[요지] 청구인이 지급한 쟁점비용은 법정 중개수수료를 훨씬 초과하는 고액으로 통상의 거래에서 발생하는 정상적인 중개료로 보기 어려운 점, 쟁점비용과 관련하여 용역을 제공한 업체는 공인중개사법에 의하여 중개사무소를 등록하지 아니한 법인으로 중개업을 영위할 수 없는 점, 청구인은 위 업체가 맹지 및 도로예정지 매입, 사용승낙 등의 용역을 제공하였다고 주장하고 있는바, 쟁점비용은 중개수수료라기 보다는 전반적·종합적인 컨설팅 용역에 대한 대가로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 조심2016구2899
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
1. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목(이하 “소득령 양도비 규정”이라 한다)의 ‘소개비’에 포섭되는 중개용역에 대한 대가를 ‘공인중개사법상의 중개’에 대한 대가로 좁게 해석하고, 그 외의 용역에 대한 대가는 부동산컨설팅비용에 해당하므로 필요경비로 공제될 수 없다는 의견이다. 그러나 이는 소득령 양도비 규정의 개정취지에 반하는 지나치게 제한적인 해석으로, 중개용역에 대한 대가란 ‘양도소득을 구성하는 부동산 매각을 위해 직접 수행된 용역에 대한 비용’으로 해석함이 타당하다. (마) 소득령 양도비 규정은 2009.2.4. 소득세법 시행령 개정을 통해 신설되어 ‘소개비’가 필요경비에 포함되는 것으로 명시되었다. 이는 소득세법 기본통칙에서 소개비를 필요경비에 포함하는 것으로 규정하고 있었으나, 양도차익의 계산을 기준시가가 아닌 실지거래가액을 기준으로 하도록 소득세법을 개정한 후 그에 맞게 필요경비도 실제 소요비용만큼 인정하여 양도소득세 과세의 합리성을 제고하기 위한 목적으로, 위 통칙규정을 시행령에 반영‧신설한 것임을 알 수 있다. (그림 삽입을 위한 여백) ＜2008년 간추린 개정세법 중 발췌＞ (가) 필요경비는 양도와의 직접 관련성이 인정되는 정상적, 실질적 부담 비용임이 확인되는 한 넓게 인정되어야 한다. 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 소득세법 제97조 제1항의 규정상으로는 해당 자산의 ‘취득가액’, 관련 ‘자본적 지출액’, 그리고 ‘양도비’로 제한되어 있지만, 같은 법 시행령이나 시행규칙을 살펴보면 취득가액에 ‘취득에 관한 쟁송’과 관련하여 지출한 소송비용이나, 취득세‧등록세 기타 부대비용을 포함하는 것으로 하고 있고, 자본적지출액에 열거된 비용과 유사한 비용이라는 포괄규정을 두고 있는 등 공제대상이 되는 필요경비의 개념이 꽤 넓어질 수도 있는 여지를 제공하고 있다. 이러한 맥락에서 본다면, 양도소득을 구성하는 양도와의 ‘직접’ 관련성이 인정되는 한 해당 비용이 소득세 관련 법령에 정하여진 문언상 요건을 엄격히 충족하지 못한다는 이유만으로 ‘양도비’로서 공제될 수 있음을 부인하는 것은 타당하지 않다. 나아가 소득세법은 필요경비에 산입할 금액은 총수입금액에 대응하는 비용으로 한다는 ‘수익비용대응의 원칙’을 명시적으로 규정하고 있다(소득세법 제27 등). 따라서 소득세법의 일반 원칙에 따르더라도, 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입되는 비용을 산정할 때에는, 양도가액을 얻기까지 소요된 일체의 경비들로서 양도가액과의 관련성이 있는 경우라면 그 비용은 필요경비로 인정되어야 하는 것이다. (바) 소득령 양도비 규정의 소개비는 부동산중개업자가 관련 법령상 허용되는 역할에 국한하여 지급받는 중개수수료에 한정되지 않고, 그 외에 양도에 필수적으로 직접 소요된 “중개용역에 대한 대가”도 포함한다. 