청구인이 쟁점주택을 양도하고 재취득하기까지의 기간이 짧고 양도가액과 재취득가액이 동일하며 청구인이 언니로부터 보증금 외 잔금을 지급받은 후 언니의 아들 부부에게 입금한 금액은 그 입금사유가 불분명한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인이 쟁점주택을 양도하고 재취득하기까지의 기간이 짧고 양도가액과 재취득가액이 동일하며 청구인이 언니로부터 보증금 외 잔금을 지급받은 후 언니의 아들 부부에게 입금한 금액은 그 입금사유가 불분명한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점주택의 양도는 가장매매가 아닌 실질적인 거래이다. (가) 청구인의 언니 A은 아들 B가 임차하여 거주하는 주택의 상태나 환경이 좋지 않고 아들 부부의 소득이 넉넉하지 않아 아들 부부와 함께 거주할 주택을 찾던 중, 청구인이 쟁점주택을 양도할 계획을 알 게 되어 쟁점주택을 OOO원에 매수하는 계약(2022.7.15.)을 하였다. (나) 쟁점주택은 A이 어머니의 사망(2019년 3월)으로 혼자 살게 되어 우울증 등으로 생활이 힘들 시기(2020년 4월)에 청구인과 함께 거주한 주택 이고, A은 아들 부부와 합가하기 전까지 쟁점주택에서 청구인이 거주할 수 있도록 청구인과 OOO원의 전세계약을 하였으며, 쟁점주택의 매매대금 중 전세금을 제외한 나머지 OOO원을 청구인에게 송금(계약일인 2022.7.15. OOO원, 2020.7.22. OOO원)하였다. 또한 청구인은 2020.7.22. 주민센터에서 위 전세계약서를 바탕으로 확정일자를 받았다. (다) A은 아들 부부에게 임차주택의 계약만료일(2020.12.13.) 전에 합가를 다시 상의했는데, 자녀가 없는 아들 부부는 둘이 생활하는 것이 편할 것 같다고 하였고, A은 아들 부부에게 몇 차례 더 함께 살 것을 권유하였지만 아들 부부는 거주하던 임차주택의 계약을 갱신하여 결국 A은 아들 부부와 별도로 거주하게 되었으며 2021.1.11. 쟁점주택을 다시 청구인에게 OOO원에 매매한 것이다. 청구인은 그 대금 또한 계약일인 2021.1.5. OOO원을, 2021.1.11. OOO원을 A에게 입금 하였다. (라) 쟁점주택의 재취득 매매대금은 상속세 및 증여세법상 유사매매사례가액에 해당하는 것으로 쟁점주택과 같은 단지 내에 2020.10.27. 매매계약된 아파트OOO의 매매대금은 OOO원이므로 처분청이 A이 쟁점주택을 차익 없이 청구인에게 양도하였다고 하여 쟁점주택 매매(청구인의 매도 및 재취득)를 가장거래로 보아 양도주택에 대한 비과세를 부인한 것은 부당하다.
(2) 처분청이 제시한 가장매매로 인하여 비과세를 부인한 조세심판원의 사례(조심 2015부991, 2015.5.12., 조심 2015전2787, 2015.11.5., 조심 2020중590, 2020.5.25.)는 매매대금이 실제로 지급되지 않은 것으로 청구인이 쟁점주택을 양도하고 재취득할 때 실제로 대금이 지급된 이 사건에 원용될 수 없다. (가) 처분청은 청구인이 쟁점주택의 잔금청산 후 A의 아들 계좌에 OOO원을 송금한 내역이 확인되어 청구인과 A이 쟁점주택의 매매대금을 상호 지급한 것이 확인되지 않는다는 의견이나, 쟁점주택의 거래가 가장매매라면 A의 아들 계좌로 입금된 OOO원이 A에게 바로 입금되었어야 할 것이나, 해당 금액은 A에게 입금되지 않고 A의 아들이 컴퓨터를 구매(프리랜서 유튜브 편집자로 일을 시작)하고 투자에 사용되는 등 A의 아들 부부의 생활비로 사용한 것이 확인된다. (나) A의 아들은 코로나로 인해 소득이 거의 전무했고, A에게 생활비를 받는 상황이어서 계속 A에게 도움을 청하는 것이 어려워 평소에 친하게 지내던 청구인에게 투자 및 생활비로 사용하기 위해 OOO원을 차용한 것이고, 위OOO원은 실제로 생활비 등에 지출한 내역이며 쟁점주택과는 전혀 관련이 없는 자금이다.
