급협의를 실시하여 한국감정원의 주변시세 조사결과, 조사가액이 계약한 인수가액(평당 OOO원)보다 높게 나오면 조사된 금액의 80%로 인수가액을 인상하고, 이보다 낮게 나오면 인수가액의 변경 대신 기업형임대사업자가 쟁점지출액을 부담하기로 합의하였다. 한국감정원이 시세조사를 한 결과, 당초 인수가액을 그대로 유지하기로 하면서 기업형임대사업자가 사업성개선비용 명목으로 쟁점지출액을 지급하는 것으로 합의하였으나, 이후 구 기업형임대사업자와의 매매계약이 해제됨에 따라 새로운 기업형임대사업자와 공공지원민간임대아파트 인수계약을 체결(평당 OOO원)한 후 구 기업형임대사업자가 약속한 쟁점지출액을 정비사업비로 반영한 후 토지등소유자에게 지급하기로 합의하여 관리처분계획 변경고시를 하였고, 토지등소유자의 입주시점에 합의사항과 같이 쟁점지출액을 관리처분계획상 종전자산의 비례율대로 안분하여 각 토지등소유자에게 지급한 것이다. (다) 처분청은 쟁점지출액이 정비사업의 부대비용으로 책정되어 토지등소유자에게 직접 지급되었으나, 청구법인이 사례금으로 인정하고 있는 청구법인이 부담한 OOO원과 동일한 성격의 금액이라는 의견인바, 해당 금액은 토지등소유자가 제기한 민원을 해결하는 차원에서 청구법인이 정비사업비를 절감하는 방법으로 마련한 자금(또는 시행대행수수료)을 재원으로 하여 직접 지급한 것이라는 점에서 사례금의 정의에 부합하는 반면, 쟁점지출액은 본 사업의 수익과 직접 관련된 공공지원민간임대아파트 인수가액 적정 여부에 대한 토지등소유자와 기업형임대사업자 간 다툼의 결과, 인수가액을 종전가액대로 유지하는 대신 기업형임대사업자가 쟁점지출액을 부담하기로 함에 따라 발생된 채권․채무라는 점에서 법률적으로 지급의무 없이 지출한 사례금과 차이가 있고, 쌍방합의 후 구 기업형임대사업자와의 공공지원민간임대아파트 인수계약이 해제되었으나, 청구법인 입장에서는 종전 합의에 따라 구 기업형임대사업자를 대신하여 쟁점지출액을 지급할 의무가 있었고, 토지등소유자도 새로운 계약체결과 관계없이 쟁점지출액에 상당하는 금액을 받을 권리가 있었던 것이기에 청구법인과 토지등소유자 간 합의를 통해 지급의무가 이미 발생된 쟁점지출액을 정비사업의 필수비용으로 보아 정비사업비에서 지출하는 형식으로 토지등소유자에게 사실상 재산권 손실분을 정산 지급한 것이기에 쟁점지출액은 소득세법상 열거되지 않은 손실보상금일 뿐 사례금으로 볼 수 없다. 종전자산가액을 상향하지 않고 쟁점지출액을 사업비로 책정한 경우와 종전자산가액을 상향한 후 쟁점지출액을 사업비로 책정하지 않은 경우의 권리가액 변동내역을 비교하면 후자의 경우, 종전자산가액을 OOO원 상향 시 이에 따른 권리가액이 OOO원 상향되는데, 전자의 경우, 토지등소유자에게 OOO원의 손실(권리가액 저평가 또는 종후자산 관련 정산 추가부담액)이 발생하는바, 쟁점지출액은 이 손실액을 관리처분계획에 따라 종전자산 비례율로 안분하여 토지등소유자에게 지급한 것이므로, 손실보전 차원에서 지급된 것이고 비과세소득에 해당한다. 실제 본 사업의 관리처분계획상 쟁점지출액을 정비사업비로 지출하고 비례율을 100.04%로 산정하여 사업을 진행한 결과, 토지등소유자가 주거환경개선사업과 관련하여 실질적으로 쟁점지출액 상당의 이득을 본 사실이 없다.