만약 과세당국이나 입법자가 양도차익에서 공제할 필요경비로서의 소개비를 위 중개보수로 한정하고자 하였다면, 소득세법 기본통칙이나 소득령 양도비 규정의 문언을 굳이 ‘소개비’라고 정할 필요가 없다. 오히려 실제 거래에서 위 중개보수는 법에서 정해진 역할에 대한 필요최소한의 금액이고 그 외에 거래 성사에 필요한 추가적인 비용이 존재한다는 점을 인지하고 있었기 때문에 ‘소개비’라는 다소 추상적인 개념을 활용하여 그 인정 범위를 넓히고자 하였다고 보는 것이 타당하다. 대법원 1991.1.25. 선고 90누6439 판결이 “소개비가 통상의 부동산취득에 따른 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지지급된 금액에 따라” 인정해야 한다고 판단한 점이 이를 뒷받침한다. 위 판결의 원고는 부동산을 OOO원에 매수한 후 중개인에게 전매를 일임하여 OOO원에 매도하고 OOO원(매매금액의 약 9%)을 위 중개인에게 소개비로 지급하였다. 법원은 중개인이 원고로부터 조속한 전매를 일임받은 후에 매매계약 체결에 필요한 대부분의 역할을 수행했다는 점에 주목하여 통상의 중개수수료를 초과하더라도 양도를 위해 직접 소요된 비용인 위 소개비 전액의 필요경비성을 인정하였다. 따라서 소득령 양도비 규정의 소개비가 공인중개사에게 지급하는 법정의 중개수수료에 한정된다고 해석하는 것은 타당하지 못하며, 중개용역에 대한 대가라는 보다 넓은 개념을 의미한다고 해석하는 것이 타당하다. (나) 관련 판례 및 예규가 명확하게 ‘소개비’에서 제외하고 있는 것은 보유기간 중에 재산의 가치를 증대시키기 위한 가치평가, 상권분석, 시장동향 등에 관한 일반적인 자문성격의 용역에 대해 지급하는 전형적인 부동산컨설팅비용이기 때문이지 이 건과 같은 중개용역에 대한 대가를 제외한 것이 아니다. 다수의 판례 및 예규는 중개인 등에게 지급한 비용이 소득령 양도비 규정의 소개비에 해당하는지 여부가 문제된 사안에서, 중개용역에 대한 대가가 아니라 별도의 부동산컨설팅비용인 경우 필요경비로 공제할 수 없다고 판단하였다. 이때 어떤 용역이 부동산컨설팅에 해당한다고 판단하였는지를 분석하면, 부동산컨설팅비용과 중개용역에 대한 대가의 구분을 보다 명확히 할 수 있을 것이다. 이를 위해 위 사안들의 내용을 정리하면 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 부동산컨설팅에 해당하는 용역에 대한 판단례 사건번호 용역의 내용 및 판단 서울행정법원 2018구합77487 (2019.10.17.) 부동산에 대한 임대차계약의 체결, 임대료와 관리비의 징수, 임차인들과의 법적 분쟁 해결, 관리소장의 근태 관리 등 매매목적물의 임대사업과 관련된 용역 ⇨ 부실화된 임대사업의 정상화를 위한 관리용역의 대가로 보일 뿐, 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 볼 수 없다 대구지방법원 2018구합22007 (2018.10.5.) 이미 주식 매수인이 정해지고 주식가치의 평가가 진행되고 있던 상황에서, 그 주식의 매매대금을 얼마로 정할 것인가에 대한 다툼을 해결하는 정도의 용역 ⇨ 주식의 매수자를 별도로 물색・발굴하여 ‘소개’하는 행위를 하였다고 보기 어려움 서울행정법원 2020구단59942 (2021.06.2.) 