쟁점수수료 관련 청구인과 중개인간 작성된 계약서는 쟁점토지에 대한 부동산컨설팅용역계약서이고 내용 중 용역금액 지급방법에 대하여 ‘중개수수료를 포함하여 지급한다’고 되어 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점수수료 관련 청구인과 중개인간 작성된 계약서는 쟁점토지에 대한 부동산컨설팅용역계약서이고 내용 중 용역금액 지급방법에 대하여 ‘중개수수료를 포함하여 지급한다’고 되어 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
(1) 청구인이 쟁점토지를 양도하기 위하여 중개법인에게 지급한 쟁점수수료는 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에 열거된 ‘소개비’이므로 양도비에 해당한다. (가) 청구인은 중개법인과 2016.2.29. 부동산컨설팅용역계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 작성하였는데, ‘평당 OOO원 초과분 이내에서 상호 협의된 금액으로 한다’고 약정을 하였고, 2016.3.22. 약정금액의 50%인 OOO원을 중개법인에게 소개비로 지급(무통장 입금)하면서 이에 대한 전자세금계산서를 수취하였다. (나) 청구인은 쟁점계약서의 내용과 같이 쟁점토지의 거래를 조속하게 성사시키기 위하여 ‘쟁점토지의 평당 OOO원 초과분 이내에서 상호협의된 금액’이라는 제안을 하였고, 중개법인은 위의 약정에 따라 중개수수료를 많이 받기 위하여 적극적으로 중개행위를 하였다. 중개법인은 공인중개사법의 수수료 요율 0.9%를 초과하는 금액에 대하여 청구인에게 부동산컨설팅용역계약을 한 것으로 하여 부동산 수수료 이외 컨설팅 수수료를 지급하자고 제안하였고, 청구인이 이를 받아들여 쟁점계약서가 작성된 것이다. (다) 컨설팅이라는 것은 통상적으로 양수인이 쟁점토지의 향후 개발이나 종목선정 타당성, 지가상승 등의 동향을 조사하기 위하여 전문가에게 의뢰하는 것으로서, 청구인의 입장에서는 쟁점토지를 양도하면 자산이 없어지므로 컨설팅을 할 필요가 없는 것이다. 쟁점계약서에는 컨설팅과 관련된 내용이 구체적으로 기재되어 있지 아니하므로, 쟁점토지의 컨설팅계약이 아닌 쟁점토지의 양도를 위한 소개비 관련 계약이다.
(2) 중개법인의 소개비 과다 수취 등에 대해서는 공인중개사법 위반으로 법적 제재를 당하는 것은 별론으로 하더라도, 청구인은 양도에 대응하는 소개비를 중개법인에게 실제 지급하였으므로 쟁점수수료를 양도비로 인정하여야 한다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 양도하기 위하여 중개법인에게 쟁점토지 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 쟁점수수료는 컨설팅 수수료이고, 이는 소득세법 시행령 제163조 제5항 에 따른 양도비에 해당하지 아니한다. (가) 청구인이 제출한 서류(부동산컨설팅용역계약서, 이행각서, 합의서, 부동산매매계약해제합의서, 부동산매매계약서)와 중개법인의 사업자현황 및 2016년 전자세금계산서 발급내역 등에 비추어 볼 때, 쟁점수수료는 컨설팅 수수료에 해당하고, 소득세법상 양도비에 해당하지 아니한다. (나) 중개법인은 부동산중개업 뿐만 아니라 권리분석, 분양대행 및 컨설팅용역을 제공하는 업체로, 쟁점토지 중개계약과 관련한 이행각서에서는 반복적으로 쟁점수수료를 ‘컨설팅용역 수수료’로 기재하고 있고, 중개법인은 컨설팅수수료와 중개수수료를 구분하여 세금계산서를 발급하고 있다. (다) 쟁점계약서 제3조(용역금액 지급방법)에는 ‘중개수수료를 포함하여 지급한다’고 기재되어 있고, 중개법인이 2016.1.12.부터 2016.7.25.까지 발급한 세금계산서의 품목에는 컨설팅수수료와 중개수수료를 구분하여 발급하는 사실이 나타나며, 이 건 쟁점수수료의 전자세금계산서 품목에는 ‘부동산컨설팅 수수료’라고 기재되어 있다.
