쟁점①부동산의 경우 청구인이 당초 제출한 계약서상 임대보증금을 상속재산가액으로 하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨. 다만,쟁점②부동산의 경우 피상속인이 쟁점②부동산 지분 1/3을 소유하고 있었고 나머지 공유자들의 동의를 받아 쟁점②부동산 전체를 담보로 차용한 것에 불과하다면 쟁점②부동산 중 피상속인 지분의 시가를 피상속인이 쟁점②부동산 전부를 담보로 하여 차용한 금액으로 볼 수 없는바, 이를 상속재산가액으로 하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[사건번호] 조심2024인2842 (2024.07.11) [세 목] 상속 [결정유형] 경정 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 쟁점①부동산의 감정가액이 그 임대보증금 보다 적은 것으로 보아 임대보증금을 상속재산가액으로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부 등 [결정요지] 쟁점①부동산의 경우 청구인이 당초 제출한 계약서상 임대보증금을 상속재산가액으로 하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨. 다만,쟁점②부동산의 경우 피상속인이 쟁점②부동산 지분 1/3을 소유하고 있었고 나머지 공유자들의 동의를 받아 쟁점②부동산 전체를 담보로 차용한 것에 불과하다면 쟁점②부동산 중 피상속인 지분의 시가를 피상속인이 쟁점②부동산 전부를 담보로 하여 차용한 금액으로 볼 수 없는바, 이를 상속재산가액으로 하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨 [관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조 / 상속세 및 증여세법 제61조 / 상속세 및 증여세법 제66조 / 상속세 및 증여세법 시행령제49조 / 상속세 및 증여세법 시행령제63조 [참조결정] [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 포천세무서장이 2024.4.19. 청구인에게 한 2020.4.28. 상속분 상속세 OOO원은 경기도 포천시 OOO 대 4,093㎡ 지분 1/3, 같은 리 985 대 7,369㎡ 지분 1/3, 같은 리 991-6 대 99㎡ 지분 1/3, 같은 리 106 대 1,853㎡ 지분 1/3의 상속재산가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청은 상속세 조사당시 착오로 잘못된 임대차계약서를 제출하 였는데 처분청은 이를 근거로 쟁점①부동산의 임대보증금을 OOO원 으로 보아 이를 쟁점①부동산의 상속재산가액으로 인정하였으므로 위법하다. 처분청은 상속세 조사당시 잘못 제출된 임대차계약서상 쟁점①부동산의 임대보증금 OOO원을 근거로 쟁점①부동산의 상속재산가액을 OOO원으로 보아 이 건 상속세를 과세하였다. 그러나 당시 제출된 임대차계약서는 과거에 작성된 임대차계약서가 묵시적으로 연장되어 오던 것으로 기재상 오류가 있었고, 추후에 이를 확인하여 임대목적물(쟁점①부동산→경기도 포천시 OOO 대 4,093㎡, 같은 리 985 대 7,369㎡, 같은 리 991-6 대 99㎡과 임대보증금(OOO원)등을 정정하여 다시 제출한 바 있다. 쟁점①부동산이 소재한 OOO의 경우 토지의 기준시가가 ㎡당 OOO원으로 같은 리 620는 총 OOO원, 같은 리 620-1는 총 OOO원에 불과한데 해당 금액에 약 3배에 해당하는 OOO원의 임대보증금을 지급한다는 것은 사회통념상 불가능함에도 처분청은 청구인이 제출한 새로운 임대차계약서를 인정하지 않고 기존 임대차계약서상 임대보증금을 근거로 이 건 상속세를 부과하였으므로 위법하다.
(2) 피상속인은 쟁점②부동산 지분 1/3을 소유하고 있었으나, 나머지 공유자인 BㆍC의 동의를 받아 쟁점②부동산 전체를 담보로 OOO원을 차용하였는바, 쟁점②부동산의 피담보채무가 OOO원이라 하여 이 중 피상속인 지분 가액을 OOO원으로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분은 위법하다.
(1) 쟁점①부동산의 감정평가액은 OOO원임에 비해, 청구인이 제출한 쟁점①부동산의 임대보증금 금액은 OOO원으로 확인되는바 큰 금액에 해당하는 OOO원을 상속재산가액으로 하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다.
(2) 쟁점②부동산의 감정평가액은 OOO원임에 비해, 이를 담보로 하여 청구인이 차용한 금액은 OOO원으로 확인되는바 둘 중 큰 금액에 해당하는 OOO원을 상속재산가액으로 하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다.