주변 부동산의 시세, 가격 동향, 개발 전망, 임대 현황, 임대수익률 등의 분석, 매매 대상 부동산의 이용・개발 전망, 임대 전망, 투자 전망 등의 분석 등의 용역 ⇨ 소개비에 해당한다고 보기 어려움 수원고등법원 2022누11725 (2022.11.4.) 시장조사(사업성 검토 등)의 용역 ⇨ 토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 볼 수 없으므로, 필요경비에 해당하지 않음 조심 2016구2899 (2016.10.24.) 매매 목적물이었던 토지에서의 건축계획수립 및 건축설계 등 부동산의 개발 관련 컨설팅 위주의 용역 ⇨ 토지의 양도비용이 아니라 개발 관련 컨설팅비용에 해당함 위 내용을 종합하여 소득령 양도비 규정의 소개비, 즉 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 소개비’의 범위를 정리하면 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 소득령 양도비 규정의 소개비의 범위 해당하지 않음 부동산 컨설팅 비용 중개용역에 대한 대가 공인중개사 중개보수 공인중개사의 중개 외에 양도에 필요한 용역의 대가 매매계약의 체결여부와는 관련이 없는 부수적인 용역의 비용
• 시장조사
• 매매 이후 전망 분석
• 매수인이 정해진 상태에서 매매대금의 협상
• (체결 여부와는 관계없이) 계약 진행과정의 컨설팅
• 임대/부동산개발 관련 컨설팅 공인중개사에게 지급하는 법정 한도 내의 부동산중개수수료 매수인이 정해져 있지 않은 상태에서 매수인 소개 및 알선, 양도조건의 충족, 거래장애요소의 제거 등 매매거래의 체결에 직접적으로 필요한 요건들을 당사자에게 맞게 조정하는 용역의 비용
(1) 쟁점비용은 부동산컨설팅비용이 아니라 중개용역에 대한 대가로서 소득령 양도비 규정의 소개비에 해당한다. (사) 소개비에 해당하는지 여부는 제공된 용역이 무엇인지에 따라 결정되는 것이지, 계약서의 작성 시점이나 특정문구, 용역을 수행한 자의 업종이나 재무상태 등 처분청이 근거로 제시하고 있는 사정들은 고려 대상이 아니다. 처분청은 A와 B가 이 사건 매매계약의 체결 과정에서 청구인에게 제공한 중개용역이 무엇인지가 아니라 위에서 언급한 사정들, 특히 이 사건 매매계약을 위해 체결된 당초약정서의 문구 및 수정 내역을 문제 삼아, 그 사실경위를 제대로 살펴보지도 아니한 채, 쟁점비용이 부동산컨설팅비용이라고 단정하고 필요경비성을 부정하였다. 당초약정은 한 차례 수정되었는데, 최초 체결된 약정서 제2항에서는, 평당 OOO원(부가가치세 포함)의 중개용역보수를 지급하기로 정하였다. 즉 용역비 보수의 근거가 없다는 처분청의 주장은 잘못된 것이며 위 약정서를 자세히 살피지 않은 것이다. 또한, 처분청은 ‘양도일 직전인 2023.5.31.이 되어서야 용역비 보수 약 OOO원을 기재하는 것으로 계약서를 변경하는 것은 일반적이지 않다’는 의견이다. 그러나 이는 A 등이 매도인들의 양도소득세 등을 부담하기로 약정하였지만, 이를 불이행할 것을 우려하여 매도인들이 위 양도세 부담 조항을 삭제하고, 당초 약정한 보수료 약 OOO원에서 세무사가 산정한 이 사건 매매계약의 예상 양도소득세 등을 차감한 이 사건 용역수수료를 기재하기에 이른 것이다. 