[요지] 쟁점금액은 상당히 고액이고 총 거래금액 대비 차지하는 비율이 50%로 상당히 높은 반면, 이에 대한 지장물의 구성 내역이나 평가내역 등이 확인되지 않아 청구주장을 신뢰하기 어려운 점, 쟁점토지 거래를 중개한 공인중개사 및 양수인은 쟁점금액에 대해 쟁점토지 양도가액에 포함된다는 취지의 확인서를 작성한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 쟁점금액은 상당히 고액이고 총 거래금액 대비 차지하는 비율이 50%로 상당히 높은 반면, 이에 대한 지장물의 구성 내역이나 평가내역 등이 확인되지 않아 청구주장을 신뢰하기 어려운 점, 쟁점토지 거래를 중개한 공인중개사 및 양수인은 쟁점금액에 대해 쟁점토지 양도가액에 포함된다는 취지의 확인서를 작성한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 조심2021서6698 / 조심2014전2309
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지의 매매계약서, 등기사항전부증명서, 양도소득세 신고서상 매매가액은 모두 OOO원으로 동일하고, 지장물에 대한 철거보상으로 받은 손해보상금은 청구인이 실제 입은 손해를 보상받은 것으로 매매계약과 별도로 계약되고 구분하여 받은 것이므로 쟁점토지의 양도가액으로 보기 어렵다. 소득세법 제114조 제5항에서 등기사항전부증명서상 기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있도록 규정하고 있고, 조세심판원 및 법원도 등기부 기재가액은 실지거래가액으로 추정되므로(조심 2021서6698, 2022.7.13. 참조) 명백한 근거(실제 매매계약서, 금융증빙) 없이 신고 및 등재된 실거래가격을 부인하기 어렵고, 이와 다른 실지거래가액을 주장하는 경우 주장하는 자가 실제 매매계약서 등 객관적인 자료로 입증하도록 해석하고 있다. 쟁점토지의 실거래가액 및 근거에 대한 청구인 주장과 처분청의 과세근거는 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 청구인 주장 및 처분청 과세근거 지도에서도 살펴보면 쟁점토지는 도로와 연결되지 않은 맹지이므로 저가에 거래될 수 밖에 없는 것에 반하여 인근토지는 도로와 연결된 토지로 쟁점토지보다 고가로 거래되는 것이 자연스러운 것이고, 이러한 사실은 도로 개설 후 토지의 매매가는 동일한 수준으로 거래된 것을 통해서도 입증된다. 쟁점시설물은 청구인의 농업과 관련한 사업장이자 주택으로 그 규모와 용도, 이사비용 등을 감안하면 최소 보상금은 OOO원 이상이다. 처분청은 매수인의 확인서만을 근거로 쟁점시설물의 규모, 용도, 구조 등에 대한 어떠한 사실 확인 없이 가치가 없는 것으로 판단하고 있다. 쟁점시설물은 앞서 살펴본 바와 같이 체험사업장과 주택으로 사용하였고, 구체적인 재산평가는 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점시설물 관련 재산평가내역 구분 처분청 의견, 근거 청구인 의견 및 근거 면적 평가액 근거 면적 평가액 근거 하우스 본체 약간
• 없음 55평 OOO원 과적결정문 (사례1) 콘크리트바닥
• - 55평 OOO원 콘크리트 바닥공사 주거용 판넬
• - 27평 OOO원 방2개, 창고2개, 화장실, 주방 각종시설물 없음
• 시설 많음 OOO원 냉난방시설, 농기구 등 기타 없음
• 학습자료 OOO원 각종 학습기자재, 이전비용 합계
