쟁점오피스텔은 주거용으로 임대하였으므로 면세전용에 해당하고 쟁점오피스텔 양도 시에는 주택의 공급으로 보아 부가가치세를 면제하여야 한다는 청구주장의 당부

• 가. 청구인은 2015.10.21. 인천광역시 미추홀구 OOO에서 주거용 건물 건설업(OOO, 이하 “쟁점사업장”이라 한다)에 대한 사업자등록을 하여 2017.1.23. 동 소재지에 업무용 오피스텔 33호(토지 336.6㎡, 건물 2936,83, 2층∼14층, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 신축․완공하였고, 2017.2.9. 사업자등록상 주업종을 비주거용 건물 건설업으로 변경․등록하였다.
• 나. 청구인은 쟁점오피스텔 신축과정에서 2015년 제2기〜2017년 제1기 부가가치세 과세기간 동안 건축공사비와 관련하여 약 OOO원의 부가가치세 매입세액 공제(환급)를 받았고, 건물 준공 후 비주거용 건물임대업의 부업종을 추가(2017.3.2.)하여 2017년 제1기 부가가치세 과세기간부터 쟁점오피스텔 임대에 따른 월세와 보증금(간주임대료)에 대한 부가가치세 과세표준을 신고해왔다.
• 다. 한편, 청구인은 2021년 제1기〜2022년 제1기 부가가치세 과세기간 동안 쟁점오피스텔 33호 중 27호를 양도하였는데, 이와 관련한 부가가치세 등을 신고하지 않았고, 이에 처분청은 2023년 9월 청구인에게 부가가치세 과세자료에 대한 해명안내문을 발송하였으며, 청구인은 해명안내문 수령 후 2023.10.13. 위 오피스텔 양도분에 대한 부가가치세 수정신고서를 제출하였다(세액납부는 하지 않음).
• 라. 처분청은 2024.1.9. 청구인이 위 부가가치세 수정신고 시 세금계산서 미발급 가산세를 계산하지 않은 사실을 확인하고, 수정신고 미납부 세액 등을 포함하여 청구인에게 2021년 제1기〜2022년 제1기 부가가치세 합계 OOO원을 각 경정․고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2024.4.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 2015.10.21. 주거용 건물 건설업으로 사업자등록을 한 후 2017.1.23. 쟁점오피스텔을 완공(사용승인)하였고, 준공 후 쟁점오피스텔 전체를 주거용으로 임대하여 임차인으로 하여금 주거용 건물로 사용하게 하였으므로 쟁점오피스텔은 면세전용 재화로서 부가가치세 과세대상이 아니다. (가) ① 쟁점오피스텔은 주거용 건물 건설업을 영위하는 청구인에 의하여 신축된 점, ② 쟁점오피스텔에 주거를 목적으로 공간을 신축하고 테라스를 만든 점, ③ 쟁점오피스텔 준공 시부터 양도 시까지 청구인은 쟁점오피스텔을 상시주거용 건물로서 그 전체를 주거에 공할 목적으로 임차인들과 전ㆍ월세 임대차계약을 체결한 점, ④ 형식상 분양계약서의 명칭을 사용하였으나 특약사항을 살펴보면, 전․월세 임대 또는 전세자금대출 조건으로 하였고, 분양대금 중 잔금을 전세보증금과 상계하여 실제 상시 주거용 건물로 임대하였던 점, ⑤ 쟁점오피스텔의 임차인 대부분은 근로소득자로서 사업자등록을 하지 않은 점을 고려할 때, 쟁점오피스텔의 임대는 부가가치세가 면제되는 주택임대업이고, 쟁점오피스텔 양도는 주택의 양도에 해당하여 부가가치세 과세대상이 아니다. (나) 또한 쟁점오피스텔 또는 그에 대한 거주계약은 청구인이 실제 준공 시부터 양도 시까지 쟁점오피스텔 전체를 직접적으로 주거용으로 임대하여 임차인으로 하여금 주거용 건물로 사용하게 하였고, 실제 임차인들이 모두 주거용으로만 사용한 점 및 위 주택임대가 단기 월세 계약에 머무른 것이 아니라 전세자금대출 등을 특약에서 예정하고 있는 등 장기 거주를 목적으로 체결된 점을 고려하였을 때 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역으로 보기 어렵다. 