양도일 직전에 이르러서야 갑자기 이 사건 용역수수료를 지급하기로 약정하였다는 처분청 의견은 최초의 중개용역약정서를 오해한 것에서 비롯된 것이고, 이 사건 용역수수료에 대해서는 최초 중개용역약정서에도 그 근거가 분명히 존재하였으며, 최종 약정서에서는 합리적 이유에서 그 문구가 수정된 것에 불과하다. (가) 처분청은 A가 제공한 중개용역이 부동산컨설팅용역에 해당하므로 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이다. 그러나 이는 부동산컨설팅용역과 중개용역을 제대로 구분하지 않고 공인중개사의 중개 외의 일체의 용역은 부동산컨설팅에 해당한다는 잘못된 이해를 전제하고 있다. 판례 및 예규에 따르면 부동산컨설팅이란 주변 부동산의 시세, 가격동향, 개발전망 등 시장조사, 매수인이 이미 정해진 상태에서 매매대금 결정을 위한 협상 전략 수립이나 계약진행 관련 컨설팅, 임대사업이나 부동산개발 관련 컨설팅 등 매매계약의 체결 여부와는 직접적 관련이 없이 보유기간 중의 일반적인 자문용역을 의미한다. 반면에 소개비에 포함되는 중개용역이란, 매수인이 정해져 있지 않은 상태에서 매수인 소개 및 알선, 계약당사자가 요구하는 거래요건의 충족, 거래장애요소의 제거 등 매매거래의 체결에 직접적으로 필요한 요건들을 당사자에게 맞게 조정하는 중개용역을 의미한다. 만약 처분청 의견대로 공인중개사의 중개 외의 모든 용역을 부동산컨설팅이라고 보아 필요경비성을 부정한다면, 쟁점업체들의 중개용역에 따라 증가된 양도가액을 실지거래가액으로 보면서도 양도에 실제로 소요된 비용을 필요경비로 인정해주지 않는 것이 되고, 이는 업무관련 비용을 손금산입해주는 법인세와 달리 개인 납세의무자에게 불공평할 뿐만 아니라 소득이 없는 부분에 대하여까지 과세부담을 주는 것으로서 조세정의에 반한다고 할 것이다. 이 사건 토지와 같이 규모가 큰 부동산의 매매에 있어서 공인중개사의 역할에는 한계가 있기 마련이고, 별도의 중개인이 매매계약을 중개하는 것이 필수적이기 때문이다. 공인중개사법에 따른 공인중개사의 업무는 제22조 내지 제23조의 거래계약서 작성, 제25조의 중개대상물의 확인・설명, 제30조의 손해배상책임의 보장, 제31조의 계약금등의 반환채무이행의 보장 등이다. 이러한 업무를 주로 수행하는 공인중개사가 이 사건 매매계약과 같은 대규모의 계약에서 이 사건 토지의 적절한 매수인을 물색하거나 소개하고 제반 조건을 조정, 성취시키어 매매계약을 체결한다는 것은 현실적으로 불가능하다. 공인중개사 외의 중개인이 당사자들 사이의 거래를 중개하여 매매계약 체결 여부를 먼저 결정한 다음, 공인중개사를 통해 계약서를 작성하는 방식이 오히려 더 통상적이다. 그럼에도 공인중개사에 대한 중개보수 외에는 양도에 필요한 중개용역에 대한 대가라 하더라도 부동산컨설팅비용으로 보아 필요경비로 공제하지 않는다면, 양도소득세 부담이 경제적 실질에 맞지 않게 지나치게 과도해질 수밖에 없다. 이 건에서 A가 제공한 중개용역은 이 사건 매매계약의 체결에 필수적인 요건들을 충족시키기 위한 용역이었으며, 위 중개용역이 없었다면 이 사건 매매계약은 체결될 수 없었을 것이다. 이는 매매계약 체결 여부와 직결되는 용역이라는 점에서 처분청이 근거로 제시한 판례 및 예규의 부동산컨설팅용역과 본질적으로 다르다. 부동산 가치 및 시세 분석, 매수인이 이미 정해진 상태에서 대금 협상 전략 및 매매 진행 컨설팅 등은 모두 그 용역의 제공 여부와 매매계약 체결 여부가 무관하게 부동산 보유기간 중에 재산가치 증대 등을 위해 행하여진 일반적인 자문용역들이다. 