(1) 청구법인은 쟁점대납액을 부대경비로 책정하였으나, 선결정례(조심 2022서2377, 2022.10.18.)에 따르면 사업관련성의 유무는 지출의 목적과 경위, 사업의 내용 등에 비추어 그 지출이 사업의 수행에 필요한 것인지 개별적으로 판단하여야 한다. (가) 이주보상금은 정비사업과의 관련성이 있는 반면, 이자대납액은 이자를 대납하지 않더라도 정비사업을 수행함에 있어 장애가 되지 않는 등 온전히 조합원의 이익을 위해 지출한 비용이다. 따라서 쟁점대납액은 본 사업의 필수 지출비용이 아니라 토지등소유자가 납부하여야 할 비용을 청구법인이 원활한 사업의 추진을 위해 상환의무 없이 지원하여 준 것으로 입주 시 정산하여 토지등소유자에게 지급한 점 등에 비추어 토지등소유자의 과세소득(사례금)에 해당하며, 국세청 해석사례(사전-2022-법규법인-0773, 2023.1.17.)에서도 사업시행자가 토지등소유자가 부담할 이주비 대출 이자비용을 사업에 반영하여 지출한 경우 수익사업 부문 상당액은 배당소득에 해당하고, 비수익사업 부문 상당액은 기타로 소득처분한다고 해석하고 있다. (나) 청구법인은 쟁점대납액을 비용으로 인식하지 않았기 때문에 소득처분이 이루어질 수 없고, 토지등소유자가 조합원의 지위에 있지 않으므로 배당소득으로 과세될 수 없다고 주장하나, 본 사업도 통상의 재개발사업과 같이 관리처분계획에 따라 주택분양수입(기업형임대사업자 분양대금) 및 토지등소유자의 분양대금 등을 사업비에 충당하는 방식으로 진행되었고, 사업시행자가 이자비용을 사업비에 반영하여 지출하였음에도 토지등소유자에게 귀속되는 소득이 비과세된다는 것은 과세형평에 맞지 않다.
(2) (예비적) 청구법인은 쟁점대납액 중 비수익사업인 토지등소유자의 분양분에 귀속된 금액은 비과세대상으로 하고 수익사업인 임대사업자의 일반분양분에 상당하는 금액은 배당소득으로 보아야 한다고 주장하나, 토지등소유자는 조합의 조합원이 아닌 주민대표회의의 구성원으로 이들의 소득 유형은 배당소득에 해당할 수도 없으며, 국세청 해석사례(사전-2022-법규법인-0773, 2023.1.17.)에서와 같이 재고자산 감액의 세무조정(△유보)을 하고 동 금액을 익금 산입하여 소득처분하여야 하는 등 조합이 아닌 주민대표회의에 적용시킬 수는 없는 것으로 보인다.
(3) 청구법인과 기업형임대사업자가 본 사업의 비례율을 100%로 맞추기 위해 각 OOO원을 부담한 것에 대해 청구법인은 자신이 부담하여 토지등소유자에게 직접 지급한 금액인 OOO원에 대해서만 토지등소유자의 과세대상 기타소득이라고 주장하나, 기업형임대사업자가 부담한 OOO원도 부대비용으로 책정하여 주거환경개선사업을 원활히 추진할 목적으로 토지등소유자에게 편의를 제공한 금액이므로 토지등소유자에게 귀속된 소득(사례금)이며 청구법인이 부담하여 직접 지급한 OOO원과 달리 볼 이유가 없다. 판례(인천지방법원 2009.7.23. 선고 2008구합3115 판결)에서도 재개발 시 일반분양에 의해 발생한 소득만큼 조합원들이 부담하여야 할 공사비가 경감되는 방식으로 그 소득이 조합원에게 귀속된다고 해석하고 있다. 청구법인과 임대사업자가 마련한 금액 모두 소득의 실질 귀속자가 토지등소유자이므로, 소득이 그 대상에게 직접 지급되었는지 여부와 관계없이 토지등소유자의 과세소득으로 봄이 타당하다.
① 이주비 대출이자 대납액이 과세대상 소득에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
② 이주비 대출이자 대납액 중 토지등소유자 분양 상당분은 비수익사업 관련분이므로 비과세대상에 해당하고, 임대사업자 분양 상당분은 배당소득에 해당한다는 청구주장의 당부
③ 기업형임대사업자가 부담한 사업성개선비용 지출액이 과세대상 소득에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 확인된다. (가) 이 건 정비구역 주민대표회의의 고유번호증 내역은 아래 <표1>과 같고, 주거환경개선사업과 관련하여 설립된 조합은 없는 것으로 나타난다. <표1> 주민대표회의 고유번호증 내역 (나) 이 건 주거환경개선사업 관리처분계획의 내역은 아래와 같다.