가사 쟁점오피스텔 양도가 부가가치세 면세 대상 그 자체에 해당하지 아니할지라도 쟁점오피스텔은 “자신의 사업과 관련하여 취득한 후 매입세액을 공제받은 재화인 오피스텔을 ‘부가가치세가 면제되는 상시 주거용 건물의 임대용역을 공급하는 사업’을 위하여 직접 사용한 경우”로서 구 부가가치세법 제6조 제2항 및 구 부가가치세법 시행령 제15조 제1항 제1호 에 따른 재화의 공급으로 의제되는 경우에 해당한다(대법원 2017.9.21 선고 2017두50386 판결)고 할 수 있다. (2) 청구인은 사업자등록을 마친 상태에서 쟁점오피스텔을 주거용으로 임대하여 왔으므로 동 용역에 대해서는 부가가치세법 제36조 제1항 에 따라 영수증을 발급하여야 한다. 그럼에도 불구하고 처분청은 청구인이 세금계산서를 발급하지 않았음을 이유로 관련 가산세를 적용한 이 건 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점오피스텔 전체를 전세로 전환하여 주거용으로 임대하였으므로 면세전용으로 과세할 사항이며, 양도 시에는 부가가치세 과세대상이 아니라고 주장하나, 대법원 판례(대법원 2021.1.28. 선고 2020두44749 판결) 및 심판례(조심 2021중5639, 2022.9.29.)에 의하면 공급 당시 공부상 용도가 ‘업무시설’인 ‘오피스텔’은 실제로 주거의 용도로 사용되고 있다 하더라도 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 볼 수 없고, 쟁점오피스텔은 2017.1.23. 업무용 오피스텔로 승인되었으며, 청구인이 용도 변경 없이 총 33세대 중 27세대의 오피스텔을 양도하였으므로 이 건 부가가치세 부과는 적법하다. (가) 청구인은 2015년 제2기〜2017년 제1기 부가가치세 과세기간 동안 오피스텔 신축과정에서 부담한 부가가치세를 환급받았고, 2017년 제1기 과세기간부터는 월세(거래상대방의 주민등록번호를 기재하여 세금계산서 발행)와 보증금 이자를 계상하여 쟁점오피스텔 임대에 대해 면세가 아닌 부가가치세 과세로 부가가치세 신고를 해왔으며, 2017년 쟁점오피스텔 준공 후 2024년 1월까지 주택임대업으로 사업자등록을 정정한 사실도 없다. 또한 청구인 스스로 자진하여 면세전용 재화에 대해 부가가치세 신고를 한 바도 없이 오피스텔 양도 후 부가가치세를 무신고 한데 대하여 처분청이 부가가치세를 부과하자 이를 회피할 목적으로 면세전용을 주장하는 것은 설득력이 없다. (나) 청구인이 당초 분양할 목적으로 오피스텔을 신축하고, 경기 침체 등으로 분양되지 아니한 오피스텔을 일시적으로 임대하다 2021년〜2022년 기간 동안 27세대를 분양한 사실은 부가가치세법 제14조 에서 규정하고 있는 일시적·잠정적으로 오피스텔을 임대한 것에 불과하여 면세전용 자가공급에 해당한다고 볼 수는 없으며, 쟁점사업장의 주된 사업은 비주거용 건물 건설업으로서 부가가치세 과세사업에 해당하므로 청구인의 이 건 오피스텔 분양은 부가가치세 과세대상이다. (2) 쟁점오피스텔은 공부상 용도가 업무시설로 명확하게 명시되어 있어 청구인의 사업을 주택임대업으로 보기는 어렵고, 청구인은 부가가치세법 제36조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제53조 제3호의 적용대상이 아닌 비주거용 건물의 공급업을 영위하였으므로 쟁점오피스텔 양도에 대해 세금계산서 미발급 가산세 부과는 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점오피스텔을 주거용으로 임대하였으므로 면세전용에 해당하고 쟁점오피스텔 양도 시에는 주택의 공급으로 보아 부가가치세를 면제하여야 한다는 청구주장의 당부