(2) 2016.3.22. 양수법인①과 작성한 쟁점토지의 매매계약서를 살펴보면, 쟁점수수료는 컨설팅 수수료라고 봄이 타당하다. (가) 쟁점토지의 매매계약서 특약사항 11호에는 ‘본 계약은 (중략) 각 토지위에 장례식장과 부대시설을 건축하기 위한 것으로, 위 각 토지소유권 전부와 장례식장 건축허가권이 매수인에게 전부 이전되지 않을 경우, 매도인은 매수인으로부터 지불받은 매매대금을 반환하여야 한다’고 명시하고 있다. 양수법인①은 장례식장 및 부대시설 신축을 위하여 청구인의 토지(같은 OOO및 쟁점토지) 및 d 외 7명의 타인 토지(고양시 덕양구 OOO외 4필지)를 매수하여야 하고, 이 건 쟁점토지를 중개하는 계약 외에 특약사항을 이행하기 위해 별도의 부동산컨설팅용역계약이 필요하였던 것이다. (나) 쟁점토지의 양도에 대한 법정 중개수수료는 OOO원(부가세 포함, 요율 0.9%)인데, 쟁점수수료는 OOO원(요율 26.7%)으로 일반 법정 중개수수료의 약 30배이다. 쟁점토지를 양도하기 위하여 중개보수를 뛰어 넘는 중개법인의 컨설팅이 필요하였고, 그러한 이유로 쟁점계약서와 이행각서를 구분 작성한 것이다. (다) 이 건 쟁점계약서에 따라 지급한 쟁점수수료가 일반적인 부동산 거래에서 용인되는 통상적으로 지출하였을 것으로 인정되는 전형적인 부동산 중개의 대가인 ‘소개비’에 해당된다고 보기 어렵고, 중개법인이 쟁점토지의 양도를 위하여 고액의 소개비에 대한 어떠한 활동 및 용역을 제공하였는지를 뒷받침할 만한 객관적·구체적 증빙이 확인되지 아니한다.
(3) 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 하고, 통상적이라는 것은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용이며, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 하는 것(대법원 2017.10.26. 선고 2017두51310 판결 등 참조)인바, 앞선 매매계약서 특약사항, 부동산컨설팅용역계약서, 이행각서 등 사실관계 및 사정들에 비추어 볼 때, 쟁점수수료는 ‘소개비’가 아닌 ‘컨설팅계약에 따른 용역대금’에 해당한다.
(1) 소득세법 제27조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제118조(준용규정) 양도소득세에 대해서는 제24조ㆍ제27조ㆍ제33조ㆍ제39조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제46조ㆍ제74조ㆍ제75조 및 제82조를 준용한다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(3) 공인중개사법 제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
② 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조 제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다.
④ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
1. 제3조에 따른 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
2. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위
3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 (4) 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ① 법 제32조 제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조 제4항에 따라 시ㆍ도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
④ 법 제32조 제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다.
2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 나타나는 사실관계는 아래와 같다. (가) 청구인은 2016.3.22. 양수법인①에게 쟁점토지 이외의 토지(경기도 고양시 덕양구 OOO)를 양도하는 것으로 하여 매매계약을 체결하였고, 양수법인①의 사정으로 매매계약을 해제하였으며, 2021.10.22. 쟁점토지(전1,478㎡)를 양수법인②에게 OOO원에 양도한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2021.12.6. 쟁점토지의 취득가액은 환산취득가액으로 하고, 필요경비 개산공제를 적용하였으며 8년 자경농지에 대한 감면세액 OOO원을 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 이후, 청구인은 2023.7.24. 쟁점수수료를 양도비로 인정하여 달라는 내용의 경정청구를 제기하였다(<표1> 참조). <표1> 쟁점토지의 양도소득세 신고 및 경정청구 내역 (단위: 원, %) (다) 청구인이 2016.2.29. 중개법인과 ‘경기도 고양시 덕양구 OOO토지를 평당 OOO원 이상으로 매도하여 준다’는 부동산 컨설팅용역계약서를 작성하였고, 2016.3.22. 양수법인①과 체결한 부동산매매계약서의 특약사항은 <표2>와 같다. <표2> 부동산매매계약서 중 특약사항(일부) (라) 청구인은 중개법인으로부터 2016.3.22. 쟁점토지와 이외 토지의 양도에 대한 쟁점수수료를 지급하고, 품목을 ‘부동산컨설팅수수료’로 하여 공급대가 OOO원의 전자세금계산서를 수취한 것으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 하고, 통상적이라는 것은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용이며, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 하는 것 (대법원 2017. 10.26. 선고 2017두51310 판결 등 참조)이다. 청구인은 쟁점수수료가 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비이므로 소득세법 제97조 제1항 제3호 에 따라 그 전액이 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 청구인과 중개법인간의 작성한 계약서는 쟁점토지에 대한 부동산컨설팅용역계약서이고, 용역금액 지급방법에 대하여 ‘중개수수료를 포함하여 지급한다’고 되어 있으며, 중개법인은 쟁점계약서의 내용에 따라 청구인에게 ‘부동산컨설팅수수료’를 품목으로 한 세금계산서를 발급한 점, 쟁점토지의 매매계약서에는 거래가액의 0.9%를 중개보수로 지급한다고 기재되어 있고, 특약사항에는 쟁점토지 이외 토지들을 포함한 각 토지소유권 전부와 장례식장 건축허가권의 이전까지 양도하는 내용을 포함하고 있는 점, 쟁점수수료의 지출 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등에 대한 구체적·객관적 증빙이 부족하여 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점수수료를 쟁점토지의 양도비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.