1. 사업의 명칭 및 위치 등은 아래 <표2>와 같고, 두 주거환경개선사업 모두 사업시행자는 청구법인으로 나타난다. <표2> 주거환경개선사업 명칭 및 위치 등
2. 추정비례율, 분양기준가액(권리가액) 및 토지등소유자 부담금(환급금)의 산정방식은 아래와 같고, 추정비례율 산정내역은 <표3>과 같다. <표3> 추정비례율 산정내역
3. OOO구역 주거환경개선사업의 비용부담 규모 및 시기 등은 아래와 같고, OOO초교주변구역 주거환경개선사업 관리처분계획 제12조 제1항도 아래 제12조 제1항 본문과 내용이 동일한 것으로 나타난다.
4. OOO구역 주거환경개선사업 관리처분계획상 이주비 대출이자 관련 주요 내용은 아래와 같고, OOO초교주변 주거환경개선사업 관리처분계획상 이주비 대출이자 관련 주요 내용 또한 표현이 유사한 것으로 나타난다.
5. 별지 제25호 서식 ‘정비사업비의 추산액 및 그에 따른 토지등소유자 부담규모․부담시기’의 소요비용 추산액을 보면 OOO구역의 경우, 간접비 중 사업시행자 비용이 OOO원으로, 부대경비(기타경비) 중 금융비용 및 사업성개선비용이 각각 OOO원 및 OOO원으로 추산되었고, OOO초교주변구역의 경우, 부대경비(기타경비) 중 금융비용이 OOO원으로 추산되었으며, 두 사업 모두 쟁점대납액이 금융비용으로 계상되었다는 사실에 대해서는 다툼이 없는 한편, 주택분양수입 추산 내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 주택분양수입 추산 내역 (다) 청구법인의 회계처리 내역을 보면 미지급금 계정상 OOO구역 주거환경개선사업의 이주비 대출이자가 지급된 것으로 나타나고, 주택사업비 계정상 주택사업비(지급수수료, 기타부대비)는 예수금(대행사업)으로 대체된 것으로 나타난다. (라) OOO구역 주거환경개선사업 주민대표회의가 2017.8.24. 개최되어 총회 개최 및 상정 안건을 승인하였는바, 2호 안건은 ‘OOO구역 주거환경개선사업 관리처분계획 변경의 건’이고, 해당 안건에는 ‘기업형임대사업자 공동주택 분양가격을 평균 평당 OOO원에서 OOO원으로 변경’하는 내용이 포함된 것으로 나타난다. (마) 등기사항전부증명서상 이 건 주거환경개선사업 시행 전후 건물(멸실건물 및 신축건물)의 소유자는 동일하고, 소유권이 청구법인에게로 이전된 내역은 나타나지 아니한다. 또한, 청구법인의 ‘양도소득세 신고․납부를 위한 종전자산내역서 송부’(2023.2.21.) 문서에 따르면 아래와 같이 청구법인은 토지등소유자가 청산금을 지급받은 경우 양도소득세 신고․납부 대상으로 안내하였다. (바) 이 건 주거환경개선사업과 관련하여 매출전자세금계산서(2020.5.20.～2020.6.15.)상 공급자는 청구법인으로, 품목명은 ‘발급_OOO 상가분양(H-)’, ‘발급_OOO 상가 호 분양’ 등으로 기재되어 있는 한편, 청구법인은 건축사사무소 등으로부터 용역을 공급받은 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점①～③에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점대납액 및 쟁점지출액이 비과세대상 소득에 해당하거나 쟁점대납액 중 임대사업자 분양 상당분은 배당소득에 해당한다고 주장하나, 토지등소유자는 자신들을 대표하는 주민대표회의가 아닌 인천광역시가 100% 출자한 제3자인 청구법인으로부터 쟁점대납액 및 쟁점지출액을 대납․지급받은 것이므로 이는 경제적 혜택을 받은 것으로서 소득이 아니라고 보기 어려운 점, 쟁점대납액의 경우, 토지등소유자의 이주촉진을 위한 비용(토지등소유자가 종전자산을 조속히 청구법인에게 명도하여 주거환경개선사업의 신속한 집행에 협조하는 대가로 지급된 것)으로서 청구법인이 이를 대신 납부하지 아니하더라도 정비사업을 수행함에 있어 장애가 되지 않는다고 할 것이므로 명도를 위한 이주보상금과는 성격을 달리하고, 청구법인과 토지등소유자의 관계는 조합과 조합원의 관계가 아니므로 토지등소유자가 임대사업자 분양 상당분에 해당하는 쟁점대납액을 배당받았다고 보기도 어려운 점, 쟁점지출액의 경우, 기업형임대사업자가 부담하였다고 하더라도 청구법인이 지급한 것이므로 이를 청구법인이 부담한 사업성개선비용과 달리 보기는 어렵고, 공공지원민간임대아파트의 저가인수에 따른 보상의 성격으로 쟁점지출액을 지급하였다는 청구주장과 달리, 기업형임대사업자에 대한 공동주택 분양가격은 평당 OOO원에서 OOO원으로 인상되었고, 쟁점지출액은 추가로 지급된 것으로 보이는바, 이를 손실보상 성격의 금액으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점대납액 및 쟁점지출액은 기타소득(사례금)에 해당하는 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정된 것) 제17조(배당소득) ① 배당소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 내국법인으로부터 받는 이익이나 잉여금의 배당 또는 분배금
2. 법인으로 보는 단체로부터 받는 배당금 또는 분배금 2의2. 법인세법 제5조 제2항 에 따라 내국법인으로 보는 신탁재산(이하 "법인과세 신탁재산"이라 한다)으로부터 받는 배당금 또는 분배금
3. 의제배당(擬制配當)
4. 법인세법에 따라 배당으로 처분된 금액
5. 국내 또는 국외에서 받는 대통령령으로 정하는 집합투자기구로부터의 이익. 다만, 제87조의6 제1항 제4호의 적격집합투자기구로부터의 이익은 집합투자기구의 이익금에 대한 소득의 구분을 고려하여 대통령령으로 정하는 이익으로 한정한다.