즉, 위 용역이 제공되지 않더라도 매매계약은 체결될 수 있으나 단지 좀 더 유리한 결과를 얻기 위하여 제공되는 용역인 것이다. 그러나 쟁점업체들의 중개용역은 그것이 제공되지 않았더라면 이 사건 매매계약이 체결되지 못했을 것이고, 이 점이 처분청이 제시한 판례 및 예규의 부동산컨설팅용역과의 본질적인 차이점이다. 따라서 매매계약이 체결될지 여부와 직접적 관련 없이 부동산과 관련된 부수적인 용역을 제공하는 부동산컨설팅이라고 볼 수 없고, 양도에 필요한 중개용역이라고 보는 것이 타당하다. (가) 쟁점비용은 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하였을 때 그 통상성이 인정된다. 이 사건 토지의 적절한 매수인을 찾기 어려웠던 매도인들의 입장에서는, 최적의 매수인을 소개하고 매매가 성사될 수 있도록 알박기 토지였던 이 사건 맹지를 적절한 가격에 매수할 수 있게 만들어 준 A의 중개용역에 대하여 그 가치에 맞는 적절한 소개비로서 쟁점비용을 지급한 것이다. 이 사건 용역수수료는 청구인을 비롯한 매도인들의 매도 희망가격이었던 평당 OOO원과 이 사건 매매계약의 가액인 평당 OOO원의 차이인 평당 OOO원에서 이에 상당하는 양도소득세를 차감하여 산정한 금액이다. 이 사건 토지와 같이 대규모의 부동산을 매도하는 사업자라면 동일한 상황에서 매매계약 성사의 대가로 위와 같은 정도의 비용을 소개비로 지급하였을 것이라고 충분히 인정할 수 있다. 나아가 이 사건 매매계약의 매매대금 대비 이 사건 용역수수료의 비율을 판례 및 예규의 인정 사례와 비교하여도 통상성을 부정하기 어렵다. 이 사건 매매계약의 매매대금은 약 OOO원, 이 사건 수수료는 약 OOO으로, 그 비율이 약 6.1%이다. 대법원 1991.1.25. 선고 90누6439 판결에서는 그 비율이 약 9%(매매대금 OOO원, 소개비 OOO원)였고, 서울고등법원 2010.2.3. 선고 2009누18129 판결에서는 약 5.4%(매매대금 OOO원, 소개비 OOO원)였다. 위 사례들은 모두 중개인이 매도인이 큰 양도차익을 얻은 성공적인 매매계약을 체결하는 과정에서 대부분의 역할을 수행했다는 점에 주목하여 소개비 전액의 필요경비성을 인정하였다. 이 건에서 A가 제공한 중개용역은 위 사례들의 용역들과 비교해보았을 때 그 중요성이 떨어지지 않으며, 이 사건 용역수수료의 비율은 6.1%로서 위 사례들의 비율의 평균보다 적으므로, 그 통상성이 부정될 이유가 없다.
(1) 쟁점비용은 ‘중개비용’이 아닌 ‘부동산컨설팅비용’이다. (가) 청구인은 과세전척부심사청구서에 쟁점업체들이 인허가 등 제반절차 및 매수법인의 요구조건을 충족하기 위한 용역을 수행하고, 협상과정에서 청구인을 대신하여 타인 명의의 토지를 수차례 협상하였다고 하였다. 이는 공인중개사법상 중개대상물에 대하여 거래 당사자 간의 매매·교환 등 행위를 알선하는 범위를 넘어 사실상 매매진행용역 및 협상, 그리고 인허가 등 제반절차 용역 등을 제공한 것으로 보이므로, 이는 단순히 중개업무라고 보기 어렵고 부동산컨설팅 업무로 보는 것이 타당하다. (나) 쟁점업체들의 사업 현황
1. 쟁점업체들의 법인등기부등본 사업 목적 사항에는 ‘부동산중개’라는 업종이 등록되어 있지 않고, ‘부동산컨설팅’ 또는 ‘비주거용 건물 개발 및 공급’으로 되어있으며, 쟁점업체들이 발급한 세금계산서에 각각 ‘용역수수료’, ‘부동산 중개용역비’로 기재되어 있다.