• OOO원 감정평가 사례(평가 기준) 이 건과 관련한 손해보상금(쟁점금액)에 대하여 보면 손해보상금에 대한 이행각서는 2019.10.24.이나 매매계약서 체결일자는 2019.11.30.로 계약일자가 다르고, 양도가액과 구분하여 별도로 지급받았으므로 별도의 계약이다. 청구인은 쟁점토지를 양도하더라도 쟁점시설물을 철거할 필요도 없는 상황에서 아무런 보상도 없이 자비로 생계수단이자 삶의 터전을 철거할 이유가 없으므로 쟁점금액은 쟁점토지의 양도가액이 아닌 지장물의 철거보상비로 받은 것이 명백하다. 처분청은 매매가액을 약 OOO원에서 4일만에 특별한 사유도 없이 OOO원이 감액된 OOO원의 매매계약서를 유사매매사례가액의 약 64.9%에 불과한 사건(적부-파주-2021-18, 2021.12.30.)에서 객관적인 거래증빙인 매매계약서에 반하고 거래상대방의 주장과도 상충된다는 이유로 매매계약서상 매매가액을 실거래가액으로 인정하였다. 처분청은 매수인의 주관적인 확인서만을 근거로 객관적인 매매계약서, 등기사항전부증명서에 기재된 가액 등을 부인하는 것은 청구인만 차별적으로 대우하는 것으로 헌법 제11조에 위반되어 무효이다. ＜표3＞ 처분청이 유사매매가액을 부인하고 매매계약서만 인정한 사례 처분청은 매수인이 제출한 확인서만을 근거로 매매계약서, 등기사항전부증명서 기재가액, 부동산거래사실신고서 등을 부정하고 있는바, 이는 국세청, 조세심판원, 대법원의 법해석에 배치되는 것이고, 체험사업장 및 주택으로 사용하던 시설물을 아무런 이유도 없이 손해를 보면서 자비로 철거하는 것은 경제관념에도 반한다. 또한, 처분청이 유사한 거래에 대해 청구인만 특별히 차별적으로 대우하여 불리하게 처분하는 것은 헌법에 위반되는 것으로 이 건 부과처분은 무효하다.
(2) 맹지 여부는 지적도상 도로와 직접 연결되었는지 여부에 따라 판단하고 일반적인 맹지의 가치는 도로 연결토지의 약 20〜50% 수준이고, 도로연결 토지의 매매사례가액을 맹지의 시가 평가에 적용할 수 없다(조심 2014전2309, 2015.5.15. 참조). 처분청은 현장사진의 촬영시기가 언제인지 알 수 없고, 매매 당시 각종 시설물이 존재하였는지 불분명하며, 비닐하우스 평가 사례를 제기하면서 쟁점시설물의 가치가 없다는 의견이다. 그러나, 청구인이 제시한 건축물 내부 사진의 촬영 시기는 수강생들의 옷차림으로 보아 2019년 2월〜3월(2019년 특용작물 GAP 기본교육 강의 사진 참조)이며, 처분청도 쟁점시설물이 2021년 3월에 위성사진으로 존재하고 있다는 것임에도 시설물의 존재 여부가 불분명하다는 의견은 모순된다.
(1) 쟁점토지의 매매거래를 중개한 공인중개사는 쟁점토지의 실제 매매가액은 매매계약서상 매매금액 OOO원과 손해보상금 명목의 OOO원을 합한OOO원이라고 구체적이고 일관되게 진술하였는데, 이는 이해관계가 없는 제3자의 진술이므로 신빙성이 매우 높다 할 것이므로 매수자의 주관적인 확인서만을 근거로 이 건 부과처분을 하였다는 청구주장은 사실과 다르다.
(2) 쟁점토지와 쟁점토지에 연접한 OOO 토지(이하 “연접토지”라 한다)의 실거래가 신고현황은 아래의 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점토지 및 연접토지 실거래가 신고현황 쟁점토지의 매매가가 청구주장과 같이 OOO원인 경우 1제곱미터당 매매가는 연접토지 대비 38% 수준이고, 양수인측 주장과 같이 OOO원이면 1제곱미터당 매매가는 연접토지 대비 76% 수준이다. ＜표5＞ 연접토지 대비 1㎡ 당 매매가액 비율 쟁점토지는 OOO 전에서, 연접토지는 OOO에서 각각 분할된 토지로서 둘 다 진입로로 사용하기 위해 분할되었다. 현장사진 등을 살펴보면 쟁점토지의 진입로(OOO)은 공부상 구거이지만 실제로는 비포장도로로 사용되고 있다. 쟁점토지는 진입도로 문제로 건축허가에 추가적인 행정절차와 비용이 필요하기 때문에 연접토지에 비해 매매가액이 다소 낮게 형성될 수 밖에 없음은 분명하다. 매매 계약 당시 양수인은 부동산 개발을 위해 반드시 진입로를 확보하여야 하였기에 시세보다 높은 가격에라도 쟁점토지를 매수하여야 한 반면, 청구인은 쟁점토지를 반드시 처분하여야 하는 상황도 아니었고 사용 중인 토지 일부만을 잘라서 매매하는 입장이었기에 시세보다 낮은 가격에 매매할 이유는 없었으므로 청구주장과 같이 연접토지 대비 절반 이하(약 38% 수준)의 가격에 매매되었다고 보기는 어렵다. 다시 말해, 양수인측 주장과 같이 쟁점토지는 연접토지 대비 1제곱미터당 76%에 상당하는 매매가, 즉 OOO원에 매매된 것으로 보는 것이 경험칙에 더욱 부합한다.