6. 외국법인으로부터 받는 이익이나 잉여금의 배당 또는 분배금
7. 국제조세조정에 관한 법률 제27조 에 따라 배당받은 것으로 간주된 금액
8. 제43조에 따른 공동사업에서 발생한 소득금액 중 같은 조 제1항에 따른 출자공동사업자의 손익분배비율에 해당하는 금액
9. 제1호, 제2호, 제2호의2 및 제3호부터 제7호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 수익분배의 성격이 있는 것 제21조(기타소득) ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ금융투자소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
(2) 법인세법 제19조(손금의 범위) ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손실 또는 비용[이하 “손비”(損費)라 한다]의 금액으로 한다.
② 손비는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.
(3) 도시 및 주거환경정비법(2024.12.3. 법률 제20549호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
1. 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다) 또는 제10호에 따른 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자, 제25조 제1항 또는 제26조 제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자(이하 “공공재개발사업 시행자”라 한다)일 것
2. 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 20 이상 100분의 50 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 지방자치법 제198조 에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정하는 비율 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택(이하 “공공임대주택”이라 한다) 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호 에 따른 공공지원민간임대주택(이하 “공공지원민간임대주택”이라 한다)으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.
1. 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제25조 제2항 또는 제26조 제1항에 따른 재건축사업의 시행자나 제28조 제1항에 따른 재건축사업의 대행자(이하 “공공재건축사업 시행자”라 한다)일 것
2. 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할 것. 다만, 제8조 제1항에 따른 정비구역의 지정권자가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제18조 에 따른 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. “사업시행자”란 정비사업을 시행하는 자를 말한다.
9. “토지등소유자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항 에 따른 신탁업자(이하 “신탁업자”라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
10. “토지주택공사등”이란 한국토지주택공사법에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 지방공기업법에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말한다. 제23조(정비사업의 시행방법) ① 주거환경개선사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법 또는 이를 혼용하는 방법으로 한다.
4. 제24조에 따른 사업시행자가 정비구역에서 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하여 공급하는 방법 제47조(주민대표회의) ⑤ 주민대표회의 또는 세입자(상가세입자를 포함한다. 이하 같다)는 사업시행자가 다음 각 호의 사항에 관하여 제53조에 따른 시행규정을 정하는 때에 의견을 제시할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 주민대표회의 또는 세입자의 의견을 반영하기 위하여 노력하여야 한다.
2. 주민의 이주(세입자의 퇴거에 관한 사항을 포함한다)
3. 토지 및 건축물의 보상(세입자에 대한 주거이전비 등 보상에 관한 사항을 포함한다)
5. 세입자에 대한 임대주택의 공급 및 입주자격
6. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 제24조(주거환경개선사업의 시행자) ② 제23조 제1항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 방법으로 시행하는 주거환경개선사업은 시장ㆍ군수등이 직접 시행하거나 다음 각 호에서 정한 자에게 시행하게 할 수 있다.
1. 시장ㆍ군수등이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 사업시행자로 지정하는 경우
(4) 조세특례제한법 제104조의7(정비사업조합에 대한 과세특례) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조합(이하 이 조에서 “정비사업조합”이라 한다)에 대해서는 법인세법 제2조 에도 불구하고 비영리내국법인으로 보아 법인세법(같은 법 제29조는 제외한다)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업조합은 제1항 단서에 따라 신고한 경우만 해당한다.
1. 도시 및 주거환경정비법 제35조 에 따라 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함한다)
심판청구를 기각한다.