(3) 따라서 청구인이 쟁점주택을 매매한 것은 “조세회피”의 목적이 없기 때문에 가장매매가 아니고 청구인이 쟁점주택을 양도하고 재취득한 거래 모두 실질 거래에 해당한다.
(1) 이 사건 거래는 외형상 매매대금이 이루어진 것으로 가장한 거래이다. (가) 청구인은 A과 사전에 쟁점주택을 매매하기로 합의하였음에도 부동산중개업자에게 부탁하여 매매계약서를 작성해 쟁점주택의 매매에 대한 공신력을 높이고 A의 자금형편을 고려하여 청구인이 쟁점주택을 양도하면서 쟁점주택을 임차하기로 계약하였는데, 당시 쟁점주택 단지의 최고 전세가인 OOO을 쟁점주택의 매매대금(잔금)에서 상계하기로 하였다. (나) A은 쟁점주택을 매수하면서 취‧등록세에 관한 증빙을 제시하지 못하는 한편 청구인은 A이 쟁점주택에 대한 취‧등록세 를 납부하기 전날에 청구인의 계좌(OOO은행 1100462*)에서 OOO원을 현금으로 인출하여 다음 날 OOO원 재입금한바, 그 차액인 OOO원으로 A이 취득한 쟁점주택에 대한 취‧등록세를 납부(2020.7.22. 법무사 및 취‧등록세 OOO원)한 것으로 보이는데, 처분청은 청구인에게 이에 대한 사용처 등을 요구하였으나 청구인 측은 현재까지 납득할 만한 증빙을 제시하기 못하고 있어 쟁점주택을 취득함에 따라 발생하는 부대비용(중개수수료, 취‧등록세, 법무사비용 등)을 A이 부담한 사실이 확인되지 않는다.
(2) A이 아들 부부와 합가하기 위해 쟁점주택을 취득하였다는 주장은 A의 재정상황 등을 볼 때 신빙성이 없다. (가) A은 2013.2.27.부터 2016.9.8.까지 추가 부담(보증금 등)없이 청구인과 합가하면서 생긴 여유자금으로, 2014.10.6. 경기도 의정부시 OOO(이하 “aa아파트”라 한다), 2015.6.15. 경기도 의정부시 OOO(이하 “bb아파트”라 한다)의 취득자금을 마련하는 한편, 2016.9.13. bb아파트를 매도한 자금으로 aa아파트의 전세보증금을 상환한 후 aa아파트에 전입한 것으로 보여진다. (나) A은 2020.3.10. 거주하던 aa아파트를 매도하면서 2020.9.16. 같은 단지 OOO(이하 “cc아파트”라 한다)를 취득하였는데, 2020.3.10.∼2020.9.16. 기간 동안 청구인과 다시 함께 거주한 것으로 확인되는데, 이는 A의 부동산 취득에 따른 경제형편으로 청구인은 A과 동거한 것이다. (다) A은 쟁점주택의 계약일(2020.7.15.) 전인 2020.7.6. cc아파트를 계약하였는데, 당시 LTV 및 DTI 등의 주택담보대출 규제로 주택가격의 30%‧40% 이상의 대출을 받을 수 없는 상황에서 A이 쟁점주택에서 아들 부부와 합가하였다면 A은 청구인에게 전세보증금OOO원을 반환하지 못하였을 것이다.