2. 쟁점1업체의 대표 A의 경력을 보면 분양대행회사에서 2015년～2017년 인적용역을 제공하고 발생한 소득이 전부이고, 2020.11.23.을 개업일자로 주식회사 E(주종목: 부동산개발 및 시행업, 부종목: 분양대행업, 부동산컨설팅 등)를 설립하였다가 한 달도 안 된 2020.12.18. 사업부진을 사유로 폐업한 사실이 있으며, 2022년에는 ‘OOO’(청구주장에 청구인에게 쟁점업체들을 소개했다는 공인중개사무소 업체로, 이하 “OOO”라 한다)로부터 받은 수입금액이 OOO원에 불과한 사람이 쟁점토지 양도일 2023.6.9.로부터 불과 13일전에 쟁점1업체 법인을 신설하면서 무려 OOO원(부가가치세 포함)의 매출이 발생한 것은 상당히 이례적이다. 또한 국세청전산망을 통해 쟁점1업체와 OOO의 사업장소재지가 인천광역시 연수구 OOO로 동일한 것이 확인되고, OOO의 F는 쟁점1업체의 법인등기부등본상 사내이사이며, 쟁점1업체의 대표자 A와 부부관계인 것으로 확인된다.
3. 쟁점2업체는 2015.8.11. 개업하여 주종목으로 중고자동차성능검사, 부업종으로 비주거용 건물 임대업, 비주거용 건물 개발 및 공급업, 아이티개발업 등을 영위하는 업체로 중개용역과 관련된 업종이 등록되지 않은 업체이고, 부가가치세 등 체납액 OOO원이 있어 거래상대방으로서 결격사유가 있음에도 부동산 중개용역비 명목으로 OOO원(부가가치세 포함)을 지급한 사실도 상당히 이례적이다. (다) 청구인이 제출한 당초약정서 등의 내용
4. 2022.2.10. 체결된 당초약정서를 보면 “1. 갑은 평당 OOO원에 대한 양도소득세를 납부한다. 2. 을과 병은 지급 받은 용역비 보수에 따라 추가되는 양도소득세 등을 부담하여야 한다. 4. 약정한 용역비 보수를 지급 받을 때마다 갑에게 세금계산서를 발급하여야 한다.” 등의 내용인데, 용역대금과 관련하여 착수금, 중도금, 용역비 산정 근거 등의 내용이 없다.
5. 매도인들은 양도일 직전인 2023.5.31.이 되어서야 당초약정을 변경하는 ‘용역컨설팅약정’(이하 “변경약정”이라 한다)을 체결하였는데, 매도에 어려움이 있는 토지에 대한 부동산 매매 관련 용역을 맺으면서 착수금과 중도금 및 성공보수에 대한 약정을 맺는 일반적이면서 전형적인 계약방식이 아닌 약 OOO원의 용역비 보수를 기재하는 일반적이지 않은 계약을 체결하였다. (라) 위와 같이, 매도인들이 공인중개사법상 중개인인 OOO에 중개수수료 OOO원을 지급한 것 외에 쟁점1업체과 쟁점2업체에 각각 OOO원(부가가치세 포함) 및 OOO원(부가가치세 포함) 등 총 OOO원을 부동산중개용역비로 지급한다는 것은 일반적으로 용인되는 통상적인 거래로 볼 수 없으므로 쟁점비용을 부동산컨설팅 비용으로 보는 것이 타당하다.