(3) 쟁점토지는 연접토지 개별공시지가와 비교해 보아도 쟁점토지의 실제 매매가액은 OOO원으로 보기 어렵다. 쟁점토지의 개별공시지가는 1제곱미터당 OOO원, 연접토지 개별공시지가는 1제곱미터당 OOO원으로 쟁점토지 개별공시지가가 연접토지 개별공시지가 대비 70% 수준이다. 이러한 수치는 쟁점토지 매매가액을 양수인 주장과 같이 OOO원이라 가정할 경우 1제곱미터 매매가 차이(76%)와 유사한 것으로 나타나는 반면, 청구주장과 같이 쟁점토지 매매가액은 OOO원이라 가정할 경우 두 토지의 1제곱미터당 매매가 차이(38%)는 두 토지의 개별공시지가 차이(70%)에 비해 과도함을 알 수 있다. 청구인은 개별공시지가 대비 매매가 비율을 비교할 때 진입조건이 열세한 쟁점토지는 개별공시지가 대비 매매가가 3.43배인 반면, 연접토지는 3.15배로 산출된다는 사실을 근거로 처분청 의견이 잘못되었다고 주장하나, 개별공시지가는 진입로 조건의 우열까지 고려하여 결정되기 때문에 이러한 방식의 비교는 합리성이 없어 무의미하다(진입로 조건이 열세인 경우에는 매매가액도 낮아지는 대신 개별공시지가도 낮게 설정됨).
(4) 철거된 시설물(쟁점시설물) 평가액이 OOO원 이상이라는 청구주장은 근거가 없다. 청구인은 쟁점토지 매매계약 당시 OOO원이라는 거래의 ‘손해보상금’의 지급을 약정하면서 해당 금액이 어떻게 산출되었는지, 어떠한 시설물과 어떠한 손실에 대해 각각 얼마의 배상금이 책정되었는지에 대하여 아무런 서류를 작성하지 않았다. 또한, 손해보상금 관련 근거서류는 이행각서일 뿐인데 거액의 지급을 약정하면서 내용이 매우 추상적이고 어떤 의미인지 분명하지 않을 뿐 아니라 문구도 부자연스러워 신빙성이 극히 낮은 문건이다. 감정평가를 받은 것도 아니고 청구인이 제시한 현장사진의 촬영시기도 알 수 없으므로 쟁점토지 매매계약 당시 각종 시설물 등이 실제 존재하였는지 여부도 불분명하다.
(5) 이 건 매매계약서에 대한 특약으로 청구인은 쟁점토지의 시설물을 철거하고 양수인은 청구인의 잔여토지(분할 후 경기도 파주신 OOO 토지)에 대한 진입로, 지하수 및 배수시설을 제공하기로 약정하였다. 청구인은 쟁점토지 매매계약의 특약조건으로 잔여토지 시설물을 계속 이용할 수 있도록 약정하였으므로 쟁점토지의 매매로 인하여 OOO원에 달하는 지장물 피해가 별도로 발생하였다고 보기 어렵다. 항공사진 등을 보면 비닐하우스는 쟁점토지가 아닌 잔여토지에 위치해 있어 비닐하우스를 철거할 필요도 없었다. 또한, 정확한 철거일자는 확인되지 아니하나, 2021년 3월 촬영된 항공사진에서도 잔여토지에 비닐하우스가 존재하는 것으로 보아 양도일부터 1년 이상의 시일이 경과한 후 철거된 것으로 확인된다. 이는 청구인이 양수인에게 쟁점토지를 양도하더라도 진입로 제공 등 특약조건에 따라 잔여 토지의 시설물을 계속 이용할 수 있었고, 비닐하우스를 반드시 철거하여야 하는 상황이 아님을 알 수 있다.