② 청구인에게 세금계산서 미발급 가산세를 부과한 처분의 당부

• 나. 관련 법령 등

(1) 부가가치세법 제10조(재화 공급의 특례) ① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 “자기생산ㆍ취득재화”라 한다)를 자기의 면세사업 및 부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 “면세사업등”이라 한다)을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화 제14조(부수 재화 및 부수 용역의 공급) ① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역

2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역

② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 제32조(세금계산서 등) ① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭

2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 제33조(세금계산서 발급의무의 면제 등) ① 제32조에도 불구하고 세금계산서(전자세금계산서를 포함한다. 이하 같다)를 발급하기 어렵거나 세금계산서의 발급이 불필요한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 세금계산서를 발급하지 아니할 수 있다. 제36조(영수증 등) ① 제32조에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 제15조 및 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기에 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공급을 받은 자에게 세금계산서를 발급하는 대신 영수증을 발급하여야 한다.

1. 주로 사업자가 아닌 자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업자로서 대통령령으로 정하는 사업자

2. 간이과세자 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

• 가. 직전 연도의 공급대가의 합계액(직전 과세기간에 신규로 사업을 시작한 개인사업자의 경우 제61조 제2항에 따라 환산한 금액)이 4천800만원 미만인 자
• 나. 신규로 사업을 시작하는 개인사업자로서 제61조 제4항에 따라 간이과세자로 하는 최초의 과세기간 중에 있는 자 제60조(가산세) ② 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 각 호에 따른 금액을 납부세액에 더하거나 환급세액에서 뺀다. 이 경우 제1호 또는 제2호가 적용되는 부분은 제3호부터 제5호까지를 적용하지 아니하고, 제5호가 적용되는 부분은 제3호 및 제4호를 적용하지 아니한다.

1. 제34조에 따른 세금계산서의 발급시기가 지난 후 해당 재화 또는 용역의 공급시기가 속하는 과세기간에 대한 확정신고 기한까지 세금계산서를 발급하는 경우 그 공급가액의 1퍼센트

2. 제34조에 따른 세금계산서의 발급시기가 지난 후 해당 재화 또는 용역의 공급시기가 속하는 과세기간에 대한 확정신고 기한까지 세금계산서를 발급하지 아니한 경우 그 공급가액의 2퍼센트. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 공급가액의 1퍼센트로 한다. (2) 부가가치세법 시행령 제71조(세금계산서 발급의무의 면제 등) ① 법 제33조 제1항에서 “세금계산서를 발급하기 어렵거나 세금계산서의 발급이 불필요한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역을 공급하는 경우를 말한다.

3. 법 제10조 제1항, 제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따른 재화

6. 부동산 임대용역 중 제65조 제1항 및 제2항이 적용되는 부분 제73조(영수증 등) ① 법 제36조 제1항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 사업자”란 다음 각 호의 사업을 하는 사업자를 말한다.

14. 주로 사업자가 아닌 소비자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업으로서 기획재정부령으로 정하는 사업 (3) 부가가치세법 시행규칙 제53조(영수증을 발급하는 소비자 대상 사업의 범위) 영 제73조 제1항 제14호에서 “기획재정부령으로 정하는 사업”이란 다음 각 호의 사업을 말한다.

3. 주거용 건물공급업(주거용 건물을 자영건설하는 경우를 포함한다)

(4) 조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (5) 조세특례제한법 시행령 제106조(부가가치세 면제 등) ④법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 주택법 제2조 제1호 에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(기획재정부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하인 주택

(6) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (7) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

1. 건축법 시행령 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사

2. 건축법 시행령 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설

3. 건축법 시행령 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 노인복지법 제32조 제1항 제3호 의 노인복지주택