(2) 쟁점비용은 필요경비로 인정될 수 없다. (마) 소득세법 제97조 제1항에 의하면 ‘거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다’라고 열거주의를 채택하고 있어 소득세법상 열거되지 않은 소득세 대해서는 과세할 수 없음은 물론 열거되지 않은 비용 또한 필요경비에 계상하여 소득금액을 차감할 수 없다. (가) 소득세법 제97조 제1항 제3호는 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 필요경비로 규정하고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 양도비 등의 하나로 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로 ‘소개비’를 규정하고 있다. (나) 소득세법 제27조 제1항 및 제118조 제1항에 의하면, 양도소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 한다. 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라 함은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2017.10.26. 선고 2017두51310 판결 등 참조). (다) 쟁점비용은 일반적으로 용인되는 통상적인 중개용역비가 아닌 부동산컨설팅비용으로 보는 것이 타당하며, 부동산컨설팅비용은 소득세법에 열거한 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니한다.
1. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가.제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나.대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2.자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3.양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. 1.법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세 나.양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다.공증비용, 인지대 및 소개비 라.매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 마.가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 2.법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
(3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ② 영 제163조 제5항 제1호 마목에서 “기획재정부령으로 정하는 비용”이란 법 제94조 제1항 제3호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다. 1.자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제58조에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용 가.위탁매매수수료 나.자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제6조 제8항에 따른 투자일임업을 영위하는 같은 법 제8조 제3항의 투자중개업자가 투자중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용해 부과하는 투자일임수수료 중 다음의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용 1)전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것 2)주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것 3)부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것 2.농어촌특별세법 제5조 제1항 제5호에 따라 납부한 농어촌특별세