(6) 청구인은 손해보상 이행각서가 2019.10.24.에 작성되었고, 매매계약은 2019.11.30. 체결되어 별개의 계약이라고 주장하나, 2019.10.24. 계약금 OOO원이 지급되었으므로 실제 2019.11.30.이 아닌 2019.10.24. 매매계약이 체결된 것임을 알 수 있다. 매매계약이 정식으로 체결되기 이전에 계약금을 지급할 리 없고, 손해보상금을 지급할 이유도 없기 때문이다. 이처럼 부동산 매매계약 성사 여부가 불분명한 상황에서 미리 손해보상 이행각서부터 작성할 이유는 없으므로 청구주장과 달리 손해보상금 이행각서와 매매계약서는 동시에 작성된 것으로 보인다. 쟁점토지 매매가액으로 OOO원을 손해보상금으로 OOO원을 지급받은 것과 같은 형식을 갖추고 있으나, 중개사의 확인내용 등과 같이 실질적으로는 두 금액 모두가 쟁점토지의 양도가액이다. 청구인이 제시한 사례(조심 2021서6698, 2022.7.13.)와 이 건은 일부 유사성은 있으나 사실관계가 크게 상이하여 동일 시 하기는 어렵다. 청구인이 제시한 사례의 경우 등기부 기재가액 및 매매계약서의 매매가액이 사실이라고 보이므로 해당 금액을 실제 양도가액으로 판단한 반면, 이 건은 등기부 기재가액과 매매계약서의 매매가액을 실거래가액으로 보기 어려워 처분청은 달리 판단한 것인바, 청구주장과 같이 청구인에 대해서만 불리하게 세법을 적용한 것으로 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점토지의 매매계약서 및 부동산 거래가액신고서상 쟁점토지의 매매가액이 OOO원으로 기재된 것에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 청구인이 제출한 증빙 등과 처분청이 제시한 심리자료는 아래와 같다. (가) 이 건 양도소득세 경정결의내역은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 이 건 양도소득세 경정결의내역 (나) 처분청의 심리자료에 따르면 청구인의 사업내역은 아래의 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 청구인의 사업내역 사업자등록번호 상호 개업일
(탈퇴일) 사업자 구분 업종 OOO OOO부동산 2002.12.17. 2009.7.6. 간이 부동산/중개업 OOO 사단법인 OOO 2010.3.22. 계속 법인 서비스/연구용역 OOO OOO 2013.2.22. 계속 면세 도소매/원예 OOO OOO협동조합 2014.2.28. 계속 법인 도소매/농자재 OOO OOO 2016.11.5. (2020.12.9.) 법인 OOO 농업회사법인 OOO 2019.6.1. 2022.12.17. 법인 농업/작물재배지원 OOO ㈜OOO 2019.8.2. (2020.5.5.) 법인 서비스/도시농업교육 OOO 사단법인 OOO 2021.7.21. 계속 법인 OOO 재)OOO 2022.11.5. 계속 법인 (다) 쟁점토지의 매매계약서 및 특약사항은 아래와 같다. (매매계약서 별지 특약사항)
1. 매도인은 잔금지급일 전까지 매도토지의 시설물(농작물, 수목을 포함한 모든 지장물) 등을 철거하여 매수인에게 인도한다.
2. 매도인은 OOO 토지 중 일부 3.3㎡를 매수인에게 도로사용 승낙서에 필요한 서류를 제공한다.
3. 매도인은 매수인의 토목공사중에 불편함을 호소하거나 민원을 제기하지 않을 것을 약속한다.
4. 매도인은 매수인이 인·허가로 인하여 도로허가상 추가매입이 필요한 경우 추가 매도하는데 동의한다.(평당 매도금액은 계약서상 금액으로 한다)
5. 매수인은 OOO을 개발하면서 분할되는 토지중 도로부분에 한하여 매도인에게 추후 도로사용승락을 해주어야 한다(명의변경될 경우도 포함).
6. 매수인은 본 토지의 공사진행 시 매도인이 현재 사용하고 있는 기존 지하수시설 및 배수시설을 계속 사용할 수 있도록 연결하여 준다.
7. 매수인은 매도인의 OOO 토지의 진출입구를 확보하여 준다.
8. 상기 잔금일까지 잔금을 이행치 않는 때에는 본 계약을 해지할 수 있으며 어떠한 이유로도 계약금 반환을 요청할 수 없다. (라) 이행각서 및 철거각서의 내용은 아래와 같다.