4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목2)에 따른 오피스텔

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 부가가치세 신고서 등 심리자료를 보면, 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2015.10.21. 쟁점사업장에 대한 사업자등록을 한 후 쟁점오피스텔을 신축․완공(33호)하였고, 완공 후 2017년 2월부터 쟁점오피스텔을 임대하다가 2021년〜2022년 기간에 전체 호실 중 27호를 분양하였으며, 청구인은 당초 오피스텔 분양에 대해서 부가가치세 신고를 하지 않았다가 2023년 10월 수정신고서를 제출하였는데, 쟁점사업장에 대한 부가가치세 신고내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점사업장의 부가가치세 신고내용 (단위: 천원) (나) 쟁점오피스텔의 건축물대장상 현황은 아래 <표2>와 같고, 청구인이 제출한 2021〜2022년 기간의 쟁점오피스텔 분양 내용은 아래 <표3>과 같다. <표2> 쟁점오피스텔 집합건축물대장 <표3> 쟁점오피스텔 분양계약내용 (다) 쟁점오피스텔의 2017년 2월〜2022년 6월 기간의 임대차계약 체결내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점오피스텔 임대차계약 체결 내용 (단위: 천원) (라) 쟁점오피스텔의 2019년〜2022년 기간에 주민등록 전입신고 내용은 아래 <표5>와 같고, 청구인이 제출한 쟁점오피스텔의 내부사진은 아래 <표6>과 같다. <표5> 쟁점오피스텔 주민등록 전입신고 내용 <표6> 쟁점오피스텔 내부사진

(2) 한편, 청구인은 당초 쟁점사업장에 대하여 2015.10.21. 주업종을 주거용 건물 건설업으로 사업자등록을 하였다가 건물 완공 후 2017.2.9. 비주거용 건물 건설업으로 변경하였고, 2017.3.2.에는 부업종으로 비주거용 건물 임대업을 추가․신고한 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점오피스텔 준공 후 주거용 용도로 임대차계약을 체결하였으므로 쟁점오피스텔은 면세전용 재화에 해당하고, 동 오피스텔 양도 시에는 주거용 건물로서 부가가치세가 면제되는 재화(국민주택규모 이하 주택)에 해당하여 이 건 부가가치세 부과처분은 부당하다고 주장한다. 그러나, 조세특례제한법제106조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호, 주택법제2조 제6호에 의하면 전용면적 85㎡ 이하인 국민주택에 대해서 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 조세특례제한법에서 정한 면세요건인 국민주택 규모 이하의 주택의 공급에 해당하는지 여부는 건축허가, 사용승인, 부동산등기부 등 공부상 용도에 따라 객관적으로 판단해야 하는바, 쟁점오피스텔 부동산등기사항전부증명서와 집합건축물대장에 의하면, 쟁점오피스텔은 연면적 2936.83㎡의 철근콘크리트 건축물로서 주용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으므로 욕실 및 취사시설 등을 갖추고 독립된 주거의 형태로 사용하고 있다는 사정만으로 쟁점오피스텔을 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택에 해당한다고 볼 수 없는 점(조심 2020서2678, 2021.3.23. 등 다수, 같은 뜻임), 청구인은 쟁점오피스텔 완공 후 부동산임대차계약을 체결하면서 주택임대업으로 사업자를 등록․신고한 사실이 없고, 오피스텔 신축 관련 매입(환급)세액에 대하여 부가가치세법 제10조 제1항 에 따른 면세전용(주택임대업) 재화로 신고한 사실도 없으므로 이 건 임대차계약은 비주거용 건물 건설(판매)업에 부수하여 일시적으로 임대한 것으로 볼 수 있는 점, 청구인도 쟁점오피스텔의 임대차계약에 대하여 면세대상(주택임대업)이 아닌 부가가치세 과세대상으로 하여 신고를 해온 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점오피스텔이 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하지 않는다고 보아 청구인에게 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점오피스텔을 주거용으로 임대하다가 양도(분양)하였으므로 동 재화의 공급은 부가가치세법 제36조 제1항 에 따라 영수증을 발급해야 하는 사업으로서 처분청이 세금계산서 미발급 가산세를 부과한 것은 부당하다고 주장한다. 그러나, 앞서 살펴본 바와 같이 청구인의 쟁점오피스텔 양도는 ‘비주거용 건물 건설공급업’에 해당하여 부가가치세 면제대상으로 보기 어렵고, 동 업종의 경우 부가가치세법 제33조 및 제36조에서 세금계산서 발급의무를 면제하거나 영수증을 발급하는 업종으로 규정하고 있지 아니하므로 처분청이 청구인의 쟁점오피스텔 양도(건물분)에 대해 세금계산서 미발급 가산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.