(3) A은 부동산 가격이 급등하는 시기에 쟁점주택을 매수한 가격(OOO원)으로 청구인에게 다시 매매하였는데, 이는 청구인이 양도주택에 대하여 비과세를 적용받기 위함이다. (가) 청구인에게 쟁점주택이 환원되는 시기인 2021.1.11. 전후로 연일 부동산의 가격이 폭등하여 쟁점주택 단지의 아파트 거래가격이 OOO원으로 상승한바, 청구인과 A이 자매관계임을 감안하더라도 해당 거래가 진의의 매매라고 한다면 시세차익 없이 A이 쟁점주택을 청구인에게 매도한다는 것은 쟁점주택의 양도가 가장매매임을 반증하는 것이다. (나) 청구인은 쟁점주택의 매매대금이 지급된 이상 사례와 달리 사법상의 거래를 부인할 수 없다고 주장하나, A이 쟁점주택의 매수대금으로 청구인에게 대금(전세보증금을 상계한 OOO원: 2020.7.15. OOO원, 2020.7.22. OOO)을 청산한 후 청구인은 2020.9.2. A의 아들에게OOO원, A의 며느리에게 OOO원을 송금하였다. 이에 대한 지급사유가 확인되지 아니한 이상 쟁점주택의 양도대금이 지급되었다는 것을 신뢰할 수 없다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
(2) 청구인이 제출한 자료는 아래와 같다. (가) 청구인은 A이 아들 부부와 합가하기 위하여 쟁점주택을 실제로 매매하였다는 주장으로 A의 아들이 임차한 서울특별시 은평구 OOO 제지하층 주택의 임대차계약서(임차기간 2014. 12.18.～2016.12.17., 2016.12.14.～2018.12.13., 2022.12.14.～2024.12.13.)와 아래 <표7>와 같이 현장사진 등을 제출하였다. <표7> 임차주택 현장사진 (나) 청구인은 A의 아들(B)에게 송금한 OOO원은 금전대차거래이고, 해당 금액을 투자금 및 생활비로 사용하였다고 주장하 면서, A의 아들의 금융거래내역을 아래 <표8>과 같이 제출하였다. <표8> A 아들의 금융거래내역
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 A이 아들 부부와 합가하기 위하여 쟁점주택을 취득하였다가 합가가 무산되어 청구인에게 다시 쟁점주택을 매도한 것이고 쟁점주택의 매매대금이 실제로 지급되었으며 조세회피 목적이 없는 등 쟁점주택의 매매는 실질거래에 해당한다고 주장하나, A은 청구인과 함께 쟁점주택에 거주(2013.2.27.～2016.9.7., 2020.3.9.～2020.7.9.)하면서 쟁점주택을 매수(2020.7.22.)하였다가 다시 청구인에게 매도(2021.1.11.)한바, A이 청구인으로부터 쟁점주택을 취득하면서 청구인에게 쟁점주택을 임대하는 전세계약을 체결하였고, 쟁점주택 취득 시기 즈음인 2020.7.10. cc아파트를 취득하여 거주한 점 등으로 볼 때 A이 아들 부부와 합가하기 위하여 쟁점주택을 취득하였다가 아들 부부와의 합가가 무산되어 쟁점주택을 청구인에게 매도하였다는 청구주장을 그대로 신뢰하기는 어려운 점, 청구인이 쟁점주택을 양도하고 재취득하기까지의 기간이 짧고 양도가액과 재취득가액이 동일한바, 전세보증금을 제외한 쟁점주택의 매매대금을 거래방대방에게 다시 입금할 특별한 사유가 없어 보이는 점, 쟁점주택의 매매로 인하여 청구인이 부담한 양도소득세는 약 OOO원에 불과하고 A이 부담한 양도소득세는 없어 보이는바 청구인은 조세를 회피할 목적으로 쟁점주택을 형식상 A에게 양도하였다가 그 소유를 환원한 것으로 보이는 점, 청구인이 A으로부터 쟁점주택의 양도대금(OOO원)을 지급받은 후 A의 아들 부부에게 입금한 금액(OOO원)은 그 입금사유가 불분명하여 이를 조세회피를 위한 가장거래에 따른 대가로 볼 수 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.