1. 이행각서 관련
2. 철거각서 관련 (마) 쟁점토지 매수인이 제출한 대금증빙은 아래와 같음 (바) 쟁점토지 매수인과 공인중개사의 확인서는 아래와 같다.
1. 매수인 확인서
2. 공인중개사 확인서 (사) 청구인이 제출한 쟁점토지 인근 거주민들의 확인서는 아래와 같다(청구인은 이와 같은 취지의 확인서를 다수 제출함). (아) 처분청 심리자료에 따르면 쟁점토지 항공사진은 아래와 같다. (자) 쟁점토지가 분할이 된 이후에 OOO 토지에 대한 항공사진은 아래와 같다. (차) 처분청의 심리자료 등에 따르면 연접토지에 대한 항공사진은 아래와 같다. (카) 처분청의 심리자료 등에 따르면 쟁점시설물은 2021년 7월경까지 철거가 이루어지지 않았으나 2023년 6월경에는 이미 철거되었다고 하면서 아래와 같은 쟁점토지의 로드뷰 사진을 제시하였다. (타) 처분청의 심리자료 등에 따르면 비닐하우스 총 2개 동 중 내부는 모두 개방되어 교육 활동 등을 진행할 수 있는 1개 동과 판넬과 출입문으로 구분되어 거주가 가능하도록 보이는 1개 동으로 나뉘는 것으로 되어 있다. (파) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면 쟁점토지는 2019.11.28. 모번지인 경기도 파주시 OOO로부터 분할된 후, 2019.12.18. 매수인 B에게 OOO원에 소유권이전등기가 접수된 것으로 확인되고, 쟁점토지의 양도 당시 지목은 ‘전’이었으나 2023.4.12. ‘도로’로 지목이 변경된 것으로 나타난다. (하) 쟁점토지 및 연접토지의 개별공시지가는 아래의 ＜표8＞ 및 ＜표9＞와 같다. ＜표8＞ 쟁점토지(경기도 파주시 OOO) 개별공시지가 ＜표9＞ 연접토지(경기도 파주시 OOO) 개별공시지가
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있는 바, 그 총수입금액이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고 그 대가에 해당하는 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적인 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 할 것(대법원 1992.7.14. 선고 92누2967 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인은 쟁점금액이 쟁점토지의 양도가액이 아닌 쟁점시설물에 대한 손해보상금(철거보상비용)이라 주장하나, 해당 손해보상금이 상당히 고액이고 총 거래금액 대비 차지하는 비율이 상당히 높은 점(OOO원OOO원, 약 50%)을 고려할 때 해당 지장물의 구성 내역이나 지장물 평가내역 등이 확인되지 않는 것은 납득하기 어려운 점, 쟁점토지를 양도거래를 중개한 공인중개사 및 양수인은 쟁점금액이 쟁점토지 양도가액에 포함된다는 취지의 확인서를 이미 작성․제출한 것으로 나타나는 점, 처분청의 심리자료 등에 따르면 쟁점시설물은 쟁점토지가 아닌 쟁점토지의 모번지(경기도 파주시 OOO)에 위치한 것으로 나타나고, 청구인이 손해보상금을 받고 철거각서까지 작성하였음에도 쟁점토지의 양도일(2019.12.18.) 이후 2021년 7월까지도 철거되지 않은 것으로 보이는 점, 쟁점토지의 개별공시지가(OOO원/㎡)가 연접토지의 개별공시지가(OOO원/㎡)의 약 70%인데 쟁점토지 양도가액 산정에 쟁점시설물 가액을 포함하지 않을 경우 연접토지에 대비하여 1제곱미터 당 매매가액 비율은 약 38.49%인 반면, 쟁점시설물 가액을 포함할 경우 1제곱미터 당 매매가액 비율이 약 76.24%로 나타나는 쟁점금액은 쟁점시설물에 대한 손해보상금이라기 보다는 쟁점토지의 양도가액에 포함되는 것이 합리적으로 보이는 점, 청구인들이 제출한 증빙 등만으로 쟁점금액이 쟁점시설물에 대한 손해보상금이라는 주장은 입증되었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제94조【정의】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
(3) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. (중략)
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
(4) 헌법 제11조 ① 모든 국민은 법 앞에 평등하다. 누구든지 성별·종교 또는 사회적 신분에 의하여 정치적·경제적·사회적·문화적 생활의 모든 영역에 있어서 차별을 받지 아니한다.