① 쟁점①부동산의 감정가액이 그 임대보증금 보다 적은 것으로 보아 임대보증금을 상속재산가액으로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부
② 쟁점②부동산이 담보하는 채권액이 쟁점②부동산 감정가액 보다 큰 것으로 보아 피담보채무액(실제채무액)을 상속재산가액으로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부
① 부동산에 대한 사용대차계약서에 의하면, D 주식회사 대표이사 E은 쟁점①부동산을 2018.4.1.부터 2022.3.31.까지 자재 보관소로 사용하고 그 보증금으로 OOO원을 피상속인에게 지급하되 사용료는 없는 것으로 약정하고 있는 것으로 확인된다. (나) 청구인은 해당 사용대차계약서는 착오로 제출된 것이라고 주장하며, 계약목적물, 계약기간, 임대료가 모두 다르게 기재된 토지임대차계약서를 제출하였다. 해당 계약서에 의하면 계약목적물은 경기도 포천시 OOO 대 4,093㎡, 같은 리 985 대 7,369㎡, 같은 리 991-6 대 99㎡로 쟁점①부동산이 아닌 쟁점②부동산의 일부이고, 계약기간도 2018.4.1.부터 2년간이며, 임대료도 OOO원이 아닌 OOO원으로 확인된다. (다) 쟁점②부동산의 등기부등본에 의하면 피상속인은 B, C와 함께 쟁점②부동산을 1/3 지분씩 공유하고 있었던 것으로 확인되고, 피상속인은 2018.5.2. OOO은행 주식회사로부터 쟁점②부동산을 담보로 채권최고액 OOO원을 차용한 것으로 확인된다. (라) 대출신청서 및 채무인수약정서에 의하면 쟁점
② 부동산에 설정된 근저당권 피담보채무의 실제 채무액은 OOO원이고, 당초 피상속인의 채무를 청구인과 상속인 F(청구인의 자)이 인수하였으며 쟁점②부동산의 공동소유자인 C, B이 본인 소유 지분을 해당 채무의 변제를 위하여 담보로 제공한 사실이 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 상속세 조사당시 착오로 잘못된 임대차계약서를 제출하였는데 처분청은 이를 근거로 쟁점①부동산의 임대보증금을 OOO원으로 보아 이를 쟁점①부동산의 상속재산가액으로 인정하였으므로 위법하다고 주장한다. 그러나 청구인은 상속세 조사 당시 제출한 쟁점①부동산의 사용대차계약서는 착오로 잘못 제출된 것이라고 주장하나, 추가로 제출된 임대차계약서는 계약목적물(쟁점①부동산 → 쟁점②부동산 중 일부)ㆍ계약기간(2018.4.1.부터 5년간 → 2018.4.1.부터 2년간)ㆍ임대료(OOO원)가 당초 제출된 계약서와 모두 다르게 기재되어 있어 제출한 계약서만으로는 청구주장을 신뢰하기 어렵고, 쟁점①부동산의 감정평가액은 OOO원임에 비해, 청구인이 당초 제출한 계약서상 쟁점①부동산의 임대보증금 금액은 OOO원으로 확인되는바 큰 금액에 해당하는 OOO원을 상속재산가액으로 하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점②부동산의 감정평가액은 OOO원임에 비해, 이를 담보로 하여 청구인이 차용한 금액은 OOO원으로 확인되는바 둘 중 큰 금액에 해당하는 OOO원을 상속재산가액으로 하여 이 건 상속세를 과세하였다는 의견이다. 그러나 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은 법 시행령 제63조 제1항은 증여재산의 가액평가에 관하여 시가주의 원칙을 정한 같은 법 제60조 제1항의 규정을 보충하여 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 규정된 것으로서, 근저당권을 설정하는 경우 그 채권최고액은 통상 그 재산의 실제 가액 범위 내에서 결정되는 것으로 볼 수 있어서 근저당권의 채권최고액이 다른 방법으로 산정한 가액보다 클 때에는 그 채권최고액을 실제 가액으로 봄이 일반적으로 거래의 실정에 부합한다는데 타당성의 근거가 있는 것(창원지방법원 2007.10.25. 선고 2006구합1430 판결 참조)이므로, 피상속인은 쟁점②부동산 지분 1/3을 소유하고 있었고 나머지 공유자인 B․C의 동의를 받아 쟁점②부동산 전체를 담보로 OOO원을 차용한 것에 불과하다면 쟁점②부동산 중 피상속인 지분의 시가를 피상속인이 쟁점②부동산 전부를 담보로 하여 차용한 금액인 OOO원으로 볼 수 없고, 쟁점②부동산의 상속재산가액을 OOO원으로 하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다.(후단 생략) 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 제66조[저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례] 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.(단서 생략)
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 제63조[저당권등이 설정된 재산의 평가] ① 법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)
6. 법 제66조 제4호에 따른 신탁계약을 체결한 재산의 가액은 신탁계약 또는 수익증권에 따른 우선수익자인 채권자의 수익한도금액
② 제1항 각 호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.