(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 이 사건 토지는 2008.5.24. 상속을 원인으로 2013.7.2. 매도인들에게 각 7분의 1 지분씩 소유권이전등기가 완료되었다. (나) 청구인은 2022.2.10. 쟁점업체들과 당초약정을 체결하였다고 주장하며 약정서 2매를 제출하였는바, 2024.6.13. 항변서 제출 시 제출된 최초 약정서라고 주장하는 문서에는 용역보수로 평당 OOO원(부가가치세 포함)을 지급하기로 하는 내용이 있고, 당초 처분청에 제출된 수정 약정서라고 주장하는 문서에는 용역보수에 대한 내용은 없고 쟁점업체들이 용역비 보수에 따라 추가되는 양도소득세 등을 부담하는 내용이 기재되어 있으나, 두 약정서 모두 구체적인 용역의 내용은 기재되어 있지 않다. (다) 매도인들과 매수법인은 2022.6.9. 이 사건 토지를 OOO원에 매매하는 이 사건 매매계약을 체결하였다. (라) 매도인들 중 G은 2022.6.10. ‘중개수수료’를 품목명으로 하여 공급가액 OOO원의 세금계산서를 OOO로부터 수취하였다. (마) 매도인들 중 G은 2022.6.13. ‘부동산 중개용역비’를 품목명으로 하여 공급가액 OOO원의 세금계산서를 쟁점2업체로부터 수취하였고, 2022.6.14. 쟁점2업체에 OOO원을 계좌이체를 통해 지급한 것으로 나타난다. (바) 법인등기부등본 및 사업자등록 내역 등에 의하면, 2023.5.25. 개업한 쟁점1업체는 목적사업은 부동산 개발 및 시행업 등, 대표이사는 A이고, 사내이사 F는 A와 부부관계로 이 사건 매매계약 시 공인중개사로 날인한 OOO의 대표이며, 쟁점1업체와 OOO의 사업장 소재지는 동일한 것으로 나타난다. (사) 법인등기부등본 및 사업자등록 내역 등에 의하면, 쟁점2업체의 목적사업은 중고자동차성능 검사업 등으로 나타나고, 대표자 B는 1997년부터 주로 자동차 정비와 관련된 사업이력을 가지고 있는 것으로 나타난다. (아) 청구인은 A가 이 사건 토지 매매의 선결조건인 이 사건 맹지의 취득 및 매도, 이 사건 도로예정지의 매도 등을 성사시켰다고 주장하며 2022.9.16. 청구인‧B와 매수법인이 체결한 이 사건 맹지에 대한 부동산 매매계약서, 이 사건 도로예정지가 포함된 도시계획시설 결정(신설) 공람‧공고(평택시 공고 OOO), 2023.3.30. E과 매수법인, 매도인들과 매수법인이 각각 체결한 이 사건 도로예정지에 대한 부동산 매매계약서 등을 제출하였다. (자) 청구인은 당초약정의 내용 중 A 등이 양도소득세를 부담하는 내용을 삭제하고 이 사건 용역수수료를 용역 대가로 하는 내용으로 약정의 내용을 변경하여 2023.5.31. 중개용역약정을 수정하였다고 주장하며 변경약정서를 제출하였는바, 변경약정서에는 OOO원(부가가치세 포함)을 용역 대가로 하는 내용이 기재되어 있으나, 구체적인 용역의 내용은 기재되어 있지 않다. (차) 매도인들 중 G은 2023.6.2. ‘용역수수료’를 품목명으로 하여 공급가액 OOO원의 세금계산서를 쟁점1업체로부터 수취하였고, 2023.6.9. OOO원을 쟁점1업체에 계좌이체를 통해 지급하였다. (카) 이 사건 토지는 2022.6.9. 매매를 원인으로 2023.6.16. 매수법인에게 소유권이전등기가 완료되었다. (타) 청구인은 2023.8.2. 쟁점비용을 필요경비에 포함하여 2023년 귀속 양도소득세를 신고하였다. (파) 처분청은 쟁점비용을 필요경비에서 부인하여 2024.1.3. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 부과하였다.
(1) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 함은 토지 등을 양도하기 위한 비용으로서 사회통념상 그 지출이 상당하다고 인정되는 비용을 의미하고 양도소득을 산정할 때 필요경비로 공제하는 ‘소개비’는 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개의 대가로 지급하는 비용을 의미하며 대표적인 것이 중개수수료인바, 매도인들이 이 사건 토지에 대한 중개비용 명목으로 지출한 합계 OOO원은 중개보수 상한(1천분의 9)을 훨씬 초과하는 고액으로 통상의 거래에서 발생하는 정상적인 수수료로 보기는 어려운 점, 쟁점업체들은 공인중개사법에 의하여 중개사무소를 등록하지 아니한 법인으로 확인되므로 중개업을 영위할 수 없는 점, 청구인은 2022.2.10. 쟁점업체들과 중개용역에 대한 최초 약정을 체결하고 장기간의 중개용역을 공급받았다고 주장하면서도 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 하기 직전인 2023.5.25. 개업한 쟁점1업체에게 OOO원을 지급한 점, 청구인은 쟁점업체들이 맹지 및 도로예정지 매입, 사용승낙 등 이 사건 토지의 매매와 관련한 장애요소의 제거, 매매가액 상향 등의 용역을 제공하였다고 주장하고 있는바, 이에 따르더라도 이 사건 수수료가 이 사건 토지 양도에 관한 소개의 대가라기 보다는 전반적·종합적인 컨설팅용역에 대한 대가로 보이는 점, 거액의 이 사건 용역수수료를 지급하면서도 지급 근거로 제출한 3건의 약정서에는 구체적인 용역의 내용이 기재되어 있지 않고, 청구인이 이 건 심판청구를 제기한 이후 항변서 제출에 이르러서야 최초 작성된 약정서라고 주장하며 용역보수 산정근거가 기재된 문서를 제출하여 그 약정서 내용의 신빙성이 의문시되는 점 등에 비추어 보면, 쟁점비용을 양도차익 계산 시 필요경비로 공제되는 소개비에 해당하는 것으로 보기는 어렵다 할 것으로, 처분청이 쟁점비용에 대해 필요경비 부인하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
1. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.